Amtsgericht Mettmann, Richterin am Amtsgericht — 26 C 2/19

Die Klägerin und die Beklagten bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Klägerin ist Eigentümerin der Teileigentumseinheit Nr. 15 mit einem Anteil von 700/10.000tel. Gemäß der Teilungserklärung (vgl. Bl. 96 ff. der Akte) handelt es sich dabei um Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Spitzboden, im Aufteilungsplan mit Nr. 15 bezeichnet. Am 06.09.2018 verfügte die Stadt Erkrath eine Nutzungsuntersagung dieser Einheit (vgl. Bl. 226 der Akte).

Seit einem Gespräch mit dem Bauaufsichtsamt der Stadt Erkrath am 05.07.2017 ist bekannt, dass es für keine Wohnung im Haus eine Baugenehmigung gibt und die derzeitige Wohnungsnutzung nicht erlaubt ist. Als in den 1970ziger Jahren das Haus gebaut wurde, wurde nur eine Baugenehmigung für acht Wohnungen im Haus beantragt und erteilt. Das Haus wurde dann in den 1990ziger Jahren derart umgebaut wurde, dass 14 Wohnung und eine Dachgeschosswohnung entstanden. Eine Baugenehmigung dafür wurde weder beantragt noch genehmigt. Unabhängig davon wurde die Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen vom Amts wegen bestätigt, so dass vom Grundbuchamt Wohnungsgrundbücher angelegt und Wohnungen notariell verkauft werden konnten. Mit der Stadt Erkrath wurden Lösungsmöglichkeiten erörtert. Unter anderem sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Architekturbüro beauftragen, welches in Zusammenarbeit mit den Baubehörden in Erkrath nach Möglichkeiten sucht und solche erarbeitet, dass Genehmigungen für alle im Haus befindlichen Wohnungen für die Nutzung als Wohnraum erteilt werden können.

Ziffer II.4. der Teilungserklärung regelt:

„Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums werden im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Wohnungseigentümer verteilt. (…) Die Garagen sind an den Kosten der zentralen Heizungsanlage und den Kaltwasserkosten nicht zu beteiligen.(…)“

In der Einzelabrechnung für die Klägerin für den Zeitraum 01.01.2017 bis 31.12.2017 (vgl. Bl. 161 der Akte) sind die Kostenpositionskanal und Niederschlagswasser nach „MEA ohne GA“ verteilt.

Am 05.12.2018 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt (vgl. Protokoll der Versammlung Bl. 21 ff. der Akte).

Unter TOP 1 wurde beschlossen, die Hausgeldgesamtabrechnung für das Jahr 2017 und die Hausgeldeinzelabrechnungen für das Jahr 2017 zu bestätigen.

Unter TOP 2 wurde beschlossen, den Wirtschaftsplan 2019 einschließlich der Einzelwirtschaftspläne ab dem 01.01.2019 anzuerkennen.

Unter TOP 3 wurde folgendes beschlossen:

„Die Eigentümerversammlung beschließt, dass die bestellte Verwaltung bevollmächtigt ist, in Erfüllung sämtlicher Rechte und Pflichten aus dem Verwaltervertrag, den Beschlüssen der Gemeinschaft und den gesetzlichen Bestimmungen der GoBD ab dem 01.01.2019 alle dokumentationspflichtigen Vorgänge digital zu bearbeiten, gemäß der gesetzlichen Vorgaben zu archivieren, und nicht aufbewahrungspflichtige Unterlagen, sowie Unterlagen, die länger als zehn Jahre in den Akten der Verwaltung liegen, datenschutzkonform zu vernichten. Alle nach dem Gesetz in Papierform aufzubewahrende Dokumente, wie z.B. Notarielle Urkunden, Policen, Titel, Bürgschaften etc. werden wie bisher im Original vorgehalten. Durch die Umstellung auf die weitere digitale Bearbeitung entstehen der Gemeinschaft keine zusätzlichen Kosten.“

Unter TOP 4 wurde folgendes beschlossen:

„Die Hausverwaltung beauftragt das Architektenbüro M1 mit der Aufgabe, in Zusammenarbeit mit den Baubehörden in Erkrath Lösungsmöglichkeiten zu finden und zu erarbeiten, um für alle Wohnungen im Objektgenehmigung für die Nutzung als Wohnraum zu erlangen. Maßgebend hierfür ist das Angebot vom 14.08.2018 des Herrn M1 über 7.711,20 EUR. Die Maßnahme wird aus der Instandhaltungsrücklage finanziert. Vorher soll jedoch alle Eigentümer der Geschosswohnung 3-14 sich miteinander in Verbindung setzen und verständigen, dass der Bauzustand aus der ursprünglichen Baugenehmigung aus den 70-er Jahren wiederhergestellt werden kann. Dafür müssten folgende Wohnung zusammengelegt werden:

Erdgeschoss:

Wohnung 3 und 5

Wohnung 4 und 6

1. OG:

Wohnungen 7 und 9

Wohnungen 8 und 10

2. OG:

Wohnungen 11 und 13

Wohnungen 12 und 14

Die Eigentümer der genannten Wohnung werden aufgefordert sich miteinander in Verbindung zu setzen und der Hausverwaltung bis zum 31.01.2019 mitzuteilen, ob man sich über einen Kauf bzw. Verkauf oder aber eine gemischte Eigentümerschaft der genannten Wohnungen geeinigt hat. Pläne aus dem Jahr 1972 der genehmigten Wohnung erhalten Sie anbei. Wenn bis zum genannten Termin bei den betroffenen Eigentümern Einigkeit über das Zusammenlegen der Wohnung herrscht wird unmittelbar danach eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, um das weitere Vorgehen (Schaffung alle erforderlichen baulichen, behördlichen und notariellen Voraussetzung für den Rückbau) einberufen.

