Landgericht Köln, 21. Zivilkammer — 21 O 444/21

Die Klägerin betreibt von U. aus ein Immobilienbüro zur Vermarktung und Vermittlung von Objekten. Streitgegenständliche Immobilie ist vorliegend das Wohnobjekt G.-straße, 00000 F..

Die Klägerin wurde von der Verkäuferin dieses Objekts, der Zeugin X., entsprechend eines Verkäufermaklervertrags mit der Vermittlung der streitgegenständlichen Immobilie beauftragt. Entsprechend dieses Verkäufermaklervertrags verpflichtete sich die Verkäuferin gegenüber der Klägerin, eine Provision in Höhe von 1,785 % inkl. MwSt. des Kaufpreises an diese zu zahlen, sofern ein Kaufvertrag über das Objekt zustande kommt.

Aufgrund der Beauftragung inserierte die Klägerin das streitgegenständliche Objekt auf der Internetplattform N. mit ausdrücklichem Hinweis auf die Käuferprovision in Höhe von 1,785 % des Kaufpreises. Am 27.03.2021 teilte der Beklagte der Klägerin sein Interesse an einer Besichtigung über N. mit und bat sie darum, sich mit ihm in Verbindung zu setzen (Anlage K1, Bl. 14 f. d.A.). In der Folge fand am 03.04.2021 ein Besichtigungstermin in dem Objekt statt, an dem der Zeuge D. als zuständiger Makler bei der Klägerin, der Beklagte und seine Lebensgefährtin, die Zeugin Z., teilnahmen. Die Verkäuferin war dabei nicht zugegen.

Gemäß notarieller Urkunde vom 20.05.2021 erwarben der Beklagte und die spätere Zeugin Z. das Objekt zu gleichen Teilen zum Kaufpreis von 580.000,00 EUR. Nach § 12 Ziffer 5 der Urkunde erklären Verkäufer und Käufer, dass dieser Kaufvertrag durch die Vermittlung der Klägerin zustande gekommen sei.

Nachdem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde, forderte die Klägerin von dem Beklagten (und der Zeugin Z.) mit Rechnung vom 20.05.2021 einen Betrag in Höhe von insgesamt 10.353,00 EUR, den sie sofort fällig stellte. Auch der Verkäuferin wurde eine entsprechende Rechnung vom gleichen Tage übermittelt, die diese auch am 26.05.2021 bezahlte. Die Klägerin setzte dem Beklagten mit E-Mail vom 10.06.2021 erneut eine Zahlungsfrist bis zum 18.06.2021. Mit anwaltlichem Schreiben vom 14.06.2021 erklärte der Beklagte vorsorglich den Widerruf des Maklervertrages (Anlage B1, Bl. 108 d.A.). Er bezahlte die Rechnung nicht.

Die Klägerin behauptet, sie habe dem Beklagten kurz nach dessen Besichtigungsanfrage die vereinbarte Provisionsbestätigung / den Käufermaklervertrag in Textform (Anlage K2, Bl. 18 d. A.) übersandt. Zudem habe sie ihm die Widerrufsbelehrung nebst Muster-Widerrufsformular (Anlage K3, Bl. 21 d.A. und K4, Bl. 24 d.A.) übersandt. Für den Beklagten habe bei Vertragsabschluss die Möglichkeit bestanden, die Widerrufsbelehrung zu öffnen und herunterzuladen. Sodann habe sie dem Beklagten das Exposé zu dem streitgegenständlichen Objekt (Anlage K5, Bl. 35 ff. d.A.) übersandt. Ohne den Empfang der Bestätigung über seine Provisionspflicht wäre es dem Beklagten überhaupt nicht möglich gewesen, das Exposé zu erhalten; dies werde durch die verwendete Maklersoftware Q. verhindert. Die Widerrufsbelehrung nebst Muster-Widerrufsformular sei zudem automatisch vom System per E-Mail an die richtige E-Mail-Adresse versendet worden, nachdem der Beklagte den für den Download des Exposés erforderlichen Button angeklickt habe.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 10.353,00 Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, ihm sei weder eine Provisionsbestätigung noch eine Widerrufsbelehrung in textlicher Form übersandt worden. Er habe weder den Maklervertrag in Schriftform erhalten noch einer Beauftragung schriftlich zugestimmt. Auch die erforderliche Widerrufsbelehrung sei ihm nicht in Schriftform zugegangen.

