Amtsgericht Leverkusen, Richterin am Amtsgericht — 29 C 56/20

Die klagende Vermieterin nimmt die Beklagten als Mieter einer von ihr innegehaltenen Wohnung im Objekt O1 im ersten Geschoss links auf Ausgleichung ihrer Ansicht nach in der Zeit vom 1.12.2017 bis zum 31.10.2019 aufgelaufenen Zahlungsrückstände in Anspruch, wobei wegen der im Rahmen des zum 1.4.2013 geschlossenen Mietvertrages getroffenen Vereinbarungen auf dessen Ablichtung (Anl. B2, Bl. 94 ff. der Akten) Bezug genommen wird.

Der mit der Anspruchsbegründung überreichte Mietkontoauszugs umfasst den Zeitraum vom 1.12.2017 bis zum 3.9.2019, wobei der „Abschluss-Saldo 11.2017“ mit einem Guthaben zugunsten der Beklagten i.H.v. 19,51 Euro ausgewiesen wird.

Über den laufenden Mietzins hinaus eingestellt worden sind zum einen Nebenforderungen ins Gestalt von Mahngebühren i.H.v. 2 x 2,50 Euro sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren i.H.v. 83,54 Euro, zum anderen die Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für 2016 i.H.v. 121,36 Euro und für 2017 i.H.v. 104,05 Euro sowie ein Guthaben aus der Heizkostenabrechnung für 2017 i.H.v. 292,56 Euro.

Die Klägerin hat für die Monate Dezember 2017 und Januar 2018 2 x 587,69 Euro / 1.175,38 Euro, für die Monate März bis Mai 2018 3 x 616,69 Euro / 1.850,07 Euro und für die Folgezeit außer für den Monat September 2018, für den 636,31 Euro zum Soll gestellt wurden, jeweils 624,31 Euro / 10.625,27 Euro (16 x 624,31 Euro/9.988,96 Euro + 636,31 Euro) und somit insgesamt 13.650,72 Euro zu Lasten der Beklagten als Mietzins verbucht. Insgesamt wurden also unter Berücksichtigung der eingestellten Nachforderungen aus den zum 1.12.2017 und 1.9.2018 verbuchten Betriebskostenabrechnungen i.H.v. 121,36 Euro bzw. 104,05 Euro 13.876,13 Euro zu Lasten der Beklagten eingebucht. Nach Abzug der am 30.9.2018 zugunsten der Beklagten verbuchten Gutschrift Heizkostenabrechnung i.H.v. 292,56 Euro sowie des zum 30.11.2017 verbuchten Guthabens der Beklagten i.H.v. 19,51 Euro verbleiben 13.564,06 Euro.

Gezahlt wurde von den Beklagten auf den Mietzins für die Monate Dezember 2017 bis einschließlich September 2019 außer für Oktober 2018, für den lediglich 283,00 Euro gezahlt wurden, monatlich 583,00 Euro gezahlt, insgesamt mithin 12.526,00 Euro (21 x 583,00 Euro zzgl. 283,00 Euro). Zudem wurde am 15.1.2018 eine weitere Zahlung i.H.v. 121,35 Euro geleistet. Es verbleibt eine Hauptforderung i.H.v. 916,71 Euro bzw. nach Abzug der weiteren, am 7.10.2019 verbuchten Heizkostengutschrift i.H.v. 208,43 Euro i.H.v 708,28 Euro.

Der Mietzins setzte sich dem – bestrittenen - Vortrag der Klägerin im streitgegenständlichen Zeitraum wie folgt zusammen:

Dezember 2017 und Januar 2018: 587,69 Euro

Grundmiete 374,07 Euro, BKV 149,00 Euro, HKV 59,00 Euro Wertverbesserungszuschlag (Installation Rauchwarnmelder) 0,62 Euro / 587,69 Euro

Der Wertverbesserungszuschlag war mittels des als Anlage K3 überreichten Schreibens der Hausverwaltung vom 23.6.2017 (K3, Bl. 44 f. d.A.) zum 1.9.2017 verlangt worden.

