Landgericht Köln, 7. Zivilkammer — 7 O 103/17

Beglaubigte Abschrift 7 O 103/17

Landgericht KölnIM NAMEN DES VOLKESUrteil

In dem Rechtsstreit

Klägers,

Prozessbevollmächtigte:

gegen

Beklagte,

Prozessbevollmächtigte:

hat die 7. Zivilkammer des Landgerichts Kölnauf die mündliche Verhandlung vom 23.11.2022durch den Richter am Landgericht als Einzelrichter

für Recht erkannt:

Die Klage wird als unzulässig abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger macht gegen die Beklagte Ansprüche im Zusammenhang mit der Verpachtung von Grundstücken zum Betrieb einer Pferdepensionshaltung geltend.

Die Parteien sind Adoptivgeschwister.

Der Kläger ist Landwirt und Eigentümer einer Liegenschaft in der S.-straße in 00000 B., die den sogenannten „A.“ umfasst. Die Liegenschaft beinhaltet den A. mit Scheune, Hofanlage, sowie die alte Reitanlage mit Weidefläche und zwei Gebäuden und die neue Reitanlage mit Reithalle, Boxentrakt und Weidefläche, gebaut im Jahr 2002. Der A. umfasst die Parzellen, die im Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung X., ausgewiesen sind als Flur N07 Flurstück N02, Flur N07 Flurstück N03, Flur N07 Flurstück N04, Flur N07 Flurstück N05 und Flur N07 Flurstück N08 (nachfolgend „ A. “). Daneben wurde später eine neue Reitanlage auf der Parzelle errichtet, die im Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung X., ausgewiesen ist als Flur N09 Flurstück N10 (nachfolgend „ Reitanlage “).

Die Parzelle Flur N09 Flurstück N10 der Reitanlage wurde im Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung X., ursprünglich als Flur N09 Flurstück N20 unter der laufenden Nummer 24 der Grundstücke des Bestandsverzeichnisses geführt. Später wurde das Grundstück infolge einer Grundstücksteilung in den Grundstücken Flur N09, Flurstück 61, Flur N09 Flurstück 62 und Flur N09 Flurstück N10 aufgeteilt und entsprechend unter den laufenden Nummern 31, 32 und 33 fortgeführt.

Die Parzelle Flur N07 Flurstück N08 des A wurde im Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung X., ursprünglich als Flur N11 Flurstück N12 unter der laufenden Nummer N13 der Grundstücke des Bestandsverzeichnisses geführt. Später wurde das Grundstück aufgeteilt in den Parzellen Flur N11 Flurstück N16 und Flur N11 Flurstück N14 mit den laufenden Nummern N15 und N17 aufgeteilt. Die Parzelle Flur N11 Flurstück N14 der laufenden Nummer N17 wurde sodann berichtigt in die heutige Parzelle Flur N07 Flurstück N08 unter der laufenden Nummer N17.

Hinsichtlich der Einzelheiten der Grundstücksbezeichnungen und –lagen wird auf den Auszug aus dem Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung X., vom 00. 00.0000, Blatt 393, S. 4, N11 und 9 des Ausdrucks, Anlage T. 1, den Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Bestandsübersicht zum Grundeigentum K. V. vom 00.00.0000, Anlage T. 2, den Auszug aus dem GEO-Portal des Landes NRW Anlage T. 3 sowie die Katasterdarstellung des Landes NRW auf dem Online-Portal TIM-Online, Anlage T. 4, Bezug genommen (vgl. Bl. 25 bis 57 der Beiakte).

Im Jahr 2003 standen die streitbefangenen Grundstücke noch im Eigentum der W. (im Folgenden: „ D. “). Gesellschafter der D. waren der Kläger und die Mutter der Parteien, Frau L. V.. Ausweislich des Gesellschaftsvertrages waren beide Gesellschafter im Außenverhältnis jeweils alleinvertretungsberechtigt für die D.. Die D. verpachtete die Reitanlage mit Pachtvertrag vom 00.00.0000 an die Beklagte (Anlage T. N13, Bl. N11 d.A.). Dieser lautet auszugsweise wie folgt:

„ [...] § 1 Pachtgegenstand

1.1 Der Verpächter verpachtet an den Pächter das Grundstück in der Gemarkung X. Flur N09 Flurstück N20 nebst aufstehenden Gebäuden und Gebäudebestandteilen zum ausschließlichen Betrieb einer Pensionspferdehaltung. [...]

1.2 Das verpachtete Grundstück ist in dem als Anlage 1 beigefügten Lageplan rot umrandet. Dieser Lageplan ist wesentlicher Bestandteil dieses Vertrages. Bei dem in der Anlage grün umrandeten Gebäude handelt es sich um ein vermietetes Wohngebäude. Der Verpächter ist berechtigt, das Gebäude in der bisherigen Form weiter zu nutzen. [...].

§ 2 Zustand der Pachtsache

[...] 2.3 Sind für den Vertragszweck bauliche Änderungen der Pachtsache erforderlich, hat der Pächter diese auf eigene Kosten durchzuführen. Solche baulichen Veränderungen sind mit dem Verpächter rechtzeitig vor Ausführung abzusprechen. [...]

2.4 Bei der im Lageplan umrandeten Fläche handelt es sich um die hofnahe Weide. [...]

§ 3 Pachtdauer

3.1 Das Pachtverhältnis dauert zunächst 15 Jahre, es beginnt am 00.00.0000 und endet am 00.00.0000.

3.2 Nach Ablauf der Pachtzeit gern. § 3.1 hat der Pächter das Recht, die Verlängerung des Pachtverhältnisses um weiter 10 Jahre zu verlangen. Die Erklärung des Pächters gegenüber dem Verpächter, dass er von diesem Optionsrecht Gebrauch macht, hat schriftlich zu erfolgen und muss dem Verpächter spätestens 6 Monate vor Ablauf der Pachtzeit zugehen. [...]

§ 4 Pacht, Nebenkosten, Zahlungsweise

4.1 Die Pacht für den in § 1 beschriebenen Pachtgegenstand beträgt monatlich 4.000,00 EUR. [...] “

Mit Ergänzungsvereinbarung vom 0.00.0000 vereinbarten die D. und die Beklagte eine Reduzierung des Pachtzinses auf monatlich EUR 3.000,00.

Der Pachtvertrag vom 00.00.0000 endete zum 00.00.0000. Die Beklagte machte von ihrer Verlängerungsoption gemäß Ziffer 3.2 des Pachtvertrages vom 00.00.0000 keinen Gebrauch.

Der Kläger erhob am 00.00.0000 für die D. vor dem Landgericht Köln die hiesige Klage gegen die Beklagte auf Zahlung rückständigen Pachtzinses.

Mit Schreiben vom 02.06.2017 (Bl. 64 d.A.) wandten sich die Prozessbevollmächtigten des Klägers an die Beklagte und forderten diese unter Fristsetzung zum 12.06.2017 auf, mitzuteilen, ob sie von ihrer Verlängerungsoption Gebrauch gemacht habe. Für den Fall, dass dieser Nachweis nicht erbracht werde, forderten sie die Beklagte zur unverzüglichen Räumung des Pachtobjekts auf. Darüber hinaus teilten sie der Beklagten mit:

„ Sollten Sie stattdessen einen neuen Pachtvertrag anstreben, steht unser Mandant dem nicht grundsätzlich ablehnend gegenüber. Allerdings erwartet er sowohl ein angemessenes Pachtangebot mit Sicherstellung der künftigen Pachtzahlungen als auch die Zahlung der rückständigen Pachten aus der Vergangenheit an die Betriebsgesellschaft. “

Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten bat sich daraufhin mit Schreiben vom 00.00.0000 eine Fristverlängerung bis zum 00.00.0000 aus.

Am 00.00.0000 unterzeichnete die Mutter der Parteien als Vertreterin der D. mit der Beklagten den als Anlage B1 vorgelegten Pachtvertrag (Bl. 34 d.A.). Dieser lautet auszugsweise wie folgt [ Hervorhebungen hinzugefügt ]:

„[...] § 1Pachtgegenstand

Gegenstand dieses Vertrages ist die modifizierte Fortsetzung des Pachtverhältnisses gemäß Pachtvertrag vom 00.00.0000 i.V.m. der ergänzenden Vereinbarung vom 0.00.0000.

