Amtsgericht Brakel, Zivilgericht — 7 C 269/24

Die Beklagte mietete mit Mietvertrag vom 19.06.2020 ursprünglich vom Vater des Klägers und jetzigen Eigentümers die Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses T Straße 9 in C ab 01.08.2020. Die Kaltmiete beträgt monatlich 450 €.

Mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 28.11.2023 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 29.02.2024, da der Kläger die Wohnung für sich und seine damalige Lebensgefährtin und heutige Ehefrau benötige. Wegen der Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben verwiesen.

In der Folgezeit verhandelten die Parteien über einen möglichen Räumungstermin. Mit E-Mail vom 04.07.2024 wandte sich die Beklagte an den Kläger mit folgenden Vorschlag: „Uns ist wohl beiden bewusst, dass die zwei Eigenbedarfskündigungen ausgesprochen wurden, weil ich meine Mieterrechte in Anspruch genommen habe. Unabhängig von dem Ausgang der laufenden NK- Klage, die dann vor Gericht geklärt wird, biete ich ihnen folgendes an: Auszug bis Ende September 2024. (…) Bitte geben Sie mir bis spätestens 20.07.2024 Bescheid, damit ich das in Ruhe planen und umsetzen kann. Sollten wir hier zusammenkommen, lasse ich das selbstverständlich von meinem Anwalt juristisch formulieren und uns beiden zur Unterschrift zukommen, dies sollte dann auch bis Monatsende geschehen sein. "

Darauf antwortete der Kläger mit E-Mail vom 05.07.2024wie folgt: „vielen Dank für Ihre Email. Ich habe soeben mit meinem Anwalt zu Ihrer Email gesprochen. Wir schätzen Ihren Vorschlag als sehr zielführend ein. Bitte stimmen Sie mit Ihrem Anwalt einen Entwurf entsprechend Ihres Vorschlags ab und lassen diesen meinem Anwalt und mir zukommen. Mein Anwalt ist bis zum 21. Juli im Urlaub und wird sich in KW30 dazu bei Ihrem Anwalt melden, sodass wir hier bis Ende Juli eine Lösung gefunden haben sollten.“

Sodann wandte sich der damalige Vertreter der Beklagten Rechtsanwalt P mit Schreiben vom 19.07.2024 an den Prozessbevollmächtigten des Klägers mit folgendem Vorschlag:

"Meine Mandantin hat mich informiert, dass eine Einigung vorbesprochen worden ist, die wie folgt aussehen soll:

1. Der Wohnungsmietvertrag über die Mieträume T Straße 9, C, wird zum Ablauf des 30.09.2024 beendet. Bis zu diesem Termin gibt unsere Mandantin an Ihren Mandanten die Wohnung geräumt in besenreinem Zustand zurück.

2. Als Ausgleich für die umfangreichen Investitionen unserer Mandantin und den Umzugsaufwand verzichtet Ihr Mandant auf die Bruttomieten für August und September 2024.

3. Es wird vereinbart, dass für das Mietjahr 2024 keine Betriebskostenabrechnung erstellt wird und für dieses Jahr die Betriebskosten insgesamt ausgeglichen sind. Soweit für die Jahre bis einschließlich 2023 Betriebskosten im Streit sind, werden eventuelle Nachforderungen für diese Jahre entsprechend dem gerichtlichen Ergebnis ausgeglichen.

4. Die Kosten dieser Vereinbarung trägt jede Partei selbst.

Bitte teilen Sie mir bis Ende Juli 2024 mit, ob Ihr Mandant mit dieser Vereinbarung einverstanden ist. Gegebenenfalls bitte ich, mir die angehängte, von Ihrem Mandanten unterzeichnete Vereinbarung zwecks Gegenzeichnung durch unsere Mandantin bis Ende Juli 2024 zuzuleiten. "

Der Prozessbevollmächtigte des Klägers antwortete mit Schreiben vom 23.07.2024 wie folgt:

„Sehr geehrter Herr Kollege P, in der vorbezeichneten Angelegenheit übersende ich in der Anlage die von meinem Mandanten unterzeichnete Vereinbarung mit der Bitte, diese Ihrer Mandantin zwecks Gegenzeichnung entsprechend zuzuleiten und mir sodann ein Exemplar wieder zukommen zu lassen.