Wenn sich bis zum 31.01.2019 nicht alle betroffenen Eigentümer auf einen Rückbau/Zusammenlegung der Wohnungen geeinigt haben, wird das Architekturbüro M1, wie vorgehend beschrieben, beauftragt.“

Die Klägerin behauptet, ihre Einheit - der Spitzboden - habe im gesamten Jahr 2017 leer gestanden. Er sei nur bis zum 18.10.2016 vermietet worden. Nach einem Brand hätten die Mieter jedoch fristlos gekündigt. Den Schlüssel habe sie am 21.10.2016 dem Verwalter Herrn I übergeben. Die Instandsetzung habe bis September 2017 gedauert und auch danach habe der Spitzboden leer gestanden.

Hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 1 behauptet die Klägerin, die Gesamtabrechnung sei fehlerhaft und entspreche somit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Fehlerhaft seien die Soll-Stellung der Rücklagen als Einnahme aufgeführt, ebenfalls fehlerhaft sei der Heizölbestand mit 5702,73 € aufgeführt. Der Kontostand zum 31.12.2017 sei mit 39.310,01 EUR um 24,29 EUR zu niedrig angegeben, da er eigentlich 39.334,30 EUR betragen müsse, wenn man das Gesamtvermögen 31.12.2017 in Höhe von 44.477,30 EUR zugrunde lege und den Festgeldkontobestand in Höhe von 5.143 EUR abziehe. Hinsichtlich der Hausmeisterkosten dürften nur insgesamt Hausmeisterkosten angegeben werden und nicht zusätzlich Treppenhausreinigungskosten. Die Hausmeisterkosten seien nicht auf die Klägerin umlegbar, da diese auch Arbeiten für die Inspektion der Heizung sowie Sichtprüfung von Gas und Wasser, Abwasser und Strominstallation und Hebeanlagen, Kontrolle der Waschtrockenautomaten sowie Anmeldung von Sperrmüll und Säuberung der Mülltonnen und Reinigung des Kellers beinhalteten. Zudem habe der Hausmeister laut Abrechnung für Sperrmüllentsorgung zweifach 107,10 € erhalten, dies aber laut Kontoauszug dreifach erhalten. Die Verwaltergebühren in Höhe von 4.712,40 EUR seien in der Gesamtabrechnung nicht zutreffend angegeben, da der Verwalter insgesamt 5.000,63 EUR gemäß den SEPA-Übernahmeprotokollen erhalten habe. Unklar sei auch warum der Verwalter einen Betrag in Höhe von 561,23 EUR auf sein privates Konto überwiesen habe.

Zur Einzelabrechnung ist die Klägerin der Ansicht, dass die Verteilerschlüssel nicht ordnungsgemäß angegeben seien. Aus Ziffer 4 der Teilungserklärung ergebe sich, dass die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Wohnungseigentümer zu verteilen sein. Die Klägerin sei jedoch keine Wohnungseigentümerin, sondern Teileigentümerin des nicht zu Wohnzwecken dienenden Spitzboden, so dass ihr Anteil an der Abrechnung nicht 700/10.000tel , sondern 0/10.000tel betrage.

Bei den Kanalgebühren und dem Niederschlagswasser sei der Verteilerschlüssel „Miteigentumsanteil inklusive Garage“ zu berücksichtigen, da diese nicht zu den Kaltwasserkosten gehörten. Die Heizkostenabrechnung der Klägerin sei fehlerhaft, da ihre Fläche nicht 60 m² betrage. Es sei zudem keine Wohnfläche. Die Klägerin bestreitet weiter, dass in dem Objekt insgesamt 604 m² Wohnfläche vorhanden sei. Ebenfalls würden der Klägerin zu Unrecht Kosten für ein Kabelanschluss in Ansatz gebracht. Für den nicht zu Wohnzwecken dienenden Spitzboden sei ein Kabelanschluss obsolet und nicht erforderlich. Dieser sei zudem erst im Jahr 2018 funktionstüchtig und nutzbar gemacht worden. Für die Nichtteilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren dürfte der Klägerin höchstens fünf Euro berechnet werden. Die Verwaltergebühren seien nicht auf sie umlagefähig; umlagefähig seien allenfalls 71,40 EUR, was den Verwaltungsgebühren für eine Garage pro Jahr entspreche. Zudem sei der Verteilerschlüssel betreffend Rechtstreitkosten iHv 612,85 EUR fehlerhaft, da es sich um Kosten einer Beschlussanfechtungsklage handele, welche die Klägerin geführt habe. An diesen sei sie nicht zu beteiligen.

Zur Begründung der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 2 – Wirtschaftsplan 2019 - ist die Klägerin der Ansicht, dass dieser ungültig sei, da nicht alle zu erwartenden Einnahmen aufgeführt seien. Zudem sei die im Wirtschaftsplan beschlossene Fälligkeitsregelung unwirksam. Auch sei für sie als Verteilungsschlüssel 0/10.000tel anzusetzen.

