Amtsgericht Mettmann, Richter am Amtsgericht — 26 C 11/21
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 350.000,00 € festgesetzt.
Der Kläger ist Mitglied der Beklagten. Der Kläger ist Eigentümer der Einheiten mit den laufenden Nr. 9 und 27. Diese hat er von dem Mitglied G mit Kaufvertrag vom 14.02.2020 erworben. Die Sondereigentumseinheiten des Klägers sind noch nicht hergestellt.
Die Beklagte wird von der D GmbH, vertreten durch die Geschäftsführerin Frau Z, vertreten.
In der Eigentümerversammlung vom 12.01.2018 wurde der Antrag auf erstmalige Herstellung der Sondereigentumseinheiten des Klägers und der weiteren Sondereigentumseinheiten (Nr. 20 und 26) des Mitglieds G zurückgewiesen. Auf die Klage des Mitglieds G wurde durch Urteil des Amtsgerichts Mettmann vom 17.06.2019 zum Az. 26 C 65/18 dieser Beschluss für ungültig erklärt und die Beklagten in diesem Verfahren zur erstmaligen Herstellung der Sondereigentumseinheiten 9, 20, 26 und 27 verurteilt. Dieses Urteil wurde durch Rücknahme der zunächst eingelegten Berufung rechtskräftig.
Mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 01.10.2019 wurde die Beauftragung eines Architekten und eines Statikers beschlossen. Am 02.03.2020 wurde der Architekt N beauftragt. Dieser holte verschiedene Vergleichsangebote der notwendigen Gewerke ein.
Unter dem 26.08.2020 wurde ein Statiker beauftragt, der Auftrag am 24.09.2020 aber wieder zurückgenommen. Unter dem 24.10.2020 fertigte der Architekt eine Behinderungsanzeige.
Mit Schreiben vom 10.11.2020 initiierte die Verwalterin einen Umlaufbeschluss zur Umsetzung der plangerechten Herstellung der Dachgeschosse und forderte die einzelnen Miteigentümer zur Stimmabgabe auf. Mit E-Mail Schreiben vom 17.12.2020 teilte die Verwalterin dem Kläger mit, dass ein Beschluss im Umlaufverfahren nicht zustande gekommen sei, da es elf Nein-Stimmen und eine Enthaltung und eine unterlassene Äußerung gegeben habe.
Mit E-Mail vom 21.12.2020 forderte das Mitglied G die Verwalterin auf, zeitnah eine Eigentümerversammlung mit identischer Tagesordnung zum Umlaufbeschluss einzuberufen.
Der Kläger behauptet, die Ausschreibungen des Architekten N der zu beauftragenden Unternehmen seien jeweils als funktionale Ausschreibung Sach-und fachgerecht, üblich und angemessen. Des Weiteren entsprächen sie der bereits vorliegenden Baugenehmigung.
Der Kläger ist der Ansicht, die Verwalterin habe durch Kündigung des Architektenvertrages schuldhaft pflichtverletzend gehandelt. Gründe hierfür habe es nicht gegeben.
Der Kläger hat zunächst beantragt, festzustellen, dass näher bezeichnete Beschlüsse der Beklagten gefasst sind.
Mit Schriftsatz vom 02.07.2021 hat der Kläger die Klageanträge geändert und beantragt nunmehr,
dass das Gericht anstelle der Wohnungseigentümer folgenden Beschluss fasst:
1.
