Landgericht Münster, Zivilkammer — 16 O 112/21

Die Kläger begehren von dem Beklagten die Abgabe einer Willenserklärung in Bezug auf die Eintragung und Übertragung des Eigentums an den im Eigentum des Beklagten stehenden Grundstücken sowie der Löschung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch.

Die Kläger sind derzeit Erbpachtberechtigte der Grundstücke G 1 und G 2, eingetragen im Grundbuch F, Blatt 000000. Der Beklagte ist Eigentümer der vorgenannten Grundstücke.

Am 31.07.1984 schlossen Frau S als ehemalige Eigentümerin der Grundstücke und Frau D einen notariellen Vertrag zur Bestellung eines Erbbaurechts. Hinsichtlich der Einzelheiten des Vertrages wird auf die Anl. K9 (Bl. 75-99 d.A.) verwiesen. Unter § 27 des Vertrages vereinbarten die Parteien ein Ankaufsrecht. Eine Eintragung im Grundbuch erfolgte nicht. § 27 lautet wie folgt:

„Der Eigentümer räumt dem Berechtigten ein Ankaufsrecht an dem im Grundbuch von F Blatt 0000 verzeichneten Grundstück G 3 ein, und zwar zu folgenden Bedingungen:

1.

Der Kaufpreis ist der ortsübliche Verkehrswert im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages. Einigen sich die Beteiligten über den Verkehrswert nicht binnen drei Monaten, so soll der Verkehrswert durch den nach dem Bundesbaugesetz bestehenden Gutachterausschusses des Kreises N – oder die im maßgeblichen Zeitpunkt an seine Stelle getretene Einrichtung – endgültig und für die Parteien bindend ermittelt werden. In diesem Fall wird als Kaufpreis der vom Gutachterausschuß ermittelte Verkehrswert zuzüglich 10 % (zehn von Hundert) dieses ermittelten Wertes vereinbart. Die durch die Wertermittlung entstehenden Kosten trägt der Käufer.

2.

Die Grundstücke sind in Abteilung III des Grundbuchs lastenfrei zu übertragen; die in Abteilung II des Grundbuchs im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht eingetragenen Rechte, hat der Käufer zu übernehmen.

3.

Die Grundstücke werden in dem Zustand an den Käufer verkauft, indem sie sich bei Vertragsabschluß befinden, ohne Gewährleistung für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel.

4.

Der Kaufpreis ist fällig, sobald alle Genehmigungen und etwaige sonstige Unterlagen zur Eigentumsumschreibung vorliegen, ausgenommen jedoch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.

Die Besitzübergabe erfolgt nach Zahlung des Kaufpreises.

5.

Die Kosten des Vertrages und seiner Durchführung, einschließlich etwaiger Gutachterkosten sowie etwaige Steuern hat der Käufer zu tragen.

Der Grundstückeigentümer verpflichtet sich zum Abschluß eines Kaufvertrages mit den obigen Bedingungen, falls der Berechtigte dies wünscht.

Vorstehendes Ankaufsrecht gilt ebenfalls für jeden Berechtigten nach Aufteilung der Parzelle 0000 in Einzelparzellen gemäß § 25 dieses Vertrages.“

Die damalige Erbpachtberechtigte, Frau D, schloss sodann mit den Klägern einen notariellen Vertrag am 14.02.1989, einen sogenannten Übertragungsvertrag. Mit diesem Vertrag hat die Übergeberin den Klägern das Erbbaurecht an den hier streitgegenständlichen Grundstücken übertragen. Auf Seite 6 des Vertrags heißt es zudem:

„Der Übernehmer übernimmt alle Rechte und Pflichten des Übergebers aus dem vorgenannten Erbbaurechtsvertrag unter Freistellung des Übergebers hinsichtlich des von ihm erworbenen Vertragsgegenstandes mit Wirkung ab dem Zeitpunkt der Besitzübergabe und verpflichtet sich, diese Verpflichtungen auch seinem Rechtsnachfolger aufzuerlegen, und zwar in der Weise, daß dieser wiederum gehalten ist, seinen jeweiligen Rechtsnachfolger in gleicher Weise zu verpflichten.“

Die damalige Eigentümerin wirkte an diesem Vertrag nicht mit.

Die Kläger sind als Erbbauberechtigte im Grundbuch von F, Blatt 00000, eingetragen zu je ½ Anteil. Die Auflassung erfolgte am 10.02.1989 und die Eintragung am 22.05.1989. Des Weiteren ist ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen.