Zur Anfechtung des Beschlusses unter TOP 3 trägt die Klägerin vor, dass damit das Recht eines jeden Eigentümers auf Einsicht in alle Verwaltungsunterlagen stark eingeschränkt werde. Der jeweilige Eigentümer könne sich nicht mit einem selbst mitgebrachten Kopiergerät Kopien anfertigen. Es sei nicht geregelt, dass der Eigentümer die Unterlagen kostenfrei in digitaler Form erhalte; zudem müsse eine vollständige Aufzählung aller in Papierform aufzubewahrenden Dokumente erfolgen.

Hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 4 behauptet die Klägerin, dass die Beauftragung eines Architekten mit der Herbeiführung der Erlangung der Erlaubnis der Wohnnutzung aller Wohnungen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, da dies offenkundig nur möglich sei durch ein Verstoß gegen die Regelung der Teilungserklärung. Da es sich bei ihrem Eigentumsanteil weiterhin um einen bloßen Spitzboden und nicht um Wohnraum handele, habe sie kein Interesse, ein Architekturbüro zu beauftragen zur Erlangung der Erlaubnis der Wohnungsnutzung aller Wohnungen im Objekt. Die Kosten hierfür dürften nicht der Instandhaltungsrücklage entnommen werden. Dies sei unzulässig, da es sich nicht um Instandhaltungskosten handele. Es handele sich auch nicht um Kosten zu erstmaligen Herstellung des in der Teilungserklärung angenehmen Zustandes, da gerade nicht 14 Wohnung hergestellt werden, sondern sechs Wohnungen zu je drei Wohnungen zusammengelegt werden sollten. Ferner wendet sich die Klägerin auch gegen ihre Beteiligung an diesen Kosten, da sie bereits auf eigene Kosten einen Bauantrag für ihre Teileinheit gestellt habe. Die Beauftragung des Architekten sei keine Maßnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern allenfalls eine Maßnahme der betroffenen Eigentümer. Die in dem Beschluss zu TOP 4 genannte Vorgehensweise, dass Eigentümer von zwei Wohnungen sich darüber einigen sollten, ob ihre Einheit zu einer Einheit zusammengelegt werden solle, sei ausweislich der Teilungserklärung unzulässig und stelle darüber hinaus eine bauliche Veränderung, da die von allen Eigentümern genehmigt werden müsste.

Die Klägerin beantragt

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 05.12.2018 zu TOP 1 (Jahresabrechnung 2017) und TOP 2 (Wirtschaftsplan 2019) und TOP 3 (Aufbewahrung Unterlagen) und TOP 4 (Beauftragung eines Architekten) werden für ungültig erklärt.

Die Beklagten beantragen

Die Klage wird abgewiesen.

Die Beklagten sind der Ansicht, die von der Klägerin angefochtenen Beschlüsse entsprächen ordnungsmäßiger Verwaltung. Sie behaupten, das Sondereigentum der Klägerin sei seit Jahren, insbesondere auch im Jahr 2017 von der Klägerin zu Wohnzwecken vermietet und auch entsprechend genutzt worden. Insbesondere sei diese Sondereigentumseinheit auch beheizt worden. Die Einheit der Klägerin sei auch mit einem Kabelempfangsanschluss ausgestattet, wobei es unerheblich sei, ob dieser genutzt werde oder nicht. Die Klägerin sei daher auch an der Verwaltervergütung zu beteiligen. Das Heizöl sei nach den Kosten der verbrauchten Brennstoffe abgerechnet worden. Der Endbestand des Festgeldkontos betrage 5.112,48 EUR, so dass sich keine Differenz zwischen dem tatsächlichen und dem in der Abrechnung aufgeführten Kontoendbestand ergebe. Die Hausmeisterkosten seien ordnungsgemäß abgerechnet worden. Für Sperrmüllentsorgung sei lediglich zweimal 107,10 EUR dem Hausmeister überwiesen worden, dies sei dementsprechend auch in die Hausmeisterkosten mit eingeflossen. Die geflossenen Verwaltervergütung im Jahre 2017 sei ordnungsgemäß dargestellt und abgerechnet worden. Insbesondere seien auch nur die Kosten für eine Pinnwand in Höhe von 9,95 EUR dem Verwalter erstattet worden. Die Überweisung in Höhe von 561,23 EUR ergebe sich daher, dass es sich nicht um Verwalterkosten handele, sondern der Mitarbeiter der Verwaltung J selbst eine Eigentumswohnung in der Wohnungseigentumsgemeinschaft besitze. Die von der Stadt Erkrath erhobenen Kanalgebühren seien Kaltwasserkosten, da die Kanalgebühren nach dem Kaltwasserverbrauch berechnet werden würden. Soweit die Niederschlagswassergebühren fälschlicherweise nach dem falschen Verteilungsschlüssel, nämlich Miteigentumsanteil ohne Garagen, berechnet worden seien, fehle es der Klägerin für eine Anfechtung am Rechtsschutzinteresse, da sich für die Klägerin damit lediglich eine Differenz von 2,33 € ergebe.

Hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 2 sind die Beklagten der Ansicht, dass es unschädlich sei, dass die zu erwartenden Hausgeldeinnahmen im Wirtschaftsplan 2019 nicht als solche ausdrücklich separat aufgeführt worden seien. Die von der Klägerin beanstandete Verfallklausel sei jedenfalls nach Inkrafttreten der WEG Novelle zum 01.07.2007 überholt und ordnungsgemäß gemäß § 21 Abs. 7 WEG zustande gekommen.

Der Beschluss zu TOP 3 behindere weder das Recht des Einzelnen auf Einsichtnahme noch auf sein Recht eine Ablichtung zu erhalten.