1. Der Verpächter verpachtet an den Pächter das Grundstück in der Gemarkung X. Flur N09, Flurstück N20 nebst aufstehenden Gebäuden und Gebäudebestandteilen zum ausschließlichen Betrieb einer Pensionspferdehaltung. Eine andere Nutzung ist nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Verpächters gestattet.

2. Das verpachtete Grundstück ist in dem als Anl. 1 zum Pachtvertrag vom 00.00.0000 beigefügten Lageplan rot umrandet. Dieser Lageplan ist wesentlicher Bestandteil dieses Vertrages. Bei dem in der Anlage grün umrandeten Gebäudehandelt es sich um ein Wohngebäude. Der Pächter ist berechtigt, das Gebäude In der bisherigen Form weiter zu nutzen. Die mit diesem Gebäude verbundenen Kosten gehen zulasten des Pächters.

§ 2 Zustand der Pachtsache

[...] 2. Zur Erfüllung des Vertragszwecks waren umfangreiche bauliche Änderungen der Pachtsache erforderlich. Diese Veränderungen, die vom Pächter vorgenommen worden sind, sind beiden Parteien bekannt. Insoweit nehmen beide Parteien auch insbesondere Bezug auf das Gutachten des Sachverständigen Dr. P. vom 00.0.0000, das diesem Vertrag als Anlage in Kopie beigefügt ist und Bestandteil dieses Vertrages ist. Beide Parteien sind darüber einig, dass die Feststellungen in dem Gutachten des Herrn Dr. P. zutreffend sind. Sofern weitere Veränderungen der Pachtsache für den Vertragszweck erforderlich sind, hat der Pächter diese auf eigene Kosten durchzuführen. Die Veränderungen sind mit dem Verpächter rechtzeitig vor Ausführung abzusprechen. Eventuell erforderliche behördliche Genehmigungen hat der Pächter selbst und auf eigene Kosten zu besorgen. Bei Veränderungen, die für den Betrieb erforderlich oder wirtschaftlich nützlich sind, hat der Verpächter mitzuwirken, soweit dies notwendig oder zweckmäßig ist;

3. Bei der im Lageplan umrandeten Fläche handelt es sich um die hofhahe Weide. [...]

§ 3 Pachtdauer

1. Das Pachtverhältnis wird für weitere 30 Jahre, d.h. bis zum 0.0.0000 abgeschlossen. Nach Ablauf der Pachtzeit hat der Pächter das Recht, die Verlängerung des Pachtverhältnisses um weitere zehn Jahre zu verlangen. [...] .Ein- und Umbauten, die der Pächter auf eigene Kosten vorgenommen hat, hat der Verpächter nach dem Verkehrswert zum Zeitpunkt der Kündigung zu entschädigen. Dies gilt nicht für diejenigen Ein- und Umbauten, die bis zum 00.0.0000 vorgenommen worden sind.

§ 4 Pacht, Nebenkosten, Zahlungsweise

1. Pachtrückstände bestehen derzeit nicht. Der Verpächter verpflichtet sich, die beim Landgericht Köln rechtshängige Klage, -Az.7 O 103/17-, zurückzunehmen. Der Verpächter verzichtet ausdrücklich gegenüber dem Pächter auf die Geltendmachung der seit 0.0.0000 rückständigen Pachtzinsen. Im Gegenzug verzichtet der Pächter gegenüber dem Verpächter auf Entschädigungsansprüche für seine Investitionen in die Pachtsache, wie sie im Gutachten Dr.P. in aufgeführt sind und wie sie sich aus dem Schreiben des Steuerberaters J. vom 00.0.0000 nebst Aufstellung der Investitionen und Reparaturaufwendungen ergeben. Das Schreiben des Steuerberaters J. vom 00.0.0000 nebst Anlagen ist diesem Vertrag in Kopie beigefügt und Bestandteil dieses Vertrages. Im Hinblick auf die ganz erheblichen Investitionen, die der Pächter auf die Pachtsache vorgenommen hat und durch die größtenteils erst der Vertragszweck erreicht werden konnte und kann und im Hinblick darauf, dass zu Beginn des Pachtverhältnisses zugesicherte Rechte wie Strohlieferung, kostenfreie Lagerungsmöglichkeiten etc. nicht mehr gewährt werden, beträgt der monatliche Pachtzins 2000 (i.W. zweitausend) einschließlich MwSt.

2. Der Pächter trägt sämtliche Betriebskosten mit Ausnahme der laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und der Gebäudeversicherung einschl. deren Haftpflicht.

3. Die Pacht ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats zur Zahlung fällig. Sie ist auf das Konto des Verpächters bei der Y. I., IBAN:N21 zu überweisen .

4. Die Pacht für die Weideflächen mit einer Größe von N11,6 ha wird mit 100 je Morgen festgesetzt. Der Pachtpreis für die Weidefläche ist in dem Pachtpreis von 2000 C enthalten.

Dem Pächter bleibt es nachgelassen, die ab 1.4.2017 fälligen Pachtzinsen in einer Summe zum 00.00.0000 zu zahlen. [...]

§ 9 Rückgabe der Pachtsache

Nach Beendigung des Pachtverhältnisses hat der Pächter die Pachtsache vollständig geräumt und besenrein zurückzugeben. Vom Pächter oder dessen Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursachte Beschädigungen sind zu beseitigen.

Einrichtungen, mit denen der Pächter die Pachtsache versehen hat, darf er wegnehmen. Die Ausübung des Wegnahmerechts durch den Pächter kann der Verpächter durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, wenn nicht der Pächter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat. [...] “

Auf den weiteren Inhalt des Pachtvertrages wird Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 00.00.0000 wandte sich der Kläger an die Beklagte und führte unter anderem aus (Bl. 180 der Beiakte):

„ [...] Hiermit widerspreche ich namens der N. V. D. dem Abschluss dieses Pachtvertrages vom 00.00.0000 und widerrufe diesen gem. § 178 BGB. Hilfsweise erkläre ich hiermit namens der N. V. D. die Anfechtung dieses Pachtvertrages vom 00.00.0000 wegen arglistiger Täuschung und sodann wegen Irrtums.

Ich mache weiter darauf aufmerksam, dass der Pachtvertrag vom 00.00.0000 wegen des kollusiven Zusammenwirkens zum Nachteil meiner Person auch sittenwidrig ist, vgl. § 138 BGB. Es ist Dir wegen dieser vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung auch verwehrt, Dich auf diesen Pachtvertrag vom 00.00.0000 zu berufen, vgl. § 826 BGB.

Ich fordere Dich auf, umgehend und schriftlich, spätestens bis zum 00.00.0000 eingehend bei mir, die Unwirksamkeit und Abstandnahme von diesem Pachtvertrag vom 00.00.0000 zu bestätigen.

Andernfalls muss ich von Vorsatz auch im Hinblick auf Straftatbestände ausgehen und muss entsprechende rechtliche Maßnahmen ergreifen.

Ich darf Dich weiterhin darüber in Kenntnis setzen, dass ich unserer Mutter bereits mit Schreiben vom 00.00.0000 die Einzelvertretungsmacht entzogen habe. Mit heutiger Post habe ich erneut den Entzug der Einzelvertretungsmacht unserer Mutter für die N. V. D. veranlasst.

Trotz meines Schocks und tiefer Enttäuschung über dieses Verhalten möchte ich Dir nochmals anbieten, über die ausstehenden Pachten und eine künftige Neuverpachtung zu verhandeln. Ich widerspreche aber zugleich ausdrücklich namens der N. V. D. jeglicher weiteren Nutzung der Pachtsache und fordere Dich nochmals zur Räumung derselben auf. [...] “

Mit Schreiben vom 00.00.0000 teilte der Kläger der Beklagten ergänzend mit (Bl. 184 der Beiakte):

„ [...] Nichtsdestoweniger enthält auch der neue Vertrag die Verpflichtung zu Pachtzahlungen. Seit dem 00.00.0000 ist nach dem Pachtvertrag vom 00.00.0000 eine monatliche Pacht von 2.000,00 EUR brutto fällig. Aufgelaufene Pacht war bis spätestens 00.00.0000 zu zahlen. Ich konnte seit dem 00.00.0000 keinen Geldeingang von Dir feststellen. Das mag auch daran begründet sein, dass Du mit unserer Mutter in dem neuen Pachtvertrag die Zahlung auf ein Konto bei der Y. I., IBAN:N21 vereinbart hast. Dies ist ein Konto, welches unsere Mutter Frau L.e V. führt, angeblich für die N. V. D.. Trotz Aufforderung mit entsprechender Fristsetzung weigert sich unsere Mutter, mir Einblick in dieses Konto zu geben. [...]

