Amtsgericht Münster, Einzelrichter — 28 C 726/21

Die Klägerin macht noch Ansprüche auf Zahlung rückständiger Mieten für die Monate April bis Oktober 2020 sowie Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten geltend.

Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung im 3. Obergeschoss links in der A-Straße ## in D. Die Beklagte ist Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Die Nettomiete beträgt seit dem 01.01.2020 500,92 € zzgl. 155,00 € Betriebskostenvorauszahlung und 90,00 € Heizkosten und ist spätestens am dritten Werktag des Monats zu zahlen. Seit dem 01.09.2020 beträgt die Vorauszahlung für die Heizkosten abweichend 101,00 €.

Mit Schreiben des Mietervereins vom 10.01.2020 zeigte die Beklagte der Klägerin Setzrisse in einem Raum der Wohnung an und setzte der Klägerin eine Frist zur Überprüfung und Beseitigung bis zum 24.01.2020. Am 21.01.2020 befand sich ein Handwerker der Klägerin, Herr M, vor Ort zur Schadensbegutachtung. Mit Schreiben vom 14.02.2020 und 28.02.2020 erinnerte die Beklagte die Klägerin über den Mieterverein an die Beseitigung der Setzrisse. Am 17.03.2020 suchte ein Mitarbeiter der Klägerin, der Zeuge F, die Beklagte auf und begutachtete die Setzrisse. Er erläuterte dieser gegenüber, dass die Setzrisse keinerlei Auswirkungen auf die Standsicherheit hätten. Anschließend beauftragte die Klägerin am 18.03.2020 die Einholung eines Gutachtens, welches letztlich am 01.07.2020 einging. Die Klägerin beauftragte darauf die Beseitigung der Setzrisse. Diese wurden am 18.08.2020 zugespachtelt. Die Tapezier- und Streicharbeiten erfolgten am 04.09. und 07.09.2020. Die Klägerin gewährte der Beklagten für die Monate Januar und Februar eine Minderung der Miete in Höhe von 15 %, mithin 111,88 € und 111,89 €. Die Beklagte kürzte für die Monate April bis August 2020 jeweils weiter die Miete um 15 %, mithin jeweils um 111,89 € und die Miete für September 2020 anteilig um 15 %, mithin um 26,46 €. Gegenüber der Miete für Oktober 2020 rechnete die Beklagte mit einer Forderung in Höhe von 29,00 € auf.

Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2019 endete mit einem Nachzahlungsbetrag von 154,16 €. Die Beklagte leistete hierauf zunächst in Höhe von 60,46 € keine Zahlung. Mit der Septembermiete 2020 erfolgte letztlich die restliche Zahlung der Nebenkostenabrechnung.

Die Klägerin forderte die Beklagte im August und im September 2020 zur Zahlung der rückständigen Mieten auf. Mit anwaltlichem Schreiben vom 14.01.2021 forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 28.01.2021 zur Zahlung der rückständigen Mieten in Höhe 619,92 € auf. Eine Zahlung erfolgte nicht.

Die Klägerin ist der Meinung, der Beklagten stünde ein Minderungsrecht über Februar 2020 hinaus nicht zu. Sie behauptet, die weitere Verzögerung der Schadensbeseitigung sei allein der Beklagten zuzurechnen. Diese habe das bereits im Februar beauftragte Zuspachteln der Risse abgelehnt und auf die Einholung eines Gutachtens bestanden. Auch die Begutachtung habe sich allein durch die Beklagte verzögert. Diese habe aus Sorge vor Corona den Sachverständigen erst am 09.06.2020 in die Wohnung gelassen. Die letzten Malerarbeiten hätten sich verzögert, da coronabedingt im Spätsommer ein hohes Arbeitsvolumen bei den Handwerksfirmen bestanden habe.

Es habe sich bei den Rissen zudem um eine rein optische Beeinträchtigung gehandelt. Es könnten aufgrund der Ausgestaltung der Wand bei der festgestellten Rissstärke von 0,4 mm bis maximal 3 mm weder Licht noch Schlafgeräusche durch die 20 cm dicke Wand wahrnehmbar gewesen sein. Es sei zudem nicht ersichtlich, weshalb die Klägerin Farbe gekauft habe; das Überstreichen sei mitbeauftragt gewesen.