Der Verwalter/die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft T, wird hiermit beauftragt, auf Basis der vom Architekten N, handelnd als C N, vorgelegten Baukostenübersicht „ Baukostensteigerung „August 2020 zu Juni 2021, Basis vorliegende Angebote“ vom 21.06.2021 zur Umsetzung der ersten plangerechten Herstellung der Dachgeschosse T, die in dieser Übersicht bezeichneten Gewerke Abbruch, Rohbau, Zimmerer, Dachdecker, Fenster, Naturstein, Innenputz, Trockenbau/Rigips, Fassade, Metallbau, Fertigtreppen, Estrich und Innentüren an die in dieser Baukostenübersicht für diese Gewerke bezeichneten Unternehmen zu den in dieser Baukostenübersicht genannten Netto-Preisen jeweils zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer als pauschalierte Festpreise unter Beachtung der Bindungsfristen der Unternehmen an diese Festpreisangebot wie folgt zu beauftragen, wobei nachfolgend die Netto-Preise dargestellt sind:
Zusammenfassung der
zu vergebenden Aufträge aus der Aufstellungsarchitekt N
festgestellten Bestpreise
Gewerk Unternehmer Preis Angebot vom
Abbruch B 42.760,00 € 28.05.2021
Rohbau C 33.100,00 € 12.06.2021
Zimmerer B 46.114,00 € 28.05.2021
Dachdecker D 95.550,00 € 28.05.2021
Fenster B 15.520,00 € 28.05.2021
Naturstein B 2245,00 € 28.05.2021
Innenputz D 11.070,00 € 28.05.2021
Trockenbau/Rigips B 36.995,00 € 28.05.2021
Fassade C 20.960,00 € 12.06.2021
Metallbau D 3330,00 € 28.05.2021
Fertigtreppen C 18.325,00 € 12.06.2021
Estrich B 15.185,00 € 28.05.2021
Innentüren D 3.395,00 € 28.05.2021
gesamt 346.749,00 €
hilfsweise,
diese Gewerke entsprechend der Ausschreibung des Architekten N bezüglich der vorstehend genannten Einzelvergaben und der Angebote der Unternehmen an einen Generalunternehmer, insbesondere das Unternehmen B Sanierung, zu einem Festpreis netto (bei dem Unternehmen B Sanierung zu dem von dort angebotenen Festpreis i.H.v. 351.000 netto) zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer von derzeit 19 % bei gleichem Leistungsbild wie die zur vorstehend dargestellten Einzelvergabe zu beauftragen.
2.
Für den Fall, dass die Beauftragung der vorbezeichneten Unternehmen hinsichtlich der vorbezeichneten Gewerke und der bezeichneten Leistungen außerhalb einer Angebotsbindungsfrist der Unternehmung für die Angebotsfestpreise erfolgt, wird der Verwalter/die Verwalterin der Eigentümergemeinschaft T, beauftragt, unter Inanspruchnahme der Beratung durch den Architekten N und/oder eines anderen Architekten die gem. vorstehend dargestellter Baukostenübersicht zu den einzelnen Gewerken dargestellten Angebote der einzelnen Unternehmen bei jeweils gleicher Leistung preislich neu zu verhandeln und sodann unter Berücksichtigung auch einer eventuellen Kostensteigerung von bis zu 10 % die niemals preisgünstigsten Anbieter mit den zum jeweiligen Gewerk angebotenen Leistungen zu beauftragen.
3.
Jedem Miteigentümer ist eine Kopie der abgeschlossenen Werkverträge auf erstes Anfordern zur Verfügung zu stellen
4.
Der Verwalter/die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft T, wird beauftragt, die in der vom Architekten N vorgelegten Baukostenschätzung vom 21.06.2021 aufgeführten Gewerke Gerüst, Heizung/sanitär, Elektro, Brandschutz und SiGeKo entsprechend der Vergabeempfehlungen des Architekten N und/oder eines anderen Architekten an den bei gleicher Leistung jeweils preisgünstigsten Anbieter zu vergeben und die Leistungen zu pauschalierten Festpreisen entsprechend der jeweiligen Angebote dieser Unternehmen zu beauftragen, sobald insoweit – von dem Architekten N oder einem anderen Architekten erstellt - funktionale und/oder detaillierte Leistungsbeschreibungen mit den Angebotspreisen von Unternehmen unterlegt sind und insoweit drei Vergleichsangebote von Unternehmen vorliegen.
Auch diesbezüglich gilt die vorstehend zu 2 beschlossene „Öffnungsklausel“.
