Landgericht Köln, 6. Zivilkammer — 6 T 1/19

I.

Mit Beschluss vom 27.12.2017 wurde die Zwangsversteigerung in das streitgegenständliche Grundstück angeordnet. Zur Vorbereitung des Versteigerungstermins beauftragte das Amtsgericht mit Beschluss vom 11.05.2018 (Bl. 75) den Sachverständigen T mit der Erstellung eines Gutachtens zum Verkehrswert des Grundstücks. Letzterer erstellte sein Gutachten unter dem 04.07.2018. Darin ließ er zwei auf dem Grundstück befindliche, von der Schuldnerin vor 23 Jahren errichtete Mobilheime unberücksichtigt, da er diese als Scheinbestandteile ansah. Das Amtsgericht setzte den Verkehrswert entsprechend dem Gutachten mit Beschluss vom 22.10.2018 auf 150.000 € fest und führte u.a. aus, dass der Sachverständige die Mobilheime zu Recht als Scheinbestandteile gewertet habe (Bl. 239 ff.).

Gegen diesen Beschluss wendet sich die Gläubigerin mit ihrer sofortigen Beschwerde vom 05.11.2018, welcher das Amtsgericht mit Vermerk vom 21.12.2018 nicht abhalf (Bl. 276).

Die Gläubigerin ist der Auffassung, dass es sich bei den Mobilheimen um wesentliche Bestandteile des Grundstücks handele, welche im Rahmen der Wertfestsetzung zu berücksichtigen seien. Wegen der Einzelheiten werden die Schriftsätze vom 17.08.2018 (Bl. 196 ff.) und vom 05.11.2018 (Bl. 256 ff.) in Bezug genommen.

II.

Die sofortige Beschwerde ist gemäß §§ 74a Abs. 5 ZVG, 567 ff. ZPO zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat den Wert des zu versteigernden Grundstücks mit angefochtenem Beschluss vom 22.10.2018 zu Recht auf 150.000,00 EUR festgesetzt.

Gemäß § 74a Abs. 5 ZVG setzt das Vollstreckungsgericht den Grundstückswert nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen fest; der Wert der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt, ist unter Würdigung aller Verhältnisse frei zu schätzen. Das Gericht entscheidet bei der Wertfestsetzung nach freier Überzeugung, wobei es alle tatsächlichen Umstände ermitteln und berücksichtigen muss, die für den Wert bedeutsam sein können. Exakt lässt sich der Wert in der Regel nicht ermitteln; wichtig ist, dass von richtig bewerteten Grundlagen ausgegangen wird, die Entscheidung sachkundig und frei von Widersprüchen ist und keine Verstöße gegen allgemeingültige Regeln erkennen lässt (Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 21. Auflage 2016, § 74a Ziff. 7.5). Die Wertermittlung und -festsetzung gem. § 74a Abs. 5 S. 1 ZVG soll einer Verschleuderung des beschlagnahmten Grundstücks entgegenwirken (vgl. §§ 74a, 85a Abs. 1 ZVG) und den Bietinteressenten eine Orientierungshilfe für ihre Entscheidung geben; sie muss daher auf eine sachgerechte Bewertung des Grundstücks ausgerichtet sein. Das Vollstreckungsgericht ist deshalb verpflichtet, alle den Grundstückswert beeinflussenden Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art sorgfältig zu ermitteln und bei der Wertfestsetzung zu berücksichtigen (BGH NJW-RR 2006, 1389 Rn. 9 mwN).