Zum Beschluss zu TOP 4 behaupten die Beklagten, dass es sich um eine Maßnahme der erstmaligen ordnungsmäßigen Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums handele. Daher hätte sich auch die Klägerin an den Kosten zu beteiligen. Der Beschluss beinhalte keine Verpflichtung, Wohnungen zusammenzulegen.

Ergänzend wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 19.03.2019, vergleiche Bl. 198 der Akte verwiesen.

I.

Die zulässige Klage ist mit Ausnahme der Anfechtung zu TOP 1 in der Position „Kosten Rechtstreit“ unbegründet.

Der Beschluss zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 05.12.2018 entspricht mit mit Ausnahme der Position „Kosten Rechtstreit“ ordnungsmäßiger Verwaltung iSd § 21 Abs. 4 WEG.

Die Klägerin ist generell an den Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums mit ihrem Miteigentumsanteil von 700/10.000tel zu beteiligen gemäß Ziffer II. 4. der Teilungserklärung.

Zwar sind nach dem Wortlaut von Ziffer II. 4. der Teilungserklärung die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Wohnungseigentümer zu verteilen. Gemäß Ziffer II 1. der Teilungserklärung gelten für die Begriffsbestimmungen die Bestimmung des Wohnungseigentumsgesetzes, soweit nichts anderes bestimmt ist. Gemäß § 1 Abs. 2 WEG ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung i.V.m. einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Davon unterschieden wird gemäß § 1 Abs. 3 WEG Teileigentum, welches das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes i.V.m. dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört ist, ist. Allerdings kann nicht davon ausgegangen werden, dass damit die Klägerin als Eigentümerin einer nicht zu Wohnzwecken dienenden Einheit nicht an den Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen wäre. Bereits Ziffer II. 4. der Teilungserklärung verwendet den Begriff des Wohnungseigentümers nicht in der Definition des § 1 Abs. 2 WEG. Dies ergibt sich schon aus dem weiteren Wortlaut von Ziffer II. 4. der Teilungserklärung, da bei der Verteilung der Heizkosten wiederum der Begriff der Sondereigentümer verwandt wird. Wäre der Begriff der Wohnungseigentümer im Sinne von § 1 Abs. 2 WEG zu verstehen, so würde die Verwendung des Begriffs des Sondereigentümers keinen Sinn ergeben. Der Begriff der Wohnungseigentümer bei Auslegung der Teilungserklärung umfasst daher nicht nur die Wohnungseigentümer iSd § 1 Abs. 2 WEG, sondern auch die Teileigentümer, wenn es nach der Teilungserklärung nur eine Eigentümergemeinschaft gibt, die aus den Eigentümern der Wohnung und denen der Teileigentumseinheiten besteht (vgl. Armbrüster in Bärmann, WEG, 13. Auflage, § 1, RN. 21 mwN).

Die Klägerin kann sich auch nicht darauf berufen, dass nach einem Brand im Jahr 2016 nach ihrer Behauptung der Spitzboden nicht genutzt werden konnte. Unstreitig war der Spitzboden bis zu dem Brand vermietet. Dass das Mietverhältnis und somit die Nutzung aufgrund des Brandes endete, fällt in das wirtschaftliche Verwertungsrisiko der Klägerin. Die Klägerin hätte es sonst durch Verzögerung bzw. Beschleunigung der Wiederherstellung ihrer Einheit selbst in der Hand, den Zeitpunkt, ab dem sie wieder zu beteiligen wäre, selbst zu steuern. Dies kann allenfalls ab einer Nutzungsuntersagung durch die Ordnungsbehörden anders gesehen werden. Diese erging jedoch nach dem streitgegenständlichen Zeitraum.

Die Gesamtabrechnung lässt keine Fehler erkennen.

Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen. In dieser sind die gesamten im Kalenderjahr angefallenen tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben auszuweisen. Die Abrechnung soll den Wohnungseigentümern aufzeigen, welche Ausgaben und welche Einnahmen die Wohnungseigentümergemeinschaft im Abrechnungszeitraum wirklich hatte. Deshalb dürfen in ihr nur tatsächlich erzielte Einnahmen und tatsächlich erfolgte Ausgaben gebucht werden, dies übersichtlich und auch ohne Hinzuziehung fachliche Unterstützung verständlich (BGH, Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/10, Rn. 16).

Sofern die Klägerin rügt, die Soll-Stellung der Rücklagen sei als Einnahme aufgeführt, trifft dies nicht zu. Die Soll-Zuführung zu Instandhaltungsrücklage ist nicht als Einnahme aufgeführt. Aus der Einzelabrechnung für die Klägerin (vgl. Bl .161 ff. der Akte) ergibt sich, dass unter „V.“ die Instandhaltungsrückstellung separat von den Erträge, welche unter „IV.“ dargestellt sind, aufgeführt ist.