Ich fordere Dich hiermit auf, bis spätestens zum 00.00.0000, eingehend bei mir, die Pachtzahlungen seit dem 00.00.0000 nachzuweisen. Sollte ein entsprechender Nachweis nicht erfolgen oder die Pacht nicht fristgemäß eingegangen sein, behält sich die N. V. D. die Kündigung des — aus meiner Sicht ohnehin nichtigen — Pachtvertrages vom 00.00.0000 vor.

Ich darf Dich weiter darauf hinweisen, dass das Betriebskonto der N. V. D. wie folgt lautet: Y. I. IBAN: N21. Zahlungen bitte ich nur auf dieses Konto zu leisten. Zahlungen an ein ausschließlich von unserer Mutter geführtes Konto werte ich — zumindest künftig — nicht als Zahlungen an die N. V. D..

Abschließend fordere ich Dich nochmals auf, über die geordnete Fortsetzung des Pachtverhältnisses mit mir zu sprechen, oder aber die Pachtsache zu räumen. [...] “

Der Kläger erklärte unter dem 00.00.0000 schriftlich gegenüber der Beklagten (Bl. 190 der Beiakte),

„ namens und in Vollmacht der N. V. D. die fristlose Kündigung des Pachtvertrages vom 00.00.0000, hilfsweise die fristlose Kündigung jedweden anderen Pachtvertrages über die Pachtsache Gemarkung X., Flur N09, Flurstück N20 nebst aufstehenden Gebäuden und Gebäudebestandteilen. Hilfsweise erkläre ich hiermit namens und in Vollmacht der N. V. D. die Kündigung des Pachtvertrages vom 00.00.0000 und jedweden anderen Pachtverhältnisses über die vorbenannte Pachtsache zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Klarstellungshalber darf ich nochmals anmerken, dass ich den Pachtvertrag vom 00.00.0000 ohnehin für unwirksam halte. Ich widerspreche zudem jedweder Unterverpachtung und Gebrauchsüberlassung an Dritte. Ich fordere Dich namens und in Vollmacht der N. V. D. auf, die Pachtsache umgehend, bis spätestens zum N09.N07.2017 zu räumen. [...] “

Die Prozessbevollmächtigten des Klägers wiederholten diese Aufforderung am 00. 00.0000 (Bl. 193 der Beiakte) unter Fristsetzung zum 00.00.0000 für

„ die Pachtsache Gemarkung X.. Flur N09. ehemals Flurstück N20 (teilweise), nunmehr Flurstück N10 (teilweise) nebst aufstehenden Gebäuden und Gebäudebestandteilen, soweit sie Gegenstand des Pachtvertrages sind [...] “.

Die Beklagte nutzte das Pachtobjekt in der Folge weiter. Ob und an wen sie den vertraglich vereinbarten Pachtzins zahlte, ist zwischen den Parteien streitig.

Der Kläger erhob am 00.00.0000 eine Klage vor dem Landgericht Köln gegen die Mutter der Parteien (Az. 22 O 432/17) und beantragte unter anderem, festzustellen, dass sein Ausschluss aus der D. unwirksam sei und er der Beklagten wirksam Einzelvertretungsmacht und Einzelgeschäftsführungsbefugnis entzogen habe.

Mit Schriftsatz vom selben Tag bestellten sich die die Prozessbevollmächtigten der Mutter der Parteien in dem Rechtsstreit LG Köln 7 O 103/17 für die D. und erklärten für diese die Rücknahme der dort erhobenen Klage. Das Landgericht Köln setzte den hiesigen Rechtsstreit mit dem Az. 7 O 103/17 mit Beschluss vom 29.03.2018 (Bl. 254 d.A) bis zur rechtskräftigen Entscheidung des Rechtsstreits LG Köln Az. 22 O 432/17 aus.

Ab Januar 2019 zahlte die Beklagte eine monatliche Pacht in Höhe von 2.000,00 EUR auf ein Konto der D.. Der Kläger teilte der Beklagten in diesem Zusammenhang mit Schreiben vom 10.01.2019 (Bl. 196 der Beiakte) mit:

„ [...] Die N. V. D. nimmt diesen Betrag als Nutzungsentschädigung entgegen. Damit ist unsererseits keine Anerkennung eines Pachtvertrages erfolgt. Wir verweisen nochmals darauf, dass der Pachtvertrag vom 00.00.0000 gern. § 3 des Pachtvertrages am 00.00.0000 ausgelaufen ist und das Pachtverhältnis zudem hilfsweise auch gekündigt ist. Die Höhe der geschuldeten Nutzungsentschädigung beträgt aus unserer Sicht monatlich mindestens 4.000 zuzüglich der Mehrwertsteuer von 19 %. Ich fordere Dich hiermit nochmals auf, zu meinen Händen die Pachtzahlung bzw. Nutzungsentschädigung für 2017 und 2018 nachzuweisen. Sollte dies bis zum 00.00.0000 nicht erfolgt sein, gehe ich davon aus, dass Du weder Pachtzahlungen geleistet hast noch jemals vorhattest die Pachtzahlungen für 2017 und 2018 zu leisten. [...] “

Die Mutter der Parteien verstarb am 00.00.0000. Die Beklagte ist ihre Alleinerbin. Der Kläger führte am 00.00.0000 eine Gesellschafterversammlung der D. durch und fasste dort den Beschluss, die D. nicht zu liquidieren sondern als Einzelunternehmer fortzuführen (Bl. 175 der Beiakte).

Unter dem 00.00.0000 (Bl. 197 der Beiakte) erklärte der Klägerin gegenüber der Beklagten schriftlich:

„ [...] Ich kündige hiermit nochmals fristlos, hilfsweise fristgemäß jedweden Pachtvertrag zwischen Dir und der N. V. D., bzw. mir als Rechtsnachfolger der N. V. D. Ich fordere Dich auf, die Pachtsache bis spätestens zum 00.00.0000 zu räumen und die ausstehende Nutzungsentschädigung von 4 000,00 pro Monat zuzüglich der Mehrwertsteuer von derzeit 19 % seit 00.00.0000 zu zahlen. [...] “

Die Beklagte setzte die Nutzung des Pachtobjekts fort.

Ab August 2019 erfolgten die monatlichen Zahlungen in Höhe von 2.000,00 EUR nicht mehr durch die Beklagte selbst, sondern durch eine Reitanlage A. D. mit dem Zusatz „( unter Vorbehalt) “.

Der Kläger und seine Prozessbevollmächtigten erklärten gegenüber der Beklagten mit Schreiben vom 00.00.0000 (Bl. 198 der Beiakte), 00.00.0000 (Bl. 201 der Beiakte) und 00.00.0000 (Bl. 203 der Beiakte) nochmals die Kündigung des Pachtverhältnisses und forderten die Beklagte jeweils fruchtlos zur Herausgabe auf.

Der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 00.00.0000 (Bl. 212 der Beiakte) unter Fristsetzung zum 00.00.0000 auf, eine schriftliche Erklärung der Reitanlage A. D. vorzulegen, dass diese die vorgenannten Zahlungen für die Klägerin und nicht lediglich unter Vorbehalt leiste. Eine Zahlung unter Vorbehalt lehnte der Kläger ausdrücklich ab. Die Prozessbevollmächtigten des Klägers wiederholten dies mit Schreiben vom 00.00.0000 (Bl. 215 der Beiakte) nochmals unter Fristsetzung zum 00.00.0000. Der damalige Rechtsanwalt der Beklagten teilte diesen daraufhin mit E-Mail vom 00.00.0000 (Bl. 217 der Beiakte) mit:

„ [...] Damit Ihr Mandant jetzt nicht ein weiteres Verfahren in die Welt setzt, nehmen Sie bitte zur Kenntnis, dass es sich bei den Zahlungen der Reitanlage A. D. um Zahlungen eines Dritten für etwaige Verbindlichkeiten unserer Mandantin handelt. Oder einfacher formuliert. An der Stelle unserer Mandantin zahlt jetzt die Reitanlage A. D.. Wie Ihr Mandant (von Ihnen vorformuliert) mit Schreiben vom 00.00.0000 sehr richtig erkannt hat, sind bislang immer 2.000,00 € monatlich gezahlt worden. Seit August 2019 ist unter dem von Ihrem Mandanten genannten Verwendungszweck eine Zahlung in gleicher Höhe, jetzt aber von der Reitanlage A. D. eingegangen. [...] “

