Amtsgericht Münster, Einzelrichter — 4 C 3363/19

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten Räumung wegen Zahlungsverzugs.

Mit schriftlichem Wohnraummietvertrag vom 03.08.2004 vermietete die A, die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die im Dachgeschoss des Hauses D-Str. ## in 48145 Münster gelegene Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad und einem Kellerraum an den Beklagten. Die Klägerin erwarb die Immobilie und trat in den Mietvertrag mit dem Beklagten ein. Der von dem Beklagten zu zahlende Mietzins betrug zuletzt 400,00 € für die Grundmiete sowie 190,00 € als Heiz- und Nebenkostenvorauszahlungen, mithin insgesamt 590,00 €.

Der Beklagte zahlte für den Monat März 2019 140,00 €, für die Monate August, September, Oktober 2019 wurden keinerlei Zahlungen erbracht. Mit Schreiben vom 08.10.2019 mit dem Betreff „fristlose Kündigung vom 08.10.2019; fristgerechte Kündigung (…)“ wies der von der Klägerin beauftragte und mit Vollmacht vom 25.11.2016 bevollmächtigte Verwalter auf die vorgenannten Zahlungsrückstände sowie darauf hin, dass damit „der Tatbestand der fristlosen Kündigung erfüllt“ sei. Der Beklagte wurde aufgefordert, die Wohnung zum 30.10.2019 zu räumen. Weiter erklärte der Verwalter in dem Schreiben hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 31.01.2020. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf die zur Klageschrift überreichte Anl. 2 Bezug genommen.

Auch die Miete für November 2019 wurde zunächst nicht gezahlt. Am 06.11.2019 zahlte der Beklagte sodann einen Betrag von 1.745,00 €. Zudem wurden von dem Jobcenter am 27.11.2019 weitere 25,00 € und am 29.11.2019 590,00 € gezahlt. Am 30.12.2019 ging die Zahlung eines Betrages von 590,00 € und am 14.01.2020 die Zahlung eines Betrages von 1.080,00 € ein, nachdem auch die Dezembermiete und die Januarmiete zunächst nicht gezahlt worden waren.

Die Klägerin hat mit der, dem Beklagten am 16.11.2019 zugestellten Klage beantragt, den Beklagten zur sofortigen Räumung der gegenständlichen Wohnung sowie zur Zahlung von 1.080,00 € nebst Zinsen zu verurteilen. Sie hat den Zahlungsantrag wegen eines Rechenfehlers mit Schriftsatz vom 30.12.2019 i.H.v. 20,00 € zurückgenommen und wegen mittlerweile erfolgter Zahlung i.H.v. 25,00 € für erledigt erklärt. Sodann hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 14.01.2020, dem Beklagten zugegangen am 17.01.2020, den Zahlungsantrag wegen der bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht gezahlten Januarmiete auf einen Betrag von 1.625,00 € erhöht. Mit Schriftsatz vom 31.01.2020 hat die Klägerin sodann den Antrag auf Räumung geändert, den Zahlungsantrag i.H.v. 1.060,00 € für erledigt erklärt und im Übrigen zurückgenommen. Der Beklagte hat sich den Erledigungserklärungen angeschlossen.

Die Klägerin ist der Ansicht, das Schreiben vom 08.10.2019 sei nach seinem Erklärungsinhalt eindeutig als fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges zu verstehen. Sie behauptet, der Verwalter sei zur Kündigung von Mietverhältnissen bevollmächtigt. Nachdem der Beklagte sämtliche Mietrückstände innerhalb der Schonfrist ausgeglichen habe, sei er aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung dennoch zur Räumung der Mietwohnung verpflichtet. Sie ist der Ansicht, der im Termin zur mündlichen Verhandlung erfolgte Vortrag zu der Frage, inwieweit der Zahlungsrückstand unverschuldet gewesen sei, sei verspätet und vom Gericht nicht zu berücksichtigen gewesen. Zumindest habe der Beklagte in entsprechender Anwendung des § 93b Abs. 2 ZPO die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Die Klägerin beantragt nunmehr,

