Landgericht Münster, Kammer für Handelssachen — 21 O 29/22

Die Klägerin macht gegen die Beklagte einen Anspruch auf Herausgabe von Gewerberäumen geltend.

Die Klägerin ist Franchisegeberin des System-Gastronomiekonzepts " P.", die Beklagte ist ihre Franchisenehmerin. Die Klägerin mietet für die zu betreibenden Gastronomiebetriebe regelmäßig Gewerberäumlichkeiten an, die sie an ihre Franchisenehmer zum Betrieb der entsprechenden Gastronomie untervermietet.

So mietete die Klägerin als Hauptmieterin die streitgegenständliche Immobilie in der J.-straße in G. an, um dort durch die Beklagte ein „C.“ Restaurant betreiben zu lassen.

Vor diesem Hintergrund schlossen die Klägerin und die Beklagte am 31.03.2014 einen schriftlichen Vertrag, mit welchem die Klägerin der Beklagten eine Fläche von ca. 400 m2 im Erdgeschoss sowie ca. 100 m2 im Kellergeschoss zur Nutzung als System-Gastronomie untervermietete. Im zeitlichen Zusammenhang damit schlossen die Parteien einen mündlichen Franchisevertrag, der in der Folge nicht schriftlich gefasst oder bestätigt wurde.

Mietbeginn war der 01.04.2014, das Ende des Mietverhältnisses wurde auf den 31.07.2028 festgeschrieben. Gemäß § 3 Abs. 1 des Mietvertrages hatte die Beklagte an die Klägerin monatlich eine Nettokaltmiete in Höhe von anfänglich 15.500,00 € zuzüglich Umsatzsteuer und Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von monatlich 1.500,00 € zuzüglich Umsatzsteuer zu zahlen. In § 2 Abs. 3 des Mietvertrages war zudem geregelt, dass der Klägerin ein außerordentliches Kündigungsrecht zustehen sollte für den Fall, dass die Beklagte mit der Zahlung des Mietzinses für zwei oder mehr Monate in Verzug geraten oder wiederholt unpünktlich zahlen sollte. Wegen der Details des Vertrages wird auf dessen Ablichtung, Anl. K2 zur Klageschrift, Bl. 15 ff. der Akten, Bezug genommen.

Auf eine entsprechende Bitte der Beklagten mietete die Klägerin von der Vermieterin Anfang des Jahres 2019 weitere Flächen im Erdgeschoss sowie im ersten Obergeschoss der Immobilie J.-straße in K. an. So mietete sie im Erdgeschoss eine Fläche von weiteren 17 m2 und im ersten Obergeschoss eine weitere Fläche von 140 m2 nebst Dachterrasse an, um diese zu den wirtschaftlich gleichen Konditionen an die Beklagte unterzuvermieten. Wegen der konkreten Lokalisation der Flächen wird auf das Anlagenkonvolut K1, Blatt 72-75 der Akten, Bezug genommen. Nach Anmietung der entsprechenden Flächen durch die Klägerin nutzte die Beklagte diesen weiteren Raum im Erdgeschoss für den Betrieb des Gastronomiebetriebes, in den Flächen des ersten Obergeschosses richtete die Beklagte ihre Büroräumlichkeiten ein.

Hatte die Beklagte seit dem 01.01.2016 noch eine monatliche Nettokaltmiete i.H.v. 17.500,00 € zuzüglich Umsatzsteuer und Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von monatlich 1.500,00 € zuzüglich Umsatzsteuer an die Klägerin zu zahlen, zahlte sie ab dem 01.04.2019 aufgrund der Nutzung der Erweiterungsflächen zunächst zusätzlich eine monatliche Nettokaltmiete i.H.v. 6.000,00 € netto und ab dem 01.04.2020 eine solche i.H.v. 7.000,00 € netto, jeweils zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von weiteren 500,00 €, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer.

Der zwischen den Parteien ursprünglich schriftlich vereinbarte Mietvertrag aus dem Jahr 2014 wurde trotz anfänglicher beiderseitiger Absicht im Hinblick auf die mündlich vereinbarte Mietflächenerweiterung und die ebenfalls mündlich vereinbarte Anpassungen der Miethöhe nicht schriftlich abgeändert oder schriftlich neu gefasst. Die Parteien lehnten die Vertragsentwürfe der anderen Partei jeweils ab.