Die Prozessbevollmächtigten des Klägers reagierten mit Schreiben an die Beklagte vom 00.00.0000 (Bl. 219 der Beiakte):

„ [...] Die wiederholte Weigerung Ihrer Mandantin, die Zweckrichtung der durch einen Dritten erfolgten Zahlungen, die Ihre Mandantin zur Erfüllung ihrer Leistungspflicht beansprucht, aufzuklären, stellt eine Verletzung der Primärpflicht Ihrer Mandantin zur Herbeiführung der Leistung und damit der Erfüllung ihrer Leistungspflicht. Es obliegt nicht unserem Mandanten, die geschuldete Leistungserbringung Ihrer Mandantin aufzuklären und sich dabei auf Hinweise zu stützen. Die Leistungserbringung Ihrer Mandantin hat unzweideutig zu erfolgen. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Mangels einer ausdrücklichen Erklärung sowohl Ihrer Mandantin als auch insbesondere des leistenden Dritten, hier der „Reitanlage A. D.“, über die Zweckrichtung der Zahlungen, muss unser Mandant von einer Nichtleistung ausgehen. Dies gilt umso mehr, da Zahlungen von August 2019 bis einschließlich Mai 2020 unter Vorbehalt erfolgten und Ihre Mandantin trotz zweifacher Aufforderung einen Verzicht auf den Vorbehalt nicht vorlegte.

Die Pacht für den Monat Juli 2020 ist zudem trotz Fälligkeit nicht eingegangen, weder von Ihrer Mandantin, noch von einer „Reitanlage A. D.“.

Vor dem Hintergrund der fehlenden Zahlungen und des Verstoßes Ihrer Mandantin gegen ihre Primärleistungspflichten erklären wir im Namen und in Vollmacht unseres

Mandanten, Herr K. V., wiederholt die fristlose, außerordentliche Kündigung eines etwaigen bestehenden Pachtvertrages, hilfsweise die Kündigung zum nächstmöglichen Termin. Wir fordern Ihre Mandantin auf, das Grundstück umgehend, bis spätestens zum 00.00.0000 zu räumen. [...] “

Am 00.00.0000 schlossen die Parteien in dem einstweiligen Verfügungsverfahren einen Prozessvergleich, in dem sich die Beklagte unter anderem verpflichtete

„ [...] ohne vorherige Zustimmung des Klägers auf dem Grundstück der Reitanlage, S-Straße in 00000 B.-X. (Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Gemarkung X., Blatt 393, Grundstück Flur N07 Flurstück N02, Flur N07 Flurstück N03, Flur N07 Flurstück N04, Flur N07 Flurstück N05, Flur N07 Flurstück N08 und Flur N09 Flurstück N10) keine Gebäude und/oder Gebäudebestandteile abzureißen und/oder Baumaßnahmen vorzunehmen. [...] “

Das Oberlandesgericht Köln stellte mit rechtskräftigem Urteil vom 20.01.2021 (Az. 22 U 229/18) unter anderem fest, dass der Mutter der Parteien mit Schreiben des Klägers vom 00.00.0000 die Einzelvertretungsmacht sowie die Einzelgeschäftsführungsbefugnis für die N. V. D., sowie jegliche Vollmacht für die N. V. D. rechtsgeschäftlich zu handeln, mit Wirkung zum 00.00.0000 entzogen worden ist.

Der Kläger reichte bei dem Landgericht Köln am 00.00.0000 eine Klage auf Räumung der von der Beklagten genutzten Flächen ein (Az. 7 O 147/21).

Der Kläger behauptet, dass die Beklagte bis Januar 2009 keinerlei Pachtzahlungen an die D. geleistet habe.

Die Betriebsprüfung bei der N. V. D. habe ebenfalls keine Pachtzahlungen der Beklagten im Prüfungszeitraum feststellen können.

Soweit die Beklagte eine „Verbuchung" durch die Zeugin C. behaupte, sei diese zu keinem Zeitpunkt die Steuerberaterin der N. V. D. gewesen. Die angeblich geleisteten Pachten seien bis heute weder bei der N. V. D., noch bei dem Kläger als Rechtsnachfolger der N. V. D. aufgetaucht. Stattdessen habe die Zeugin C. offenbar bei der Verschleierung und Veruntreuung von Mieten und Pachteinnahmen an der N. V. D. (wissentlich oder unwissentlich) mitgewirkt. Sie habe demgemäß die vorsätzlich privat vereinnahmten Mieten von Frau L.e V. erst nach Aufdeckung und Eskalation unter den Gesellschaftern der N. V. D. der Buchhaltung E. gemeldet. Von der Zeugin C. auf diese Weise „nachgemeldete" Einkünfte seien keine regulären Einkünfte und keine regulären Zahlungen an die N. V. D.. Und auch mit diesen „Nachmeldungen" seien keine Pachtzahlungen der Beklagten für die Jahre 2017 und 2018 aufgetaucht.

Der Kläger ist der Ansicht, dass der streitbefangene Pachtvertrag gemäß § 138 BGB sittenwidrig sei, weil dieser heimlich, in kollusivem Zusammenwirken zwischen der Mutter – ohne gesellschaftsrechtliche Befugnis, unter Verletzung von Treuepflichten sowie durch Missbrauch der Vertretungsmacht – und der Beklagten geschlossen worden sei, in der Absicht, den Kläger zu benachteiligen und zu schädigen.

Allein aus der Lektüre des neuen Pachtvertrages vom 00.00.0000 ergebe sich dessen Sittenwidrigkeit, welche diesem „auf der Stirn stehe". Dies umso mehr im Vergleich mit dem ursprünglichen Pachtvertrag vom 00.00.0000. Die Beklagte habe sich ohne Not aus dem bisherigen Vertrag gelöst, um noch zu Lebzeiten ihrer Mutter neue Fakten zu schaffen, die erkennbar erhebliche Nachteile für die N. V. D. und den Kläger als absehbaren alleinigen Rechtsnachfolger beinhalteten. Die Rechte der N. V. D. und des Klägers würden durch diese neue Vertragsgestaltung ausgehöhlt, das Eigentum an der Reitanlage und dem Grund und Boden durch 40 Jahre Bindung zum Spottpreis werde entwertet.

Darüber hinaus habe der Kläger den Pachtvertrag mit Schreiben vom 00.00.0000 wirksam wegen Irrtums und arglistiger Täuschung angefochten.

Da der Pachtvertrag weder buchhalterisch noch steuerrechtlich noch in der Weise, dass die vereinbarten Pachtzahlungen erbracht worden seien, umgesetzt worden sei, handle es sich zudem um ein unwirksames Scheingeschäft.

Der Pachtvertrag sei auch aufgrund von § 134 BGB i.V.m. § 266 StGB nichtig, da die Mutter der Parteien mit dem Abschluss des Pachtvertrages eine Untreuehandlung zu Lasten der D. begangen habe. Die Beklagte sei Teilnehmerin dieser Tat.

Die Beklagte habe kein Recht zum Besitz der streitgegenständlichen Flächen. Der streitbefangene Pachtvertrag sei aus den vorstehenden Gründen unwirksam.

Der Pachtvertrag betreffe darüber hinaus nur die Teilfläche der Parzelle Flur N09 Flurstück N10 (vormals Flur N09 Flurstück N20).

Zudem habe der Kläger das angebliche Pachtverhältnis durch die Kündigungen vom - 00.00.0000 (Anlage T. 18), - 00.00.0000 (Anlage T. 20), - 00.00.0000 (Anlage T. 22), - N22 (Anlage T. 25), - 6.020 (Anlage T. 30) und - 14.04.2020 (Anlage T. 39) wirksam gekündigt.

Mit Schriftsatz vom 00.00.0000 hat der Kläger seine Ansprüche hilfsweise, für den Fall, dass dem Kläger kein Direktanspruch auf die streitgegenständliche Pacht mehr zustehen sollte, darauf gestützt, dass dem Kläger als Rechtsnachfolger der D. ein Anspruch auf Schadensersatz gegen die Beklagte als Alleinerbin der Mutter der Parteien zustehe. Der Kläger behauptet in diesem Zusammenhang, dass die Mutter der Parteien als geschäftsführende Gesellschafterin der D. Mieten und Pachten an der N. V. D. vorbei vereinnahmt und nicht an die N. V. D. abgeführt habe.