Das Gericht kann auch keinen Fehler bei den Heizkosten erkennen. Die Heizkosten wurden anhand einer Differenz zwischen Anfangs- und Endbestand zwischen dem 01.01.2017 und 31.12.2017 ermittelt, woraus sich ein Verbrauch von 4.650 Litern Heizöl ergibt. Nicht maßgeblich ist zur Ermittlung der Verbrauchskosten das im Verbrauchszeitraum erworbene Heizöl, sondern das verbrauchte Heizöl. Dies ergibt sich aus § 4 HeizkostenV. Das Gericht kann auch nicht erkennen, dass die Heizkosten in der Abrechnung falsch angegeben seien. Maßgeblich ist die Einzelabrechnung für die Klägerin, vgl. Bl. 161 der Akte. Dort sind die Gesamtkosten von 4.219,39 EUR sowie der auf die Klägerin entfallenden Betrag in Höhe von 549,89 EUR aufgeführt. Ein Fehler kann das Gericht darin nicht erkennen. Insbesondere wird der Betrag von 4.219,39 EUR entgegen der Behauptung der Klägerin sehr wohl in der Einzel-Wohngeldjahresabrechnung für sie aufgeführt. Hinsichtlich der Abrechnung der Heizkosten bezüglich der Einheit der Klägerin geht die Abrechnung zutreffend von 60 m² aus. Das Bestreiten der Klägerin hinsichtlich der Größe ihrer Eigentumseinheit ist zu unsubstantiiert. Da es sich um ihren Miteigentumsanteil handelt, wäre es für die Klägerin einfach, Anhaltspunkte darzulegen, warum die Einheit nicht 60 m² groß sein soll. Ohne weitere Anhaltspunkte ist dem pauschalen Bestreiten der Klägerin hinsichtlich der Gesamtgröße von 604 m² auch nicht nachzugehen.

Das Gericht kann auch keine Differenz im Kontovermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 31.12.2017 erkennen. Der Kontostand des Girokontos beträgt unstreitig 39.324,82 EUR (vgl. Bl. 104 der Akte). Die Behauptung der Klägerin, der Festgeldkontobestand betrage 5.143 EUR, wird von ihr nicht belegt. Hingegen legen die Beklagten den Buchungsauszug des Festgeldkontos (vgl. Bl. 174 der Akte) vor, wonach sich ein Endbestand von 5.112,48 EUR ergibt. Daraus ergibt sich ein Kontenvermögen von insgesamt 44.477,30 EUR.

Die separate Aufführung von Hausmeisterkosten und Hausreinigungskosten in der Abrechnung ist nicht zu beanstanden. Aus dem vorgelegten Hausmeistervertrag, vgl. Blatt 175 ff. der Akte, ergibt sich, dass zwischen dem Leistungsumfang der Hausmeisterkosten sowie zusätzliche Hausreinigung unterschieden wird. Zuzugeben ist der Klägerin dabei, dass aus dem Hausmeistervertrag nicht klar hervorgeht, dass die Hausreinigungskosten separat berechnet werden. Der Wohnungseigentümergemeinschaft sind jedoch Hausreinigungskosten separat in Rechnung gestellt worden und sie sind auch bezahlt worden. Damit waren sie in die Jahresabrechnung aufzunehmen. Die Abrechnung beinhaltet alle tatsächlich geleisteten Zahlungen, auch solche, die möglicherweise unberechtigterweise getätigt worden sind. Soweit die Klägerin beanstandet, dass der Hausmeister 214,20 EUR mehr erhalten habe als in seinem Vertrag vereinbart, ergibt sich der Betrag von 214,20 EUR aus der zweifachen Überweisung von 107,10 EUR. Aus dem von den Beklagten vorgelegten Buchungskonto für Hausmeisterkosten (vgl. Bl. 181 der Akte) ergibt sich, dass dieser Betrag zweimal, nämlich am 14.02.2017 und 14.03.2017 überwiesen wurde. Soweit sich die Klägerin darauf beruft, dass der Hausmeister einen Betrag in Höhe von 107,10 EUR mehr erhalten habe, als in der Abrechnung aufgeführt, sieht das Gericht dies als nicht belegt. Die Klägerin verweist auf einen Ausdruck eines „SEPA-Übernahmeprotokolls“ für den 14.03.2017. Allein aus diesem Ausdruck ist nicht erkennbar, dass dieser Betrag sich auf die Wohnungseigentümergemeinschaft bezieht, da am14.03.2017 insgesamt vier Geldbeträge an die Firma L überwiesen worden sind. So wurde mit gleichem Datum auch der Betrag von 190,40 EUR zweifach überwiesen, was von der Klägerin nicht gerügt wird und welcher auch nicht im Buchungskonto zweifach auftaucht. Maßgeblich erachtet das Gericht allein das vorgelegte Buchungskonto für die Hausmeisterkosten.

Hinsichtlich der über die reguläre Verwaltervergütung hinausgehenden an die Verwaltung ausgezahlten und von der Klägerin beanstandeten Beträge, kann das Gericht kein Verstoß gegen die ordnungsmäßige Verwaltung erkennen. Die Beklagten legen dar, dass für Raummiete der Eigentümerversammlung am 07.08.2017 der Betrag von 53,55 € unter „Sonstige Kosten“ gebucht wurde. Ebenfalls legen die Beklagten nachvollziehbar dar, dass der Betrag von 125 € dem Verwalter gemäß dem Verwaltervertrag als Sondervergütung für die Betreuung von Versicherungsschäden zusteht und dementsprechend auch unter „Instandhaltung/Versicherungsschäden“ gebucht wurde, aber als „Erstattung aus Versicherungsschäden“ wieder unter Erträge gutgeschrieben wurde. Das Gericht ist nicht erkennbar, woraus die Klägerin entnimmt, dass der Verwalter 18,50 € für zwei Pinnwand erhalten habe. Die Beklagten legen dar (vgl. Bl. 193 der Akte), dass eine Pinnwand 9,95 € gekostet hat und diese am 23.01. 2017 erworben wurde. Der von der Klägerin beanstandeten Überweisungsbetrag von 18,50 € wurde zum einen für das Rechnungsdatum 12.04.2017 erstattet und stellt auch nicht das Doppelte des Betrages von 9,95 € dar. Der Verwalter mag daher 18,50 € erhalten haben, jedoch nicht für zwei Pinnwänden. Hinsichtlich des an den Mitarbeiter J überwiesenen Betrages von 561,23 € haben die Beklagten nachvollziehbar nachgewiesen, dass es sich hier nicht um eine Zahlung an die Verwaltung handelt.