Der Beklagte wurde 2015 Eigentümer der hier streitgegenständlichen Grundstücke und als solcher im Grundbuch eingetragen.

Anfang 2021 entschieden sich die Kläger von dem Ankaufsrecht Gebrauch machen zu wollen und kontaktierten daher den Beklagten telefonisch. Da eine telefonische Einigung scheiterte machten die Kläger ihren Anspruch mit Einwurfeinschreiben vom 24.02.2021 schriftlich gegenüber dem Beklagten geltend und forderten ihn unter Fristsetzung auf, die aus ihrer Sicht benötigten Willenserklärungen abzugeben. Mit Schreiben vom 02.03.2021 lehnte der Beklagte die Abgabe der Willenserklärung sowie seine Mitwirkung ab. Mit weiterem anwaltlichem Schreiben vom 16.03.2021 wurde der Beklagte erneut unter Fristsetzung zur Abgabe der Willenserklärung aufgefordert. Mit weiterem Schreiben vom 08.04.2021 verweigerte der Beklagte seine Mitwirkung.

Die Kläger sind der Ansicht, ihnen stehe nach § 27 des Erbbaupachtvertrages ein jederzeitiges Ankaufsrecht zu und es handele sich hierbei um ein Ankaufsrecht in der Rechtsform eines bedingten Kaufvertrages, welcher die Einräumung des Ankaufsrechts als bedingten Anspruch entstehen lasse, bedingt durch die spätere Erklärung des Käufers. Die Kläger seien aufgrund des Übertragungsvertrags in vollem Umfang (sowohl dinglich als auch schuldrechtlich) in den Erbpachtvertrag vom 30.04.1984 kraft Übertragung anstelle der vorherigen Berechtigten eingetreten. Die Kläger sind der Ansicht, eine abweichende Auffassung lasse sich auch nicht an den Begriffen Berechtigter/jeweils Berechtigter festmachen, vielmehr handele sich insoweit um einen redaktionellen Hintergrund für die Abweichungen. Die Kläger sind des Weiteren der Ansicht, die Ansprüche seien nicht verjährt.

Die Kläger beantragen,

1. den Beklagten zur Abgabe der zur Herbeiführung der Rechtsänderung im Grundbuch von F gemäß § 29 GBO erforderlichen formbedürftigen Willenserklärung, nämlich die Erklärung der Auflassung bezüglich der Übertragung des Eigentums an den Grundstücken G1 und G2, eingetragen im Grundbuch F Blatt 00000 auf die Kläger zu je ½ ideellen Anteil und die Bewilligung der Eintragung der Kläger als Eigentümer der Grundstücke G1 und G2 im Grundbuch von F Blatt 00000 zu je ½ ideellen Anteil, sowie die Bewilligung der Löschung des auf den Grundstücken G1 und G2, im Grundbuch F Blatt 00000 zu Gunsten der Kläger eingetragenen Vorkaufsrechts, zu verurteilen;

2. bereits jetzt bei Zuwiderhandlungen des Beklagten Zwangsgelder bis zu 25.000,00 € oder ersatzweise Zwangshaft gegen den Beklagten anzudrohen;

3. den Beklagten zu verurteilen, ihnen außergerichtlich entstandene Rechtsanwaltskosten i.H.v. 2.995,94 € zu erstatten nebst Jahreszinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.03.2021.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Ansicht, die Kläger hätten nur den dinglichen Teil des Erbbaurechtsvertrages übernommen und die schuldrechtliche Vereinbarung aus dem Ursprung-Erbbaurechtsvertrag sei nicht auf die Kläger übergegangen. Diese Unterscheidung zwischen dinglichen und schuldrechtlichen Vereinbarungen ergebe sich aus dem Erbbaurechtsvertrag und insbesondere daraus, dass hinsichtlich des Vorkaufsrechts der Begriff des „jeweils Berechtigten“ verwandt wurde und in § 27 zum Ankaufsrecht hingegen der Begriff des „Berechtigten“. Zudem sei das Recht nicht verdinglicht worden. Der Beklagte ist des Weiteren der Ansicht, eine Übertragung der schuldrechtlichen Ansprüche aus § 27, soweit man eine solche nach § 2 des im Jahre 1989 geschlossenen Übertragungsvertrages überhaupt erkennen könne, sei nur dann möglich, wenn der Grundstückseigentümer zustimme. Der Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung und ist zudem der Ansicht, dass nach Ablauf von 30 Jahren nach Abschluss des Vertrages die schuldrechtlich eingeräumten Rechte keinen Bestand mehr hätten und verweist insoweit auf den Rechtsgedanken des § 462 BGB.