Er ist zudem der Ansicht, dass die Mutter der Parteien durch den Verzicht auf rückständige Pachten eine weitere schwerwiegende Pflichtverletzung begangen habe, welche sie auch zu vertreten habe. Die Schädigerin (die Mutter und an deren Stelle nunmehr die Beklagte als Alleinerbin) habe gegenüber dem Geschädigten (Kläger) den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. Der zum Ersatz verpflichtende Umstand sei hier - für den Fall der Wirksamkeit - der Abschluss des Vertrages vom 00.00.0000. Die Beklagte sei als Rechtsnachfolgerin Ihrer verstorbenen Mutter verpflichtet, den Zustand vor dem 00.00.0000 herzustellen. Die Naturalrestitution bestehe daher im Wegfall des Vertrages vom 00.00.0000 mit der Folge der Zahlungsverpflichtung in Höhe der durch die Klage geltend gemachten Beträge.

Der Kläger hat zuletzt beantragt,

1.) die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 85.680,00 EUR zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 3.570,00 EUR seit dem jeweiligen Monatsersten beginnend mit dem 00.00.0000 bis zum 00.00.0000;

2.) die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 171.360,00 EUR zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 3.570,00 EUR seit dem jeweiligen Monatsersten beginnend mit dem 00.00.0000 bis zum 00.00.0000;

3.) die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 58.090,00 EUR zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 1.570,00 EUR seit dem jeweiligen Monatsersten beginnend mit dem 00.00.0000 bis zum 00.00.0000;

4.) festzustellen, dass der am 00.00.0000 zwischen der Beklagten als Pächterin und ihrer Mutter L.e V. als Vertreterin der ursprünglichen Klägerin dieses Rechtsstreits abgeschlossene Pachtvertrag unwirksam ist.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, dass sie den vereinbarten Pachtzins aus dem Vertrag vom 00.00.0000 bis zum 00.00.0000 in bar an die gemeinsame Mutter und im Anschluss daran auf ein Konto der N. V. D. bei der Kreissparkasse B. entrichtet habe. Erst nach dem Tod der gemeinsamen Mutter habe der Kläger schriftlich verlangt, dass der Pachtzins zukünftig überwiesen werden sollte auf ein Konto bei der G. B.. Dieser Aufforderung sei die Beklagte nachgekommen und zahle bis zum heutigen Tag nach dorthin den vertraglich geschuldeten Pachtzins in Höhe von 2.000,00 EUR (brutto).

Die Pachtzahlungen seien durch die als Anlage ZB 5 vorgelegte Urkunde von der verstorbenen Mutter bestätigt worden, da die Beklagte diese entsprechend geleistet habe.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass sämtliche von dem Kläger erklärten Kündigungen unwirksam seien. Der neue Pachtvertrag sei wirksam zwischen ihr und der gemeinsamen Mutter der Parteien als vertretungsberechtigter Gesellschafterin der D. zustande gekommen.

Die Beklagte ist zudem der Ansicht, dass ihr gegenüber etwaigen Pachtzinsansprüchen des Klägers ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Rechnung mit Umsatzsteuerausweis gemäß § 14 UStG zustehe. Der zweite Pachtvertrag genüge nicht den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Dauerrechnung i.S.v. § 14 UStG.

Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung. Die erstmalig im Jahr 2022 gegen die Beklagte als Alleinerbin der Mutter geltend gemachten Schadensersatzansprüche seien jedenfalls verjährt. Die Geltendmachung des Klageanspruchs durch die Einreichung der hiesigen Klage und das vorangegangene Mahnverfahren seien nicht geeignet gewesen, die Verjährung dieser erstmals mit Schriftsatz vom 00.00.0000 geltend gemachten Ansprüche zu hemmen. Dies gelte insbesondere, da sich die Ansprüche des Klägers ausschließlich gegen die Beklagte aufgrund ihrer Erbenstellung richteten.

Die Akten des Landgerichts Köln, Az. 7 O 147/21 und 7 O 109/20, wurden beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugin C.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Zeugenvernehmung wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 00.00.0000 (Bl. 1254 d.A.) Bezug genommen.

Die Klage ist unzulässig.

1.) Die Zulässigkeit der Klage würde voraussetzen, dass der streitbefangene neue Pachtvertrag unwirksam ist. Dies ist jedoch nicht der Fall.

In § 4 Ziffer 1 Satz 2 des Pachtvertrages hat sich die D. verpflichtet, „ die beim Landgericht Köln rechtshängige Klage, Az. 7 O 103/17, zurückzunehmen “. Diese Vereinbarung steht der Zulässigkeit der Klage entgegen.

1.1) Zwar hat die Vereinbarung einer Klagerücknahme nicht unmittelbar die Wirkung des § 269 ZPO, aber einer Klage auf Erfüllung einer solchen Vereinbarung fehlt das Rechtsschutzbedürfnis (Zöller/Greger, ZPO 32. Aufl.: § 269 Rn 3). Vielmehr ist, wenn die Abrede dem Gericht vorgetragen wird, die abredewidrig weiterbetriebene Klage als unzulässig abzuweisen (BGH, Beschluss vom 18. Dezember 1963 – IV ZR 263/N10 –, BGHZ 41, 3-6, Rn. 3; Hamburgisches Oberverwaltungsgericht, Urteil vom 30. Mai 1988 – Bf II 100/86 –, Rn. 41, juris; Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 34. Aufl. 2022, § 269 ZPO, Rn. 3). Eine solche Vereinbarung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zulässig. Der Beklagte kann, wenn der Kläger einer solchen Vereinbarung zuwider den Rechtsstreit weiter betreibt, dem die Einrede der Arglist entgegenhalten (BGH, Beschluss vom 18. Dezember 1963 – IV ZR 263/N10 –, BGHZ 41, 3-6, Rn. 3), denn mit seinem vorangegangenen rechtsgeschäftlichen Verhalten darf sich auch prozessual niemand in Widerspruch setzen (Hamburgisches Oberverwaltungsgericht, Urteil vom 30. Mai 1988 – Bf II 100/86 –, Rn. 41, juris). Der Gläubiger eines solchen Anspruchs kann somit die Wirkungen der Klagerücknahme faktisch selbst herbeiführen, auch wenn die Klage nicht zurückgenommen, sondern als unzulässig abgewiesen wird (LG Düsseldorf Urt. v. 20.12.2019 – 4b O 144/18, GRUR-RS 2019, 44051 Rn. 38, beck-online; Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 34. Aufl. 2022, § 269 ZPO, Rn. 3).

Die Abrede zur Klagerücknahme ist dem Gericht auch im Sinne der vorgenannten Rechtsprechung vorgetragen worden. Die von der Mutter der Parteien beauftragten Rechtsanwälte O. & Dr. Q. haben zur Umsetzung der Abrede mit Schriftsatz vom 00.00.0000 auf dieser Grundlage sogar die Rücknahme der Klage erklärt (Bl. 211 d.A.). Diese Erklärung entfaltet zwar keine prozessuale Wirkung i.S.v. § 269 ZPO. Denn aufgrund des rechtskräftigen Urteils des Oberlandesgerichts Köln in dem Rechtsstreit Az. 22 U 229/N20 steht fest, dass die Mutter der Parteien zu diesem Zeitpunkt für die damals klagende D. nicht mehr vertretungsbefugt war. Dies ändert jedoch nichts daran, dass die Abrede von den Parteien als für den Erfolg der hiesigen Klage bedeutsam erachtet wurde. Beide Parteien haben einer Aussetzung des hiesigen Rechtsstreits bis zur rechtskräftigen Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln über die für die Wirksamkeit der in Umsetzung dieser Verpflichtung erfolgten Prozesshandlung ausdrücklich zugestimmt.

Die Treuwidrigkeit aufgrund § 242 ist zudem eine Einwendung, die im Grundsatz von Amts wegen zu berücksichtigen ist. Denn die Rechtsordnung darf eine erkannte Treuwidrigkeit nicht sehenden Auges hinnehmen, will sie nicht rechtsethische Minimalanforderungen aufgeben. Ist einem Richter die Treuwidrigkeit einer begehrten Handlung bekannt, darf er ihr daher keine Rechtskraft verleihen. Die Treuwidrigkeit begründet die Rechtswidrigkeit einer Handlung und nimmt einem Recht nicht nur die Durchsetzbarkeit, in welchem Fall man nur mit einer Einrede zu tun hätte. Die Berücksichtigung der Treuwidrigkeit hängt aus diesen Gründen nicht von der Entscheidung der Parteien ab, sich auf § 242 zu berufen. Darin unterscheidet sich § 242 von Einreden wie § 821, auch wenn diese ebenfalls auf Treueerwägungen beruhen mögen. Der Begriff der „Einrede der Arglist“ steht dem nicht entgegen, da er auf die Dolo-Einrede zurückgeht und damit daher eine von Amts wegen zu beachtende, prozessuale Einrede meint (BeckOGK/Kähler, 1.8.2021, BGB § 242 Rn. 1836, 1837, m.w.N.).

