Landgericht Köln, 29. Zivilkammer — 29 S 58/24

I.

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer L.-straße in J.. Sie möchte die Fenster in ihrer Wohnung austauschen und begehrt mit ihrem Hauptantrag eine gerichtliche Beschlussersetzung zu einem Austausch der Fenster auf Kosten der Beklagten und mit ihrem Hilfsantrag eine Beteiligung der Beklagten an den Austauschkosten von 40 %.

§ 6 (1) der Teilungserklärung, der mit „Instandhaltung“ überschrieben ist, lautet auszugsweise wie folgt:

„(…) Glasschäden an Fenstern und Türen und Funktionsstörungen an Rolläden im räumlichen Bereich des Sondereigentums oder der Sondernutzung sind ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens auch dann zu beheben, wenn die Gegenstände im gemeinschaftlichen Eigentum stehen; die Instandhaltungsverpflichtung des Wohnungseigentümers umfasst ferner die Pflege, den Anstrich und die Erneuerung

1. der offen liegenden Leitungen jeder Art,

2. der Wohnungsabschlußtüren und der Türrahmen nebst Verkleidung sowie

3. der Fensterrahmen und Brüstungen von Balkonen und Terrassen, ausgenommen jedoch der Außenanstrich,

im räumlichen Bereich des Sondereigentums und der Sondernutzung, auch soweit diese Anlagen und Einrichtungen im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. “

Wegen des weiteren Inhalts der Teilungserklärung wird auf die zur Gerichtsakte gereichte Kopie (Bl. 144 ff. eA-AG) verwiesen.

Die Frage des Austauschs von Fenstern und der Kostenverteilung war bereits mehrfach Gegenstand von Eigentümerversammlungen. Auf der Eigentümerversammlung vom 10.12.2008 (s. Protokoll, Bl. 127 ff. eA-AG) wurde unter TOP 7 mehrheitlich ein Beschluss gefasst, nach dem die zukünftig entstehenden Kosten bei Fenstererneuerungen/Fenstersanierungen durch die Gemeinschaft zu tragen sind. In der Folgezeit wurden die Kosten für Reparaturen oder Austausch von Fenstern von der Gemeinschaft teilweise mit 40 % erstattet oder unter Umständen auch ganz übernommen. Auf der Eigentümerversammlung vom 29.07.214 (s. Protokoll Bl. 34 ff. eA-LG) wurde unter TOP 7 beschlossen, dass die Eigentümergemeinschaft an ihrer Regelung festhalte, dass bei einer anstehenden Fensterreparatur die Hausverwaltung mit den betroffenen Eigentümern verhandele und festlege, welchen Teil der Fenster einer Wohnung der Eigentümer auf eigene Kosten trage und welchen Teil der Kosten die F. über die Reparaturkosten hinaus übernehmen solle. Auf der Eigentümerversammlung vom 09.12.2022 (s. Protokoll Bl. 66 ff. eA-AG) vertrat die neue Verwalterin die Auffassung, dass nach der Teilungserklärung sämtliche Kosten für Instandsetzungen oder Reparaturen an Fenstern im räumlichen Bereich des Sondereigentums jeweils vom Sondereigentümer zu tragen seien und teilte mit, dass eine abweichende Handhabung einer Beschlussfassung bedürfe. Es wurde besprochen, dass ein solcher Beschluss bis zur nächsten Eigentümerversammlung erarbeitet werden solle. Auf der Eigentümerversammlung vom 16.10.2023 (s. Protokoll Bl. 50 ff. eA-AG) wurde das Thema sodann erneut kontrovers besprochen. Eine Meinungsbildabfrage dazu, ob es überhaupt eine Mehrheit für eine grundsätzliche Beschlussfassung zur weiteren Kostenbeteiligung der Gemeinschaft beim Austausch von Fenstern gebe, ergab nur eine Minderheit für eine Beschlussfassung, so dass auf weitere Diskussionen zu dem Thema und eine Beschlussfassung verzichtet wurde. Auf der Eigentümerversammlung vom 16.09.2024 wurde unter TOP 7q) ein Beschlussantrag der Klägerin, den Verwalter zu ermächtigen und zu beauftragten, sämtliche ab dem Jahr 2014 geflossenen Beteiligungen an Fensteraustauschen vom jeweils begünstigten Eigentümer zurück zu fordern, ebenso mehrheitlich abgelehnt, wie der weitere Antrag der Klägerin, u. a. den Verwalter zu beauftragen und zu ermächtigen, bei einem Komplettaustausch der im Sondereigentum befindlichen Fenster 40 % der Kosten des günstigsten Angebots zu erstatten. Wegen der Einzelheiten der Beschlussfassung und der vorherigen Diskussion wird auf das Protokoll der Versammlung (Bl. 251 ff. eA-LG) verwiesen.