Ausweislich der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2016 vom 28.10.2017 (K 5, Bl. 58 ff. d.A.) belief sich der Mietzins bis dahin bei einer Grundmiete i.H.v. 374,07 Euro, einer sonstigen Miete i.H.v. 0,62 Euro, einer Vorauszahlung auf die Heizkosten i.H.v. 59,00 Euro sowie einer Betriebskostenvorauszahlung i.H.v. 149,00 Euro auf monatlich 582,69 Euro , wobei aufgrund der Nachforderung aus der vorgenannten Abrechnung i.H.v. 121,36 Euro ab dem 1.12.2017 eine um 5,00 Euro erhöhte Vorauszahlung auf die Betriebskosten und damit eine Gesamtmiete i.H.v. 587,69 Euro verlangt wurde.

Februar bis April 2018: 616,69 Euro

Die Erhöhung um 29,00 Euro resultiert aus einer Modernisierungsmieterhöhung (Erhöhung der Grundmiete von 374,07 Euro auf 403,07 Euro) im Zusammenhang mit einer Erneuerung der Heizungsanlage entsprechend dem Ankündigungsschreiben vom 13.6.2017 nebst energiewirtschaftlichem Gutachten (Anlage K4, Bl. 46 ff.) und dem Mietanpassungsschreiben vom 8.11.2017 (K4, Bl. 52 ff. d.A.) einschließlich Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung (K5).

Mai bis August 2018: 624,31 Euro

Die Erhöhung um 7,69 Euro resultiert aus einer Modernisierungsmieterhöhung wegen Einbaus einer Dachgeschossdämmung (Erhöhung der Grundmiete von 403,07 Euro auf 410,69 Euro) aus. Das Anpassungsschreiben vom 24.2.2018 ist als Anlage K6 (Bl. 66 ff. d.A.) überreicht worden.

September 2018: 636,31 Euro

Die Erhöhung um 12,00 Euro geht auf eine Erhöhung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten auf 166,00 Euro in entsprechender Höhe zurück, wie in der Betriebskostenabrechnung vom 8.8.2018 für das Kalenderjahr 2017 (Anlage K7, Bl. 68 ff. d.A.) ausgewiesen. Eingestellt worden sind insofern Vorauszahlungen i.H.v. 1.793,00 Euro / 11 x 149,00 Euro zzgl. 1 x 154,00 Euro).

Oktober 2018 bis September 2019: 624,31 Euro

Die Reduktion um 12,00 Euro resultiert aus einer Herabsetzung der Heizkostenvorauszahlungen auf 47,00 Euro entsprechend der Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2017 vom 3.9.2018 (Bl. 78 ff. d.A., überreicht mit Schriftsatz vom 11.5.2020).

Die Klägerin meint, die Beklagten, die die Einrede der Verjährung erheben, in Anspruch zu können wie nunmehr beantragt, was sie näher darlegt. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anspruchsbegründung sowie die Schriftsätze vom 11.5.2020 (Bl. 41 ff. der Akten), 9.7.2020 (Bl. 104 ff. der Akten), 20.7.2020 (Bl. 108 ff. der Akten) und vom 4.9.2020 (Bl. 136 f. der Akten) Bezug genommen.

Am 3.12.2019 leitete die Klägerin ein Mahnverfahren ein, in dessen Rahmen sie die Beklagten auf Zahlung einer Hauptforderung („Miete für Wohnraum (einschließl. Nebenkosten) für die Wohnung in O gemäß Vertrag vom 1.12.2010 bis 30.9.2019“) i.H.v. 1.005,25 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz ab dem 30.9.2019 in Anspruch nahm. Nachdem am 3.12.2019 Mahnbescheid erlassen und den Beklagten am 5.12.2019 zugestellt worden war, erhoben die Beklagten am 10.12.2019 Widerspruch gegen den Anspruch insgesamt, woraufhin das Verfahren im März 2020 an das hiesige Amtsgericht abgegeben wurde. Auf die Mahnakte wird Bezug genommen.

