Landgericht Köln, 16. Zivilkammer — 16 O 410/17

Die Kläger machen Schadensersatz aus einem Immobilienmaklervertrag geltend.

Die Kläger beauftragten im April 2016 in Erbengemeinschaft nach ihrer Mutter den Beklagten mündlich mit dem Verkauf der Immobilie Mstraße 22 in C, deren Eigentümer sie in Erbengemeinschaft waren. Die Klägerin zu 3) wohnt im ersten und zweiten OG der Immobilie und zahlte hierfür an die Erbengemeinschaft ein monatliches Entgelt in Höhe von 520,00 EUR zzgl. einer Betriebskostenvorauszahlung. Es wurde vereinbart, dass eine etwaige Maklercourtage von dem Käufer zu zahlen sei. Einige Jahre zuvor hatten die Kläger eine Marktpreiseinschätzung bei der LBS eingeholt, die einen Schätzwert von 268.000,00 EUR ergab, der allen Beteiligten als zu hoch erschien.

Im April 2016 brachte der Beklagte Werbebanner im Fenster der Immobilie an und es erfolgten einige Besichtigungen. Im August 2016 erbat der Beklagte eine notarielle Verkaufsvollmacht, die die Kläger am 12.08.2016 erteilten. Darin wurde ein Mindestverkaufspreis von 150.000,00 EUR vereinbart, der Beklagte wurde von der Regelung in § 181 BGB befreit. Wegen des genauen Inhalts wird auf die Anlage K3 (Bl. 16 ff. d.A.) Bezug genommen. Im November 2018 erklärte der Beklagte, dass sich die Marktlage als schwierig erweise und die Liegenschaft nicht so einfach zu veräußern sei. In einem Gespräch zwischen dem Kläger zu 1) und dem Beklagten am 01.12.2016 erklärte der Kläger zu 1), er werde einen anderen Makler beauftragen und die Verkaufsvollmacht widerrufen, wenn es nicht bis zum Ende des Jahres einen Abschluss gebe. In diesem Gespräch erwähnte der Kläger zu 1) nicht, dass es einen Interessenten, D, gebe, der bereit sei, dass Haus zu kaufen. Der Beklagte verkaufte das Haus am 13.12.2016 an seinen Sohn, O, zu einem Preis von 150.000,00 EUR.

Die Kläger behaupten, mit dem Beklagten sei vereinbart worden, dass ein Kauferlös von 200.000,00 EUR erzielt werden solle. Der Beklagte habe den Klägern die Möglichkeit aufgezeigt, dass die Klägerin zu 3) die Wohnung weiter nutzen könne. Die Kläger behaupten, Anlass der Verkaufsvollmacht sei gewesen, dass der Beklagte erklärt habe, es gebe einen konkreten Kaufinteressenten. Die Vollmachtserteilung sei erforderlich gewesen, damit der Notartermin für den Kaufvertrag nicht mit allen drei Eigentümern abgestimmt werden müsse. Der Beklagte habe erklärt, keine eigene Kaufabsicht zu haben. Der Notar habe ihnen erläutert, dass die Vollmacht nur drei Monate Gültigkeit gehabt habe. Der Zeuge D, ebenfalls ein im Raum C tätiger Immobilienmakler, habe im November sowie Anfang Dezember 2016 die Immobilie für 180.000,00 EUR kaufen wollen. Nachdem sie ihn an den Beklagten verwiesen hätten, weil dieser einen Exklusivauftrag gehabt hätte, hätte dieser erklärt, die Erbengemeinschaft wolle das Haus nicht mehr verkaufen, sondern nur noch vermieten. Auf Nachfrage habe der Beklagte erklärt, er kaufe das Haus nun für seinen Bestand. Der Beklagte habe die Verkaufsvollmacht missbraucht und bewusst und gewollt zum Nachteil der Kläger gehandelt, was auch seinem Sohn bekannt gewesen sei, weshalb das Geschäft nichtig sei.