Soweit die Klägerin in ihrer Einzelabrechnung die Kostenposition Kanalgebühren bezüglich des Verteilungsschlüssels beanstandet, kann das Gericht keinen Fehler im Verteilungsschlüssel erkennen. Kanalgebühren werden nach dem Kaltwasserverbrauch berechnet und zählen daher zu den Kaltwasserkosten, vgl. § 9 Beitrags- und Gebührensatzung zur Entwässerungssatzung der Stadt Erkrath vom 17.07.2013.

Hingegen rügt die Klägerin in zutreffender Weise, dass für die Niederschlagswassergebühr der Verteilungsschlüssel „MEA“, also Miteigentumsanteil inklusive Garage anzusetzen wäre. Die Beklagten geben selbst zu, dass insoweit bei der Abrechnung ein Fehler unterlaufen ist. Das Gericht kommt aber bei einer Neuberechnung der Verteilung der Niederschlagswassergebühr bei einem Verteilerschlüssel von insgesamt 10.000 (statt insgesamt 9.900) auf einen Anteil der Klägerin (unverändert 700) von 25,08 EUR anstelle der berechneten 25,33 EUR. Die Anrechnung ist jedoch unbegründet, da es sich nur um einen marginalen Fehler handelt. Eine Korrektur eines solchen Fehlers würde gegen die Grundsätze von Treu und Glauben verstoßen (vgl. BayObLG NJW-RR 1997, 715 (716)).

Die Klägerin ist auch anteilig an den Kosten der Verwaltungsgebühren zu beteiligen. Die Klägerin kann sich nicht darauf berufen, dass nach der Teilungserklärung ihre Einheit nicht zu Wohnzwecken zugelassen ist und sie daher nur an den Verwaltungsgebühren wie für eine Garage zu beteiligen wäre. Das Sondereigentum der Klägerin ist nicht mit einer Garage vergleichbar, da es sich im Haus befindet und zumindest bis vor dem Brand im Jahr 2016 auch bewohnt wurde. Auch im streitgegenständlichen Jahr 2017 ist die Klägerin an den Verwaltungsgebühren zu beteiligen, auch wenn die Einheit der Klägerin wegen Renovierungsarbeiten nicht genutzt werden konnte. Die Klägerin trägt wie bereits oben ausgeführt das wirtschaftliche Verwertungsrisiko.

Die Klägerin rügt zu Recht, dass sie anteilig mit „Kosten Rechtsstreit“ in Höhe von 42,90 EUR belastet wurde, dass sich um Kosten einer von ihr erfolgreich geführten Beschlussanfechtungsklage handelt. Die Beklagten geben zu, dass die Klägerin damit zu Unrecht anteilig belastet wurde. Die fehlerhafte Verteilung hat jedoch nur die Anfechtbarkeit der Einzelabrechnung hinsichtlich der betroffenen Kostenposition zur Folge (vgl. Becker in Bärmann, WEG, 13. Auflage, § 28, Rn. 179).

Die anteilige Belastung der Klägerin mit Kosten für die Kabel-TV/TV-Grundversorgung ist nicht zu beanstanden. Nach der von dem Beklagten vorgelegten Abrechnung von Unity Media für das Jahr 2017 (vgl. Bl. 194 der Akte) wird der Kabelanschluss für insgesamt 15 Wohneinheiten vorgehalten und umfasst daher auch die Einheit der Klägerin. Die Klägerin kann sich nicht darauf berufen, dass ein Kabelanschluss für ein nicht zu Wohnzwecken dienenden Spitzboden obsolet und nicht erforderlich ist. Maßgeblich ist allein, dass er vorhanden ist. Ebenfalls kann sich die Klägerin nicht darauf berufen, dass aufgrund eines Brandes und Renovierungsarbeiten sie den Spitzboden nicht nutzen konnte. Dies ist allein ihr wirtschaftliches Verwertungsrisiko.

Gemäß § 3) e) des Verwaltervertrages vom 06.11.2012 (vgl. Bl. 117) ist die Verwaltung berechtigt pauschal für die „ Nichtteilnahme pro WE/TE Lastschrifteinzugsverfahren “ fünf Euro zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer zu berechnen. Diese Regelung ist so zu verstehen, dass für jede Buchung eine Pauschalgebühr von fünf Euro zuzüglich Mehrwertsteuer zu entrichten ist. Dies ergibt sich zwar nicht explizit aus dem Wortlaut der Regelung, jedoch aus ihrem Gesamtzusammenhang. Auch die anderen zusätzlichen Leistungen werden pro Vorfall erhoben. Zudem würde eine jährliche Pauschalgebühr zu Unklarheiten führen, wenn innerhalb des Jahres dann doch auf das Lastschrifteinzugsverfahren gewechselt würde. Die Klägerin hat ausweislich ihrer Hausgeldabrechnung für das Jahr 2017 12 Zahlungen getätigt (vgl. Bl. 160 der Akte). Nach dem Verwaltervertrag könnten der Klägerin somit insgesamt 60 € in Rechnung gestellt werden. Der Klägerin werden für die Nichtteilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren pro Halbjahr 18,28 EUR, insgesamt 36,56 EUR in Rechnung gestellt. Durch die angefochtene Abrechnungsweise ist sie damit wirtschaftlich besser gestellt, so dass dieser Fehler der Abrechnung mangels Rechtsschutzbedürfnis nicht zu Ungültigkeit führt.