Noch vor Einleitung des Mahnverfahrens am 3.12.2019 war am 7.10.2019 eine Heizkostengutschrift i.H.v. 208,43 Euro verbucht worden, weshalb die Klage in der Anspruchsbegründung in entsprechender Höhe zurückgenommen und statt einer Hauptforderung i.H.v. 1.005,25 Euro noch „713,28 Euro zzgl. vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten i.H.v. 83,54 Euro also insgesamt 796,82 Euro“ zzgl. Zinsen geltend gemacht wurden. Mit Schriftsatz vom 11.5.2020 (Bl. 41 ff., 43 d.A.) wurde auf den gerichtlichen Hinweis vom 29.3.2020 (Bl. 31 ff.d.A.) hin unter Klagerücknahme i.Ü. der Antrag dann erneut neu gefasst.

Die Klägerin beantragt unter Rücknahme i.Ü. nunmehr,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 708,28 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Zustellung des Mahnbescheides nebst vorgerichtlicher Mahngebühren i.H.v. 5,00 Euro und vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren i.H.v. 83,54 Euro zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten halten die Klage für unbegründet, was sie näher ausführt. Wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 30.4.2020 (Bl. 37 f. der Akten), 27. fünften 2020 (Bl. 90 ff. der Akten) sowie vom 12.8.2020 (Bl. 131 ff. der Akten) Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen und den weiteren Akteninhalt verwiesen.

Die Klage hat lediglich in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

Es ist davon auszugehen, dass die Beklagten zunächst für die Zeit ab Dezember 2017 weiterhin einen Mietzins i.H.v. monatlich 582,69 Euro schuldeten und eine um 5,00 Euro erhöhte Vorauszahlung nicht verlangt werden konnte und sich der Mietzins auch ab Februar 2018 aufgrund einer Modernisierungsmieterhöhung im Zusammenhang mit einer Erneuerung der Heizungsanlage nicht um 29,00 Euro monatlich erhöhte, während aufgrund der Modernisierung durch Einbau einer Dachgeschossdämmung ab Mai 2018 eine um 7,69 Euro erhöhte Grundmiete geschuldet war. Für September 2018 konnte die Klägerin statt der begehrten Erhöhung um 12,00 Euro lediglich eine um 9,09 Euro erhöhte Vorauszahlung auf die Betriebskosten verlangen. Die Nebenforderungen unterlagen mit Ausnahme der unter Verzugsgesichtspunkten zuzusprechenden Zinsen der Abweisung.

Im Einzelnen gilt folgendes:

Die Beklagten haben für die Monate Dezember 2017 bis einschließlich September 2019 monatlich 583,00 Euro auf den Mietzins gezahlt, insgesamt mithin 12.826,00 Euro (22 x 583,00 Euro). Zudem wurde am 15.1.2018 eine weitere Zahlung i.H.v. 121,35 Euro geleistet.

Zunächst ist ohne Weiteres zum Nachteil der Beklagten davon auszugehen, dass diese (jedenfalls) bis einschließlich November 2017 eine Gesamtmiete i.H.v. 582,69 Euro schuldeten, die sich aus einer Grundmiete i.H.v. 374,07 Euro, einer sonstigen Miete i.H.v. 0,62 Euro, einer Vorauszahlung auf die Heizkosten i.H.v. 59,00 Euro sowie einer Vorauszahlung i.H.v. 149,00 Euro auf die Betriebskosten zusammensetzte. Zwar haben die Beklagten, die unstreitig fortlaufend 583,00 Euro monatlich auf den Mietzins gezahlt haben, dies bestritten, auf die ursprünglich vereinbarte Grundmiete (364,00 Euro) verwiesen und vorgetragen, dass mit Rücksicht auf erhöhte Vorauszahlungen auf die Nebenkosten eine Gesamtmiete i.H.v. 583,00 Euro geschuldet gewesen sei. Dieser Vortrag ist in seiner Pauschalität jedoch nicht tragfähig, zumal auch im Hinblick auf die streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen die Höhe der in diese eingestellten Vorauszahlungen nicht beanstandet worden ist. Andererseits war die Klägerin jedoch nicht berechtigt, die von den Beklagten geleisteten Zahlungen vorrangig auf die Nebenkostenvorauszahlungen zu verrechnen. Da die Beklagten fortlaufend 583,00 Euro fortzahlten, ohne auf die unterschiedlichen Erhöhungsverlangen der Klägerin hin ihre Zahlungen anzupassen, lag eine stillschweigende Tilgungsbestimmung dahingehend vor, dass die Zahlungen (weiterhin) auf den Mietzins geleistet werden sollten und geleistet wurden wie bis dahin geschuldet. Lediglich bezüglich der geringfügigen Überzahlungen i.H.v. 0,31 Euro monatlich konnte und durfte die Klägerin eine abweichende Verrechnung vornehmen.