Die Verfahrensbeteiligten streiten im hiesigen Verfahren nur um die Frage, ob die auf dem Grundstück befindlichen Mobilheime im Rahmen der Wertfestsetzung zu berücksichtigen sind, im Kern also um die Frage, ob diese wesentliche Bestandteile des Grundstücks i.S.d. § 94 BGB sind oder ob es sich um nicht zu berücksichtigende Scheinbestandteile nach § 95 BGB handelt. Es liegt auf der Hand, dass diese Frage Bedeutung für den Grundstückswert hat, namentlich dieser höher zu schätzen sein dürfte, wenn die Mobilheime als wesentliche Bestandteile des Grundstücks der Versteigerung unterlägen. Obgleich das Vollstreckungsgericht nicht darüber entscheidet, welchen Umfang die Beschlagnahme des § 20 ZVG hat, sondern diese Entscheidung dem Prozessgericht vorbehalten ist (vgl. Stöber, a.a.O.; LG Leipzig, RPfleger 2001, 610), muss es im Rahmen des Wertfestsetzungsverfahrens daher ggf. – wie hier – eine Entscheidung über diese materiell rechtliche Frage treffen. Es handelt sich insoweit allerdings um eine Vorfrage, welche nicht in materielle Rechtskraft erwächst (BVerwG, Beschluss vom 13. September 2010 – 8 B 29/10 –, Rn. 5, juris mwN).

In der Sache hat das Amtsgericht die Mobilheime bei der Wertfestsetzung im Ergebnis zu Recht unberücksichtigt gelassen. Diese sind Scheinbestandteile i.S.d. § 95 BGB und die Versteigerung erstreckt sich daher – vorbehaltlich einer Entscheidung des Prozessgerichts – nicht auf sie.

Nach § 95 BGB gehören solche Sachen nicht zu den Bestandteilen eines Grundstücks, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind. Die Verbindung erfolgt zu einem vorübergehenden Zweck, wenn ihre spätere Aufhebung von Anfang an beabsichtigt ist. Maßgeblich ist nicht die Beschaffenheit der verbundenen Sache oder die Verkehrsanschauung, sondern der innere Wille des Einfügenden im Zeitpunkt der Verbindung der Sache. Dieser muss allerdings mit dem nach außen in Erscheinung tretenden Sachverhalt in Einklang zu bringen sein (MüKoBGB/Stresemann, 8. Aufl. 2018, § 95 BGB Rn. 3 mwN). Grundsätzlich kann auch der Eigentümer des Grundstücks oder Gebäudes selbst eine Verbindung zu einem nur vorübergehenden Zweck vornehmen, wobei objektive Anhaltspunkte dafür gegeben sein müssen, dass der Wille des Grundstückseigentümers nur auf eine vorübergehende Verbindung gerichtet ist (Staudinger/Stieper (2017) BGB § 95, Rn. 13 mwN).

In der – auch vom Amtsgericht zitierten – Rechtsprechung herrscht weitestgehend Einigkeit darüber, dass Mobilheime, Wohnmobile u.ä., welche durch einen Pächter oder Mieter aufgestellt wurden, nach den oben genannten Grundätzen als Scheinbestandteile anzusehen sind. Aufgrund des nur vorübergehenden Besitzrechts den Einbringenden wird eine Vermutung dafür bejaht, dass die Verbindung von Anfang an nur vorübergehender Natur sein sollte. Diese Rechtsprechung ist nicht ohne Weiteres auf den vorliegenden Fall zu übertragen, wie die Beschwerde zu Recht einwendet. Denn die Schuldnerin hat die Mobilheime als (Mit-)Eigentümerin des Grundstücks aufgestellt. Ihr Nutzungsrecht an dem Grundstück – und damit die Nutzungsmöglichkeit der Mobilheime auf dem Grundstück – war bei deren Einbringung nicht zeitlich befristet.