Beigefügt war die am 22.07.2024 vom Kläger unterzeichnete Vereinbarung, wie von Rechtsanwalt P vorgeschlagen. Die Beklagte unterzeichnete die Vereinbarung nicht. Sie teilte mit, dass sich die Räumung zum 30. September für sie nicht realisieren lasse und erst einmal alles so bliebe, „wie es ist."

Der Kläger ist der Auffassung, dass es dadurch zu einer einvernehmlichen Aufhebung des Mietvertrages zum 30.09.2024 gekommen sei. Die fehlende Unterschrift der Beklagten stehe dem nicht entgegen.

Im Übrigen habe die Absicht, in die Wohnung der Beklagten einzuziehen, jedenfalls bis zum Ablauf der Kündigungsfrist am 29.02.2024 bestanden.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung im Haus T Straße 9, C, dort im 1. Obergeschoss gelegen, bestehend aus vier Zimmern, einer Küche, einem Flur und einem Bad/Dusche/WC mit einer Größe von ca. 90 qm zu räumen und im vertragsgemäßen Zustand an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Vorsorglich beantragt sie die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist.

Widerklagend beantragt sie,

den Kläger zu verurteilen, an sie 1785 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Kläger beantragt die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet den angeblichen Eigenbedarf. Sie hält die Räumungsklage für treuwidrig, da der Mietvertrag über ein halbes Jahr nach Ablauf der Kündigungsfrist fortgesetzt worden sei und zweifelt an der Einhaltung der Schriftform. Außerdem sieht sie in der Kündigung einen Verstoß gegen das Schikaneverbot. Tatsächlich wolle der Kläger wohl die Beklagte abstrafen, weil sie im Streit um Nebenkostenabrechnungen ihre Rechte als Mieterin wahrgenommen habe. (vgl. AG Brakel 7C 107 / 24)

Die Beklagte ist der Auffassung, dass es nicht zum Abschluss eines Vergleichs und damit zur Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.09.2024 gekommen sei. Die Beklagte habe kein Vergleichsangebot unterbreitet, sondern lediglich Vergleichsverhandlungen beginnen wollen. Vorsorglich erklärt sie die Anfechtung, da weder sie noch ihr damaliger Anwalt ein verbindliches Angebot habe abgeben wollen. Im Übrigen erklärt sich auch die Anfechtung wegen angeblicher Vortäuschung des Eigenbedarfs. Diese sei auch kausal gewesen für die eventuelle Abgabe eines Angebots, da trotz Skepsis noch ein Restvertrauen vorhanden gewesen sei.

Die Beklagte bestreitet, dass der Kläger jemals beabsichtigt habe, in die Wohnung der Beklagten einzuziehen.

Tatsächlich habe er bzw. sein Vater die Immobilie am O 9 gekauft und der Kläger habe diese saniert und sei dort vor wenigen Wochen eingezogen.

Mit der Widerklage macht die Beklagte die Kosten des von ihr beauftragten Privatdetektivs geltend. Dessen Beauftragung sei notwendig gewesen, um dem wahrheitswidrigen bzw. unvollständigen Vortrag des Klägers entgegentreten zu können.

Der Kläger bestreitet nicht, dass er inzwischen nach dem Mediationstermin am 20.02.2025 in das Haus O 9 eingezogen ist, das im Alleineigentum seines Vaters stehe. Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist und darüber hinaus sei indessen ein Einzug in die streitgegenständliche Wohnung geplant gewesen.

Im zwischenzeitlich durchgeführten richterlichen Mediationsverfahren haben die Parteien am 20.02.2025 einen Widerrufsvergleich geschlossen, in dem unter anderem die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2025 vereinbart wurde. Dieser Vergleich wurde von der Beklagten widerrufen.

Die Klage ist begründet.

Die Widerklage ist unbegründet.

Der Kläger kann von der Beklagten Räumung der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB verlangen.

Der Mietvertrag wurde durch den vorgerichtlich geschlossenen Vergleich der Parteien zum 30.09.2024 beendet.

Insofern kann dahinstehen, ob die Eigenbedarfskündigung vom 28.11.2023 begründet war.