1.2) Der von der Mutter der Parteien als im Außenverhältnis alleinvertretungsberechtigte Gesellschafterin mit der Beklagten abgeschlossene Pachtvertrag ist wirksam.

1.2.1) Es handelt sich zunächst nicht um ein Scheingeschäft i.S.v. § 117 BGB. Zweck des Vertrages ist die weitere Verpachtung des streitbefangenen Objekts an die Beklagte. Dieser Vertragszweck wurde in der Folge umgesetzt und gelebt. Die Beklagte nutzt das Pachtobjekt und zahlte hierfür einen Pachtzins, auch wenn dessen Höhe und die Zahlungsmodalitäten zwischen den Parteien streitig sind.

1.2.2) Die gemeinsame Mutter der Parteien war zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung am 00.00.0000 auch berechtigt, den Vertrag als einzelvertretungsberechtigte Gesellschafterin der D. abzuschließen.

Das Oberlandesgericht Köln hat insoweit mit rechtskräftigem Urteil vom 20.01.2021 (Az. N15 U 229/18) unter anderem festgestellt, dass der Mutter der Parteien mit Schreiben des Klägers vom 00.00.0000 die Einzelvertretungsmacht sowie die Einzelgeschäftsführungsbefugnis für die N. V. D., sowie jegliche Vollmacht für die N. V. D. rechtsgeschäftlich zu handeln, mit Wirkung zum 00.00.0000 entzogen worden ist. Am 00.00.0000 war sie mithin noch einzelvertretungsberechtigt.

1.2.3) Der Vertrag ist auch nicht gemäß § 138 BGB i.V.m. § 242 BGB als nichtig anzusehen.

Der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Kläger hat keine Umstände aufgezeigt, die ein kollusives Zusammenwirken der Beklagten und der Mutter der Parteien zum Nachteil der D. dergestalt begründen würden, dass man den Pachtvertrag als nichtig ansehen müsste.

Ein Vertrag kann unter bestimmten Voraussetzungen bei Missbrauch der Vertretungsmacht sittenwidrig und nach § 138 BGB nichtig sein. Zwar hat grundsätzlich der Vertretene das Risiko des Missbrauchs der Vertretungsmacht zu tragen und den Vertragspartner trifft keine besondere Prüfungspflicht, ob und inwieweit der Vertreter im Innenverhältnis gebunden ist, von einer nach außen unbeschränkten Vertretungsmacht nur beschränkten Gebrauch zu machen (BGH NJW 1966, 1911; NJW-RR 1989, 642; NJW 1999, 2883; NJW 2008, 1225, 1226). Wenn jedoch ein Treuebruch des Bevollmächtigten und eine bewusste Ausnutzung des Treuebruchs durch den Vertragsgegner zusammenkommen, ist der Vertrag gemäß § 138 BGB nichtig (BGH NJW-RR 1989, 642; WM 2003, 2456; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 737). Wenn der Vertreter und sein Geschäftsgegner "hinter dem Rücken" des Vertretenen und zu dessen Schaden gehandelt haben, ist ihre Absprache sittenwidrig (§ 138 Abs. 1 BGB) und daher nichtig (vgl. BGH, Urteil vom 17. Mai 1988 - VI ZR 233/87, NJW 1989, 26 unter II m.w.Nachw.). Liegt auf Seiten des Vertreters ein Missbrauch der Vertretungsmacht vor und hat der Geschäftsgegner dies erkannt oder grob fahrlässig die Augen davor verschlossen, steht dem Vertretenen der Einwand aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) gegen die Wirksamkeit des Geschäfts zu (BGHZ 50, 112, 114; 113, 315, 320; BGH, Urteil vom 3. Oktober 1989 - XI ZR 154/88, NJW 1990, 384 unter I, 3 m.w.Nachw; BGH, Urteil vom 05. November 2003 – VIII ZR 218/01 –, Rn. 12, juris).

Danach ist z.B. ein Kaufvertrag sittenwidrig und nach § 138 BGB nichtig, wenn bei dessen Abschluss der Vertreter der einen Partei mit dem Vertragspartner kollusiv zum Nachteil des Vertretenen zusammenwirkt (BGH NJW-RR 1989, 642; BGHZ 50, 112, 114; BGHReport 2003, 1051; NJW-RR 2004, 247, 248; Staudinger/Fischinger (2021) BGB § 138, Rn. 496). Gleiches gilt, wenn der Testamentsvollstrecker und ein Käufer bewusst zum Nachteil des Nachlasses zusammenwirken (BGH NJW-RR 1989, 642), wenn ein von dem Verbot des Selbstkontrahierens befreiter Bevollmächtigter seine Vollmacht dazu missbraucht, um mit sich selbst als Geschäftspartner ein Geschäft zum Nachteil des Vertretenen abzuschließen bzw. hierfür einen arglosen Untervertreter einsetzt (BGH NZG 2014, 389, 390), oder wenn eine Arbeitnehmerin kollusiv mit ihrem Ehemann, der Vertreter des Arbeitgebers ist, einen Aufhebungsvertrag schließt (LAG Hamm 12.N11.2019 - N20 SaGa 45/19).

Der Vorwurf der Sittenwidrigkeit hängt nicht davon ab, dass der Bevollmächtigte aus dem Treuebruch Vorteile zieht, erforderlich ist aber, dass das Geschäft für den Vertretenen nachteilig ist (vgl. BGH NJW-RR 2012, N20).

Vom kollusiven, also bewussten Zusammenarbeiten von Vertreter und Vertragsgegner zum Nachteil des Vertretenen sind die Fälle zu unterscheiden, die als Missbrauch der Vertretungsmacht im engeren Sinne bezeichnet werden können (Staudinger/Fischinger (2021) BGB § 138, Rn. 496). Ein solcher ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn der Vertragsgegner Kenntnis vom Missbrauch der Vertretungsmacht hatte; hier ist er unzweifelhaft nicht schutzwürdig (vgl. z.B. BGH NJW 1991, 1812). Aber auch, wenn der Vertragsgegner keine Kenntnis hatte, hält der Bundesgerichtshof einen Missbrauch der Vertretungsmacht mit der Folge für möglich, dass sich der Vertretene ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände darauf berufen könne (BGH NJW 1966, 1911; BGHZ 50, 112, 114; NJW-RR 1989, 642). Das ist z.B. der Fall, wenn der Vertreter in ersichtlich verdächtiger Weise zum Nachteil des Vertretenen gehandelt hat und dies dem Vertragspartner in schuldhafter Weise nicht bekanntgeworden ist (BGH NJW 1966, 1911; BGHZ 50, 112, 114; NJW-RR 1989, 642; Staudinger/Fischinger (2021) BGB § 138, Rn. 496).

Nur dann, wenn der Bevollmächtigte in ersichtlich verdächtiger Weise von seiner Vollmacht Gebrauch mache, kann der Einwand der Arglist (oder der unzulässigen Rechtsausübung) begründet sein. Die Frage nach der Fahrlässigkeit des Vertragspartners stellt sich demnach erst dann, wenn "ersichtlich verdächtiges" Verhalten des Vertreters festgestellt ist. Dem Vertrag muss seine Sittenwidrigkeit nahezu „auf die Stirn geschrieben sein“ (BGH, Urteil vom 08. März 1989 – IVa ZR 353/87 –, Rn. N07, juris).

Diesen Voraussetzungen bestehen nach dem Vortrag des insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Klägers nicht.

a) Die Kammer hat insoweit nicht verkannt, dass es sich bei dem Abschluss des neuen Pachtvertrages um ein für die D. wirtschaftlich äußerst nachteiliges Geschäft handelte.