Soweit die Beklagten behaupten, im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnungen jeweils innerhalb der Jahresfrist telefonisch um Belegeinsicht gebeten zu haben, haben diese ihren Vortrag nicht angemessen unter Beweis gestellt, ganz abgesehen davon, dass dieser mit dem Umstand, dass am 15.1.2018 eine Zahlung i.H.v. 121,35 Euro geleistet wurde, nachdem die Nebenkostenabrechnung für 2016 vom 28.10.2017 endend mit einer Nachforderung i.H.v. 121,36 Euro übersandt worden war, ohne dass ein anderer Grund für die entsprechende Zahlung genannt wurde, kaum vereinbar ist. Auch die seitens der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung greift offenkundig nicht durch.

Unschlüssig ist die Klage allerdings zunächst insofern, als die Klägerin für die Zeit von Dezember 2017 bis einschließlich August 2018 aufgrund der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2016 vom 28.10.2017 eine um 5,00 Euro von 149,00 Euro auf 154,00 Euro erhöhte Vorauszahlung auf die Betriebskosten verlangt und für die Zeit ab September 2018 aufgrund der Betriebskostenabrechnung 2017 um weitere 20,00 Euro erhöhte Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für das Kalenderjahr 2018 geltend macht. Die Betriebskostenabrechnung für 2016 ist als Anlage K5 überreicht worden und weist auf die Beklagten umgelegte Betriebskosten i.H.v. 1.769,36 Euro insgesamt/147,45 Euro monatlich aus. Da ein pauschaler Sicherheitszuschlag nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht verlangt werden kann, es an sonstigem entsprechendem Vortrag fehlt und bereits der (zuletzt) erbrachte Betrag i.H.v. 149,00 Euro die tatsächlichen Kosten überstieg, kann und konnte die Klägerin erhöhte Vorauszahlungen nicht verlangen. Im Hinblick auf das Kalenderjahr 2018 ist zudem zu berücksichtigen, dass die Abrechnungsfrist Ende 2019 abgelaufen ist und Vorauszahlungen mithin nur noch bis zur Höhe einer eventuellen Nachforderung verlangt werden können. Dessen ungeachtet und trotz des Hinweises des Gerichts vom 29.3.2020 ist die Betriebskostenabrechnung 2018 nicht vorgelegt worden. Die Forderung der Klägerin ist daher um 108,00 Euro zu reduzieren (12 x 5,00 zzgl. 4 x 12,00 Euro).