5.
Soweit bereits entsprechend der Baukostenschätzung des Architekten N vom 21.06.2021 - genannt unter Z. 4 - Gewerk schon vergeben sind, wie insbesondere bezüglich des Architekten N und des Statikers X, soll keine Neuvergabe stattfinden. Hier verbleibt es bei der Beauftragung des Architekten N und des Statikers X gemäß Beschlussfassung der WEG-Versammlung vom 01.10.2019.
Die Kosten von 41.176,47 € netto zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer für den Architekten N und i.H.v. 7200 netto zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer für den Statikers X und den SiGeKo mit 2500 € netto zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer von 19 % sind bei der Erhebung der Sonderumlage ebenfalls zu berücksichtigen.
6.
Die jeweils beauftragten Unternehmen sind gemäß § 650f BGB berechtigt, eine Sicherheit i.H.v. 10 % des Auftragswertes zu verlangen.
Auch insoweit wird der Verwalter/die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft T beauftragt und angewiesen.
7.
In Höhe der voraussichtlichen Kosten der Auftragswerte netto gemäß obiger Z. 1 i.H.v. 346.749,00 € zuzüglich der für die weiteren Gewerke Gerüst, Heizung/Sanitär, Elektro, Brandschutz, benötigten Kosten gemäß Kostenschätzung des Architekten N vom 21.06.2021 netto-in-Höhe-von weiteren 119.661,19 €, mithin in Höhe von insgesamt 466.410,19 € netto zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer von derzeit 19 %, mithin 88.617,93 €, mithin insgesamt 555.028,12 € zzgl. 10 % potentielle Nebenkosten und den Kosten für den Architekten N mit 41.176,47 € netto und den Statikers X mit 7200,00 € netto und 2500,00 € netto für den SiGeKo jeweils zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer mit derzeit 19 %, wird eine Sonderumlage erhoben, die ausschließlich der Finanzierung der Maßnahme „Erste plangerechte Herstellung der Dachgeschosses T,“ dient.
Diese Sonderumlage ist der Instandhaltungsrücklage zuzuführen. Die Baumaßnahme „Erste plangerechte Herstellung der Dachgeschosses T,“ wird aus der Instandhaltungsrücklage finanziert.
Die Sonderumlage wird nach Miteigentumsanteilen auf jeden Miteigentümer umgelegt und ist mit Anforderung seitens des Verwalters/der Verwalterin sofort zur Zahlung fällig.
Der Verwalter/die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft T, wird beauftragt und bevollmächtigt, diese Umlage entsprechend bei den einzelnen Miteigentümern unverzüglich zu dieser Beschlussfassung anzufordern.
8.
In Abweichung des Finanzierungsbeschluss unter TOP6.4 der Eigentümerversammlung vom 01.10.2020, dass eine Beauftragung der Gewerke erst erfolgen kann, wenn die Sonderumlage vollständig eingezahlt ist, hat zur Vermeidung von weiteren Verzögerungen und möglichen Schadensersatz Forderungen unverzüglich eine Beauftragung der zu Z. 1 bezeichneten Gewerke Abbruch, Rohbau, Zimmerer, Dachdecker, Fenster, Naturstein, Innenputz, Trockenbau/Rigips, Fassade, Metallbau, Fertigtreppen, Estrich und Innentüren dann zu erfolgen, wenn ein Betrag in Höhe der Gesamt-Auftragswerte brutto dieser Gewerke, mithin 12.631,31 € brutto (netto 346.749,00 €) zuzüglich der Kosten für den Architekten N und den Statikers X gemäß vorstehender Z. 5 letzter Absatz wurde mit 57.567,99 €, mithin 612.596,11 €, zuzüglich der Kosten für den SiGeKo mit 2500 € netto zuzüglich Mehrwertsteuer in gesetzlicher von derzeit 19 % an Sonderumlage gezahlt ist,
Hilfsweise zuzüglich eines weiteren Betrages in Höhe der geschätzten Kosten für die Gewerke Gerüst, Heizung/Sanitär, Elektro und Brandschutz i.H.v. 119.661,19 € netto zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 %, 22.735,62 €, mithin weitere 142.396,81 € an Sonderumlage gezahlt ist.