I.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

1.

Die Kläger haben gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Abgabe einer entsprechenden Willenserklärung gemäß § 27 des Ankaufsvertrages zur Auflassung und Eintragung der Kläger als Eigentümer der streitgegenständlichen Grundstücke sowie Bewilligung der Löschung des Vorkaufsrechts.

a.

Es ist bereits nicht ersichtlich, dass die Kläger Inhaber des schuldrechtlichen Anspruchs aus § 27 des am 31.07.1984 geschlossenen Erbpachtvertrages zwischen Frau S als ehemaliger Grundstückseigentümerin und Frau D als ursprünglicher Erbbauberechtigter geworden sind.

Durch den Übertragungsvertrag vom 14.02.1989 übertrug die Übergeberin, die vormalige Erbbauberechtigte, den Klägern als Übernehmern das Erbbaurecht an den Grundstücken G1 und G2 sowie G4 je zur ideellen Hälfte. Zwar sah der Vertrag unter § 2 (Seite 6 des Vertrages) auch vor, dass die Übernehmer alle Rechte und Pflichten des Übergebers aus dem Erbbaurechtsvertrag übernehmen. Es ist jedoch nicht möglich, die gesamte Rechtsstellung einer Partei im Rahmen eines Schuldverhältnisses zu übertragen. Möglich wäre lediglich eine Abtretung aller Rechte nach §§ 398, 413 BGB und eine gleichzeitige Übernahme aller Verbindlichkeit nach §§ 414, 415 BGB (vgl. MüKo/Roth/Kieninger, BGB, 8. Aufl. 2019, § 398, Rn. 4). Eine solche Abtretung lässt sich dem notariellen Vertrag jedoch nicht entnehmen. Eine weitere Möglichkeit wäre die Vertragsübernahme. Nach dem Wortlaut des Vertrages, haben die Kläger hier wohl eine solche Vertragsübernahme beabsichtigt. Unstreitig hat jedoch die damalige Eigentümerin an dem notariellen Vertrag nicht mitgewirkt. Da durch eine solche Vertragsübernahme jedoch eine Auswechslung des Schuldners stattfindet, bedarf sie in Anlehnung an §§ 414, 415 BGB auch der Zustimmung des verbleibenden Vertragspartners, hier der ehemaligen Eigentümerin (vgl. MüKo/Roth/Kieninger, BGB, 8. Aufl. 2019, § 398, Rn. 4; BeckOK BGB/Rohe, 59. Ed. 1.8.2021, BGB, § 414 Rn. 27). Da es bereits an einer solchen Zustimmung der ehemaligen Eigentümerin fehlte, konnten die schuldrechtlichen Verpflichtungen des vorliegend nicht verdinglichten Ankaufsrechts nicht übertragen werden.

b.

Unabhängig von der fehlenden Zustimmung, bzw. sollte man in dem „Weiterleben“ des Vertrages eine nachträgliche und konkludente Genehmigung sehen, wären die Kläger mit ihrem Anspruch jedenfalls in entsprechender Anwendung von § 462 BGB ausgeschlossen.

Das vorliegend in § 27 vereinbarte Ankaufsrecht hat keine explizite gesetzliche Grundlage. Es ist daher auszulegen gem. §§ 133, 157 BGB, in welcher Form die Parteien ein Ankaufsrecht vereinbaren wollten. Grundsätzlich gibt es in der Praxis drei übliche Arten eines Ankaufsrechts: ein einseitiges Vertragsangebot des Grundstückseigentümers, einen Vorvertrag auf Abschluss eines Kaufvertrages oder einen durch spätere Ausübungserklärung bedingten Kaufvertrag (vgl. BGH, Urteil vom 28.09.1962, Az. V ZR 8/61).

Bei der Auslegung ist insbesondere auf die Umstände des jeweiligen Einzelfalls abzustellen. Vorliegend ist im Ergebnis nach dem Wortlaut des Vertrages sowie den weiteren Umständen mit den Ausführungen der Kläger davon auszugehen, dass es sich um ein Ankaufsrecht in Form eines aufschiebend bedingten Kaufvertrages handelt, da bereits alle Bestimmungen des Kaufvertrages in § 27 festgelegt wurden. Demnach sind beide Vertragsteile bereits gebunden und der Vertrag ist nur noch vom Eintritt einer Bedingung abhängig.

