Amtsgericht Lippstadt, Zivilgericht — 3 C 152/24

Die Parteien sind durch einen gewerblichen Mietvertrag verbunden; mit seinem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung hat der Verfügungskläger beantragt, den Verfügungsbeklagten zu verpflichten, dem Verfügungskläger und von ihm beauftragten Handwerkern zu Reparaturzwecken Zutritt zu dem vermieteten Objekt, insbesondere dem dort befindlichen Heizungsraum, zu gestatten.

Am 13.01 bzw. 20.01.2017 schlossen die Parteien einen gewerblichen Mietvertrag, wonach der Verfügungsbeklagte einen genau bezeichneten Teil der Flächen im Erdgeschoss des Gebäudes W 2 bis 6 in H, sowie Stellplätze etc. von dem Verfügungskläger mietete. Der Verfügungsbeklagte betreibt in den Räumlichkeiten ein Bowlingcenter. Die Öffnungszeiten des Bowlingcenters sind

Freitag ab 18 Uhr, Samstag ab 16 Uhr und Sonntag ab 16 Uhr. Weiterer Mieter des Verfügungsklägers in dem Objekt ist die Firma I, welche in den Räumlichkeiten unter anderem Massivholztische lagert und verkauft. Sowohl die Heizungsanlage, welche die von dem Verfügungsbeklagten angemieteten Räumlichkeiten beheizt, als auch die der Firma I befinden sich in einem Raum, welcher nur über die von dem Verfügungsbeklagten gemieteten Räumlichkeiten aus erreichbar ist. Zwischen den Parteien kam es im Verlaufe des Mietverhältnisses zu diversen Unstimmigkeiten. Seit dem Jahr 2022 ist unter dem Aktenzeichen 3 O 234/22 bei dem Landgericht Paderborn ein Rechtsstreit aufgrund u.a. streitiger Mängel sowie der Frage der Berechtigung des Betretens des Mietobjektes durch den Verfügungskläger anhängig.

Der Verfügungskläger wurde durch die Firma I darauf angesprochen, dass die Heizungsanlage für deren Bereich nicht funktioniere. Ob die Heizungsanlage, welche die Räumlichkeiten der Firma I versorgt, tatsächlich nicht funktionierte, ist zwischen den Parteien streitig.

Am 09.11.2024 teilte ein Mitarbeiter der Heizungs- Lüftungs- und Sanitärfirma X GmbH, welche in der Vergangenheit schon mehrfach für den

Verfügungskläger tätig war, diesem mit, dass die Heizung für die Räumlichkeiten der

Firma I defekt sei. Der Verfügungskläger wandte sich an den

Verfügungsbeklagten Mittels WhatsApp am 09.11.2024 und teilte dem Verfügungsbeklagten mit, dass die Heizung für die Firma I nicht mehr funktioniere und die Firma X dringend nach der Heizung sehen müsse. Der Verfügungsbeklagte wurde in den vorgenannten WhatsApp aufgefordert mitzuteilen, wann er vor Ort sein könne.

Am 09.11.2024 antwortete der Verfügungsbeklagte ebenfalls per WhatsApp und teilte mit, dass sich die Firma X telefonisch bei ihm melden könne und ein Termin innerhalb der nächsten 2-3 Wochen möglich sein müsse.

Am 09.11.2024 gab der Verfügungsbeklagte zudem an, dass die Firma X am 09.11 oder am 10.11.2024 ab 16 Uhr vorbeikommen könne. Unstreitig erteilte der Verfügungsbeklagte der Firma X ein Hausverbot bis zum 04.12.2024. Mit der WhatsApp vom 11.11.2024 informierte der Verfügungskläger den

Verfügungsbeklagten darüber, dass die neue Heizungsanlage am 13.11.2024 um

7:30 Uhr eingebaut werden solle und bat darum, die Tür hierfür zu öffnen. Der

Verfügungsbeklagte antwortete mit WhatsApp vom 11.11.2024, dass der

Verfügungskläger dazu am Folgetag eine schriftliche Stellungnahme erhalten werde. Mit Schreiben vom 11.11.2024 teilte der Verfügungsbeklagte dem Verfügungskläger mit, dass er für den Instandhaltung, Wartung, Reparatur etc. für Dritte nur noch gegen eine adäquate Aufwandsentschädigung außerhalb der Öffnungszeiten die von ihm angemieteten Räumlichkeiten öffnen werde. Wegen der weiteren Einzelheiten des Schreibens wird auf die Kopie desselben Blatt 20/21 der Akten Bezug genommen.