9.
Der Verwalter/die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft T, wird beauftragt und angewiesen, ein separates Konto für die WEG einzurichten und über dieses Konto das gesamte Bauvorhaben abzuwickeln und abzurechnen und zu diesem Zweck um auf dieses neue einzurichtende Konto vorzunehmen.
Verfügungen und die Auflösung des Sonderkontos dürfen von dem Verwalter/der Verwalterin nur mit Zustimmung des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates erfolgen.
10.
Der Verwalter/die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft T, wird beauftragt und angewiesen, die hier beschlossenen Sonderumlage zur Einzahlung gegenüber den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft konsequent durch-und umzusetzen und-zahlt an Miteigentümer bin ihm gesetzter Frist nicht und befindet er sich sodann nicht der Einzahlung in Verzug-unverzüglich ein Rechtsanwalt mit der klageweisen Durchsetzung der beschlossenen Sonderumlage zu beauftragen.
Hilfsweise wird beantragt,
der Wohnungseigentümergemeinschaft aufzugeben, Beschlüsse mit den Inhalten gemäß vorstehender Z. 1-10 auf der nächsten Wohnungseigentümerversammlung zur Abstimmung zu stellen, zu fassen und zu dieser nächsten Wohnungseigentümerversammlung unverzüglich, spätestens zwei Wochen nach der ersten diesbezüglich gerichtlichen Titulierung einzuberufen und die Wohnungseigentümerversammlung sodann spätestens zwei Monate nach der ersten gerichtlichen Titulierung abzuhalten.
Die Beklagte beantragt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass es der Beschlussersetzungsklage an einem Rechtsschutzinteresse fehle. Jedenfalls fehle eine taugliche Entscheidungsgrundlage
Die Beklagte ist weiter der Ansicht, dass die Ausschreibungsunterlagen untauglich seien und dass unklar sei, wer Leistungserbringer sei.
Die Beklagte behauptet, es fehle an einer Ausführungsplanung, eine sinnvolle Ausschreibung sei nicht möglich. Die Beheizung und ein Lüftungskonzept sowie ein Brandschutzkonzept und ein Trittschallgutachten sowie die Notwendigkeit des Einbaus eines Aufzugs seien ungeklärt bzw. fehlten.
Weiter ist die Beklagte der Ansicht, nur zur Herstellung der Sondereigentumseinheiten verpflichtet zu sein.
Die Beklagte behauptet, weiter die neue Baugenehmigung vom 14.02.2019 sehe im Widerspruch zum Aufteilungsplan Schlaf- und Ankleidezimmer vor, was der wohnungseigentumsrechtlichen Nutzungsbestimmung widerspreche. Auch ergäben sich andere Ausführungen des Daches und der Fensteranlage.
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Zunächst liegt jedenfalls eine zulässige Klageänderung nach gerichtlichem Hinweis vor, sofern man nicht ohnehin schon die ursprüngliche Feststellungsklage als Beschlussersetzungsklage auslegen konnte.
Die Beschlussersetzungsklage ist indes nicht begründet.
Bei der Beschlussersetzungsklage entscheidet das Gericht anstelle der Wohnungseigentümer durch Urteil und übt dabei das bei der Entscheidung nach materiellem Recht bestehende Ermessen aus, soweit dieses reicht. Die Entscheidung des Gerichtes wird dabei durch das vom Kläger angegebene Rechtsschutzziel begrenzt. Das Gericht darf bei seiner Entscheidung nur soweit gehen, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes notwendig ist, muss sich etwa auf einen Grundlagenbeschluss oder die Vorgabe einer konkreten Maßnahme beschränken, um den Wohnungseigentümern die Möglichkeit zu eröffnen, zur Ausführung eigenverantwortlich weitere Entscheidungen zu treffen (vgl. zu Vorstehendem Hogenschurz in Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2021, § 44 Rn. 31).
