Amtsgericht Krefeld, Zivilabteilung — 1 C 292/18
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das Einfamilienhaus ……….., bestehend aus sieben Zimmern, zwei Küchen, einem Flur, einem separaten WC, einem Bad und drei Kellerräumen nebst Garten geräumt an den Kläger herauszugeben.
Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2019 gewährt.
Die Beklagten werden weiter als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 19.960,-- € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.11.2018 zu zahlen.
Die Beklagten werden weiter verurteilt, an den Kläger als Gesamtschuldner ab dem 01.12.2018 jeweils spätestens zum dritten Werktag eines Monats eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 730,-- € zu zahlen bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der unter Ziffer 1) benannten Räumlichkeit.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner weiter verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 691,33 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.12.2018 zu zahlen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Die Kosten für das Verfahren tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Der Verfahrenswert beträgt 36.620,-- €.
Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über das im Tenor genannte Einfamilienhaus. Das Mietverhältnis begann am 15.11.2011. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 730,-- €, als Betriebskostenvorauszahlung waren 250,-- € monatlich vereinbart. Aufgrund eines schweren Schädelhirntraumas des Beklagten zu 1) infolge eines Verkehrsunfalls musste dieser seine Erwerbstätigkeit einstellen. Der Unfall ereignete sich im April 2014. Bei dem Beklagten zu 1) handelt es sich um den einzigen Erwerbstätigen der in der streitgegenständlichen Immobilie wohnenden Familie. Diese besteht aus dem Beklagten zu 1), seiner Ehefrau, der Beklagten zu 2) und drei im Haushalt lebenden Kindern. Ebenfalls lebt die Mutter der Beklagten zu 2) in dem Haus. Aufgrund der Erwerbslosigkeit liefen bis zum November 2018 Mietrückstände in Höhe von insgesamt 19.960,-- € auf. Die Zahlung der laufenden Miete sowie die Zahlung der Rückstände wurde durch die Klägerseite in den Jahren 2014, 2017 und 2018 mehrfach angemahnt. Es erfolgte sodann eine außerordentliche Kündigung, welche in dem ordnungsgemäß unterschriebenen Klageschriftsatz unter Vorlage der Vollmacht durch den Klägervertreter erneut ausgesprochen worden ist.
Der Klägervertreter hat das Verfahren ursprünglich im Urkundsverfahren geführt. Hiervon hat er jedoch vor Schluss der mündlichen Verhandlung gemäß § 596 ZPO Abstand genommen und die Fortführung des ordentlichen Verfahrens beantragt.
Der Klägervertreter beantragt,
1.
Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, das Einfamilienhaus …….., bestehend aus sieben Zimmern, zwei Küchen, einem Flur, einem separaten WC, einem Bad und drei Kellerräumen nebst Garten geräumt an den Kläger herauszugeben. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2019 gewährt.
2.
Die Beklagten werden weiter als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 19.960,-- € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.11.2018 zu zahlen.
3.
Die Beklagten werden weiter verurteilt, an den Kläger als Gesamtschuldner ab dem 01.12.2018 jeweils spätestens zum dritten Werktag eines Monats eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 730,-- € zu zahlen bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der unter Ziffer 1) benannten Räumlichkeit.
4.
Die Beklagten werden weiter verurteilt, an den Kläger als Gesamtschuldner vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 691,33 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.12.2018 zu zahlen.
Die Beklagtenseite erkannte den Klageantrag zu 3) an und beantragte im Übrigen,
die Klage abzuweisen und
hilfsweise eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren.
Die Beklagten haben zunächst widerklagend beantragt, den Kläger zu verurteilen, die Nebenkostenabrechnungen für das Mietobjekt seit dem Jahre 2011 zu erstellen und an die Beklagten herauszugeben. Nach einem Hinweis des Gerichtes ist der Widerklageantrag vor der mündlichen Verhandlung zurückgenommen worden.
Die Beklagten sind der Auffassung, dass ein Grund für eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung nicht vorliege. Unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben sei zu berücksichtigen, dass die Beklagten keine Schuld an den Mietrückständen trügen. Der hinter dem Schädiger stehende KFZ-Haftpflichtversicherer habe die Auszahlung des zu regulierenden Betrages nur äußerst zögerlich und ratenweise aufgenommen und dann im August 2017 vollständig eingestellt.
Bezüglich weiterer Einzelheiten wird auf das Sitzungsprotokoll vom 20. Februar 2019 sowie die Sitzungsakte verwiesen.