den Beklagten zu verurteilen, die im Dachgeschoss des Hauses D-Str. ## in 48145 Münster gelegene Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad sowie einem Kellerraum bis zum 31.07.2020 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, der Kündigung des Verwalters habe keine Originalvollmacht der Klägerin beigelegen, weswegen diese unwirksam sei. Weiter behauptet der Beklagte, dass er im Jahr 2019 unter einer schweren depressiven Episode erkrankt sei, wegen der er seit Juni 2019 an starker Niedergeschlagenheit, Antriebslosigkeit, Ängsten, geminderter Konzentrationsfähigkeit etc. gelitten habe. Deswegen sei er außerstande gewesen seiner freiberuflichen Tätigkeit als Journalist nachzukommen. Dies habe ihn auch daran gehindert, Aufstockungsleistungen beim Jobcenter zu beantragen. Er habe daher nicht schuldhaft gehandelt. Weiter ist er der Ansicht, die ordentliche Kündigung sei wegen des langen Mietverhältnisses ohnehin nur mit einer Kündigungsfrist von 9 Monaten zu kündigen gewesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des gegenseitigen Vorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Der Beklagte ist persönlich zur Sachverhaltsaufklärung angehört worden. Es ist zudem Beweis erhoben worden durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Inhalts der Anhörung wird auf das Protokoll zur öffentlichen Sitzung vom 05.05.2020 und wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten des Sachverständigen G vom 07.07.2020 Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte Räumungsanspruch gemäß § 546 BGB unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

Das Mietverhältnis ist nicht aufgrund der erklärten fristlosen Kündigung beendet. Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB ist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Der Beklagte bzw. das Jobcenter hat sämtliche Rückstände innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches beglichen. Der Räumungsanspruch wurde mit Zustellung der Klage am 16.11.2019 rechtshängig. Der vollständige Ausgleich der Mietrückstände erfolgte am 14.01.2020.

Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB jedoch nicht auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung entfallen (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04 –, juris). So kann den Mieter im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, der eine schuldhafte Pflichtverletzung voraussetzt, eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit entlasten. Die Vorschrift eröffnet dem Mieter im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Möglichkeit, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen und so sein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen zu lassen (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04, Rn. 20 –, juris).

Nach dieser Maßgabe ist das Mietverhältnis auch nicht aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB beendet. Insoweit konnte dahinstehen, wovon das Gericht jedoch ausgeht, ob der die Kündigung erklärende Verwalter mit entsprechender Vollmacht gehandelt hat und ob die Erklärung der Kündigung auch unter Übersendung der Originalvollmacht erfolgte bzw. dass die fehlende Übersendung nicht rechtzeitig gerügt worden ist. Denn jedenfalls hat der Beklagte seine vertragliche Pflicht zur Zahlung des monatlichen Mietzinses nicht schuldhaft im Sinne der Vorschrift verletzt.

Dies steht nach Einholung des schriftlichen Sachverständigengutachtens sowie nach Anhörung des Beklagten zur Überzeugung des Gerichts fest.

Zur Einholung dieses Gutachtens war das Gericht – entgegen der Auffassung der Klägerin – auch verpflichtet. Denn die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG. Das ist unter anderem dann der Fall, wenn die Nichtberücksichtigung des Beweisangebots darauf beruht, dass das Gericht verfahrensfehlerhaft überspannte Anforderungen an den Vortrag einer Partei gestellt hat. Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten. (std. Rspr., vgl. BGH, Beschluss vom 28. Mai 2019 – VI ZR 328/18, , Rn. 6 und 10 –, juris).

So liegt der Fall hier. Der Prozessvortrag in dem Schriftsatz vom 16.03.2020 genügte diesen Anforderungen an die Darlegungslast, wie auch zur Substantiierung bereits das Attest vom 19.12.2019 überreicht worden war.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme konnte jedenfalls festgestellt werden, dass der Beklagte in der betreffenden Zeit der aufgelaufenen Zahlungsrückstände aufgrund seiner psychischen Erkrankung sowohl in seiner Erwerbsfähigkeit wie auch in der Fähigkeit, sich um Hilfestellung zu bemühen, erheblich eingeschränkt war. Der Sachverständige G, der Arzt für Psychiatrie und Psychotherapie ist und damit über die erforderliche Sachkunde verfügt, hat in seinem Gutachten auf Grundlage seiner eigenen Untersuchung des Beklagten am 30.06.2020 sowie unter Auswertung der ihm vorliegenden ärztlichen Bescheinigungen/Behandlungsberichte/Entlassungsberichte sowie auf Grundlage von Telefonaten mit den den Beklagten behandelnden Ärzten (psychologische Psychotherapeutin Frau M und Hausarzt T) die Feststellung getroffen, dass der Beklagte vom Sommer bis in den Herbst 2019 diagnostisch an einer schweren depressiven Episode gelitten hat. Dies hat sich in die jahrelange Krankheitsgeschichte des Betroffenen eingefügt. Er führt hierzu aus, dass infolge der depressiven Episode eine schwere Antriebslosigkeit, Freudlosigkeit und kognitive Verzerrung seines Selbstbildes vorgelegen habe. Der Beklagte erschien hoffnungslos bis hin zur Suizidalität, er habe in einer depressiven Passivität verharrt. Weiterhin habe er Konzentrations- und Gedächtnisstörungen gehabt, wie sie auch bei depressiven Episoden häufig anzutreffen seien. Der Sachverständige fasste zusammen, dass es dem Beklagten daher krankheitsbedingt nicht möglich gewesen sei, seine Angelegenheiten zu regeln oder adäquat auf Anforderungen von außen zu reagieren. Es sei davon auszugehen, dass der Beklagte krankheitsbedingt in den Sommermonaten bis zum frühen Herbst hinein nicht in der Lage gewesen sei, seiner freiberuflichen Tätigkeit als Journalist nachzugehen oder, wie sonst üblich, Redaktionsvertretungen in anderen Bereichen durchzuführen. Es könne mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass der Beklagte im oben genannten Zeitraum vollständig arbeitsunfähig gewesen sei und krankheitsbedingt aufgrund seiner empfundenen Ausweglosigkeit auch nicht in der Lage gewesen sei, Aufstockungsleistungen beim Jobcenter zu beantragen oder seine Angelegenheiten selbstständig und unter Realisierung der tatsächlichen Notwendigkeiten zu regeln. Die Ausführungen des Sachverständigen waren nachvollziehbar und überzeugend: Das Gericht konnte sich diesen nach eigener Überprüfung ohne weiteres anschließen. Auch das Ergebnis der Anhörung des Beklagten persönlich fügt sich in dieses Beweisergebnis. Auch der Beklagte selbst erläuterte für das Gericht nachvollziehbar und überzeugend, dass er in der zweiten Jahreshälfte des Jahres 2019 aufgrund seiner psychischen Erkrankung nicht in der Lage gewesen sei, seiner üblichen Erwerbstätigkeit nachzugehen und/oder sich um adäquate Hilfe zu bemühen.