Gemessen an dieser Vorgabe würde der von den Kläger begehrte Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Vielmehr sind offensichtlich weitere Planungs- und Ausschreibungsmaßnahmen erforderlich, um eine taugliche Grundlage für eine Beschlussfassung zu haben, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde.
Dies geht zulasten des Klägers.
Der Kläger muss dem Gericht alle für die begehrte Entscheidung und die dabei vorzunehmende Ermessensentscheidung notwendigen Tatsachengrundlagen darlegen und gegebenenfalls beweisen, etwa soweit erforderlich Vergleichsangebote für eine Auftragsvergabe vorlegen, wenn ein Eigentümerbeschluss über eine Auftragserteilung angestrebt wird. Der Kläger muss also die Ermessensentscheidung des Gerichts durch seinen Vortrag so vorbereiten, als wären die Wohnungseigentümer selbst mit der Entscheidung befasst; anderenfalls ist die Klage nicht begründet (vgl. Hogenschurz, Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2021, § 44 Rn. 28).
Dem wird das klägerische Vorbringen in keiner Weise gerecht.
Es fehlt bereits an einer ordnungsgemäßen Ausschreibung der Gewerke durch den beauftragten Architekten. Des Weiteren sind die durchzuführenden Arbeiten insgesamt festzulegen, weil die verschiedenen Gewerke ineinander greifen.
Die vorgelegten Kostenvoranschläge sind keine ausreichende Grundlage. Soweit sie teilweise veraltet sind, wurde die Gesamtsumme handschriftlich verändert. Sie wurden von einer Firma U für so unterschiedliche Gewerke wie Rohbau, Dachdecker und Fenster abgegeben. Vergleichsangebote von spezialisierten Firmen sind dabei nicht ersichtlich. Das ist bereits völlig unzureichend, was die Auswahl der möglichen zu beauftragenden Firmen angeht.
Der Kläger geht ausweislich des Klageantrags 4 selbst nicht davon aus, dass die Beauftragung schon erschöpfend wäre, da wesentliche Gewerke noch nicht ausgeschrieben sind. Dementsprechend wird auch eine Öffnungsklausel beantragt. Eine solche würde allerdings das Auswahlermessen auf den Verwalter übertragen, was angesichts des Umfangs und der Bedeutung der Baumaßnahme nicht in Frage kommt.
Vielmehr ist zunächst der Umfang sämtlicher Arbeiten festzulegen, Kostenvoranschläge einzuholen und dann das Auswahlermessen auszuüben.
Erst danach ist auch die Höhe der Sonderumlage bestimmbar.
Auf die Frage, ob die Kündigung des Architektenvertrages zurecht erfolgt ist, kommt es dabei nicht an. Es reicht die Feststellung, dass keine Unterlagen über die ordnungsgemäße Planung und Einholung von Kostenvoranschlägen durch den Kläger vorgelegt wurden.
Hinzu kommt außerdem, dass der Kläger zwischenzeitlich eine neue Baugenehmigung beantragt und erhalten hat, ohne dies vorzutragen. Dies obwohl die alte Baugenehmigung vom 14.02.2019 noch gültig war. Und nach den von der Beklagten vorgelegten Auszügen sind aus Hobbyräumen nun Schlaf- und Aufenthaltsräume geworden. Da die (nur handschriftlich wegen der Preise korrigierten) Angebote der „B“ nicht auf der neuen Baugenehmigung beruhen können, ist damit überdies unklar, welche Arbeiten ausgeführt werden.
Die Beklagte verweist zurecht darauf, dass Änderung des Daches und der Fensteranlage, abweichend vom Aufteilungsplan, nicht geduldet werden müssen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 Satz 1 ZPO.
SRichter am Amtsgericht