Gleichfalls nicht berechtigt ist die Forderung, soweit die Klägerin mit Rücksicht auf eine Modernisierungsmieterhöhung im Zusammenhang mit einer Erneuerung der Heizungsanlage ab Februar 2018 von einer um 29,00 Euro erhöhten Grundmiete ausgeht. Obwohl die Beklagten ausdrücklich gerügt haben, dass es sich bei den entsprechenden Modernisierungsarbeiten um längst fällige Instandsetzungsmaßnahmen gehandelt habe, hat die Klägerin lediglich die Kosten gemäß dem Angebot vom 28.11.2016 (Bl. 57 d.A.) i.H.v. 833,00 Euro als Instandhaltungskosten in Abzug gebracht, jedoch in keiner Weise zum Alter der ersetzten Anlage vorgetragen. Da vor diesem Hintergrund ohne Weiteres zum Nachteil der Klägerin davon auszugehen ist, dass die ersetzte Anlage ihre Lebensdauer bereits erreicht hatte (vgl. insofern BGH, Urt. v. 17.6.2020, VIII ZR 81/19, auch zur Darlegungs- und Beweislast), ist ohne Weiteres davon auszugehen, dass die ab Februar 2018 eingestellte Grundmiete nicht wirksam um 29,00 Euro erhöht war. Die Klageforderung reduziert sich mithin um weitere 580,00 Euro (20 x 29,00 Euro).

Auszugehen ist allerdings zum Nachteil der Beklagten davon, dass sich aufgrund der Modernisierungsmieterhöhung wegen Einbaus einer Dachgeschossdämmung ab Mai 2018 der Grundmietzins um 7,69 Euro (Erhöhung der Grundmiete von 403,07 Euro auf 410,69 Euro) erhöht hat. Das Anpassungsschreiben vom 24.2.2018 ist als Anlage K6 (Bl. 66 ff. d.A.) überreicht worden, der vorgerichtliche Zugang das entsprechenden Ankündigungsschreibens ist unstreitig und es sind inhaltliche Einwendungen – anders als gegenüber der Modernisierungsmieterhöhung im Zusammenhang mit der Erneuerung der Heizungsanlage zum 1.2.2018 – nicht erhoben worden.

Schließlich weist die Betriebskostenabrechnung vom 8.8.2018 für das Kalenderjahr 2017 Gesamtkosten zum Nachteil der Beklagten i.H.v. 1.897,05 Euro / 158,09 Euro monatlich aus. Aus den o.g. Gründen konnte entsprechend der höchstrichterlichen Rechtsprechung keineswegs eine Erhöhung der entsprechenden Vorauszahlung auf 166,00 Euro, wie von der Klägerin zum 1.9.2018 verlangt, sondern allenfalls auf 158,09 Euro verlangt werden, so dass die Forderung der Klägerin sich insofern um 2,91 Euro reduzierte, während für Oktober 2018 aufgrund der Herabsetzung der Vorauszahlungen auf die Heizkosten um 12,00 Euro monatlich und der gebotenen vorrangigen Verrechnung auf die Vorauszahlungen insgesamt ein weiterer Rückstand der Beklagten insofern nicht entstanden ist.

I.Ü. ist deren Rechtsverteidigung hingegen nicht tragfähig. Dies gilt aus den o.g. Gründen nicht nur bezüglich der Höhe der Vorauszahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen, sondern auch, soweit diese mit Schriftsatz vom 12.8.2020 Mängel gerügt haben. Weder ist vorgetragen worden, wann eventuelle Mängel angezeigt worden sein sollen, noch ist der Vortrag i.Ü. hinreichend substantiiert. Soweit unter (auszugsweisen) Vorlage der mit einem Guthaben zugunsten der Beklagten i.H.v. 188,99 Euro endenden Heizkostenabrechnung vom 22.8.2017 (Anlage B3, Bl. 97 f. d.A.) vorgetragen wird, es sei nicht nachvollziehbar, ob die Klägerin dieses Guthaben zugunsten der Beklagten berücksichtigt habe, wurde eine Aufrechnung gerade nicht erklärt. Zudem lässt sich der Anlage K9 (Bl. 81 ff, 83 d.A.f) entnehmen, dass das entsprechende Guthaben zum 29.9.2017 zugunsten der Beklagten verbucht wurde.

Während die Zinsen ab Zustellung des Mahnbescheides als Verzugszinsen zuzusprechen waren (§ 286 Abs. 1 S. 2 BGB), sind die Übrigen Nebenforderungen nicht hinreichend dargetan.