Ursprünglich hat die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 619,92 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 60,46 € seit Rechtshängigkeit, aus 111,90 € seit dem 07.04.2020, aus 111,89 € seit dem 07.05.2020, aus 111,89 € seit dem 07.06.2020, aus 111,89 € seit dem 07.07.2020, aus 111,89 € seit dem 07.08.2020 zu zahlen,

2. die Beklagte zu verurteilen, an sie 100,53 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen (Kosten für das außer-gerichtliche Aufforderungsschreiben);

Nachdem die Beklagte vorgetragen hat, dass die Nebenkostenabrechnung im September 2020 vollständig gezahlt worden ist, hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 21.05.2021 ihre Anträge geändert.

Nunmehr beantragt die Klägerin,

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 614,92 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 111,90 € seit dem 07.04.2020, aus 111,89 € seit dem 07.05.2020, aus 111,89 € seit dem 07.06.2020, aus 111,89 € seit dem 07.07.2020, aus 111,89 € seit dem 07.08.2020, aus 26,46 € seit dem 07.09.2020, aus 29,00 € seit dem 07.10.2020 zu zahlen zzgl. € 5,00 Mahnkosten (als Nebenforderung);

2. die Beklagte zu verurteilen, an sie 100,53 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte meint, sie sei bis zur endgültigen Beseitigung der Risse und der Malerarbeiten zur Minderung der Miete um 15 % berechtigt gewesen. Sie behauptet, dass sie den Raum aufgrund der massiven Setzrisse nicht habe nutzen können. Es sei zu befürchten gewesen, dass die Statik des Hauses betroffen sei. Zudem seien die Risse so tief gewesen, dass durch diese das Licht von den gegenüberliegenden Zimmern und sämtliche Geräusche, selbst die Schlafgeräusche, aus der Nachbarwohnung zu hören gewesen wären. Sie habe daher im Wohnzimmer schlafen müssen.

Die Klägerin habe auf ihre Mangelbeseitigungsaufforderungen nur schleppend reagiert. Am 21.01.2020 habe ihr der Handwerker der Klägerin erklärt, dass es sich um einen großen Schaden handele und dringender Handlungsbedarf bestünde. Bei telefonischer Nachfrage bei der Klägerin am 27.01.2020 sei ihr erklärt worden, die Sache sei erledigt. Der Zeuge F habe ihr gegenüber den Schaden im Termin zu Unrecht bagatellisiert. Die zeitliche Verzögerung der Statiküberprüfung sei wegen des bundesweiten Lockdowns nicht früher möglich gewesen. Die Klägerin habe sich im Weiteren nicht um den Schaden gekümmert. Die Schadensbeseitigung sei erst am 07.09.2020 endgültig erfolgt. Zudem habe sie für 29,00 € Farbe gekauft, um die gespachtelte Wand zu streichen. Es habe sich um ein spezielles Orange gehandelt, welches der Maler nicht vorrätig gehabt habe.

Der Mahnbescheid ist der Beklagten am 27.02.2021 und die Klage ist der Beklagten am 14.04.2021 zugestellt worden.

Die Klage ist zulässig und teilweise begründet.

I.

Die von der Klägerin vorgenommene Klageänderung ist gemäß § 263 ZPO zulässig. Die Klageänderung war vorliegend sachdienlich. Sie beugt einem weiteren Rechtsstreit über Ansprüche aus dem bestehenden Mietverhältnis vor.

II.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte für die Monate April bis September 2020 gemäß § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung weiterer Miete in Höhe von 244,25 €.

Gemäß § 535 Abs. 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Zwischen den Parteien besteht seit dem 16.09.2001 ein Mietverhältnis über die Wohnung im 3. OG links in der A-Straße ## in Münster. Die vereinbarte Miete betrug ab dem 01.01.2020 745,92 € und ab dem 01.09.2020 756,92 €.

Der Mietzins war jedoch in dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 18.08.2020 gemäß § 536 Abs. 1 BGB um 10 % gemindert. Gemäß § 536 Abs. 1 S. 2 BGB ist der Mieter nur zur Zahlung einer herabgesetzten Miete verpflichtet, wenn während der Mietzeit ein Mangel entsteht, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Ein Mangel für den Mieter ist hierbei jede nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand. Dabei können auch optische Beeinträchtigungen sich als Mangel erweisen. Ob ein Mangel hierbei anzunehmen ist, hängt dabei von dem vereinbarten Mietzweck, dem Mietpreis sowie dem dekorativen Zustand bei Vertragsschluss ab.