Ferner habe die Klägerin gegen ihre Verpflichtung zur wahrheitsgemäßen und umfänglichen Aufklärung über das Objekt verstoßen. Es bestünden erhebliche Feuchtigkeitsschäden an der Decke der Garage, an den Wänden im Wohnzimmer, an der Decke des Wintergartens, an den Wänden des Gästezimmers im Untergeschoss, an den Wänden des Abstellraums im Untergeschoss, an den Wänden des Partyraums im Untergeschoss sowie an den Wänden des Kinderzimmers und des WC, deren Beseitigung mindestens 9.516,07 EUR netto kosten würde. Diese Feuchtigkeitsschäden seien schon bei Vertragsabschluss vorhanden und sowohl der Verkäuferin als auch der Klägerin bekannt gewesen. Diese habe man dem Beklagten absichtlich verschwiegen, was nach Ansicht des Beklagten zur Verwirkung des Provisionsanspruchs nach § 654 BGB führen soll.

Die Klägerin behauptet hierzu keinerlei Kenntnis von umfangreichen Feuchtigkeitsschäden gehabt zu haben. Es habe lediglich einen Feuchtigkeitsschaden im Kellerraum Nr. 3 gegeben, der aber bereits vorher behoben und dem Beklagten im Besichtigungstermin auch mitgeteilt worden sei.

Das Gericht hat Beweis erhoben gem. Beweisbeschluss vom 25.06.2022, Bl. 258 d.A., abgeändert durch Beschluss vom 24.10.2022 (siehe entsprechendes Verhandlungsprotokoll vom 24.10.2022, Bl. 394 d.A.), durch Vernehmung der Zeugen L. und Z.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24.10.2022 Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig und begründet.

1.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 10.353,00 EUR. Dieser folgt aus § 652 Abs. 1 BGB i.V.m. dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Maklervertrag.

a)

Dieser Maklervertrag ist zunächst formgerecht i.S.d. § 656a BGB abgeschlossen worden.

§ 656a BGB ist anwendbar, da der Maklervertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten als Tätigkeit den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über ein Einfamilienhaus bzw. die Vermittlung eines solchen Kaufvertrages umfasst.

aa)

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass der Beklagte das von dem Programm Q. versendete schriftliche Provisionsverlangen der Klägerin zur Kenntnis genommen und entsprechend bestätigt hat, da er sonst das Exposé zu dem streitgegenständlichen Objekt nicht hätte öffnen können. Es ist weiter davon überzeugt, dass das entsprechende Provisionsverlangen, die nach § 656a BGB erforderliche Textform wahrend, auch per Email an den Beklagten übersandt wurde; dies ergibt sich aus dem von dem Zeugen L. in der Sitzung überreichten Aktivitätsprotokoll, Bl. 402 d.A.. Hier ist unter Bezugnahme auf die E-Mail-Adresse des Beklagten eine entsprechende Aktivität festgehalten worden. In der Zusammenschau mit der Anlage K2, Bl. 18 d.A. ist hier ersichtlich, dass eine entsprechende Nachricht versendet worden sein muss.