Dies lässt die Pflichtverletzung des Beklagten aus dem Mietvertrag mit der Klägerin in einem „milderen Lichte“ erscheinen. Insofern stellt sich die von dem Beklagten begangene Pflichtverletzung der Nichtzahlung der Mieten im Sommer 2019, die Grundlage der erklärten Kündigung waren, auch unter Berücksichtigung der Interessen der Klägerin als nicht derart gravierend dar, dass dies die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigte. Das gegenständliche Mietverhältnis besteht bereits seit dem Jahr 2004. Bislang hat der Beklagte die Mietzahlungen wie auch seine anderweitigen Pflichten aus dem Mietverhältnis offensichtlich ohne Beanstandungen geleistet bzw. erfüllt, dies sogar, obwohl er bereits seit der Jugend an einer Depression erkrankt ist. Die streitgegenständliche Verfehlung stellt mithin die erste im Laufe des langjährigen Mietverhältnisses dar. Der Beklagte hat es im Ergebnis – bei Besserung seiner gesundheitlichen Lage –vermocht, die Rückstände relativ zügig auszugleichen. Offensichtlich ist es seit dem Januar 2020 auch nicht mehr zu Zahlungsrückständen gekommen. Das Gericht hält daher die Fortsetzung des Mietverhältnisses angesichts dieser erstmaligen Pflichtverletzung des Beklagten der Klägerin noch für zumutbar.

Daher vermochte die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung das Mietverhältnis nicht zu beenden. Die Klage unterlag insoweit mithin der Abweisung.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 91a, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO. Die Klägerin trägt die Kosten ihres Unterliegens sowie hinsichtlich des zurückgenommenen Teils. Eine Kostenentscheidung nach § 93b Abs. 2 ZPO kommt nicht in Betracht. Die Voraussetzungen liegen nicht vor. Das Unterliegen der Klägerin liegt nach an den nach §§ 574 ff. BGB zu berücksichtigenden und in einem Widerspruch rechtzeitig mitzuteilenden Härtegründen. Angesichts des Charakters der Vorschrift als Ausnahmevorschrift sieht das Gericht auch keinen Raum für eine Analogie. Soweit die Parteien den Rechtsstreit in Höhe eines Betrages von 1.060,00 € übereinstimmend für erledigt erklärt haben, waren die Kosten dieses Teils des Rechtsstreits jedoch dem Beklagten aufzuerlegen. Der Zahlungsanspruch war insoweit begründet, diese Kostenverteilung entspricht daher dem Sach- und Streitstand sowie dem billigen Ermessen.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird bis zum Zeitpunkt der übereinstimmenden Erledigungserklärung am 05.05.2020 festgesetzt auf 6.425,00 € (Räumungsantrag: Jahresbetrag der Grundmiete von 4.800,00 € sowie Zahlungsantrag aus dem Schriftsatz vom 04.01.2020 i.H.v. 1.625,00 €) sowie für die Zeit danach auf 4.800,00 €.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.