Soweit sich der Kläger aus den wirtschaftlichen Konditionen des neuen Pachtvertrages auf ein sittenwidriges kollusives Zusammenwirken der gemeinsamen Mutter der Parteien mit der Beklagten schließt und sich hierzu unter anderem auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs stützt, in dem ein Vertragsabschluss zu 10% überteuerter Leistung zugunsten eines Familienmitgliedes durch einen Geschäftsführer als sittenwidrig angesehen wurde (BGH, Urteil vom 17. Mai 1988 – VI ZR 233/87 –, Rn. 10, juris) vermag dies jedoch nicht zu überzeugen. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Fall ausgeführt, dass Vereinbarungen, welche Angestellte, Bevollmächtigte oder sonstige Vertreter einer Partei im Einverständnis mit dem Vertragsgegner zum eigenen Vorteil "hinter dem Rücken" des Geschäftsherrn und zu dessen Schaden treffen, gegen die guten Sitten verstoßen und nichtig sind. Die gleiche Folge müsse gelten, wenn der Vertreter zum ungerechtfertigten Vorteil naher Angehöriger handelt. Solche Absprachen hinter dem Rücken und zu Lasten des Vertretenen, dessen Interessen der Vertretungsberechtigte wahrzunehmen hat, widersprächen einfachsten und grundlegenden Regeln geschäftlichen Anstandes und kaufmännischer guter Sitte. Es müsse jedoch im Einzelfall geprüft werden, ob die konkrete Vereinbarung in dieser Weise gegen die guten Sitten i.S. des § 138 Abs. 1 BGB verstoße - weil das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verletzt werde (BGH, Urteil vom 17. Mai 1988 – VI ZR 233/87 –, Rn. N07, juris).

Diese Voraussetzung ist hier nicht gegeben. Die Parteien haben bereits vor Abschluss des neuen Pachtvertrages, sowohl durch die Vertragsgestaltung als auch durch die Art und Weise, wie sie den Vertrag gelebt haben, objektiv zum Ausdruck gebracht, dass sie das Pachtverhältnis nicht nach üblichen wirtschaftlichen Konditionen leben wollten.

In diesem Zusammenhang ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die Pacht bereits nach dem ursprünglichen Pachtvertrag, den Klägervortrag als wahr unterstellt, nicht ansatzweise marktüblichen Konditionen entsprach. Der Kläger behauptet in diesem Zusammenhang, dass der Pachtwert zum Zeitpunkt des Abschlusses des neuen Pachtvertrages am 00.00.0000 mindestens 8.000,00 EUR, eher 10.000,00 EUR pro Monat betragen habe. Tatsächlich war die Beklagte zu diesem Zeitpunkt aber lediglich zur Zahlung einer Pacht von 3.000,00 EUR, mithin lediglich etwa ein Drittel des nach Ansicht des Klägers marktüblichen Preises, verpflichtet. Bereits die ursprünglich vertraglich vereinbarte Pacht unterschritt den marktüblichen Preis, auch unter Berücksichtigung der allgemeinen Preissteigerungen in den Jahren 2003 bis 2017, deutlich. Dessen ungeachtet vereinbarten die D. - gemeinschaftlich vertreten sowohl durch den Kläger als auch durch die gemeinsame Mutter der Parteien - und die Beklagte am 00.00.0000 eine Reduzierung der Pacht um weitere 25% von 4.000,00 EUR auf 3.000,00 EUR (Anlage T. 16).

Selbst diese reduzierte Pacht forderte die D. jedoch nicht ernsthaft ein. Stattdessen akzeptierte die D. bis zur Beantragung des Mahnbescheides am 00.00.0000, dass die Beklagte seit dem 00.00.0000 keinerlei Pachtzahlungen leistet. Auch der Kläger forderte die Beklagte erstmals mit Schreiben vom 00.00.0000 (Anlage K3) namens der D. erstmals zur Zahlung rückständiger Pachten auf.

b) Das Gericht hat in der vorzunehmenden Gesamtschau auch den in dem neuen Pachtvertrag enthaltenen Verzicht auf die zu diesem Zeitpunkt rückständigen Pachten berücksichtigt.

Insoweit stellt der Verzicht - ein Bestehen der Pachtrückstände und die Durchsetzbarkeit der Ansprüche, insbesondere für zu diesem Zeitpunkt bereits verjährte Zeiträume, unterstellt - einen signifikanten Vermögensnachteil für die D. dar. Dessen Inkaufnahme mag zwar kaufmännisch wenig vernünftig und schwer nachvollziehbar sein, insbesondere aus Sicht des Klägers. Im Gesamtkontext einer abschließenden Regelung der Rechtsbeziehungen zwischen der D. und der Beklagten durch den neuen Pachtvertrag und der damit einhergehenden zukünftigen Zusammenarbeit für den folgenden Pachtzeitraum ist ein solcher vollständiger wirtschaftlicher „Neustart“ der vertraglichen Beziehungen jedoch nicht so fernliegend, dass er eine Eingriff des Gerichts in die privatautonomen Entscheidungen der Vertragsparteien zur Aufrechterhaltung des Anstandsgefühls aller billig und gerecht Denkenden erforderlich machen würden. Letztlich traf die gemeinsame Mutter der Parteien, als zu diesem Zeitpunkt einzelvertretungsberechtigte Gesellschafterin der D., diese wirtschaftlich nachteilige Entscheidung mit Bindungswirkung für die D.. Dies vermag Schadensersatzansprüche der D. wegen Missbrauchs der Vertretungsmacht auszulösen, begründet jedoch keine Sittenwidrigkeit.

Auch in diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass die D. und ihre Gesellschafter, einschließlich des Klägers, sich bis zum unmittelbaren Vorfeld des hiesigen Rechtsstreits offensichtlich nie ernsthaft um die Erfüllung der Pachtzinsverbindlichkeiten bemüht haben. Ein Verzicht auf diese Forderungen erscheint deshalb im historischen Kontext der Vertragsbeziehung ebenfalls nicht außergewöhnlich.

Die Beklagte war auch als Vertragspartnerin der D. nicht dazu verpflichtet, die Klärung der Streitigkeiten über die Vertretungsbefugnis und die wechselseitig verfolgten Ausschlussbegehren aus der D. zwischen dem Kläger und der gemeinsamen Mutter der Parteien abzuwarten. Sofern ein einzelvertretungsberechtigter D.-Gesellschafter vor dem Hintergrund laufender gesellschaftsinterner Rechtsstreitigkeiten sehenden Auges das Risiko eingeht, einen nachteiligen und gegebenenfalls nicht von seiner Vertretungsmacht gedeckten Vertrag mit Bindungswirkung für die D. abzuschließen und sich dieser gegenüber schadensersatzpflichtig zu machen, sind diese Pflichtverletzungen im Binnenverhältnis zwischen D. und Gesellschaftern zu klären. Es besteht keine Verpflichtung von Vertragspartnern der D., diese und ihre Gesellschafter präventiv vor wirtschaftlich nachteiligen Handlungen zu schützen. Dass ein für die D. nachteiliges Geschäft gleichzeitig für den Vertragspartner der D. vorteilhaft ist, ist nicht sittenwidrig sondern logisch zwingend.

c) Die Verpflichtung zur Rücknahme der hiesigen Klage ist als Annex letztlich eine logische Konsequenz der Einigung zwischen der D. und der Beklagten über das Nichtbestehen bzw. den Erlass von Pachtrückständen. Sofern sich die Parteien darüber einig waren, dass eine entsprechende Verpflichtung der Beklagten nicht besteht bzw. nicht mehr bestehen soll, ergibt auch die Fortführung der Pachtzinsklage keinen Sinn.

d) Soweit der Kläger ergänzend anführt, dass es sich bei dem in dem neuen Pachtvertrag angegebenen Bankkonto um ein Privatkonto der verstorbenen Mutter der Parteien handle, vermag das Gericht hieraus ebenfalls kein kollusives Zusammenwirken der Beklagten mit dieser herzuleiten. Der Pächter ist nicht zur Überprüfung der Zuordnung von durch den Verpächter im Pachtvertrag bezeichneten Bankkonten verpflichtet. Dies gilt auch in der vorliegenden Konstellation, selbst wenn man den Klägervortrag, dass die Beklagte für dieses Bankkonto eine Bankvollmacht besaß, zugrunde legt. Es ist insbesondere nicht ersichtlich, warum die Beklagte sich das von dem Kläger behauptete strafrechtlich relevante und gesellschaftsschädigende Verhalten der gemeinsamen Mutter der Parteien, dieses als wahr unterstellt, zurechnen lassen müsste. Selbst wenn man unterstellt, dass die gemeinsame Mutter der Parteien Pachten und Mieten zulasten der D. veruntreut haben sollte, ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte, ihre Kenntnis hiervon wiederum unterstellt, aus diesem Grunde dazu verpflichtet gewesen wäre, darauf hinzuwirken, dass in dem Pachtvertrag ein anderes, eindeutig der D. zuzuordnendes, Bankkonto aufgenommen wird.

e) Auch unter Einbeziehung der Laufzeit des neuen Pachtvertrages steht dem neuen Pachtvertrag seine Sittenwidrigkeit unter Berücksichtigung der oben ausgeführten höchstrichterlichen Grundsätze nicht „auf die Stirn geschrieben“.