Der Kläger hat einen Anspruch auf Räumung und geräumte Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gegen die Beklagten als Gesamtschuldner gemäß §§ 535, 543 Abs. 2 Nr. 3 b), 569 BGB infolge einer fristlosen außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Spätestens zum Zeitpunkt der Zustellung der Klageschrift an die Beklagten am 04.12.2018 ist das Mietverhältnis wirksam fristlos gekündigt worden. Zu diesem Zeitpunkt bestand unstreitig mindestens ein Mietrückstand in Höhe von 19.960,-- €. Hierdurch ist ein Zahlungsverzug im Sinne der §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 BGB begründet. Die Zahlungsverzögerung bzw. den Mietrückstand aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten muss der Mieter auch dann vertreten, wenn ihn an seiner wirtschaftlichen Leistungsunfähigkeit, wie z. B. einer Krankheit, kein Verschulden trifft. Die Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kommt grundsätzlich nicht in Betracht (Blank in Schmidt-Futterer, 12. Auflage Mietrecht, § 543 BGB Rn 96). Derartige Erwägungen sind allenfalls im Rahmen der Gewährung einer Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO zu berücksichtigen. Die übrigen Kündigungsvoraussetzungen der §§ 568, 569 Abs 4 BGB liegen vor.
Den Beklagten war eine Räumungsfrist in tenoriertem Umfang zu gewähren. Die Beklagtenvertreterin hat einen Antrag auf Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist gestellt. Zu berücksichtigen war, dass die Beklagten ohne Verschulden in eine wirtschaftliche Situation geraten sind, die das Auflaufen von Zahlungsrückständen erst bedingt hat. Darüber hinaus war zu berücksichtigen, dass aufgrund der unfallbedingten körperlichen Einschränkungen sowie des allgemeinen Wohnungsmarktes eine Wohnung für eine fünfköpfige Familie nicht ohne einen gewissen zeitlichen Vorlauf zu beschaffen sein wird. Der Umstand, dass die Beklagten für den Monat Februar die Nutzungsentschädigung für die Wohnung wieder nicht geleistet haben, steht der Gewährung einer Räumungsfrist nicht entgegen. Es wurde unstreitig gestellt, dass die Beklagten zuvor den leeren Heizöltank befüllen mussten, um in der Winterzeit die Wohnung zu beheizen. Der Vermieter hatte im mündlichen Termin zugestanden, für eine weitere Befüllung des Heizöltankes nicht gesorgt zu haben. Eine längere Räumungsfrist war nach Auffassung des Gerichtes nicht zu gewähren, da bei gehöriger Anstrengung und unter Ausnutzung der durch staatliche Stellen angebotenen Hilfsmaßnahmen ein angemessener Wohnraum innerhalb der gewährten Räumungsfrist durchaus gefunden werden kann. Im Übrigen sind hier auch die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen, da bereits immense Mietrückstände aufgelaufen sind und sich die wirtschaftliche Situation der Beklagten in absehbarer Zeit nicht verbessern wird.
Der Anspruch des Klägers gegen die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung der Mietrückstände in Höhe 19.960,-- € ergibt sich aus §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 2 BGB. Die Mietrückstände sind im Termin unstreitig gestellt worden. Die Pflicht zur Zahlung der Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.11.2018 ergibt sich unter dem Gesichtspunkt des Verzuges gemäß §§ 286 I, II Nr. 1, 288 BGB.
Den Antrag zur Zahlung der Nutzungsentschädigung in Höhe von 730,-- € monatlich hat die Beklagtenseite anerkannt und war entsprechend zu verurteilen.
Unter dem Gesichtspunkt des Verzuges haben die Beklagten als Gesamtschuldner gemäß §§ 286 I, II Nr.1BGB auch die Zahlung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 691,33 € nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit an den Kläger zu erbringen. Der Rechtsanwaltsgebühr liegt ein Gegenstandswert von 28.720,-- € zugrunde. Dieser setzt sich zusammen aus dem geltend gemachten Zahlungsrückstand sowie der fristlosen Kündigung und ist nicht zu beanstanden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91, 269 Abs. 3 ZPO. Hinsichtlich des anerkannten Klageantrages zu 3) liegt ein sofortiges Anerkenntnis nicht vor. Zunächst war durch die Beklagten mit Schriftsatz vom 17.12.2018 ein pauschaler Klageabweisungsantrag für alle Anträge gestellt worden. Erst mit Schriftsatz vom 04.01.2019 ist das Anerkenntnis bezüglich des Klageantrages zu 3) ausgesprochen worden. Ein sofortiges Anerkenntnis kann somit nicht erblickt werden.
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Krefeld, Nordwall 131, 47798 Krefeld, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Krefeld zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Krefeld durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
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