Amtsgericht Nettetal, Richterin am Amtsgericht — 19 C 19/25

19 C 19/25 Verkündet am 10.07.2025 Bongartz, JB Als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle des Amtsgerichts

Amtsgericht Nettetal IM NAMEN DES VOLKES Urteil

In dem Rechtsstreit

1. der Frau M., S.-straße, T.,

2. des Herrn E., S.-straße, T.,

Kläger,

Prozessbevollmächtigte Rechtsanwälte P., U., L.-straße, B.,

gegen

Frau J., S.-straße, T.,

Beklagte,

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte H. V.-straße, G.,

hat das Amtsgericht Nettetal

im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Absatz 2 ZPO

durch die Richterin am Amtsgericht U n g r i c h t

für R e c h t erkannt:

Die Beklagte wird verurteilt, die im Haus S.-straße, T., gelegene Wohnung, 1. Etage, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Flur, 1 WC, 1 Bad, 1 Kellerraum, 1 Garage zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.

Darüber hinaus wird die Beklagte verurteilt, an die Kläger die außergerichtlichen, nicht anrechenbaren Rechtsanwaltskosten in Höhe von Euro 659,74 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.03.2025 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Kläger gegen eine Sicherheitsleistung der Kläger in Höhe von Euro 4000,00 abzuwenden, wenn nicht zuvor die Kläger Sicherheit in gleicher Höhe erbringen.

Die Sicherheit kann auch in Form einer Bürgschaft einer öffentlich- rechtlichen Sparkasse oder deutschen Großbank gestellt werden.

Die Beklagte ist Mieterin betreffend die im Tenor genannte Wohnung seit dem 01.02.2017. Sie hatte den betreffend Mietvertrag mit der früheren Eigentümerin des Hauses, Frau X., abgeschlossen. Die Kläger haben das Haus von den letzten Eigentümern, den Eheleuten O. erworben, wobei die Auflassungsvormerkung vom 06.03.2024 stammt und sie am 27.06.2024 in das Grundbuch als neue Eigentümer eingetragen wurden. Sie bewohnen die im Erdgeschoss gelegene Wohnung dieses Zweifamilienhauses.

Die Kläger kündigten unter Berufung auf § 573 a BGB mit Schreiben vom 02.05.2024 gegenüber der Beklagten das Mietverhältnis zum 31.01.2025. Die Kündigung wurde der Beklagten am 04.05.2024 in den Briefkasten geworfen. Die Beklagte hat besagte Wohnung nicht geräumt und die Kläger begehren vorliegend Räumung dieser Wohnung, nachdem sie hilfsweise eine neue Kündigung unter dem 28.04.2025 ausgesprochen hatten.

Die Kläger beantragen,

die Beklagte wie aus dem Tenor ersichtlich zu verurteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen, hilfsweise ihr eine in das Ermessen des Gerichts gestellte Räumungsfrist zu gewähren.

Sie ist der Ansicht, die Kläger wären am 02.05.2024 noch nicht zur Kündigung berechtigt gewesen, da sie noch nicht als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen waren. Sie bestreitet den Zugang des Kündigungsschreiben am 4.05.2024.

Im Übrigen sei zu beachten, dass die Beklagte pflegebedürftig sei und Pflegegrad 2 habe. Aufgrund ihres Alters und der eingeschränkteren Mobilität sowie einer Vielzahl von gesundheitlichen Probleme, wie Schlaganfall, Magenblutungen und Beeinträchtigung der Hände, sei ihr eine Räumung nicht zumutbar. Im Übrigen sei sie auch kognitiv nicht in der Lage, einen Umzug zu organisieren und eine neue Wohnung zu suchen, zumal sie bezüglich Letzterem sich nicht der modernen Medien wie Internet bedienen könne. Eine vergleichbare Wohnung habe sie nicht gefunden und auf Anfragen betreffend von Mietwohnungen habe sie viele Absagen erhalten.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sach-und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Die Klage hat in vollem Umfange Erfolg.

Die Beklagte war zur Räumung zu verurteilen, da die Kündigung der Kläger vom 02.05.2024 wirksam ist.

Entgegen der Ansicht der Beklagten kommt es nicht darauf an, dass die Kläger als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren, was unstreitig am 02.05.2024 noch nicht der Fall war.

Gemäß § 573 a BGB kann ein Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf.

Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

Gemäß dem unbestrittenen Vortrag der Kläger und dem von ihnen vorgelegten Notarvertrag unter Ziffer V 5 (Blatt 60 dA.) über vorliegendes Zweifamilienhaus ging mit vollständiger Kaufpreiszahlung der Besitz auf die klägerischen Käufer über, inklusive aller Nutzungen und Lasten und Übernahme des bestehenden Mietverhältnisses der im 1. Obergeschoss gelegenen Wohnung der Beklagten. Da das Gesetz lediglich verlangt, dass ein Vermieter im selben Gebäude des Zweifamilienhauses wie der Mieter wohnt, was unstreitig zum Zeitpunkt der Erklärung der Kündigung vom 02.05.2024 -und Zugang am 4.05.24- bei den Parteien der Fall war, der Besitz mit allen Nutzungen und Lasten auf die Käufer nach vollständiger Kaufpreiszahlung schon übergegangen war, waren die Kläger zum Ausspruch der erleichterten Kündigung gemäß § 573 a BGB berechtigt..