Unter Berücksichtigung des Vorstehenden ist vorliegend sowohl eine optische Beeinträchtigung durch die Setzrisse im Schlafzimmer der Wohnung der Beklagten sowie eine Beeinträchtigung durch Lichteinfall gegeben. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass optisch gut wahrnehmbare Setzrisse an zwei Wänden im Schlafzimmer der Beklagten in dem streitgegenständlichen Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 18.08.2020 vorgelegen haben.

Auch die insoweit rein optische Beeinträchtigung durch die Setzrisse fällt aufgrund ihres Ausmaßes und dem Entstehen während des Mietverhältnisses derart ins Gewicht, dass sie geeignet ist, den Repräsentationswert des Schlafzimmers zu schmälern, sodass sie eine Minderung rechtfertigen.

Soweit die Beklagte über die optische Beeinträchtigung der Risse hinaus geltend gemacht hat, dass durch diese das Licht aus der angrenzenden Wohnung sichtbar gewesen und auch alle Geräusche wahrnehmbar gewesen seien, vermochte das Gericht nach der durchgeführten Beweisaufnahme nur festzustellen, dass durch einen begrenzten Teilriss von ca. 20 – 30 cm etwas Lichteinfall wahrnehmbar gewesen ist. Substantiierte Ausführungen der Beklagten hierzu erfolgten nicht. Diese hat sich vom persönlichen Erscheinen entbinden lassen und gemäß § 141 Abs. 3 ZPO einen Vertreter entsandt. Der entsandte Vertreter konnte auf Nachfrage hierzu keine näheren Ausführungen machen. Die Zeugin O hat bekundet, dass es richtig sei, dass sie durch einen Rissabschnitt Licht aus der angrenzenden Wohnung der Beklagten habe wahrnehmen können. Insbesondere bei Tageslicht sei dies im Gegensatz zur restlichen Wand auffällig gewesen. Dieser Riss habe etwa eine Größe von 20 bis 30 cm gehabt. Die Aussage der Zeugin war glaubhaft. Diese hat ein in sich schlüssiges Geschehen geschildert. Dabei hat sie die Eindrücke aufgrund des lichteinfallenden Risses anschaulich geschildert. Sie hat zudem freimütig eingeräumt, wenn ihr Einzelheiten nicht mehr genau erinnerlich gewesen sind. Auch der Zeuge F vermochte aufgrund der vorliegenden Lichtbilder nicht auszuschließen, dass die Risse in den Wohnungen parallel verlaufen sind.

Hinsichtlich der Geräusche hat die Zeugin indes bekundet, dass das Gebäude insgesamt sehr hellhörig sei. Sie habe auch vor der Rissbildung die Geräusche aus der Wohnung der Beklagten, auch Schnarchgeräusche, wahrnehmen können. Dies halte sie für den Normalzustand, der nicht unbedingt etwas mit den Rissen zu tun habe.

Aufgrund der optischen Beeinträchtigung durch die Setzrisse sowie der Beeinträchtigung durch den teilweisen Lichteinfall hält das Gericht eine Minderung von 10 % für den Zeitraum bis zur Beseitigung der Risse am 18.08.2020 für angemessen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich die Risse bei der angemieteten 3-Zimmerwohnung lediglich auf zwei Wänden im Schlafzimmer befanden und größtenteils eine rein optische Beeinträchtigung bestand, die lediglich den repräsentativen Charakter und nicht die grundsätzliche Nutzbarkeit der Räumlichkeit einschränkte.

Für den Zeitraum ab dem 18.08.2020 steht der Beklagten hingegen kein Recht zur Minderung mehr zu. Eine erhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit vermochte das Gericht nach dem Vortrag der Beklagten ab diesem Zeitpunkt nicht mehr zu erkennen. Ab dem 18.08.2020 waren die Setzrisse unstreitig geschlossen und es fehlten lediglich noch die Malerarbeiten an der Wand im Schlafzimmer. Die Beklagte hat im Verfahren jedoch insgesamt nur vorgetragen, durch die Risse und deren Folgen beeinträchtigt worden zu sein. Weiterer Vortrag zu Beeinträchtigungen nach der Rissbeseitigung erfolgte nicht. Auch für das Gericht ist nicht ersichtlich, dass die Gebrauchstauglichkeit allein durch die fehlenden Malerarbeiten erheblich gemindert gewesen ist.