Zur Übersendung der Provisionsbestätigung hat der Zeuge L. nachvollziehbar bekundet, dass das Programm am 29.03.2021 um 09:30:55 Uhr - also knapp 2 Tage nach der ersten Kontaktaufnahme durch den Beklagten am 27.03.2021 um 19:58:23 Uhr - entsprechende Aktivitäten bezgl. der Provisionsbestätigung ausgelöst hat. Dies muss zur Überzeugung des Gerichts der Zeitpunkt gewesen sein, in dem der Beklagte auf die Email-Benachrichtigung von Q. reagiert und die entsprechenden "Clicks" im System gesetzt hat.

Hierzu hat der Beklagte auch in der mündlichen Verhandlung vom 24.10.2022 bestätigt, dass die in der Anlage zum Protokoll, Bl. 402 d.A., aufgezeigte Email-Adresse E-Mail01 die seine ist. Es steht also auch nicht in Rede, dass das Q.-Programm mit einer falschen Kontaktadresse agiert hätte, was ggf. einen Nichtzugang der entsprechenden Vereinbarung und Widerrufsinformationen hätte erklären können. Dann hätte man sich allerdings auch fragen müssen, wie der Beklagte genau an das Exposé gekommen sein will.

Das Gericht hat keinen Grund an der Aussage des Zeugen C., der tagtäglich mit "Q." arbeitet, zu zweifeln. Der Zeuge hat die tatsächlichen Abläufe nachvollziehbar und anhand der ihm vorliegenden und auch an das Gericht überreichten Unterlagen geschildert. Es war auch nicht erkennbar, dass er eine besonders einseitige Position zugunsten der Klägerseite eingenommen hätte. Im Gegenteil, der Zeuge hat auch Erinnerungslücken an den schon relativ lange zurückliegenden Vorgang ohne weiteres eingeräumt und sich insoweit nüchtern an die ihm noch zur Verfügung stehenden Informationen gehalten.

Die Überzeugung des Gerichts von der wahrheitsgemäßen Aussage des Zeugen wird auch davon gestützt, dass es selbst die Lebenserfahrung gemacht hat, dass weitverbreitete und bekannte Computerprogramme bestimmte technische Abläufe und Zusammenhänge in der Regel fehlerfrei umsetzen. Wenn dies einmal nicht der Fall ist produzieren sie entsprechende Fehlermeldungen, aus denen hervorgeht, dass ein bestimmter Vorgang nicht abgeschlossen werden konnte. Auch hierzu hat sich der Zeuge C. verhalten, als er erklärt hat, dass die Versendung des Exposés in manchen Fällen erstmal nicht funktioniert und noch einmal händisch von Maklerseite angestoßen werden muss. In diesen Fällen wird aber auch für die Klägerseite erkennbar, dass das Exposé noch nicht heruntergeladen wurde und dass noch Handlungsbedarf besteht. Auch dann wird aber derselbe Vorgang mit der Übersendung und Vorabbestätigung von Provisionsbestätigung und Widerrufsbelehrung angestoßen, so dass der Kunde zunächst die entsprechenden "Clicks" setzen muss, um sodann das Exposé herunterzuladen. Dies war aber im vorliegenden Fall nach Erinnerung des Zeugen - und auch nach den Anlagen zum Vorgang - nicht der Fall.

bb)

Selbst wenn man davon ausgehen sollte, dass Q. keine gesonderte Email mit dem Inhalt der von ihm geloggten Aktivitäten verschickt hat, sondern lediglich einen sog. "Agreement Link" angezeigt hat, den der Beklagte dann per "Click" bestätigt hat, so ist die Textform des Maklervertrages gem. § 126b BGB dennoch unter den folgenden Erwägungen eingehalten:

Durch das Anklicken und die Möglichkeit der Kenntnisnahme des Inhalts des Agreement-Links hat der Beklagte eindeutig und ausdrücklich Kenntnis vom Provisionsverlangen des Maklers erlangt und das entsprechende Angebot vorbehaltlos bejaht. Bei Durchführung des Agreement-Links bestätigt der Beklagte, dass er bei notarieller Beurkundung des Kaufvertrages für die streitgegenständliche Immobilie an das Maklerbüro des Klägers eine Käuferprovision in Höhe von 1,785 % des Kaufpreises zahlt. Diese Bestätigung, dokumentiert durch den Agreement-Link als Textdokument in Q., entspräche dann dem Textformerfordernis für die Vertragserklärung des Kunden.