Für die weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass es dahinstehen könne, ob es an einer Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Begehren der Klägerin fehle, weil die Fenstererneuerung nach der – nicht wirksam geänderten – Gemeinschaftsordnung den einzelnen Wohnungseigentümern obliege. In § 6 der Gemeinschaftsordnung seien sämtliche Arbeiten an Fenstern mit Ausnahme des Außenanstrichs dem Wohnungseigentümer zugewiesen. Dabei differenziere die Gemeinschaftsordnung einerseits zwischen Glasschäden an den Fenstern, welche ohne Rücksicht auf deren Ursache vom jeweiligen Wohnungseigentümer zu beheben seien, und der Instandhaltungsverpflichtung des Wohnungseigentümers für Fensterrahmen – konkret durch Pflege, Anstrich und Erneuerung – mit Ausnahme des Außenanstrichs. Mit den Begriffen der Glasschäden und der Fensterrahmen zähle die Gemeinschaftsordnung im Ergebnis sämtliche Bestandteile von Fenstern auf und weise alle Arbeiten an diesen nur mit Ausnahme des Außenanstrichs dem jeweiligen Sondereigentümer zu. Es liege eine hinreichend klare und eindeutige Überwälzung der Erhaltungslast und der Kostenlast für Arbeiten an den Fenstern einschließlich der Reparatur auch durch Austausch, nur mit Ausnahme des Außenanstriches vor. Zwar habe die Gemeinschaftsordnung künstlich zwischen Glasschäden und Fensterrahmen differenziert, aber Arbeiten an ersteren ohnehin insgesamt sowie Arbeiten an letzteren einschließlich sogar der Erneuerung und nur mit Ausnahme des Außenanstrichs den einzelnen Wohnungseigentümern übertragen. Damit umfasse die Übertragung aufgrund ihrer vollständigen Aufzählung aller Bestandteile eines Fensters im Ergebnis die gesamten Fenster – lediglich ohne den Außenanstrich. In der Erwähnung auch der Erneuerung liege ein wesentlicher Unterschied zu der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 02.03.20212, V ZR 174/11. Auch im späteren Urteil des BGH vom 22.11.2013, V ZR 46/13, habe eine so klare Vereinbarung wie hier gerade nicht vorgelegen. An diesem Ergebnis ändere auch nicht, dass in der Überschrift von § 6 der Gemeinschaftsordnung nur die Instandhaltung genannt sei. Dennoch ergebe eine Auslegung des Textes von § 6 der Gemeinschaftsordnung hinreichend eindeutig, dass hierin neben der Instandhaltung auch die Instandsetzung geregelt werde. An dieser so auszulegenden Vereinbarung habe auch der Beschluss vom 10.12.2008 nichts ändern können, weil er nach der damals geltenden Gesetzeslage, nach der abweichende Kostenverteilungsregelungen nur im Einzelfall möglich waren, nichtig sei. Schließlich könne die Klägerin ihr Begehren auch nicht mit dem Grundsatz der Maßstabskontinuität oder dem Gleichbehandlungsgrundsatz begründen. Der Hilfsantrag sei ebenfalls abzuweisen. Es liege im Ermessen der Eigentümer, sich zu der von der Klägerin begehrten Regelung entscheiden. Eine Ermessensreduzierung auf Null liege nicht vor.