Dies gilt zunächst im Hinblick auf die im Hinblick auf die Mahnschreiben der Klägerin vom 8.12.2017 und vom 19.12.2017 geltend gemachten 2 x 2,50 Euro. Die Klägerin selbst geht davon aus, dass zum damaligen Zeitpunkt Verzug bestand mit der Ausgleichung einer Nachforderung „Betriebskosten“ i.H.v. 121,36 Euro wie zum 1.12.2017 zum Soll gestellt und am 15.1.2018 (bis auf 0,1 Cent) beglichen sowie einer Unterzahlung auf den Mietzins i.H.v. 4,69 Euro aufgrund einer Erhöhung der Vorauszahlung auf die Betriebskosten ab Dezember 2017 um 5,00 Euro bedingt (s.o.). Letztere konnte jedoch aus den o.g. Gründen nicht verlangt werden, während die mit der Betriebskostenabrechnung 2016 verbundene Zahlungsfrist lediglich fälligkeitsbegründende Wirkung hatte und § 286 Abs. 3 S. 1 BGB schon in Ermangelung eines entsprechenden Hinweises nicht zum Tragen kommt. Dass mit der Erstmahnung hingegen eine Zahlungsfrist gesetzt worden war, die bei Abfassung der zweiten Mahnung lediglich 11 Tage später bereits abgelaufen war, ist weder dargetan noch ersichtlich. Es ist mithin nicht hinreichend dargetan, dass sich die Beklagten bei Abfassung der beiden vorgenannten Mahnschreiben in Verzug befanden.

Auch ein Anspruch auf Ausgleichung der vorgerichtlichen Anwaltskosten i.H.v. 83, 54 Euro für das als Anlage K 9 überreichte Schreiben der Rechtsanwaltskanzlei JHS LEGAL (Bl. 81 ff.d.A.) ist nicht hinreichend dargetan. Abgesehen davon, dass statt der geltend gemachten 1,3er Gebühr für das einfache Mahnschreiben allenfalls eine 0,3er Gebühr hätte in Ansatz gebracht werden können und dürfen, ist – auch unter Berücksichtigung der Anlage K10 (Bl. 88 d.A.) - ohne Weiteres zum Nachteil der Klägerin davon auszugehen, dass die von der Kanzlei JHS Legal in Ansatz gebrachten Kosten von dieser nicht ausgeglichen worden sind, wie auch von den Beklagten ausdrücklich weiterhin gerügt. Zwar hat Rechtsanwalt Jochen H. Schatz unter dem 13.5.2020 schriftlich bestätigt, „den Rechnungsbetrag i.H.v. 83,54 Euro dankend erhalten“ zu haben (Anlage K10, Bl. 88 d.A.). Der Klägerin und ihren Prozessbevollmächtigten ist jedoch bereits in einer Vielzahl von Fällen aufgegeben worden darzutun, ob das dort überreichte entsprechende Schreiben als Barquittung zu verstehen oder aber wann und wie die entsprechende Zahlung ansonsten bewirkt worden sein soll, ohne dass insofern nähere Darlegungen erfolgten. Eine zeugenschaftliche Einvernahme des vorgenannten Rechtsanwalt war daher auch im Rahmen des vorliegenden Verfahrens nicht geboten, die Nebenforderung insofern insgesamt ohne Weiteres abzuweisen, wobei die Klägerseite nochmals nachdrücklich angehalten wird, ihre aus hiesiger Sicht insofern äußerst bedenkliche Praxis zu überdenken und zu ändern.

Es war zu erkennen wie geschehen, wobei die prozessualen Nebenentscheidungen auf §§ 92, 269, 708 Nr. 11, 709 ZPO beruhen und die Kosten unter Berücksichtigung der Teilklagerücknahme sowie des lediglich geringfügigen Unterliegens der Beklagten, das nicht mit besonderen Kosten einherging, insgesamt der Klägerin aufzuerlegen waren.

Der Streitwert wird für die Zeit bis zum 10.3.2020 auf 1005,25 Euro und für die Folgezeit auf bis zu 1000,00 Euro festgesetzt.