Die Zusendung eines Exposés per Mail durch den Makler entspricht sodann den Anforderungen des § 126b S. 1 BGB ( Fischer , NJW 2020, 3553 (3554)) für die Erklärung des Maklers. Erforderlich ist eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird (Staudinger/ Arnold , BGB § 656a, Rn. 7). Das Exposé, das die Klägerin dem Beklagten auf Wunsch zugesendet hat, weist das Maklerbüro der Klägerin als Person des Erklärenden aus. Zudem beinhaltet es auch die lesbare Erklärung der Provisionsklausel. Eine Verkörperung als E-Mail reicht für die Voraussetzung des dauerhaften Datenträgers aus (BeckOK BGB/ Kneller ; Stand 01.05.2022, § 656 a BGB Rz. 5).

Abschließend ist noch darauf hinzuweisen, dass der Maklervertrag gem. § 656a BGB in Textform nach § 126b BGB und nicht in Schriftform nach § 126 BGB abgeschlossen werden musste. Eine Unterschrift, Aushändigung in Papierform, o.ä. war daher nicht erforderlich.

b)

Der Beklagte hat sodann - in Kenntnis der mit der Klägerin vereinbarten Provision weitere Maklerleistungen in Anspruch genommen, nämlich sich unstreitig das Objekt vom Zeugen D. zeigen lassen. Dabei kommt es nicht darauf an, dass die Verkäuferin nicht bei der Besichtigung zugegen war. Nachdem der Beklagte das Objekt aus dem Exposé der Klägerin kannte, war er ohnehin dorthin gefahren und hatte die dort damals noch wohnhafte Verkäuferin angesprochen. Daher hatte er aufgrund der von der Klägerin zur Verfügung gestellten Unterlagen die notwendige Kenntnis von allen Fakten, die ihn in die Lage versetzten in Kaufvertragsverhandlungen mit der Verkäuferseite einzusteigen und den späteren Hauptvertrag abzuschließen. Damit ist die Nachweisleistung der Klägerin erbracht und die Provision verdient.

c)

Der Beklagte hat den Maklervertrag auch nicht nachträglich wirksam widerrufen können.

Der Bundesgerichtshof hat in der Entscheidung vom 26. November 2020, I ZR 169/19, entschieden, dass die ordnungsgemäße Belehrung eines Maklerkunden über sein Widerrufsrecht u.a. erfordert, dass der Unternehmer dem Verbraucher diese Information gemäß Art. 246a § 4 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auf Papier, oder wenn der Verbraucher zustimmt, auf einem anderen dauerhaften Datenträger zur Verfügung gestellt hat (Rn. 40ff. m.w.N). Fehlt es daran, beginnt die Frist für den Widerruf nicht zu laufen. Solchenfalls kommt auch nicht in Betracht, dass das Widerrufsrecht gemäß § 356 Abs. 4 Satz 1 BGB bei vollständiger Erbringung der Dienstleistung nach Zustimmung des Verbrauchers zur sofortigen Ausführung erlischt.

Denn dies setzt ebenfalls voraus, dass der Unternehmer dem Verbraucher eine formell ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung nebst Muster-Widerrufsformular ausgehändigt hat, sodass dieser die Möglichkeit hat, die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren zur Ausübung des Widerrufsrechts bei Bedarf jederzeit nach Vertragsschluss nachlesen zu können (Rn. 58ff., 67).