Gegen dieses Urteil, auf das im Übrigen wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird, wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung, mit der sie ihre erstinstanzlichen Schlussanträge vollumfänglich weiterverfolgt.

Sie meint, das Verständnis des Amtsgerichts von § 6 der Teilungserklärung sei unzutreffend. Die Regelung spreche lediglich von Glasschäden und Fensterrahmen, ein Fenster bestehe jedoch aus weit mehr Hauptbestandteilen, wie beispielsweise Dichtungen, Fensterbänken, Scharnieren, Fensterflügel und Griffen. Von der Regelung in der Teilungserklärung seien somit nicht jegliche Bestandteile eines Fensters umfasst. Der Wortlaut von § 6 bedeute nicht, dass damit die Erneuerung der gesamten Fenster gemeint sei, sondern nur der Fensterrahmen. Entgegen der im amtsgerichtlichen Urteil vertretenen Rechtsauffassung sei die einschlägige Rechtsprechung, welche die vollständige Erneuerung von Fenstern im Zweifel der Gemeinschaft zuweise, auf den vorliegenden Fall übertragbar. Zweifel bestünden hier u.a., weil in § 6 nur von „Instandhaltung“ und nicht von „Instandsetzung“ gesprochen werde und der Außenanstrich ausdrücklich ausgenommen worden sei. Die Klägerin verweist darüber hinaus auf den weiteren, auf der Eigentümerversammlung vom 29.07.2014 zu TOP 07 gefassten Beschluss und meint darüber hinaus, das Amtsgericht habe übersehen, dass hier in der Vergangenheit bereits erhebliche Summen an einzelne Sondereigentümer für die Reparatur oder den Austausch von Fenstern erstattet worden seien. Selbst wenn dies unrechtmäßig gewesen sein sollte, müsste im Sinne des Gleichbehandlungsgrundsatzes eine Ausnahme nach Treu und Glauben gemacht werden. In Bezug auf ihren Hilfsantrag habe das Amtsgericht übersehen, dass das Ermessen der Wohnungseigentümer aus Gleichbehandlungsgrundsätzen auf Null reduziert gewesen sei.

Mit Schriftsatz vom 04.10.2024 hat die Klägerin ihre Klage um einen Anfechtungsantrag betreffend den Beschluss vom 16.09.2024 zu TOP 7q) zur Kostenerstattung bei Durchführung eines Komplettaustauschs erweitert. Diesen Antrag hat sie jedoch im Verlauf des Verfahrens nicht mehr weiter verfolgt.

Die Klägerin beantragt zuletzt,

unter Abänderung des am 29.04.2024 verkündeten Urteils des Amtsgericht Aachen Az. 118 C 37/23,

1. den Beschluss zu fassen,

dass sie ihre Fenster gemäß eines der vorgelegten Angebote, welches unter Gesichtspunkten einer ordnungsgemäßen Verwaltung auszuwählen ist, auf Kosten der Beklagten ersetzen lassen kann,

2. hilfsweise den Beschluss zu fassen, dass der Verwalter beauftragt und ermächtigt wird,

a. dem jeweiligen Miteigentümer bei Durchführung eines Komplettaustausches der im Sondereigentum befindlichen Fenster nach Vorlage der Rechnung und drei Angeboten 40 % der Kosten, welche im günstigsten Angebot ausgewiesen sind, zu erstatten.

b. Hierbei gilt, dass maximal 4.000,00 € für kleine und 6.500,00 € für große Wohnungen erstattet werden.

c. Der Eigentümer ist angewiesen, die Fenster erst nach Freigabe durch den Verwalter austauschen zu lassen und hierbei das äußere Erscheinungsbild nicht zu verändern. Dies bedeutet, dass braune Kunststofffenster mit Zweifachverglasung gewählt werden müssen. Einer Dreifachverglasung wird aufgrund der bestehenden Schimmelgefahr ausdrücklich nicht zugestimmt. Die großen Fenster dürfen zudem nicht gegen kleinere ausgetauscht werden, auch wenn dies die kostengünstigere Alternative wäre.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil und verweist zudem darauf, dass sich mit dem konkreten Begehren der Klägerin zunächst die Eigentümerversammlung befassen müsse. Sie hält das erstmalige Vorbringen der Klägerin zur Eigentümerversammlung vom 29.07.2014 für verspätet und meint, der Beschluss sei ohnehin nichtig, weil es sich nicht um eine Einzelfallregelung gehandelt habe.