Das Recht zur Minderung der Beklagten ist auch nicht, wie die Klägerin meint, (teilweise) ausgeschlossen. Ein Ausschluss des Minderungsrechts kann dann nach dem Rechtsgedanken aus § 536 c BGB in Betracht kommen, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung verhindert oder mutwillig erschwert, z.B. indem er dem Vermieter die Besichtigung des Mangels verwehrt. Dass die Beklagte die Mängelbeseitigung mutwillig erschwert hat, hat die Klägerin hier jedoch nicht zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen. Die Klägerin macht geltend, dass die Beklagte die Verzögerung der Mangelbeseitigung zu vertreten habe, da diese zum einen auf die Einholung eines Gutachtens bestanden und zum anderen den Gutachter aufgrund der Coronapandemie nicht in die Wohnung gelassen habe.

Der Umstand, dass die Beklagte nach dem Vortrag der Klägerin die Einholung eines Gutachtens verlangt hat, vermag für sich genommen keine mutwillige Erschwernis der Mangelbeseitigung zu begründen. Grundsätzlich ist die Art und Weise, wie ein Mangel beseitigt wird und welche Aufklärungsmaßnahmen zuvor ergriffen werden, Sache des Vermieters. Lässt er sich auf vorherige Aufklärungsmaßnahmen, wie die Einholung eines Gutachtens ein, liegt dies in seinem Verantwortungsbereich. Dass die Beklagte die Mangelbeseitigung ohne Vorliegen des Gutachtens gänzlich verweigert hat, hat die Klägerin nicht vorgetragen und wurde auch nicht durch den Zeugen F bestätigt. Denn dieser hat bekundet, dass er, nachdem die Beklagte immer noch nicht davon überzeugt gewesen sei, dass kein statisches Problem vorliege, den Gutachtenauftrag selbst vorgeschlagen habe.

Gleiches gilt für den Vorwurf, dass die Beklagte den Gutachter aufgrund der Coronapandemie nicht zu einem früheren Zeitpunkt in die Wohnung gelassen habe. Zwar hat die Beklagte den diesbezüglichen Vortrag der Klägerin nicht bestritten. Dennoch vermag das Gericht eine mutwillige Verzögerung der Mangelbeseitigung nicht zu erkennen. Denn zum einen scheint auch die Klägerin nicht weiter auf die sofortige Durchführung des Gutachtertermins bestanden zu haben. So hat auch der Zeuge F bekundet, dass ihm durch einen Mitarbeiter der Ingenieursgesellschaft mitgeteilt worden sei, dass die Beklagte zunächst einmal keinen persönlichen Termin wahrnehmen wolle. Dies habe er dann so akzeptiert; die Beklagte habe sich dann wieder melden wollen. Zum anderen hat die Klägerin auch nicht vorgetragen und insbesondere nachgewiesen, dass der Mangel ansonsten bereits zu einem früheren Zeitpunkt beseitigt worden wäre. Denn auch in der Nachbarwohnung der Beklagten, der Wohnung der Zeugin O, wurden die Risse nicht zu einem früheren Zeitpunkt beseitigt. Diese hat bekundet, dass die Risse bei ihr jedenfalls zu einem späteren Zeitpunkt als bei der Beklagten geschlossen worden seien.

Unter Berücksichtigung des Vorstehenden schuldet die Beklagte daher der Klägerin noch eine restliche Mietzinszahlung in Höhe von 244,25 €.