Im vorliegenden Fall genügt indes bereits die Tatsache, dass die Schuldnerin sich bei Errichtung ihrer Wohnung gerade für ein Mobilheim entschieden hat, als objektiver Anhaltspunkt dafür, dass die Verbindung der Mobilheime mit dem Grundstück nicht auf Dauer angelegt war. Indem die Eigentümerin sich bei der Errichtung für eine Bauweise entschied, welche es ihr erlaubt, die Verbindung der Gebäude mit dem Grundstück wieder zu trennen, hat sie objektiv hinreichend zu erkennen gegeben, dass sie nur eine vorübergehende Verbindung bezweckte, die Verbindung wieder aufheben wollte.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass sie die „Lücke“ zwischen Mobilheim und Grund durch eine Mauer verdeckte. Ungeachtet dessen, dass schon nicht vorgetragen ist, wann diese „Mauer“ errichtet wurde, ergibt sich aus der Akte, namentlich den Lichtbildern im Gutachten T, dass es sich insoweit um eine bloße Verblendung handelt, welche die Mobilheime nicht zum wesentlichen Bestandteil werden lässt. An der Qualifizierung als Scheinbestandteil ändert sich auch nichts aufgrund der Umstände, dass die Mobilheime tatsächlich seit über zwei Jahrzehnten auf dem Grundstück verblieben sind und die Beschwerdeführerin in Frage stellt, ob ein zerstörungsfreier Transport an einen anderen Standort heute noch möglich wäre. Eine Verbindung nur zu einem vorübergehenden Zweck i.S.d. § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Sache für ihre gesamte (wirtschaftliche) Lebensdauer auf dem Grundstück verbleiben soll (BGH, Urteil vom 07. April 2017 – V ZR 52/16 –, juris).

Der Beschwerdeführerin ist auch nicht zu folgen, soweit sie meint, der innere Wille der Schuldnerin, die Mobilheime wieder vom Grundstück zu entfernen, sei jedenfalls weggefallen. Für die Zweckbestimmung ist der Zeitpunkt der Verbindung maßgeblich. Ist eine Sache zu vorübergehendem Zweck verbunden oder eingefügt worden, wird aber der hierfür grundlegende Wille später aufgegeben und nunmehr eine dauerhafte Verbindung oder Einfügung beabsichtigt, so tritt durch diese Willensänderung keine Veränderung der dinglichen Rechtslage am Scheinbestandteil ein. Denn die Übertragung von Eigentum durch ein einseitiges Verfügungsgeschäft des Übertragenden ist dem deutschen Sachenrecht fremd. Der Grundstücks- oder Gebäudeeigentümer kann das Eigentum am Scheinbestandteil daher nur durch Übereignung oder einen anderen Erwerbsakt erlangen (Staudinger/Stieper a.a.O. Rn. 14). Wenn der Scheinbestandteil (ohnehin) im Eigentum des Grundstückseigentümers steht, kann letzterer die Zweckbestimmung der Verbindung zwar durch eine nach außen hervortretende Willensbetätigung ändern und die Einrichtung dadurch zu einem wesentlichen Bestandteil werden lassen (Staudinger/Stieper a.a.O.). Einen solchen nach außen hervortretenden Willensakt trägt die Beschwerdeführerin indes nicht vor noch ist ein solcher ersichtlich, zumal und die Unterkonstruktion auf Rollen unverändert gelassen hat.

Die Mobilheime unterfallen der Versteigerung schließlich auch nicht aus anderen Gründen, insbesondere stellen sie kein Zubehör i.S.d. § 97 BGB dar. Denn auch die weiteren Voraussetzungen des § 97 BGB unterstellt, waren die Mobilheime jedenfalls nicht dazu bestimmt, dem Grundstück auf Dauer zu dienen. Aufgrund der eingetragenen Baulast können die Mobilheime zwar nur durch den Betriebsinhaber oder -leiter zu Wohnzwecken genutzt werden, hieraus ergibt sich jedoch im Umkehrschluss kein Gebot oder ähnliches, diese auch für die Dauer des Betriebs auf dem Grundstück zu belassen bzw. zu nutzen.

III.

Eine Kostenentscheidung war nicht veranlasst, weil sich die Beteiligten nicht als Parteien gegenüberstehen (vgl. BGH, Beschluss vom 25.01.2007 – V ZB 125/05 –, juris, Rn. 7).

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Beschwerdewert: 5.000,00 €