Landgericht Paderborn, Zivilabteilung — 50c C 156/23

Die Klägerin, die eine Teilzeittätigkeit ausübt und staatliche Sozialleistungen bezieht, ist Mieterin des im Antrag genauer bezeichneten Reihenhauses. Vermieter ist der Beklagte. Dieser gestattete die Untervermietung eines Zimmers an Herrn U. Nunmehr beabsichtigt die Klägerin, zwei weitere Personen in die beiden noch nicht untervermieteten Zimmer im ersten Obergeschoss einziehen zu lassen. Ihrer Aufforderung, der Untervermietung zuzustimmen, kam der Beklagte nicht nach.

Die Klägerin behauptet, der frühere Hausverwalter M habe ihr im Jahr 2004 mündlich die Zustimmung zur generellen Untervermietung erteilt.

Im Übrigen bestehe ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Durch diese werde nämlich sichergestellt, dass die Miete auch weiterhin pünktlich und vollständig gezahlt werden könne. Das Mietobjekt werde derzeit lediglich von der Klägerin, ihrem Sohn Q und dem Herrn U bewohnt. Ihr Sohn Q habe im September 2022 ein Studium bei der Bundespolizei aufgenommen. Seitdem wohne er abwechselnd in G, C und M. Mit seinem ersten Wohnsitz sei er lediglich in Q angemeldet, weil er aufgrund der wechselnden Studienorte eine feste Postanschrift benötige. Dementsprechend erhalte jeder Untermieter ein eigenes Zimmer, sodass ausreichend Freiraum für jeden Bewohner des Hauses zur Verfügung stehe.

Die Klägerin hat ursprünglich beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, der Klägerin die Erlaubnis zu erteilen, jeweils ein Zimmer in der ersten Etage gänzlich sowie Küche und Bad des Reihenhauses „B 38 in Q“ an die Herren J, T und R unterzuvermieten.

Nachdem die im Antrag benannten Personen mitgeteilt haben, dass sie nicht mehr beabsichtigen in das Mietobjekt einzuziehen, hat die Klägerin die Klage dahingehend geändert, dass sie beantragt hat,

den Beklagten zu verurteilen, der Klägerin die Erlaubnis zu erteilen, jeweils ein Zimmer in der ersten Etage gänzlich sowie Küche und Bad des Reihenhauses „B 38 in Q“ an Frau T sowie Herrn L unterzuvermieten.

Nach erneuter Klageänderung beantragt die Klägerin nunmehr,

den Beklagten zu verurteilen, der Klägerin die Erlaubnis zu erteilen, jeweils ein Zimmer in der ersten Etage gänzlich sowie Küche und Bad den Reihenhauses „B 38 in Q“ an die Herren U sowie N unterzuvermieten.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Ansicht, dass kein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung an zwei weitere Personen bestehe. Das Mietobjekt werde seit Oktober/November 2002 von der Klägerin und ihren Söhnen Q und Q bewohnt. Unter Berücksichtigung der bereits gestatteten Untervermietung eines Zimmers wäre das Haus mit insgesamt sechs Personen völlig überbelegt. Der Beklagte habe zudem den Verdacht, dass schon durch die laufende Untervermietung die Gesamtmiete für das angemietete Objekt gedeckt werde und bei der weiteren Untervermietung mehr Einnahmen erzielt würden, als für die Deckung der Miete erforderlich wären.

Im Übrigen lasse die Klägerin das Mietobjekt erheblich verwahrlosen und es seien bereits erhebliche Mängel an dem Mietobjekt verursacht worden. In den Wohnungstüren seien Löcher und in den Waschbecken Risse. Für den Fall, dass weitere Personen in die Wohnung einziehen, befürchte der Beklagte, dass die Wohnung weit über Gebühr verschlissen werde.

Die Klägerin repliziert, dass sich das Mietobjekt derzeit in einem tadellosen Zustand befinde. Die Klägerin gehe mit dem Mietobjekt äußerst sorgfältig um. Der Sohn habe das Waschbecken ausgetauscht, obgleich der Riss durch vertragsgemäße Abnutzung entstanden sei. Zuletzt habe die für den Beklagten tätige Hausverwaltung im Rahmen einer Begehung des Mietobjektes am 19.09.2022 keinerlei Beanstandungen gegenüber der Klägerin geäußert.

Das Gericht hat die Klägerin persönlich angehört und Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen M und Q. Wegen des Ergebnisses der persönlichen Anhörung und der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 21.09.2023.

Die Klage ist zulässig und begründet.

I.

Die (wiederholte) Klageänderung ist gem. § 263 ZPO sachdienlich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erfordert die Beurteilung der Sachdienlichkeit eine Berücksichtigung, Bewertung und Abwägung der beiderseitigen Interessen. Dabei ist entscheidend, ob und inwieweit die Zulassung der geänderten Klage den Streitstoff im Rahmen des anhängigen Rechtsstreits ausräumt, sodass sich ein weiterer Prozess vermeiden lässt. Eine Klageänderung ist danach nicht sachdienlich, wenn ein völlig neuer Streitstoff zur Beurteilung und Entscheidung gestellt wird, ohne dass dafür das Ergebnis der bisherigen Prozessführung verwertet werden kann. Der Sachdienlichkeit steht grundsätzlich nicht entgegen, dass auf Grund der Klageänderung neue Parteierklärungen und gegebenenfalls Beweiserhebungen notwendig werden und die Erledigung des Prozesses verzögert wird (BGH, Urteil v. 13.04.2011 – XII ZR 110/09, NJW 2011, 2796). Vorliegend kann ein Großteil des Streitstoffes, insbesondere die Angaben der Klägerseite zum berechtigten Interesse an der Untervermietung, weiter verwertet und ein weiterer Prozess vermieden werden.