Unter dem 13.11.2024 hat das Amtsgericht Lippstadt auf Antrag des

Verfügungsklägers eine einstweilige Verfügung erlassen, mit welcher der Verfügungsbeklagte verpflichtet wurde, den Verfügungskläger und von ihm beauftragten Handwerkern zu Reparaturzwecken Zutritt zu dem Objekt W 2 bis 6 in H, insbesondere zu den dort befindlichen Heizungsraum, zu gestatten.

Mit Schreiben vom 15.11.2024, Eingang beim Amtsgericht Lippstadt am18.11.2024, hat der Beklagte Widerspruch gegen die einstweilige Verfügung vom 13.11.2024 eingelegt. Noch vor dem Termin der mündlichen Verhandlung vom 05.12.2024 ist eine neue Heizungsanlage in den Räumlichkeiten des Mietobjektes eingebaut worden.

Der Verfügungskläger behauptet, die die Räumlichkeiten der Firma I versorgende Heizungsanlage sei defekt gewesen, weshalb der Neueinbau erforderlich gewesen sei.

Es hätten sowohl Verfügungsgrund als auch Verfügungsanspruch bestanden. Aufgrund der niedrigen Raumtemperaturen in den Räumlichkeiten der Firma I, habe die Gefahr bestanden, dass das eingelagerte Holz sich verziehe oder anderweitig zu Schaden komme, wenn die Heizungsanlage nicht unverzüglich wieder in Stand gesetzt werde. Insoweit habe sowohl für die Firma I als auch im Regresswege für den Verfügungskläger große Gefahr bestanden, dass ein wirtschaftlicher Schaden entstehe. Darüber hinaus hätten die niedrigen Raumtemperaturen den Geschäftsbetrieb der Firma I gestört, weil sich Mitarbeiter geweigert hätten, bei der niedrigen Temperatur zuarbeiten und die Kunden keine Lust gehabt hätten, sich in unterkühlten Räumlichkeiten aufzuhalten.

Der Verfügungsbeklagte sei als Mieter verpflichtet gewesen, kurzfristig den Zugang zu dem Heizungsraum zu gewähren, insoweit habe ihn eine mietvertragliche Nebenpflicht getroffen.

Der Verfügungskläger hat den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt und beantragt, festzustellen, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.

Der Verfügungsbeklagte hat sich dieser Erledigungserklärung ausdrücklich nicht angeschlossen und beantragt, die einstweilige Verfügung des Amtsgerichts Lippstadt vom

13.11.2024 aufzuheben.

Der Verfügungsbeklagte ist der Auffassung, es habe weder ein Verfügungsanspruch noch ein Verfügungsgrund bestanden. Der Verfügungsbeklagte habe dem

Verfügungskläger nie den Zutritt verweigert, damit dieser die (angebliche)

Heizungsproblematik abstellen lasse könne. Insoweit verweist der

Verfügungsbeklagte auf seiner Nachricht vom 09.11.2024 wonach die Firma I am 09.11.2024 sowie 10.11.2024 um 16 Uhr die Räumlichkeiten des

Verfügungsbeklagten hätte betreten können. Zudem sei es dem Verfügungskläger zumutbar gewesen, Leistungsklage beim Amtsgericht Lippstadt zu erheben. Die

Problematik der nicht getrennten Heizungsräume besteht unstreitig seit den Jahren 2022 bzw. 2023, daher hätte der Verfügungskläger schon frühzeitig für Abhilfe sorgen können.

Zudem sei es möglich gewesen eine Interimsbeheizung zum Beispiel durch Heizlüfter vorzunehmen.

Aufgrund der begrenzten Öffnungszeiten und eines weiteren neuen Wohnsitzes des Verfügungsbeklagten in Rheinland-Pfalz sowie seiner Diabetes -Erkrankung könne der Verfügungsbeklagte nicht x- beliebig zu Verfügung stehen. Der Verfügungskläger als Vermieter habe hinreichend Rücksicht auch auf die Interessen seines Mieters zunehmen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Partei Vorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Es war festzustellen, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist, da die einseitig gebliebene Erledigungserklärung als Feststellungsantrag auszulegen und sowohl zulässig als auch begründet ist.