Der Beschluss unter TOP 2 zu Anerkennung des Wirtschaftsplanes 2019 entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist wirksam.

Unschädlich ist, dass die zu erwartenden Hausgeldeinnahmen im Wirtschaftsplan 2019 nicht als solche ausdrücklich separat aufgeführt sind. Der notwendige Inhalt des Wirtschaftsplans wird in § 28 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 bis 3 WEG dargestellt. Der Plan hat zunächst die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu enthalten (Nr. 1). Sie müssen in übersichtlicher und nachprüfbarer Weise nach Grund und Höhe aufgeführt sein (vgl. Becker, in: Bärmann WEG, 13 Aufl., § 28 Rn. 19). Dabei gehören zu den voraussichtlichen Einnahmen im Sinne des § 28 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 WEG zunächst alle Zuflüsse zu dem Vermögen der Gemeinschaft, die die Vorschussverpflichtung der Wohnungseigentümer mindern. Hinsichtlich der Gestaltung des Wirtschaftsplans ist es nicht zu beanstanden, wenn die Hausgeldvorschüsse nicht ausdrücklich als erwartete Einnahmen bezeichnet werden. Vielmehr ist es ausreichend, wenn sich aus dem Gesamtzusammenhang ergibt, dass die durch die sonstigen Vermögenszuflüsse nicht gedeckten voraussichtlichen Ausgaben durch Hausgeldvorschüsse aufgebracht werden sollen (vgl. BGH, Urteil vom 07.06.2013 – V ZR 211/12). Letzteres versteht sich in aller Regel von selbst, da der Wirtschaftsplan gerade das Ziel hat, die erforderlichen finanziellen Mittel durch die Belastung der Wohnungseigentümer entsprechend den geltenden Verteilungsschlüssel aufzubringen.

Die im Wirtschaftsplan beschlossene Fälligkeitsregelung ist wirksam. Über die Fälligkeit der beschlossenen Hausgeldzahlungen können die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit über die Art und Weise der Zahlung gemäß § 21 Abs. 7 WEG beschließen. Ein solcher Beschluss liegt hier vor. Die von den Eigentümern beschlossene Fälligkeitsregelung entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung. Insbesondere fehlt es entgegen der Ansicht der Klägerin nicht an der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Diese ergibt sich aus § 21 Abs. 7 WEG. Danach können die Wohnungseigentümer unter anderem die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, die Fälligkeit und der Folgen des Verzugs mit Stimmenmehrheit beschließen. Dies gilt insbesondere für die Fälligkeit von Beitragsforderungen und zwar nicht nur für einen konkreten Einzelfall, sondern auch allgemein (vgl. Merle, in: Bärmann WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 173). Weiterhin kann auch – wie vorliegend – eine Verfallklausel beschlossen werden, dass die gesamte Vorschussforderung aus dem Wirtschaftsplan sofort fällig sein soll, aber die Wohnungseigentümer im Wege der Stundung zu monatlichen Teilzahlungen berechtigt sind, solange sie nicht mit diesen in Verzug geraten (vgl. LG Köln, Anerkenntnisurteil vom 20.2.2014 − 29 S 181/13).

Die Klägerin hat keinen Anspruch darauf, dass der Verteilerschlüssel im Wirtschaftsplan mit 0/10.000tel angesetzt wird. Die der Wohnungseigentumsgemeinschaft im Wirtschaftsjahr voraussichtlich aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums tatsächlich entstehenden Einnahmen und Ausgaben sind in übersichtlicher und nachprüfbarer Weise aufzuführen. Der Ansatz muss einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen, wobei das insoweit zu beachtende billige Ermessen (§ 21 Abs. 4 iVm § 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG) die notwendigen Spielraum gewährt. Eine großzügige Schätzung vor allem auf der auf Ausgabenseite ist zulässig, um Nachforderungen zu vermeiden. Grenze ist der Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung gegen den ein Wirtschaftsplan verstößt, wenn er wesentlich überhöhte Vorschusszahlung oder erhebliche Nachschusspflicht bewirkt (vgl. Becker in Bärmann, WEG, 13. Auflage, § 28, Rn. 20). Der Umstand, dass für ihre Einheit von den Baubehörden jegliche Art der Nutzung untersagt worden ist und die Einheit leer steht, wurde im Rahmen des Wirtschaftsplanes dahingehend berücksichtigt, dass bei den Verbrauchskosten Wasser, Kanal, Niederschlagswasser und Allgemeinstrom diese nur zu einem Drittel berücksichtigt werden. Da der Wirtschaftsplan nur eine Prognose für das Jahr 2019 enthält und nicht auszuschließen ist, dass sich im Jahr 2019 Änderung für die Nutzung in der Einheit der Klägerin ergeben könnten, entspricht diese Berücksichtigung ordnungsmäßiger Verwaltung, die Klägerin nicht komplett frei von Kosten zu stellen. Zudem ist zu berücksichtigen, dass auch verbrauchsunabhängige Kosten für die Einheit der Klägerin anfallen.

Auch der Beschluss zum TOP 3 - Digitalisierung der Unterlagen – entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist wirksam.

Die Klägerin sieht damit das Recht eines jeden Eigentümers auf Einsicht in alle Verwaltungsunterlagen stark eingeschränkt. Dem kann das Gericht nicht folgen.