Die Kammer hat mit Beschluss vom 10.09.2024 (Bl. 221 ff. eA-LG) auf ihre vorläufige Rechtsauffassung hingewiesen. Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die zur Gerichtsakte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die nach Fallenlassen der Klageerweiterung in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung hat in der Sache teilweise Erfolg.

1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf eine Beschlussfassung im tenorierten Umfang gemäß §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 2 F..

Die Klägerin kann von der Beklagten gemäß §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 2 F. verlangen, dass diese die Fenster ihrer Wohnungseinheit auf deren Sanierungsbedürftigkeit durch ein Fachunternehmen überprüfen lässt und für den Fall, dass Reparatur- oder Austauschbedarf festgestellt wird, die weiteren, für eine Sanierung erforderlichen Schritte einleitet. Die Kosten dieser Maßnahme hat nach bisheriger Rechtslage aufgrund der Teilungserklärung die Beklagte zu tragen.

a) Zunächst kann anders als noch im Hinweisbeschluss der Kammer vom 10.09.2024 nicht mehr davon ausgegangen werden, dass das Rechtsschutzbedürfnis für die vorliegende Klage wegen fehlender Vorbefassung fehlt. Vielmehr muss mittlerweile nach der protokollierten Erörterung und mehrheitlichen Ablehnung des Beschlussantrags der Klägerin zu TOP 7q auf der letzten Eigentümerversammlung vom 16.09.2024 mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass ein Antrag der Klägerin auf Untersuchung oder Austausch der Fenster in ihrer Wohnung auf Kosten der Gemeinschaft nicht die nötige Mehrheit findet. Die Befassung der Versammlung wäre daher eine unnötige Förmelei. Auf der letzten Eigentümerversammlung ist trotz Kenntnis der Hinweise der Kammer sogar der Antrag der Klägerin auf eine nur anteilige Beteiligung an den Kosten für einen Austausch der Fenster aus grundsätzlichen Erwägungen mehrheitlich abgelehnt worden. Es ist deshalb nicht zu erwarten, dass das Begehren der Klägerin auf Austausch der Fenster vollumfänglich auf Kosten der Beklagten mehrheitsfähig ist.

b) Die Beklagte ist nach der Teilungserklärung verpflichtet, Fenster in den Wohnungen auf ihre Kosten zu auszutauschen, sofern dies erforderlich sein sollte. Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 F. zwingend im Gemeinschaftseigentum. Dies wird vorliegend von der Beklagten auch nicht in Abrede gestellt. Damit ist grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Instandhaltung und Instandsetzung dieser Bauteile auf ihre Kosten verpflichtet ist (vgl. BGH, Urteil vom 22.11.2013, V ZR 46/13, juris Rn. 6; BGH, Urteil vom 02.03.2012, V ZR 174/11, juris Rn. 7). Zwar können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung eine hiervon abweichende Regelung treffen. Die Regelung muss dann jedoch klar und eindeutig sein; im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (vgl. BGH, V ZR 174/11, a.a.O.).

Die Gemeinschaftsordnung ist als Teil der Grundbucheintragung nach den hierfür geltenden Grundsätzen auszulegen. Maßgebend sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet (vgl. BGH, a.a.O). Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. BGH, Urteil vom 10.09.1998, V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 ff.).