Der bisherige Pachtvertrag wies, inklusive Optionsrecht, bereits eine Laufzeit von 25 Jahren auf. Bezieht man den familiären Hintergrund der ursprünglichen Vertragsgestaltung, nach dem der Beklagten durch die Verpachtung der Reitanlage eine wirtschaftliche Lebensgrundlage von den Eltern der Parteien zugewandt werden sollte, erscheint eine langfristige Fortsetzung des Pachtverhältnisses in der nunmehr geregelten Form nicht derart außergewöhnlich und langfristig, dass dies ein korrigierendes Eingreifen des Gerichts in die Vertragsfreiheit der Parteien erfordern würde.

Soweit der Kläger auf ein Urteil des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 00.00.0000 (Az. 3 U 22/18, - juris) rekurriert, ist dieses auf die hiesige Fallkonstellation ebenfalls nicht übertragbar. In dem dort entschiedenen Sachverhalt schloss der Eigentümer eines Grundstücks, für welches bereits die Zwangsversteigerung angeordnet worden war, mit einer ausländischen Gesellschaft – die eigens für diesen Zweck gegründet wurde – einen Mietvertrag, der ihm vermittels dieser Gesellschaft über den Eigentumsverlust durch den Zuschlag hinaus, unter Ausschluss des Erwerbers und unter Schädigung dessen wirtschaftlicher Interessen, die Weiterführung seines Unternehmens auf dem Grundstück sichern sollte. Eine solche Konstruktion verstößt zweifelsfrei gegen die guten Sitten. Es handelt sich jedoch um einen vollkommen anderen Sachverhalt. Hier stand weder eine Veräußerung der Gesellschaftsanteile an der D. oder der Immobilien noch das Ausscheiden der Mutter der Parteien aus der Gesellschaft unmittelbar bevor. Ebenso wenig sicherte sich die gemeinsame Mutter der Parteien durch den Vertragsabschluss eine Kontrolle über den Pachtgegenstand an der D. vorbei. Sie schloss den Vertrag als einzelvertretungsberechtigte Vertreterin der D. für diese ab. Ebenso wenig sicherte sich die Beklagte durch den neuen Pachtvertrag unter Ausschluss der D. oder deren wirtschaftlichen Interessen, einen zeitlich nahezu unbegrenzten Zugriff auf den Pachtgegenstand. Für den Fall der Nichterfüllung ihrer vertraglichen Pflichten durch die Beklagte stand und steht der D. weiterhin die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung zu, welche der Kläger durch die in dem Parallelprozess LG Köln 7 O 147/21 verfolgte Räumungsklage, auch verfolgt. Dies unterscheidet den hiesigen Fall zusätzlich von der durch das OLG Brandenburg zu beurteilenden Konstellation, in der extra eine Gesellschaft in den USA zu dem Zweck gegründet wurde, auch im Falle einer außerordentlichen Kündigung gemäß § 57a ZVG dem Ersteher die Rechtsverfolgung zu erschweren (vgl. Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 00.00.0000, Az. 3 U N15/N20, Rn 77 - juris).

f) Soweit der Kläger sämtlichen auf Seiten der Beklagten bzw. der gemeinsamen Mutter der Parteien involvierten Rechts- und Steuerberatern sowie Prozessbevollmächtigten diverse standes- und berufsrechtliche Verstöße vorwirft, ist nicht im Ansatz ersichtlich, inwiefern diese begründete Anhaltspunkte für ein sittenwidriges Verhalten der Beklagten oder der gemeinsamen Mutter der Parteien darstellen sollten. Dies gilt umso mehr, als der Großteil der Vorwürfe sich nicht auf den Abschluss des Pachtvertrages sondern auf Verhalten im Nachgang oder im Zusammenhang mit der Vielzahl von anderen Rechts- und sonstigen Streitigkeiten der Parteien bezieht.

g) Hinsichtlich des durch den Abschluss des neuen Pachtvertrages wäre der hierdurch entstehende wirtschaftliche Schaden der D. nach den oben ausgeführten Rechtsprechungsgrundsätzen, einen Missbrauch der Vertretungsmacht unterstellt, vorrangig von der gemeinsamen Mutter der Parteien auszugleichen gewesen. Es wäre dem Kläger als Gesellschafter der D. oder im Wege der actio pro socio ohne weiteres möglich gewesen, Schadensersatzansprüche gegen die gemeinsame Mutter der Parteien geltend zu machen. Hiervon hat er jedoch, zumindest binnen unverjährter Zeit, abgesehen.

h) Auch sonstige Gründe, die eine Nichtigkeit des Pachtvertrages begründen könnten, sind nicht ersichtlich. Insbesondere fehlt es an den Voraussetzungen einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung oder Irrtums. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen zur fehlenden Sittenwidrigkeit des Vertrages Bezug genommen.

2.) Dem Kläger stehen die geltend gemachten Ansprüche auch nicht im Wege des Schadensersatzes gegen die Beklagte als Alleinerbin der Mutter der Parteien zu.

Ob der Kläger die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches aus eigenem Recht oder als Rechtsnachfolger der D. überhaupt schlüssig dargelegt hat, kann dahinstehen. Etwaigen Schadensersatzansprüchen steht zumindest die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung entgegen.

Gemäß § 199 Abs. 1 BGB beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Dies war hier im Jahr 2017.

Die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren begann mit Ablauf des 31.12.2017 und lief mit Ende des 31.12.2020 ab. Der Abschluss des für die D. wirtschaftlich nachteiligen Pachtvertrages durch die Mutter der Parteien als potentiell schadensersatzpflichtige Handlung erfolgte im Jahr 2017. Der Kläger erlangte von dem Inhalt des Pachtvertrages auch noch im Jahr 2017 Kenntnis. Klageweise geltend gemacht hat der Kläger die Schadensersatzansprüche erstmals nach Ablauf der Verjährungsfrist mit Schriftsatz vom 00.00.0000.

Die Verjährungsfrist ist auch nicht durch die Einreichung der Klageschrift in dem hiesigen Rechtsstreit gehemmt worden. Gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB wird die Verjährung gehemmt durch die Erhebung der Klage auf Leistung oder auf Feststellung des Anspruchs, auf Erteilung der Vollstreckungsklausel oder auf Erlass des Vollstreckungsurteils. Nach den Vorstellungen des historischen Gesetzgebers und nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unterbricht die Klageerhebung die Verjährung für Ansprüche nur in der Gestalt und in dem Umfang, wie sie mit der Klage geltend gemacht werden. Die Klageerhebung hemmt also im Umfang des Streitgegenstands. Die Reichweite der Verjährungshemmung ist anhand des Streitgegenstands zu bestimmen. Diese inhaltliche Beschränkung der Hemmung auf den Gegenstand des Rechtsstreits hat den Vorteil, den Anspruchsschuldner nicht mit einer unüberschaubaren Hemmungswirkung unangemessen zu belasten, gewährleistet eine Identität zwischen Hemmungswirkung und Rechtskraftwirkung und erlaubt, auf Problemlösungen zu rekurrieren, die aus der Streitgegenstandslehre und deren Begrifflichkeiten schon bekannt sind (BeckOGK/Meller-Hannich, 1.10.2022, BGB § 204 Rn. 49).

Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben. Der Kläger macht mit der Klage Pachtzinsansprüche gegen die Beklagte persönlich geltend. Die nunmehr hilfsweise geltend gemachten Schadensersatzansprüche gegen die gemeinsame Mutter der Parteien stützt er hingegen auf deren behauptete Pflichtverletzungen gegenüber der D. und richtet diese gegen die Beklagte nur aufgrund deren Eigenschaft als Rechtsnachfolgerin der gemeinsamen Mutter der Parteien. Hierbei handelt es sich zudem um verschiedene Lebenssachverhalte und verschiedene Anspruchsgrundlagen.

3.) Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 Satz 1 und 2 ZPO.

Der Streitwert wird auf 357.130,00 EUR festgesetzt.