II.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung aus § 553 Abs. 1 BGB zu.

In dieser Vorschrift heißt es, dass der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, verlangen kann, wenn dafür nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse besteht.

Ein berechtigtes Interesse der Klägerin i.S.d. der Norm liegt nach Auffassung des Gerichts vor. Ein solches wird angenommen, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (ständige Rechtsprechung, vgl. BGH, Rechtsentscheid v. 03.10.1984 - VIII ARZ 2/84, NJW 1985, 130). Berechtigt ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Dazu zählt etwa der Wunsch des Mieters, eine Wohngemeinschaft mit Dritten zu bilden (BGH, Urteil v. 31.01.2017 - VIII ZR 105/17, NJW 2018, 2397). Anerkannt ist auch das Interesse des Mieters, die Belastung durch die Mietzahlungen mithilfe der Einnahmen aus der Untervermietung zu verringern, solange nicht lediglich die Absicht verfolgt wird, durch die Untervermietung Gewinn zu erzielen (vgl. LG Berlin, Urteil v. 17.03.2022 – 67 S 286/21, BeckRS 2022, 7044).

So liegt der Fall hier. Die Klägerin erhält neben dem Lohn aus ihrer Teilzeit-Tätigkeit i.H.v. 793,68 € Leistungen vom Jobcenter i.H.v. 456,05 €. Der bisherige Untermieter zahlt einen monatlichen Betrag i.H.v. 210,00 € und der Zeuge Q 250,00 €. Aus Sicht des Gerichts ist es ein legitimes Ziel, nicht mehr auf diese Sozialleistungen angewiesen zu sein, sondern die Belastung durch die Mietzahlungen mithilfe der Einnahmen aus weiteren Untervermietungen zu verringern. Eine Gewinnerzielungsabsicht ist nicht erkennbar.

Zudem hat sich die Zusammensetzung der Hausbewohner geändert. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Sohn Q nicht mehr in Paderborn wohnt. Der Zeuge Q hat glaubhaft bestätigt, dass sein Bruder ein Studium bei der Bundespolizei aufgenommen hat und höchstens am Wochenende zu Besuch sei.

Der Beklagte trägt keine durchgreifenden Gründe gegen die Untervermietung vor. Ein Anspruch besteht nach § 553 Abs. 1 S. 2 BGB nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Solche Gründe konnte der darlegungs- und beweisbelastete (vgl. Grüneberg/Weidenkaff, 82. Auflage 2023, § 553 Rn. 5) Beklagte nicht für sich fruchtbar machen.

Wichtige Gründe in der Person der potentiellen Untermieter, wie etwa die vorhersehbare Beeinträchtigung des Hausfriedens, hat der Beklagte nicht vorgetragen.

Soweit der Beklagte vorträgt, dass das Haus durch die Untervermietung zwei weiterer Zimmer völlig überbelegt wäre, greift dieser Einwand nicht durch. Bei der Frage der Überbelegung ist auf das Verhältnis der Anzahl an Mietern und Untermietern zu der Gesamtwohnfläche der Wohnung und zu der Anzahl der Wohnräume abzustellen. Dabei werden die Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder als Maßstab genommen, wonach pro Person ein Raum und eine Nutzfläche von 6–9 qm bzw. pro Erwachsenem oder zwei Kindern bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 qm zur Verfügung stehen müssen (BeckOGK/Emmerich, Stand: 01.07.2023, BGB § 553 Rn. 20). Nach Außerkrafttreten des Wohnungsaufsichtsgesetz heißt es nunmehr in § 10 Abs. 2 WohnStG, dass einzelne Wohnräume nur überlassen oder benutzt werden dürfen, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 8 Quadratmetern vorhanden ist und Nebenräume zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen. Stehen Nebenräume nicht ausreichend zur Verfügung, muss für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 10 Quadratmetern vorhanden sein. Dass diese Maßstäbe nicht erfüllt werden, hat der Beklagte schon nicht vorgetragen. Im Übrigen steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest, dass das Haus im Falle der Untervermietung von zwei weiteren Zimmern von fünf und nicht, wie beklagtenseits behauptet, von sechs Personen bewohnt wird.

Auch sonstige Gründe, die zu einer Unzumutbarkeit der Untervermietung führen könnten liegen nicht vor. Hinsichtlich des Vortrags des Beklagten, die Klägerin lasse das Mietobjekt erheblich verwahrlosen und es seien bereits erhebliche Mängel an dem Mietobjekt verursacht worden, ist der Beklagte der Replik der Klägerin, das Waschbecken sei repariert und bei einer Begehung des Mietobjektes seien weder Beanstandungen geäußert, noch sei die Klägerin abgemahnt worden, nicht entgegengetreten. Im Übrigen wird nicht konkret vorgetragen, dass dies auf pflichtwidriges Verhalten der Klägerin und nicht bloß die übliche Nutzung zurückzuführen ist. Soweit der Beklagte zukünftig übermäßigen Verschleiß befürchtet, sieht § 553 BGB anderweitige Handlungsmöglichkeiten des Vermieters vor.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 4.800,00 EUR festgesetzt.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Paderborn, Am Bogen 2-4, 33098 Paderborn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Paderborn zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Paderborn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

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