Unter anderem in den Jahren 2020 und 2021 kam es zu Verzögerungen bei der Mietzinszahlung durch die Beklagte. Die Miete für Dezember 2020 wurde ebenso verspätet gezahlt wie die Miete für März 2021. Die Mieten für April und Mai 2021 wurden bis zum 12.05.2021 nicht gezahlt.

Mit Schreiben vom 12.05.2021 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit der Beklagten außerordentlich und fristlos und forderte die Beklagte zur Räumung der angemieteten Flächen bis zum 24.05.2021 auf. Gleichzeitig widersprach die Klägerin im Kündigungsschreiben einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses durch fortgesetzten Gebrauch. Zudem kündigte die Klägerin das Mietverhältnis hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Wegen der Details des Kündigungsschreibens wird auf dessen Ablichtung, Anl. K9 zur Klageschrift, Blatt 71 der Akten, Bezug genommen.

Die Beklagte räumte die streitgegenständlichen Flächen nicht und nutzt diese weiter für den Betrieb ihrer Gastronomie. Sie zahlte und zahlt nunmehr den fälligen Mietzins für die Räumlichkeiten.

Die Klägerin behauptet, es sei bereits in den Jahren 2015 und 2017 zu Verzögerungen bzw. zum teilweisen Ausbleiben von Mietzinszahlungen gekommen. Das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien sei unter anderem deshalb zerrüttet. Dies ergebe sich zudem daraus, dass der geschäftsführende Gesellschafter der Beklagten, Herr Z., für den Erwerb von Geschäftsanteilen an der Beklagten von der Klägerin einen nicht unerheblichen Anteil des Kaufpreises nicht aus eigenem Vermögen, sondern dem Geschäftskonto der Beklagten entnommen habe.

Die Klägerin ist der Ansicht, ihr stehe ein außerordentliches Kündigungsrecht sowohl aus § 543 Abs. 3 BGB sowie aus § 2 Abs. 3 des Mietvertrages und darauf basierend ein Herausgabeanspruch gemäß § 546 BGB zu. Ein solches Kündigungsrecht ergebe sich auch aus § 543 Abs. 1 BGB. Schließlich habe sie das Mietverhältnis auch wirksam ordentlich gemäß den §§ 578, 550, 126 BGB kündigen können, da der über mehr als ein Jahr laufende Mietvertrag nicht in der erforderlichen Schriftform gefasst worden sei.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, die aus Anlagenkonvolut K 1 ersichtlichen, dort grün umrandet dargestellten Räumlichkeiten und Flächen im Erdgeschoss (ca. 400 qm und 17 qm) und Kellergeschoss (ca. 100 qm) sowie 1. Obergeschosses (ca. 140 qm) nebst Dachterrasse im 1. OG des Objekts mit der postalischen Bezeichnung J.-straße, G., an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie bestreitet eine Verzögerung bzw. ein Ausbleiben von Mietzinszahlungen.

Sie ist der Ansicht, auf Mietrückstände aus den Jahren 2015 und 2017 könne eine Kündigung schon deshalb nicht gestützt werden, da entsprechende Forderungen mit Ablauf des 31.12.2020 verjährt seien. Die Klägerin könne sich darauf zudem nicht berufen, da diese die entsprechenden angeblichen Rückstände auch nicht auf der Grundlage des dieser eingeräumten Lastschriftmandates eingezogen habe. Zudem habe die Beklagte in der Person ihres Geschäftsführers zum Ausgleich eine Maklerrechnung aus dem Jahr 2013 beglichen. Man habe sich mündlich entsprechend verglichen.