Ausgehend von diesen Grundsätzen wird mit der streitgegenständlichen Regelung in § 6 (1) der Gemeinschaftsordnung die Zuständigkeit für den Austausch der Fenster in den Wohnungen nicht eindeutig den jeweiligen Wohnungseigentümern zugewiesen. Es verbleibt vielmehr bei der Zuständigkeit der Gemeinschaft. Dies gilt auch für entsprechende Kostenlast. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird zunächst auf den Beschluss der Kammer vom 10.09.2024 (Bl. 221 ff. eA-LG) verwiesen. Die Stellungnahme der Beklagten hierzu rechtfertigt eine andere Beurteilung nicht.

Insbesondere bleibt die Kammer dabei, dass hier - ausgehend vom Wortlaut der Reglung und deren Sinn – trotz Verwendung des Begriffs „Erneuerung“ eine differenzierte Reglung vorliegt, die zwischen unterschiedlichen Maßnahmen an den Fenstern und der Zuständigkeit hierfür unterscheidet. So werden einerseits die Behebung von Glasschäden sowie die Pflege, der Anstrich und die Erneuerung der Fensterrahmen den einzelnen Wohnungseigentümern zugewiesen; andererseits fällt der Außenanstrich in die Zuständigkeit der Gemeinschaft. Diese Unterscheidung führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der gesamten Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist. Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich der Fenster vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen (vgl. BGH, V ZR 174/11, juris Rn. 9). Hieran ändert es nichts, dass jedenfalls die Erneuerung der Fensterrahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer zugewiesen ist. Soweit die Beklagte auf die Höhe der Kosten für einen Außenanstrich verweist, kommt es hierauf ebenfalls nicht an. Aus der streitgegenständlichen Regelung ergibt sich nicht, dass die Kostenlast der Grund für die Differenzierung gewesen ist.

3. Auf die Durchführung weiterer Maßnahmen hat die Klägerin derzeit noch keinen Anspruch. Sie kann insbesondere nicht verlangen, dass bereits jetzt ein Beschluss betreffend den Austausch der Fenster auf Kosten der Gemeinschaft gefasst wird. Denn zwischen den Parteien steht neben der rechtlichen Problematik, wie die Gemeinschaftsordnung zu verstehen ist, auch noch im Streit, ob die Fenster in der Wohnung der Klägerin überhaupt in dem von ihr geforderten Umfang sanierungsbedürftig sind und ausgetauscht werden müssen. Diese Frage ist vorab zu klären, bevor eine Entscheidung zur Ersetzung der Fenster gefasst werden kann.

4. Die Hilfsanträge der Klägerin sind ebenfalls nicht begründet. Unabhängig davon, dass das Hauptbegehren der Klägerin, den Austausch ihrer Fenster auf Kosten der Beklagten vorzunehmen, nicht endgültig als unbegründet abgelehnt worden ist, sondern zunächst nur der konkrete Sanierungsbedarf festzustellen ist, fehlt es für einen Anspruch der Klägerin auf eine anteilige Kostenerstattung in dem mit dem Hilfsantrag begehrten Umfang an der rechtlichen Grundlage. Die Fortsetzung der bisherigen Handhabung in der Gemeinschaft kann die Klägerin deshalb nicht mit Erfolg verlangen. Die früheren Beschlüsse vom 10.12.2008 und 29.07.2014 sind nichtig. Insoweit kann auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts und den Hinweisbeschluss der Kammer vom 10.09.2024 verwiesen werden.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2, 713 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache als Einzelfallentscheidung weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Die grundsätzlichen Erwägungen, die bei der Auslegung einer vom Gesetz abweichende Regelung zur Erhaltung von Fenstern in einer Gemeinschaftsordnung, sind bereits höchstrichterlich geklärt. Die Anwendung dieser Grundsätze auf den konkreten Fall ist eine Frage des Einzelfalls.

Berufungsstreitwert: 43.854,95 € (entsprechend der nichtangegriffenen Festsetzung durch das Amtsgericht für Klage und Hilfsantrag zzgl. 8.244,27 € [40 % von 20.610,68] für die Klageerweiterung)