Die Bemessungsgrundlage der Minderung ist die Bruttomiete, also der Mietzins einschließlich aller Nebenkosten. Unter Zugrundelegung einer Bruttomiete von 745,92 € bis zum 01.09.2020 und 756,92 € ab dem 01.09.2020 und einer Minderungsquote von 10 % bis zum 18.08.2020 ergibt sich somit Folgendes:

Für die Monate April bis Juli 2020 schuldete die Beklagte eine geminderte Bruttomiete von 671,33 €, worauf sie im April 2020 634,02 € und von Mai bis Juli 2020 jeweils 634,03 € zahlte. Für den Monat August schuldete die Beklagte eine geminderte Bruttomiete von 702,61 € (Minderung von 10 % bis zum 18.08.2020), worauf sie 634,03 € zahlte. Für den Monat September 2020 schuldete die Beklagte eine Bruttomiete von 756,92 €, worauf sie 730,46 € zahlte.

III.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß § 535 Abs. 2 BGB weiter einen Anspruch auf Zahlung von 29,00 € für den Monat Oktober 2020.

Der Beklagten steht gegen den Mietanspruch kein aufrechenbarer Gegenanspruch in Höhe von 29,00 € für die Anschaffung von Farbe gemäß § 536a Abs. 2 BGB zu. Hiernach kann der Mieter Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben. Die Beklagte trägt vor, dass sie selbst die Farbe gekauft habe, da dies ein spezielles Orange gewesen sei und der Maler dies nicht dabei gehabt habe. Dass sie die Klägerin zuvor aufgefordert hat, die Wand wieder in Orange zu streichen und entsprechende Farbe zu erwerben, trägt sie nicht vor. Eine Notsituation ist ebenfalls nicht gegeben.

Unabhängig davon hat die Beklagte jedoch auch nicht nachgewiesen, dass sie tatsächlich die entsprechende Farbe für den Anstrich im September 2020 erworben hat. Soweit sie nunmehr nach der mündlichen Verhandlung in einem nicht nachgelassenen Schriftsatz eine Quittung für den Erwerb von Farbe vorgelegt hat, ist dies zum einen verspätet. Zum anderen ist die Quittung jedoch auch nicht als Beweis geeignet. Aus dieser ergibt sich der Kauf der Farbe „Mix-Arktisweis“ am 02.01., also weder eine zeitliche Nähe zu den Malerarbeiten im September 2020, noch der hier vorgetragene spezielle Orangeton.

Andere Anspruchsgrundlagen sind aufgrund des Vorrangs der vertraglichen Ansprüche nicht ersichtlich.

IV.

Die Klägerin hat gemäß §§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 280 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zahlung von Zinsen aus einem Betrag von 37,31 € seit dem 07.04.2020, aus 37,30 € seit dem 07.05.2020, aus 37,30 € seit dem 07.06.2020, aus 37,30 € seit dem 07.07.2020, aus 68,58 € seit dem 07.08.2020, aus 26,46 € seit dem 07.09.2020 und aus 29,00 € seit dem 07.10.2020. Die Beklagte befindet sich jedenfalls ab den angegebenen Zeitpunkten mit der Zahlung der jeweiligen Monatsmieten in Verzug. Die Mietzahlung ist jeweils bis zum dritten Werktag des Monats fällig.

V.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte weiter gemäß §§ 286 Abs. 1, Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung von Mahnkosten in Höhe von 5,00 €. Die Klägerin hat die Beklagte mit Schreiben im Juli und August 2020 zur Zahlung der fälligen rückständigen Mieten aufgefordert.

VI.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB weiter einen Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 55,98 €. Zum Zeitpunkt des erstmaligen Tätigwerdens des Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 14.01.2021 befand sich die Klägerin mit der Zahlung der Miete in Höhe von 273,25 € in Verzug. Die Höhe der zu ersetzenden vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergibt sich aus einem Gegenstandswert von bis zu 500,00 € und einer geltend gemachten Gebühr von 0,8, mithin 39,20 €, der Post- und Telekommunikationspauschale in Höhe von 7,84 € sowie 19 % Umsatzsteuer in Höhe von 8,94 €.

VII.

Der Klägerin steht gemäß §§ 288, 291 BGB ein Anspruch auf Zahlung von Rechtshängigkeitszinsen hinsichtlich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten aus 50,27 € seit dem 27.02.2021 und aus 5,71 € seit dem 15.04.2021 zu. Der Mahnbescheid ist der Beklagten am 27.02.2021 und die Klage am 14.04.2021 zugestellt worden.

VIII.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

IX.

Der Streitwert wird auf bis zu 1.000,00 € festgesetzt.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.