Da diese Kündigung auch gemäß den gesetzlichen Anforderungen erfolgte und nach § 573 c BGB spätestens zum 3. Werktag eines Monats, hier am 04.05.2024 durch den Einwurf in den Briefkasten der Beklagten zugegangen war, wurde die ordentliche Kündigungsfrist, die grundsätzlich zum 31.072024 lief, um 3 Monate verlängert und angesichts der Tatsache, dass die Beklagte zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung schon etwas über 7 Jahre in der Wohnung wohnte, nochmals um 3 Monate verlängert, so dass die Kündigung hier zu Recht zum 31.01.2025 ausgesprochen wurde.

Die Beklagte kann angesichts des konkreten Vortrages der Kläger, dass zwei Zeugen den Brief am 4.05.24 in den Briefkasten der Beklagten geworfen haben, nicht damit bestreiten, dass sie zu dieser Zeit nicht in ihrer Mietwohnung war, da die Kläger davon ausgehen durften, dass mit dem Einlegen in deren Briefkasten das Kündigungsschreiben in den Herrschaftsbereich der Beklagten gelangt war.

Damit ist die erleichterte Kündigung der Kläger gemäß § 573 a BGB wirksam und die Beklagte war, da sie nach dem 31.01.2025 das Mietobjekt nicht geräumt hat, zur Räumung zu verurteilen.

Bezüglich des Widerspruchs der Mieterin, den diese erst mit anwaltlichem Schreiben vom 22.11.2024 erklärte, ist dieser zwar form- und fristgerecht im Sinne des § 574 b BGB erfolgt, jedoch hat die Beklagte keine ausreichenden Gründe dafür dargelegt, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine derartige Härte gemäß § 574 BGB bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Vermieter nicht zu rechtfertigen wäre, wobei ein Härtegrund auch dann vorliegen kann, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, § 574 Absatz 1 und 2 BGB.

Die von der Beklagten angegebenen Härtegründe rechtfertigen hier nicht die Annahme, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses unbefristet oder unter Bewilligung einer angemessenen Räumungsfrist verlangt werden könnte.

Zwar hat die Klägerin dargelegt, dass sie Pflegegrad 2 hat, s. Blatt 45 d.A.. Dass sie doch aufgrund ihres Alters und ihrer gesundheitlichen Einschränkungen nicht in der Lage sein soll, sich angemessenen Ersatzwohnraum - unter Mithilfe von Familienangehörigen oder sonstigen Personen- zu beschaffen, davon kann hier nicht ausgegangen werden, insbesondere auch aufgrund des Eindruckes, den die Beklagte in der mündlichen Verhandlung hinterließ. Sie war lediglich in ihrer Mobilität leicht eingeschränkt und konnte der Verhandlung unzweifelhaft mental sehr gut folgen, wobei sie ihre Einwände zur Verteidigung auch selbst vortrug.

Auch ist ihr Alter kein Härtegrund, da die am 00.00.0000 geborene Beklagte zum Zeitpunkt des Erhaltens der Kündigung gerade 69 Jahre alt war und deshalb kein derart hohes Alter vorliegt, aufgrund dessen ihr ein Wohnungswechsel nicht zumutbar wäre. Auch der Umstand, dass sie einen Schlaganfall und Magenblutungen erlitten hatte und ihre Hände in der Beweglichkeit beeinträchtigt sind, stellt einen solchen Härtefall nicht dar, da sie sich durch Hilfspersonen bei der Suche einer Ersatzwohnung und bei der Bewältigung des Umzuges unterstützen lassen müsste.

Gleiches gilt bezüglich ihres Vortrages, dass sie kognitiv nicht in der Lage sei, einen Umzug zu organisieren und eine Ersatzwohnung zu suchen. Auch hier gilt das zuvor Gesagte, nämlich, dass sie sich Unterstützung durch Hilfspersonen suchen müsse.

Inwieweit die Suche zu „ vielen Absagen“ geführt haben soll und dass sie „ nichts Vergleichbares“ gefunden habe, legt die Beklagte detailliert in keinster Weise dar, obwohl dies schon die Klägerseite als unsubstantiiert gerügt hatte.

Da angesichts der ordnungsgemäßen Kündigung gemäß § 573 a BGB diese schon zum 31.01.2025 wirksam wurde und nunmehr über 5 weitere Monate vergangen sind, besteht kein Anlass, der Beklagten eine weitere angemessene Räumungsfrist zu bewilligen.

Mithin war die Beklagte zur Räumung zu verurteilen.

Darüber hinaus hat die Beklagte die vorgerichtlichen Anwaltskosten zu tragen, da nach Einschaltung ihrer Prozessbevollmächtigten und nicht fristgerechter Räumung die Kläger sich ebenfalls anwaltlichen Rates bedienen durften, so dass auch zur Zahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von Euro 659,74 die Beklagte zu verurteilen war, zuzüglich der gesetzlichen Prozesszinsen seit Klagezustellung.

Nach alledem war wie aus dem Tenor ersichtlich zu entscheiden, wobei sich die Nebenfolgen sich aus § 91, 708 Nr. 7, 708 Nr. 11, 711 ZPO ergeben.

Streitwert: 4200,00.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Krefeld, Nordwall 131, 47798 Krefeld, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Krefeld zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Krefeld durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de .

Ungricht