Diese Vorgaben setzen im vorliegenden Fall eines Fernabsatzvertrages, bei dem der Unternehmer dem Verbraucher die Informationen in einer dem benutzten Fernkommunikationsmittel angepassten Weise zur Verfügung zu stellen hat, vgl. hierzu Art. 246a § 4 Abs. 3 EGBGB, mindestens voraus, dass für den Verbraucher die Möglichkeit einer dauerhaften Speicherung einer erhaltenen E-Mail besteht, was bei der Übersendung eines bloßen Links nicht der Fall ist. Hierdurch wird sichergestellt, dass der Verbraucher nach Vertragsschluss und innerhalb der laufenden Widerrufsfrist jederzeit die Möglichkeit hat auf die Widerrufsbelehrung und das zugehörige Musterformular zuzugreifen und sein Widerrufsrechts somit niederschwellig ausüben kann.

Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall zur Überzeugung des Gerichts eingehalten worden. Danach ist dem Beklagten, nachdem er die für den Download des Exposés erforderlichen Häkchen gesetzt hatte, von Q. automatisch eine E-Mail zugesandt worden sein, die die Widerrufsbelehrung als einen auf dem Rechner des Empfängers mit der E-Mail gespeicherten Anhang enthält. Das ist nach Ansicht des Gerichts ausreichend.

Die Klägerin hat durch das Zeugnis des Zeugen C. und die von diesem in der mündlichen Verhandlung überreichten Anlage, Bl. 402 d.A., in Verbindung mit der Anlage K3, Bl. 21 d.A., den Nachweis geführt, dass dem Beklagten, nachdem er die für den Download des Exposés erforderlichen Häkchen gesetzt hatte, von Q. eine automatische E-Mail mit dem Inhalt der Anlage K3 an seine E-Mail-Adresse zugesandt worden ist. Dies ergibt sich - wie schon oben bezüglich der Provisionsvereinbarung dargestellt - aus der in der mündlichen Verhandlung durch den Zeugen D. überreichten Anlage, Bl. 402 d.A., welche eine entsprechende Aktivität unter Bezugnahme auf die Email-Adresse des Beklagten geloggt hat. Zudem hat der Zeuge dies auch nachvollziehbar und glaubwürdig so geschildert. Auf die obige Beweiswürdigung wird insoweit Bezug genommen.

Die Widerrufsbelehrung ist inhaltlich unstreitig genügend. Nicht zu beanstanden ist auch das Muster-Widerrufsformular, welches die Klägerin verwandt hat.

d)

Der Beklagte kann sich auch nicht auf Verwirkung des Anspruches auf Maklerprovision nach § 654 BGB berufen. Hierzu hat er keinen substanziierten Sachvortrag dazu geleistet, warum er davon ausgeht, dass die Klägerin Kenntnis von den angeblich bestehenden Feuchtigkeitsschäden im Haus gehabt haben soll. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob die Voreigentümerin, die Zeugin X., von irgendwelchen Handwerkern informiert worden sein soll. Jedenfalls gibt es nach dem Beklagtenvortrag keine stichhaltigen Anhaltspunkte dafür, dass diese dann wiederum die Klägerin informiert haben soll. Das ist eine Spekulation der Beklagtenseite in Blaue hinein.

Auf den entsprechenden Hinweis des Gerichts hat die Beklagtenseite auch nichts weiter vorgetragen, als dass sie davon ausgeht, dass der Abwesenheit der Verkäuferin beim Besichtigungstermin am 03.04.2021 eine Indizwirkung zukomme. Davon geht das Gericht allerdings nicht aus. Es ist nicht ersichtlich, inwieweit das Fernbleiben der Verkäuferin von einem Besichtigungstermin Rückschlüsse darauf zulassen soll, dass sie mit der Klägerin kollusiv zusammenwirkt. Entsprechend konnte auch eine Beweisaufnahme zu der Thematik unterbleiben.

2.

Daneben kann die Klägerin auf die Provisionsforderung Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.12.2021 beanspruchen, §§ 291, 288 BGB.

3.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 S. 1 ZPO.

Der Streitwert wird auf 10.353,00 EUR festgesetzt.