Die Mietzinszahlungen für April und Mai 2021 seien im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärungen noch nicht fällig gewesen, da sich die Gastronomiebetriebe zu der Zeit in einem Corona-Lockdown befunden hätten. Dazu behauptet die Beklagte weiter, da die staatlichen Hilfen für November 2020 und Dezember 2020 erst im April 2021 ausgezahlt worden seien, hätten die Mieten nicht früher gezahlt werden können. Die staatlichen Hilfen seien in der Zeit vom 21.04.2021 und 03.05.2021 an die Beklagte ausgezahlt worden, die sodann begonnen habe, offene Verbindlichkeiten gegenüber der Klägerin auszugleichen. Am 14.05.2021 seien dann – unstreitig – die Zahlungen der Mieten für April 2021 und Mai 2021 erfolgt, das Konto der Beklagten sei am 17.05.2021 belastet worden.

Zudem seien sämtliche Mieten bis zum Zugang der Kündigung (nach-)gezahlt worden. Die auf den 12.05.2021 datierte Kündigung sei der Beklagten erst am 18.05.2021 durch die Gerichtsvollzieherin zugestellt worden. Weitere Schreiben der Klägerin sein bei der Beklagte nicht eingegangen.

Zudem sei eine Einigung über die Anmietung der Erweiterungsflächen ohnehin nicht zustande gekommen.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Räumlichkeiten und Flächen im Haus J.-straße, G., zu.

I.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB auf Rückgabe der Mietsache, da das zwischen den Parteien ursprünglich bestehende Mietverhältnis beendet ist.

Dabei kann vorliegend offenbleiben, ob die Klägerin den Mietvertrag aufgrund verspäteter und/oder ausgebliebene Mietzinszahlungen durch die Beklagte nach § 2 Abs. 3 des Mietvertrages, gemäß § 543 Abs. 3 BGB oder gemäß § 543 Abs. 1 BGB wirksam außerordentlich gekündigt hat. Denn das Mietverhältnis ist wirksam durch die hilfsweise erklärte und unstreitig spätestens am 18.05.2021 bei der Beklagten eingegangene ordentliche Kündigung der Klägerin beendet worden. Die Kündigungsfrist ist abgelaufen.

1.

Die Klägerin hat das zwischen den Parteien ursprünglich bestehende (Unter-)Mietverhältnis wirksam gem. § 550 BGB gekündigt.

Gemäß § 578 Abs. 2, Abs. 1 BGB ist die Vorschrift des § 550 BGB auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, anzuwenden. Danach gilt § 550 BGB auch für die von der Beklagten angemieteten streitgegenständlichen Gewerberäume. Die Voraussetzungen dieser Norm sind vorliegend jedoch nicht erfüllt. Die Parteien haben über die streitgegenständlichen Räume einen (Unter-)Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, der nicht die geforderte schriftliche Form aufweist.

Der zwischen den Parteien unter dem 31.03.2014 geschlossene schriftliche Untermietvertrag, der eine feste Laufzeit bis zum 31.07.2028 vorsah, ist durch nachträgliche Vertragsänderungen und -nachträge insgesamt formunwirksam und ordentlich kündbar geworden. Von diesem Kündigungsrecht hat die Klägerin Gebrauch gemacht.

a)

Die Klägerin und die Beklagte haben einen neuen, formbedürftigen Vertrag geschlossen.

Unstreitig ist zwischen den Parteien vorliegend, dass sie bezüglich der im Jahr 2019 zusätzlich angemieteten Flächen keinen schriftlichen Mietvertrag und auch keine entsprechende schriftliche Ergänzung zum Hauptmietvertrag vereinbart haben, obwohl dies ursprünglich beabsichtigt war. Entgegen der Ansicht der Beklagten liegt zwischen den Parteien hier dennoch eine Einigung bezüglich einer wesentlichen Erweiterung der Mietfläche und einer ebensolchen Erhöhung des Mietzinses und damit über wesentliche Vertragsbestandteile des Erweiterungsvertrages vor. Auch wenn die Vertragsparteien einen schriftlichen Vertrag vorgesehen haben, bleibt ein Vertragsschluss mündlich oder konkludent durch Austausch von Leistungen möglich (OLG Düsseldorf NJOZ 2012, 532). Denn wenn die Parteien ihre Absicht, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, nicht umsetzen, besteht zwischen ihnen kein vertragsloser Zustand, sondern ein nicht schriftlicher und damit ein nach § 550 BGB unbefristeter Mietvertrag (BeckOK Grosskommentar zum BGB, 01.10.2022, § 550 Rn. 164 mwN).

