Landgericht Münster, Zivilkammer — 10 O 2/22
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Mit der Klage begehrt die Klägerin die Feststellung, dass der zwischen ihr und der Beklagten bestehende gewerbliche Mietvertrag über ein Ladenlokal nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 22.02.2021 beendet wurde und die Beklagte verpflichtet ist, einer antragsgemäßen Anpassung des Sonderkündigungsrechts in Ziffer 3.1 der Anlage B6 zum Mietvertrag zuzustimmen.
Die Parteien schlossen einen Mietvertrag vom 26.01./05.02.2016 nebst Nachtrag Nr. 1 vom 29.03./05.04.2016, Nachtrag Nr. 2 vom 05.09./07.09.2017 und Nachtrag Nr. 3 vom 24./27.04.2020 über die Mieteinheit E2.09 im Einkaufszentrum „…( Name entfernt )" (Anlage K 1). Nach § 3.1 des Mietvertrags begann das Mietverhältnis am Übergabetag und wurde auf die Dauer von zehn Mietjahren fest abgeschlossen. Im Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag (Anlage K 1) haben die Parteien den 29.08.2016 als Übergabetag und den 30.09.2026 als Mietzeitende festgehalten.
Unter Ziffer 3.1 der Anlage B6 zum Mietvertrag haben die Parteien in Ergänzung der Regelung in § 3.1 des Mietvertrags ein Sonderkündigungsrecht der Beklagten vorgesehen:
„Abweichend von den Regelungen in Abs. 1 hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen einmalig zum Ablauf des 31.08.2021 mit einer Frist von 6 (sechs) Monaten zu kündigen, sofern der in der Geschäftseinheit erzielte Gesamtumsatz in dem Kalenderjahr 2020 gemäß der vom Mieter dem Vermieter vorgelegten testierten Umsatzmeldung weniger als 600.000,00 € netto beträgt“
Im Jahr 2020 und auch im Jahr 2021 kam es zu coronabedingten Betriebsschließungen, von denen auch der Geschäftsbetrieb der Beklagten betroffen war. Im April 2020 vereinbarten die Parteien eine Mietreduzierung um 50 % der Miete für den Monat April. Nach einem Testat der B LLP ergibt sich, dass der Gesamtumsatz der Beklagten im streitgegenständlichen Ladenlokal für das Jahr 2020 bei 539.185,00 € lag.
Mit Schreiben vom 22.02.2021 erklärte die Beklagte die Kündigung des Mietvertrags mit Wirkung zum 31.08.2021 unter Bezug auf ihr Sonderkündigungsrecht.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Kündigung der Beklagten sei unwirksam, da der Klägerin gemäß § 313 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags in Bezug auf das Sonderkündigungsrecht (Ziffer 3.1 der Anlage B6 zum Mietvertrag) zustehe. Durch die Corona-bedingten landesweiten Schließungen von Ladenlokalen hätten sich Umstände, die zur Grundlage des im Mietvertrag vereinbarten Sonderkündigungsrechts geworden sind, schwerwiegend verändert (tatsächliches Element). Bei Kenntnis dieser Umstände hätten die Klägerin und die Beklagte das Sonderkündigungsrecht nicht für das Geschäftsjahr 2020 vereinbart (hypothetisches Element). Die wirtschaftlichen Konsequenzen, die für die Klägerin mit der Sonderkündigung der Beklagten verbunden wären, machten es für die Klägerin unzumutbar, an dem unveränderten Vertrag mit einem Sonderkündigungsrecht der Beklagten festzuhalten.
Die Voraussetzungen für das Sonderkündigungsrecht hätten auch gar nicht vorgelegen, da die Beklagte die Geschäfte im Ladenlokal in 2020 gar nicht über alle Monate hätte betreiben können.
Die Klägerin beantragt,
1. festzustellen, dass der Mietvertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten vom 26.01./05.02.2016 nebst Nachtrag Nr.1 vom 29.03./05.04.2016, Nachtrag Nr.2 vom 05.09./07.09.2017 und Nachtrag Nr. 3 vom 24./27.04.2020 über die Mieteinheit 112.09 im Einkaufszentrum „…( Name entfernt)" nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 22.02.2021 beendet wurde,
2. die Beklagte zu verurteilen, einer Anpassung des Sonderkündigungsrechts in Ziffer 3.1 der Anlage B6 zum Mietvertrag dahingehend zuzustimmen, dass das Sonderkündigungsrecht ausschließlich zum 31.08.2023 ausgeübt werden kann, sofern der in der Geschäftseinheit erzielte Gesamtumsatz im Kalenderjahr 2022 gemäß der vom Mieter dem Vermieter vorgelegten testierten Umsatzmeldung weniger als 600.000,00 € netto beträgt,
3. hilfsweise, die Beklagte zu verurteilen, einer im Ermessen des Gerichts liegenden Anpassung des Sonderkündigungsrechts in Ziffer 3.1 der Anlage B6 zum Mietvertrag zuzustimmen,
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
In Hinblick auf die Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerseite hat weder einen Antrag auf Feststellung, dass der Mietvertrag nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 22.02.2021 beendet wurde, noch auf Anpassung des Vertrages im Hinblick auf das Sonderkündigungsrecht der Beklagten.