Dem Verfügungskläger stand gegenüber dem Verfügungsbeklagten ein Anspruch auf

Duldung des Zutritts der angemieteten Räumlichkeiten insbesondere des

Heizungsraumes für den Einbau einer neuen Heizungsanlage zu. Dieser Anspruch ergibt sich aus dem zwischen Parteien abgeschlossene Mietvertrag in Verbindung § 280 BGB. Zwar hat der Verfügungsbeklagte ein etwaiges Zutrittsrecht des Beklagten bzw. das der von ihm beauftragen Handwerker nicht grundsätzlich in Frage gestellt. Unstreitig sind jedoch zunächst von dem Beklagten Termine am 09.11.2024 oder am

10.11.2024 mittels WhatsApp vom 09.11.2024 angeboten worden ab 16.00 Uhr.

Diese Termine fielen auf einen Samstag und auf einen Sonntag und boten keinen Vorlauf für die Firma X, die entsprechenden benötigen Materialien zu besorgen. Weiter unstreitig erteile der Verfügungsbeklagte der Firma X im darauffolgenden Telefonat ein Hausverbot bis zum 04.12.2024. Vor dem Hintergrund dieses unstreitigen Geschehenes sowie der weitgehenden Streitigkeiten zwischen den Parteien, welche sich in Auszügen des Schriftverkehrs in dem Verfahren vor dem Landgericht Paderborn zeigen, bestand Anlass für den Verfügungskläger, eine gerichtliche Klärung herbeizuführen.

Dass die Firma I gegenüber dem Verfügungskläger eine nicht funktionierende

Heizung anzeigte und die Firma X einen Defekt der vorhandenen

Heizungsanlage feststellte, haben Herr X und der

Verfügungskläger eidesstattlich versichert. Im Übrigen dürfte es lebensfremd sein, dass der Verfügungskläger eine neue Heizungsanlage bzw. einen neuen Heizkessel mit den damit verbunden Kosten austauschen lässt, wenn dies nicht erforderlich wäre.

II.

Entgegen der Auffassung des Verfügungsbeklagten bestand auch die erforderliche Eilbedürftigkeit. Aufgrund der seit Wochen niedrigen Temperaturen kühlen insbesondere größerer Objekte schnell aus, wenn kein Heizungsbetrieb stattfindet. Es ist gerichtsbekannt, dass Luftfeuchtigkeit in Verbindung mit niedrigen Temperaturen für Holz auf längere Sicht schädlich ist und es zu Verformungen kommen kann. Zudem hätte der Verfügungskläger mit einer Minderung des vereinbarten Mietzinsen durch die Mieterin Firma I rechnen müssen bei nicht zeitnaher Behebung der Heizungsproblematik. Es wäre der Verfügungskläger nicht zuzumuten gewesen, Leistungsklage vor Amtsgericht Lippstadt zu erheben und in der Zwischenzeit Heizlüfter zu erwerben und die hierfür erforderlichen hohen Stromverbräuche hinzunehmen.

Soweit der Verfügungsbeklagte vorträgt, seine Interessen seien nicht hinreichend berücksichtigt worden, da er sich nur zu den Öffnungszeiten des Bowlingcenters ab freitags am Abend bis sonntags vor Ort befinde und der Tagesablauf aufgrund seiner Erkrankung akribisch geplant müsse, so ist dem insoweit entgegen zu treten als dass der Verfügungsbeklagte auf Grund der Vertretbarkeit der Handlung (Öffnung des

Mietobjektes) nicht verpflichtet gewesen wäre, dies selbst vorzunehmen. Um Zeit und

Aufwand zu sparen, hätte es ihm freigestanden, einer dritten Person seines Vertrauens zu bitten, den Zugang zu dem Mieträumlichkeiten in Vertretung für ihn zu gewähren. Auch im Falle eines Brandes oder Rohrbrüche, muss ein Mieter sicherstellen können, dass zeitnah eine Öffnung des Mietobjektes erfolgen kann.

III.

Die Kostenentscheidung erging nach §91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §708 Nr. 11, 711 ZPO.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Paderborn, Am Bogen 2-4, 33098 Paderborn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Paderborn zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Paderborn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.