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Beklagte ab April 2019 eine Fläche von 17 m2 im Erdgeschoss und 140 m2 im ersten Obergeschoss zur Nutzung hinzu erhalten und auch genutzt hat bei gleichzeitiger Erhöhung der Nettokaltmiete in Höhe von zunächst weiteren 6.000,00 € netto und später 7.000,00 € netto und einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von monatlich 500,00 €. Dabei kommt es für eine (konkludente) Einigung nicht darauf an, ob die Parteien die Zurverfügungstellung und Nutzung der neuen Räumlichkeiten in einem einheitlichen schriftlichen Vertrag mit der Ursprungsfläche, in einem gesonderten schriftlichen Vertrag über die neuen Fläche, mündlich oder nur schlüssig vereinbart haben. Erforderlich ist lediglich, dass sich die Parteien über die wesentlichen Vertragsbestandteile einig waren. Die Klägerin wollte der Beklagten vorliegend (unstreitig auf deren ausdrücklichen Wunsch) die zusätzlichen Flächen im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss des Hauses J.-straße in K. gegen Kostenerstattung zur Verfügung stellen, die Beklagte wollte diese Flächen gegen Kostenerstattung nutzen. Die Klägerin hat insoweit - ebenfalls unstreitig - die ihr von der Eigentümerin in Rechnung gestellte Miete an die Beklagte weiterbelastet. Die Beklagte kannte die Konditionen, war damit einverstanden und hat diese, wenn auch durch Erteilung einer Einziehungsermächtigung, bezahlt. Die Beklagte hat selbst nicht einmal behauptet, dass es an einer dieser Voraussetzungen fehlen würde.

Ein offener Einigungsmangel im Sinne des § 154 Abs. 1 BGB ist daher entgegen der Ansicht der Beklagten vorliegend nicht ersichtlich. Nach dieser Norm ist im Zweifel der Vertrag nicht geschlossen, solange die Parteien sich nicht über alle Punkte eines Vertrags geeinigt haben, über die nach der Erklärung auch nur einer Partei eine Vereinbarung getroffen werden soll. Genau eine solche Einigung über alle wesentlichen Vertragsbestandteile lag jedoch im Zeitpunkt des Vertragsschlusses im März 2019 vor. Auf die Frage, wie diese Einigung dokumentiert werden sollte, ob in einem einheitlichen oder einem separaten Mietvertrag, kommt es nicht an.

b)

Der (neue) Mietvertrag weist jedoch nicht die gem. § 550 BGB erforderliche Schriftform auf.

Die gemäß den §§ 578 Abs. 1, 2, 550 BGB geforderte Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (BGH vom 30.04.2014, Az. XII ZR 146 / 12). Von der Schriftform ausgenommen sind nur solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrages lediglich von nebensächlicher Bedeutung sind. Für Vertragsänderungen gilt dabei nichts anderes als für den Ursprungsvertrag. Sie müssen daher ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB genügen, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt (BGH in ständiger Rechtsprechung, so vom 25.11.2015, Az.: XII ZR 114 / 14 mwN). Die Änderung der Miethöhe stellt dabei unabhängig von ihrer Höhe stets eine wesentliche und dem Formzwang des § 550 S. 1 BGB unterfallenden Vertragsänderung dar (BGH v. 25.11.2015, Az.: XII RZ 114/14). Die Folgen eines Schriftformmangels sind dabei zwingend und unabhängig vom Willen der Parteien. Dies gilt auch dann, wenn der ursprünglich formwirksam abgeschlossene Mietvertrag durch formunwirksam abgeschlossene Vertragsänderungen, -nachträge oder anderweitige Nebenabreden nachträglich verändert wird. In diesem Fall gilt der gesamte Vertrag als formunwirksam und ist ordentlich kündbar (BGH NJW 1987, 948; BeckOG Grosskommentar BGB, 01.10.2022, § 550 Rn. 157).