Die Beklagte hat das Mietverhältnis wirksam gekündigt. Ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage besteht nicht.
I.
Die Voraussetzungen für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach Ziffer 3.1 der Anlage B6 zum Mietvertrag lagen vor. Der in der vermieteten Geschäftseinheit erzielte Gesamtumsatz in dem Jahr 2020 betrug gemäß der von der Beklagten der Klägerin als Vermieter vorgelegten testierten Umsatzmeldung weniger als 600.000,00 € netto. Entgegen der Ansicht der Klägerseite ist der Umsatz auch nicht hypothetisch hochzurechnen auf den Umsatz, der bei einem ungestörten Betrieb ohne Lockdown erzielt worden wäre. Für eine solche Auslegung des Vertrages gibt es auch im Ansatz keine Anhaltspunkte. Die Parteien haben bei Abschluss des Vertrages schlicht die Umsatzzahlen – unabhängig von etwaigen Gründen und etwaigen Verursachungsbeiträge – als recht für eine Kündigung vereinbart. Der tatsächliche Umsatz in 2020 betrug daher weniger als 600.000 € netto. Die Klägerin konnte daher zum Ablauf des 31.08.2021 kündigen. Die vertragliche Frist von 6 Monaten wurde eingehalten.
II.
Unberechtigt beruft sich die Klägerin auf ein Recht zur Anpassung des Vertrages wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Die Voraussetzungen für eine Anpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage liegen offensichtlich aus mehreren Gründen nicht vor.
1.
Mit der Regelung in Ziffer 3.1 der Anlage B 6 (Sonderkündigungsrecht bei Umsätzen unter der Schwelle von 600.000,00 €) hat die Klägerin einseitig das Risiko übernommen – aus welchen Gründen auch immer – , dass die Beklagte den Mietvertrag frei kündigen kann. Selbst eine freiwillige Geschäftseinstellung dürfte davon erfasst sein. Unter diesen Umständen kann der Grund für die Kündigung keinesfalls als Geschäftsgrundlage zwischen den Parteien angesehen werden.
Geschäftsgrundlagen sind nach ständiger Rechtsprechung die bei Abschluss eines Vertrags zutage getretenen, dem anderen Teil erkennbar gewordenen und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Partei oder die gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf diesen Vorstellungen aufbaut (BGH, Urteil vom 25.09.1997 - II ZR 269/96). Die Umstände, dass ein normales unbeeinträchtigtes Geschäftsumfeld dem Mieter die Nutzung der angemieteten Räume ermöglicht, ist keinesfalls irgendwie dem Vertrag zu entnehmen. Genau umgekehrt sollte erkennbar ein freies Sonderkündigungsrecht für die Beklagte bei einer entsprechenden Umsatzunterschreitung gerade unabhängig von den vielfältig denkbaren Gründen für einen solchen Umstand, aus wessen Verursachungssphäre auch immer, geben.
2.
Rechte wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage bestehen im Übrigen grundsätzlich nur, wenn der von der Störung betroffenen Partei die unveränderte Vertragserfüllung nicht mehr zugemutet werden kann (statt aller: Grünenberg, Kommentar zum BGB 81. Aufl. 2022 § 313 Rz. 24 mit weiteren Nachweisen). Im vorliegenden Fall soll der Klägerseite die unveränderte Vertragserfüllung der gerade nicht mehr zugemutet werden. Der Vertrag wird durch die Kündigung der Beklagten ja gerade beendet, sodass eine Erfüllung für die Klägerin nicht mehr erforderlich ist.
3.
Selbst wenn man das anders sehen würde, könne man nicht von einer Unzumutbarkeit ausgehen. Unzumutbarkeit setzt in der Regel voraus, dass das Festhalten am Vertrag zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führen würde (Nachweise zur Rechtsprechung des BGH bei Grünenberg, Kommentar zum BGB 81. Aufl. 2022 § 313 Rz. 24). Ein untragbares Ergebnis ist hier schon im Ansatz nicht feststellbar. Der Vertrag wird beendet. Die Klägerin hat als Vermieterin die Möglichkeit, die Gewerbeflächen neu zu vermieten. Selbst wenn das momentan schwierig sein sollte, ist das Risiko einer wirtschaftlichen Verwertung des Mietgegenstandes kein Risiko, was der Mieter im Verhältnis zum Vermieter irgendwie in einem Mietvertrag übernimmt.
III.
Der Streitwert wird auf 49.962,60 EUR festgesetzt (§ 41 Abs. 1 GKG).