Die Kläger beantragen,

1.

den Beklagten zu verurteilen, an sie zu gleichen Teilen 30.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit (26.09.2017) zu zahlen;

2.

den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.975,04 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, bei Beauftragung hätten die Kläger erklärt, mit einem Erlös von 180.000,00 EUR zufrieden zu sein, wobei die Immobilie komplett geräumt werden solle. Es habe sich erst mit der Zeit herausgestellt, dass die Klägerin zu 3) keine Wohnung fand, die nur ca. 500,00 EUR kosten sollte, weshalb sie in den Räumen wohnen bleiben sollte. Dies habe zu dem geschätzten Kaufpreisnachlass von 30.000,00 EUR geführt. Es hätten sich keine Interessenten gemeldet, außer einer, die das Ladenlokal habe übernehmen wollen, die aber wegen zu hoher Renovierungskosten Abstand genommen habe. Grund sei der schlechte Zustand des Gebäudes und dass zahlreiche Liegenschaften in der Nähe leer gestanden hätten. Die Kläger hätten den Schaden vermeiden können, indem sie die Veräußerungsvollmacht widerrufen hätten. Nach Schluss der mündlichen Verhandlung hat der Beklagte behauptet, der Zeuge D habe mit seinem Sohn, O, telefoniert.

Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen D. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 11.01.2019, Bl. 102 ff. d.A. Bezug genommen.

Hinsichtlich weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.

Die Klage ist teilweise begründet.

I. Die Kläger haben gegen den Beklagten gem. §§ 280 Abs. 1, 249 BGB einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 10.000,00 EUR.

1. Der Beklagte hat seine Pflichten aus dem mit den Klägern geschlossenen Vertrag schuldhaft verletzt, indem er das Objekt für 150.000,00 EUR ohne weitere Rücksprache mit den Klägern an seinen Sohn verkauft hat.

Ob die Abrede zwischen den Parteien, dass die Provision von dem jeweiligen Käufer zu zahlen sei, so auszulegen ist, dass kein Maklervertrag, sondern ein Auftragsverhältnis oder ein sonstiges Vertragsverhältnis entstanden ist (vgl. BGH, MDR 67, 836), ist irrelevant, weil dies nur für die Frage der Entstehung eines Provisionsanspruch zu unterscheiden ist. Durch die zusätzliche Erteilung der Verkaufsvollmacht durch die Kläger entstand jedenfalls zwischen den Parteien ein besonderes Treueverhältnis, das den Beklagten verpflichtete, im Rahmen des Zumutbaren das Interesse des Auftraggebers zu wahren (BGH, Beschl. v. 26.03.1998 – III ZR 206/97 –, Rn. 9, juris). Art und Umfang der sich hieraus ergebenden Pflichten richten sich nach den Umständen des Einzelfalls. Jedenfalls wenn es zwei Interessenten gibt und der Makler eine Verkaufsvollmacht hat, ist es seine Pflicht, an den mehr Bietenden zu verkaufen oder jedenfalls vorher mit dem Verkäufer Rücksprache zu halten.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Kammer davon überzeugt, dass der Zeuge D Anfang/Mitte November 2016 bei dem Beklagten angerufen hat und diesem erklärt hat, er wolle das Objekt kaufen. Dies folgt aus den glaubhaften Darstellungen des Zeugen im Termin. Dieser hat im Einzelnen nachvollziehbar geschildert, wie sich die Besichtigung des Objekts und das anschließende Telefonat mit dem Beklagten zugetragen haben. Er hat nachvollziehbar erläutert, dass er den Beklagten, sowie seinen Sohn kenne und sich sicher sei, mit dem Beklagten gesprochen zu haben. Für die Richtigkeit seiner Aussage spricht insbesondere, dass er zunächst nicht aussagebereit war und versucht hat, der Aussage zu entgehen, indem er sich im Schreiben vom 28.12.2018 auf Erinnerungslücken und Panikattacken berufen hat. Im Termin hat er hierzu glaubhaft bekundet, Hintergrund sei, dass er seit er in dem von den Klägern gegen den Beklagten eingeleiteten Strafverfahren als Zeuge ausgesagt habe, keine Aufträge von dem Beklagten mehr erhalte, und die berufliche Beziehung zu dem Beklagten nicht habe weiter verschlechtern wollen. Dass er trotzdem sich im Termin nicht auf Erinnerungslücken berufen hat, sondern den Ablauf der Besichtigung sowie des Telefonats geschildert hat, sprechen für deren Wahrheit.