Danach fehlt es vorliegend an der erforderlichen Schriftform. Die Parteien haben nach der auch wesentlichen Erweiterung der Mietflächen und der ebenso wesentlichen Erhöhung des Mietzinses nebst Betriebskostenvorauszahlung die Einigung über die wesentlichen Vertragsbedingungen nicht in eine von beiden Seiten unterzeichnete Urkunde aufgenommen. Der Vertrag gilt damit insgesamt als formunwirksam und ordentlich kündbar.

c)

Die Klägerin ist vorliegend auch nicht gem. § 242 BGB gehindert, sich auf den Schriftformmangel zu berufen.

Grundsätzlich darf sich jede Vertragspartei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrages zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Partei sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH a.a.O.; BGH v. 30.04.2014, Az.: XII ZR 146/12 mwN).

Ein derartiger Rechtsmissbrauch ist vorliegend nicht feststellbar. Die Klägerin hat die Beklagte nicht schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten. Sie hatte dieser vielmehr einen Vertragsentwurf hinsichtlich der neuen Vertragskonditionen vorgelegt, den die Beklagte ihrerseits unstreitig abgelehnt hat. Das Gegenangebot der Beklagten hat wiederum die Klägerin nicht annehmen wollen. In der Folge hat unstreitig keine Partei mehr auf eine schriftliche Fixierung der Vertragsbedingungen bestanden.

Auch eine Treuepflichtverletzung ist der Klägerin vorliegend nicht vorzuwerfen. Sie hat im Gegenteil mehrere Zahlungsverzögerungen und mehrmaliges Ausbleiben von Mietzinszahlungen ohne Kündigungserklärung hingenommen. So ist es bereits in den Jahren 2015 und 2017 unstreitig zu entsprechenden Zahlungsverzögerungen gekommen, hinsichtlich derer sich die Parteien nach dem Vortrag der Beklagten später verglichen haben. Auch die Zahlungsverzögerungen im Dezember 2020 sowie März, April und Mai 2021 hat die Beklagte zu vertreten. Unabhängig von der Frage, wann der Beklagten die Kündigungserklärungen der Klägerin tatsächlich zugegangen sind, ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die Beklagte die offenen Mietzinsforderungen der Klägerin auch nicht unmittelbar nach Eingang der staatlichen Corona-Hilfen ausgeglichen hat. Die staatlichen Zahlungen gingen bei der Beklagten nach deren eigenen Vortrag in der Zeit vom 21.04.2021 bis zum 03.05.2021 ein. Die Anweisung der Zahlungen auf die offenen Mieten für April und Mai 2021 erfolgten hingegen erst am 14.05.2021.

Schließlich hat auch die Beklagte selbst nicht vorgetragen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses ihre Existenz unmittelbar bedrohen würde. Tatsächlich ist es der Beklagten vor dem Hintergrund des mit der Klägerin noch bestehenden Franchisevertrages möglich, ihren Gastronomiebetrieb in anderen Räumlichkeiten fortzuführen. Aufgrund der Tatsache, dass die Kündigungserklärungen der Klägerin nunmehr ca. 18 Monate zurückliegen, wäre es der Beklagten auch möglich gewesen, sich um möglicherweise neu anzumietende Flächen zu bemühen. Eine Existenzbedrohung ist daher insgesamt nicht ersichtlich und nicht so wahrscheinlich, als dass die Klägerin ausnahmsweise gemäß § 242 BGB nach den Grundsätzen von Treu und Glauben daran gehindert sein könnte, sich auf den Schriftformmangel zu berufen.

2.

Die von der Klägerin ausgesprochene ordentliche Kündigung ist wirksam und hat inzwischen zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt, da auch die gesetzliche Kündigungsfrist abgelaufen ist.

Sofern ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr – wie vorliegend – nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde, gilt er für unbestimmte Zeit, kann also ordentlich innerhalb der Fristen des § 580a BGB gekündigt werden. Vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen gelten zumindest dann nicht, wenn sie länger als die gesetzlichen Fristen sind (BGH NZM 2000, 545).

Gem. § 580a Abs. 2 BGB ist bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig. Die Klägerin hat die Kündigungserklärung vorliegend am 12.05.2021 mit Zugang spätestens am 18.05.2021 erklärt mit der Folge, dass die Kündigungsfrist inzwischen abgelaufen ist.

II.

Die Kostenentscheidung resultiert aus § 91 ZPO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

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