Zutreffend ist zwar, dass in der E-Mail der Beklagten vom 04.07.2024 noch kein verbindliches Angebot auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages zum 30.09.2024 gesehen werden kann. Denn dort macht die Beklagte deutlich, dass sie hier zunächst anfragen möchte, ob dies überhaupt eine Option für den Kläger sein kann und dass in dem Fall eine entsprechende Vereinbarung zunächst von ihrem Anwalt formuliert werden soll. So hat dies auch der Kläger in seinem Antwortschreiben verstanden , in dem auch er darum bittet, dass ein entsprechender Entwurf zunächst vom Anwalt der Beklagten formuliert werden soll. Dementsprechend hat der damalige Anwalt der Beklagten mit Schreiben vom 19.07.2024 einen konkret ausformulierten Vergleichsvorschlag gemacht mit der Bitte um Mitteilung, ob der Kläger damit einverstanden sei. Dies konnte entsprechend der Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont (§§ 122, 157 BGB) vom Kläger nur als verbindliches Angebot im Sinne des § 145 BGB mit Annahmefrist nach § 148 BGB bis Ende Juli 2024 verstanden werden, das nur noch vom Kläger angenommen werden musste, was dieser durch entsprechende Unterschrift am 22.07.2024 innerhalb der Annahmefrist und durch Mitteilung des Prozessbevollmächtigten des Klägers bis Ende Juli 2024 getan hat. Die Unterschrift der Beklagten war daher für die Wirksamkeit des Vergleichs, der an keine Form gebunden ist, nicht erforderlich..

Insofern war auch dem Beweisangebot der Beklagten auf Vernehmung von Rechtsanwalt P dazu, dass noch kein Vergleich geschlossen gewesen sei, nicht nachzugehen, da es sich bei der benannten Beweisfrage um eine Rechtsfrage handelt.

Der Vergleich ist auch nicht wirksam angefochten worden. Unabhängig davon, dass ein Fall des § 119 BGB (Inhaltsirrtum) nicht schlüssig vorgetragen ist, (auch wenn die Beklagte ein verbindliches Angebot noch nicht hätte abgeben wollen, muss sie sich die durch ihren Anwalt erfolgte Erklärung zurechnen lassen) wäre die Anfechtung auch nicht unverzüglich im Sinne des § 121 BGB erfolgt. Und eine Anfechtung nach § 123 BGB kommt ebenfalls nicht in Betracht, da sich aus der persönlichen Erklärung der Beklagten vom 04.07.2024 ergibt, dass der vom Kläger behauptete Eigenbedarf nicht maßgeblich war für das letztlich von der Beklagten abgegebene Angebot auf Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.09.2024. Sie ging vielmehr von Anfang an davon aus, dass die Kündigungen nur ausgesprochen worden seien, weil sie ihre Mieterrechte in Anspruch genommen habe. Sie tat kund, dass sie unabhängig vom Erfolg der Räumungsklage ausziehen wolle, weil sie sich in der Situation nicht mehr wohl fühle.

Die Widerklage ist unbegründet.

Die Beklagte hat keinen Schadensersatzanspruch gegen den Kläger, aus welchem Rechtsgrund auch immer. Es war nicht erforderlich zur Verteidigung gegen den Vortrag des Klägers einen Privatdetektiv einzuschalten, da das Ergebnis des Rechtsstreits, wie erörtert, nicht von der Frage abhängt, ob der Kläger tatsächlich jemals die Absicht hatte, in die Wohnung der Beklagten einzuziehen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.

Das Gericht hat der Beklagten eine großzügige Räumungsfrist nach § 721 BGB bis zum 31.12.2025 gewährt, da ja zum jetzigen Zeitpunkt unstreitig der Kläger tatsächlich nicht mehr in die Wohnung der Beklagten einziehen möchte und dies der Zeitpunkt war, auf den sich die Parteien auch in dem von der Beklagten widerrufenen Vergleich vor dem Güterichter geeinigt hatten. Das Gericht weist allerdings bereits jetzt darauf hin, dass es vor dem Hintergrund, dass das Mietverhältnis tatsächlich zwar auf Vorschlag der Beklagten bereits zum 30.09.2024 beendet wurde, eine Verlängerung dieser Räumungsfrist kaum mehr in Betracht kommen dürfte.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Paderborn, Am Bogen 2-4, 33098 Paderborn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Paderborn zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Paderborn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

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