Dass der Zeuge nicht mehr angeben konnte, ob er auch mitgeteilt hat, zu welchem Preis er das Objekt erwerben wollte, schadet nicht. Denn dann hätte der Beklagte nachfragen müssen.

Soweit der Beweisbeschluss zudem noch die Vernehmung des Zeugen X vorsah, ist dieser im Rahmen der mündlichen Verhandlung nach Erörterung mit den Parteien nicht mehr durchgeführt worden, nachdem sich herausstellte, dass es sich bei dem Zeugen um einen solchen vom Hörensagen handelte und er nicht bereits im Zeitpunkt der streitigen Telefonate eigene Wahrnehmungen gemacht hat.

Der erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung von dem Beklagten angebotene Zeugenbeweis ist gem. § 296a ZPO verspätet. Er bietet auch keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung. Falls er bereits im Rahmen der mündlichen Verhandlung gestellt worden wäre, wäre er gem. §§ 296 Abs. 1, 276 Abs. 1 S. 2 ZPO, 296 Abs. 2, 282 ZPO zurückzuweisen. Bereits in der Klageschrift hatten die Kläger das mit dem Beklagten geführte Telefonat substantiiert behauptet. Warum der Beklagte dann erst nach der Vernehmung des Zeugen D behauptet, das Telefonat sei mit seinem Sohn geführt worden, ist nicht ersichtlich. Die Einvernahme des Zeugen würde das Verfahren verzögern.

Aber auch wenn der Beklagte keine Kenntnis von einem zweiten Interessenten hatte, war er verpflichtet, vor einem Verkauf an seinen Sohn bei den Klägern nachzufragen, ob sich dieser Verkauf im Rahmen der von den Klägern erteilten Weisungen hält. Denn der Verkauf an einen Familienangehörigen, auch wenn er sämtliche Mindestvoraussetzungen der Verkaufsvollmacht einhält, hat erkennbar den Beigeschmack, dass möglicherweise die Immobilie unter Wert verkauft wird.

2. Dadurch ist den Klägern ein Gewinn von 20.000,00 EUR entgangen. Die Kammer ist nach der Vernehmung des Zeugen D davon überzeugt, dass dieser die Immobilie jedenfalls zu einem Preis von 170.000,00 EUR gekauft hat. Er hat plausibel angegeben, er hätte 170.000,00 bis 180.000,00 EUR für die Immobilie bezahlt, weil es sich seiner Ansicht nach um ein Schnäppchen gehandelt habe. Dies erscheint der Kammer vor dem Hintergrund, dass die von den Klägern im Jahr 2014 eingeholte Marktpreisschätzung von einem Wert von 268.000,00 EUR ausging, plausibel.