Gemäß den Erläuterungen zum Beschluss kann Schriftverkehr weiterhin in Papierform bei der Verwaltung eingehen und erforderliche Rücksendungen werden bei Bedarf in Papierform auch wieder versendet. Ausdrücklich soll durch die digitalisierte Bearbeitung der Unterlagen kein Wohnungseigentümer benachteiligt oder schlechter gestellt werden. Klargestellt wird auch, dass auf Wunsch weiterhin Unterlagen in Papierform versendet werden können. Die Verwaltung einer WEG darf ihre Verwaltungsaufgaben digitalisieren. Eine Gesetzesvorschrift, die der Verwaltung Papierform vorschreibt, existiert nicht und würde auch der allgemein gesellschaftlichen Entwicklung zur digitalen Gesellschaft hin widersprechen. Grundsätzlich dient die Digitalisierung von Unterlagen der Anpassung an die Anforderungen der digitalen Gesellschaft und erfasst zunehmend alle Bereiche des Lebens, wie z.B. auch die öffentliche Verwaltung und die Justiz. Die elektronische Kommunikation wird dadurch einfacher, ortsunabhängig und zeitlich flexibel.

Das Recht auf Einsichtnahme in die Belege wird entgegen der Ansicht der Klägerin auch nicht in unzulässiger Weise eingeschränkt. Zwar mag sie nun mit einem mitgebrachten Kopiergerät keine Kopien von Belegen in digitaler Form mehr anfertigen können, allerdings können die Belege auch in digitaler Form übersandt werden und sodann von ihr ausgedruckt werden. Dies mag sogar die Einsichtnahme in die Belege für alle Beteiligten vereinfachen. Es ist zudem nicht notwendig, dass der Beschluss eine vollständige Aufzählung aller in Papierform aufzubewahrenden Dokumente enthält. Beispielhaft sind hier notarielle Urkunden oder Bürgschaften genannt. Damit ist ausreichend bestimmt dargestellt, um welche Form und welchen Wichtigkeitsgrad es sich bei den auch in Zukunft in Papierform aufzubewahren Dokumente handelt. Eine abschließende Aufzählung birgt zudem immer die Gefahr, ein Dokument versehentlich auszulassen. Eine Regelung hinsichtlich der Kosten der Überlassung in digitaler Form ist entgegen der Ansicht der Klägerin nicht erforderlich. Ausreichend ist, dass in den Erläuterungen zum Beschluss klargestellt wird, dass kein Wohnungseigentümer benachteiligt oder schlechter gestellt werden soll dadurch.

Die Anfechtung der Klägerin des Beschlusses zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 05.12.2018 ist erfolglos. Der Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Soweit der Beschluss vorsieht, dass die Hausverwaltung das Architektenbüro M1 mit der Aufgabe beauftragt, in Zusammenarbeit mit den Baubehörden in Erkrath Lösungsmöglichkeiten zu finden und zu erarbeiten, um für alle Wohnungen im Objekt Genehmigungen für die Nutzung als Wohnraum zu erlangen auf der Basis des Angebots vom 14. August 2008 über 7.711,20 EUR, entspricht dieser Beschluss § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Unstreitig gibt es für das Haus N-Weg in seinem derzeitigen Zustand gemäß der Teilungserklärung von 1994 keine Baugenehmigung. Jede Maßnahme, durch die das gemeinschaftliche Eigentum in den ordnungsgemäßen Zustand versetzt wird, ist als erstmalige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums zu verstehen und fällt unter § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, vgl. Merle in Bärmann, WEG, 13. Auflage, § 21, Rn. 118d. Dementsprechend dürfen die Kosten auch der Instandhaltungsrücklage entnommen werden. Es liegt auch im Interesse aller Wohnungseigentümer, den Anforderungen des Baurechts nachzukommen. Die Klägerin kann sich nicht darauf berufen, dass sie daran kein Interesse habe, da auch sie Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft ist.

Auch der weitere Inhalt des Beschlusses ist nicht zu beanstanden. Danach sollen sich die Eigentümer der Geschosswohnungen 3-14 in Verbindung setzen und verständigen, ob der Bauzustand aus der ursprünglichen Baugenehmigung aus den 19 siebziger Jahren wiederhergestellt werden kann. Dieser Teil des Beschlusses enthält keine Verpflichtung der betroffenen Eigentümer zur Zusammenlegung ihrer Wohnungen. Sollte es nicht zu einer Verständigung der betroffenen Eigentümer über eine Zusammenlegung kommen, wird das Architektenbüro beauftragt. Die Verständigung der Eigentümer zur Zusammenlegung ist daher nur eine noch denkbare Alternative, um die Beauftragung des Architekten, verbunden mit weiteren Kosten, zu umgehen. Mit diesem Beschluss wird auch noch keine Regelung über die Zusammenlegung der Wohnungen und damit eventuell eine Änderung der Teilungserklärung getroffen. Es handelt sich lediglich um einen Vorschlag. Erst für den Fall einer Einigung soll eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden soll. Einwände der Klägerin, dass die zusammenzulegen Wohnungen womöglich gar nicht genehmigungsfähig seien, greifen jedenfalls gegen diesen Beschluss nicht durch.

II.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf §§ 91, 92 Abs. 2, Nr. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus 709 ZPO.

Streitwert: 29.712,70 EUR

TOP 1: 16.050,70 EUR.

TOP 2: 10.463,10 EUR

TOP 3: 500,00 EUR

TOP 4: 2.698,90 EUR

T

Richterin am Amtsgericht