Zwar stellt der vorletzte Satz des § 27 darauf ab, dass der Grundstückseigentümer sich zum Abschluss eines Kaufvertrages nach den obigen Bedingungen verpflichtet, welches zunächst isoliert betrachtet für einen Vorvertrag sprechen könnte, andererseits stellt der Vertrag explizit auf den Wunsch der Berechtigten ab, so dass hiermit die vereinbarte Bedingung gemeint sein dürfte. Die hier gewählte Form eines aufschiebend bedingten Kaufvertrages ergibt sich insbesondere daraus, dass der Kaufpreis bereits explizit bestimmt worden ist. Dabei ist es ausreichend, dass der Kaufpreis durch Parteien, Dritte, Verkehrssitte oder Handelsbrauch nach objektiven Merkmalen bestimmbar ist (BGH, Urteil vom 09.11.1966, Az. V ZR 39/64; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020 Rn. 1448). Es muss keine konkrete Bezifferung vorliegen. § 27 stellt dabei zunächst auf den ortsüblichen Verkehrswert durch Einigung der Beteiligten ab. Der Kaufpreis ist aber jedenfalls bestimmbar, da – sollten die Beteiligten sich nicht über den Verkehrswert binnen drei Monaten einigen – der Verkehrswert durch den nach dem Bundesbaugesetz bestehenden Gutachterausschuss des Kreises N/oder die im maßgeblichen Zeitpunkt an seine Stelle getretene Einrichtung endgültig für die Parteien bindend ermittelt wird und in diesem Fall der Kaufpreis sich aus dem Verkehrswert zzgl. 10 % ergibt. Im Übrigen haben die Parteien neben dem Kaufpreis auch bereits Regelungen zur Fälligkeit, zur Besitzübergabe, zur Kostentragung und zur Haftung getroffen, sodass demnach davon auszugehen ist, dass die Parteien sich mit diesem Kaufvertrag gebunden fühlten und er nur noch durch den Wunsch der Berechtigten zur Ausübung dieses Ankaufsrecht aufschiebend bedingt war (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020 Rn. 1448).

Der Beklagte kann sich nicht mit Erfolg auf die Einrede der Verjährung gem. § 214 BGB berufen, da die Verjährungsfrist erst mit Ausübung des Ankaufsrechts/dem Eintritt der Bedingung beginnt. Demnach beginnt die Verjährung erst Anfang des Jahres 2021 zu laufen. Vorliegend fehlt es jedoch an einer vom Gesetz oder dem Vertrag unmittelbar bestimmten Frist, die bereits vom Zeitpunkt der Ankaufsrechtseinräumung anlaufen würde. Insoweit ist mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung ein Bedürfnis nach irgendeiner, wenn auch nur selbst subsidiären Befristung für das Ankaufsrecht zu bejahen (BGH, Urteil vom 21.04.1967, Az. V ZR 75/64; BeckOGK/Daum, BGB, 1.10.2020, § 462 Rn. 3.1). Eine ausdrückliche Befristung haben die Parteien vorliegend nicht vereinbart. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Parteien sich nicht unbegrenzt – auch im Hinblick auf die Kaufvertragsbedingungen und Veränderungen der Verhältnisse – gebunden fühlen wollten. Da eine solche Vereinbarung jedoch nicht ausdrücklich getroffen wurde, ist in Anlehnung an § 462 BGB (§ 503 BGB a.F.) von einer subsidiären Ausschlussfrist von 30 Jahren auszugehen. Aufgrund der Vereinbarung des Ankaufsrechts im Jahre 1984 sind die Kläger mit der Durchsetzung ihres Anspruchs jedenfalls seit dem Jahr 2015 ausgeschlossen.

2.

Mangels Hauptanspruch steht den Klägern auch der mit dem Klageantrag zu 2 geltend gemachte Anspruch nicht zu. Eine Androhung von Zwangsmitteln käme bereits gemäß § 894 ZPO nicht in Betracht, da der Schuldner nicht durch Zwangsmittel angehalten wird, Willenserklärung abzugeben, sondern diese mit der Rechtskraft eines Urteils fingiert würden.

3.

Mangels Hauptanspruch steht den Klägern kein Anspruch auf Ersatz der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen gemäß §§ 280 Abs. 1, 286, 288 BGB zu.

II.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.

III.

Der Streitwert wird i.H.v. 91.100,00 € festgesetzt.