3. Der Beklagte ist gem. § 254 Abs. 1 BGB jedoch nur zum Ersatz der Hälfte des eingetretenen Schadens verpflichtet, weil die Kläger an der Entstehung des Schadens ein hälftiges Mitverschulden trifft. Gem. § 254 Abs. 1 BGB hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist, wenn bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt hat. Verschulden im Sinne des §254 BGB ist der vorwerfbare Verstoß gegen Gebote des eigenen Interesses, die Verletzung einer sich selbst gegenüber bestehenden Obliegenheit; es handelt sich um ein „Verschulden gegen sich selbst“. Sie beruht auf dem Rechtsgedanken, dass derjenige, der die Sorgfalt außer Acht lässt, die nach Lage der Sache erforderlich erscheint, um sich selbst vor Schaden zu bewahren, den Verlust oder die Kürzung seines Schadensersatzanspruchs hinnehmen muss. Nach Maßgabe dieser Grundsätze haben die Kläger den eingetretenen Schaden mitverschuldet, weil sie, obwohl sie einen Interessenten hatten, der bereit war, 170.000,00 EUR bis 180.000,00 EUR für die Immobilie zu bezahlen, weder selbst den Kaufvertrag mit diesem abschlossen, noch den Beklagten auf das Vorhandensein des weiteren Interessenten hinwiesen, sondern ihm nur eine Frist zum Verkauf setzen, anderenfalls sie den Maklerauftrag entziehen wollten. Denn durch die Verkaufsvollmacht war der Beklagte rechtlich dazu in der Lage, eine wirksame Verpflichtung für und gegen die Kläger einzugehen.

Die Klägerin zu 3) hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung detailreich geschildert, im November 2016 einen eigenen Interessenten gefunden zu haben, der das Objekt für 180.000,00 EUR kaufen wollte und dies auch den anderen Klägern mitgeteilt zu haben. Statt einen Notartermin zu vereinbaren und das Haus an ihn zu verkaufen, hat aber noch am 01.12.2016 der Kläger zu 3) nach Absprache der drei Geschwister dem Beklagten eine Frist zum Verkauf bis zum Ende des Jahres gesetzt, ohne ihm mitzuteilen, dass es einen Interessenten gibt. Damit haben die Kläger selbst die Ursache für den Eintritt des Schadens gesetzt.

Es war den Klägern auch möglich, das Haus selbst zu verkaufen. Dass der Beklagte einen Alleinauftrag gehabt haben soll, haben die Kläger nur pauschal behauptet. Selbst wenn ein solcher aber vereinbart gewesen wäre, verpflichtet alleine die Erteilung eines "Alleinauftrages" vom Wortsinn her den Auftraggeber lediglich, keine weiteren Makler einzuschalten (BGH, Urt. v. 04.02.1976 – IV ZR 115/74 –, Rn. 26, juris), hindert aber eigene Abschlüsse nicht.

Bei der Abwägung der beiderseitigen Verschuldens- und Verursachungsbeiträge hält die Kammer eine Haftungsteilung für angemessen.

4. Die Kläger können auch Zahlung an jeden Kläger zu gleichen Teilen verlangen. Den Klägern steht der Schadensersatzanspruch grundsätzlich in einfacher Forderungsgemeinschaft zu, die zum Anwendungsbereich des § 432 BGB gehört. Die Kläger haben den Beklagten als Erbengemeinschaft beauftragt. Da die Erbengemeinschaft als solche nicht rechtsfähig ist, ist der Vertrag mit allen drei Klägern zustande gekommen. Grundsätzlich kann damit jeder Gläubiger die Leistung nur an alle fordern. Da hier aber nicht nur einer der Auftraggeber klagt, sondern alle, können sie auch einen Antrag stellen, der ihrer internen Verteilung der Schadensersatzforderung entspricht.

II. Die Zinspflicht beruht auf §§ 286 Abs. 1 S. 2, 288 BGB.

III. Die Kläger haben Anspruch auf Ersatz ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten gem. §§ 280 Abs. 1, 249 BGB. Diese sind auf Basis eines Gegenstandswertes von 10.000,00 EUR zu berechnen, was den Betrag von 1.285,44 EUR ergibt (1,9 x 558,00 EUR + 20 EUR, + Mehrwertsteuer). Ob die Rechtsanwaltskosten bereits gezahlt worden sind, kann dahinstehen, weil sich der ansonsten bestehende Freistellungsanspruch gem. § 250 S. 2 BGB durch die Weigerung des Beklagten, diese Kosten zu erstatten, in einen Zahlungsanspruch umgewandelt hat.

III. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 100 Abs. 1, 709 S. 2, 208 Nr. 11, 711 ZPO.

Streitwert: 30.000,00 EUR