Amtsgericht Mettmann, 26 C 2/21 — 26 C 2/21

Die Kläger und die Beklagten sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft B. Verwalterin ist Frau S

In der Eigentümerversammlung vom 29.08.2020 wurden folgende Beschlüsse gefasst:

„TOP 1a

Die Wohnungseigentümer beschließen auf der Grundlage der durch das Ingenieurbüro S GmbH erfolgten Ausschreibung der geprüften und verhandelte Angebote der Fa. K. Vom 12.05.2020, Bedachungstechnik T1 vom 06.05.2020 und N vom 16.06.2020, die Instandsetzung der zusammenhängenden Dachterrassenfläche des Hauses B-Straße. Stimmberechtigt zu diesem Tagesordnungspunkt sind die Wohnungseigentümer. Der Beschluss wurde mehrheitlich angenommen und als zustande gekommen.

TOP 1b

Die Verwaltung wird beauftragt und ermächtigt die Fa. T1 auf der Grundlage des Angebots vom 08.05.2020 mit einer geprüften Angebotssumme von 177.405,30 € brutto mit der Instandsetzung der zusammenhängenden Dachterrassenfläche des Hauses B-Straße zu beauftragen. Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt zulasten der Rücklage Wohnungen. Stimmberechtigt zu diesem Tagesordnungspunkt sind nur die Wohnungseigentümer der der Beschluss wurde einstimmig angenommen und als zustande verkündet.“

Die Anfechtung dieser Beschlüsse durch die Kläger ist Gegenstand des Rechtsstreits XX C XX/XX.

Mit Einladung vom 26.11.2020 lud die Verwalterin zur außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 14.12.2020. In der Eigentümerversammlung vom 14.12.2020 wurden folgende Beschlüsse gefasst:

„Zu Tagesordnungspunkt 1 erfolgte folgende Beschlussfassung:

Die Wohnungseigentümer beschließen die Aufhebung der am 28.08.2020 unter Top 1 auf der Grundlage der durch das Ingenieurbüro Q folgen Ausschreibung gefassten Beschlüsse zur Auftragsvergabe der Instandsetzung der zusammenhängenden Dachterrassenflächen des Hauses B-Straße, in Bezug auf auszuführende Geländervariante: Geländerkonstruktion aus Aluminium, Höhe 1200 mm über OK fertigt wurden, z.B. Geländersystem BALTEOS der Fa. Abel Teilsysteme. Der Beschluss wurde mehrheitlich angenommen und als zustande gekommen verkündet.

Zu Tagesordnungspunkt 2 erfolgte folgende Beschlussfassung:

Die Wohnungseigentümer beschließen auf der Grundlage der vorliegenden Angebot Nummer 30344 oder 30345 oder 30346 der T1GmbH vom 25.11.2020 zu Instandsetzung der zusammenhängenden Dachterrassenfläche des Hauses B-Straße die Ausführung der Geländervariante eins (Angebot Nr. 30344): „Geländerlösung Direktmontage Dachdecker“ als objektbezogene Metallbaulösung.

Die Wohnungseigentümer genehmigen den Nachtrag 030344 der T1GmbH vom 25.11.2020 mit einer Nachtragssumme von 27.115,20 € netto (32.167,09 € brutto) zum Angebot vom 06.05.2020. Die Verwaltung wird beauftragt und ermächtigt, den Nachtrag unter Berücksichtigung der geprüften Kostenminderungen i.H.v. 25.149,50 € netto (29.927,91 € brutto) auf das Angebot vom 06.05.2020 zu beauftragen.

Die aus dem v. g. Nachtrag unter Berücksichtigung der vg. Kostenminderungen resultierenden Mehrkosten i.H.v. 1965,70 € netto (2339,18 € brutto) werden der Rücklage Wohnungen entnommen. Stimmberechtigt zu diesem Tagesordnungspunkt sind nur die Wohnungseigentümer. Der Beschluss wurde mehrheitlich angenommen und als zustande gekommen verkündet.“

Die Kläger sind der Ansicht, dass sich aus der Tatsache, dass die laufenden Meter der Ausschreibung verändert worden seien, ergebe, dass das Sondernutzungsrecht der Kläger bezüglich der Dachterrassenfläche verkleinert werde. Hierfür fehle der Wohnungseigentümergemeinschaft die entsprechende Beschlusskompetenz. Dabei seien die Beschlüsse zu unbestimmt, denn ihre Konsequenzen ließen sich nicht erkennen.

Ferner sind die Kläger der Ansicht, es handele sich um eine verdeckte Preiserhöhung ohne Offenlegung an die Eigentümer, denn zur Finanzierung des Geländers pro laufendem Meter werde dessen Länge reduziert. Dies entspreche weder der Ausschreibung und Planung des Architekten noch der vorangegangenen Beschlussfassung.

Die Kläger haben die Klage zunächst gegen die übrigen Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet. Mit Schreiben vom 11.02.2021 haben sie dies auf Hinweis des Gerichts dahingehend korrigiert, dass Beklagte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Kläger sein sollte. In der öffentlichen Sitzung vom 19.04.2021 wurde das Passivrubrum dahingehend korrigiert, dass die Beklagte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ohne weiteren Zusatz oder Ausnahme sein solle.

Die Kläger beantragen,

die in der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 14.12.2020 zu TOP 1+2 gefasste Beschluss zur Änderung der Beschlüsse aus der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 28.08.2020 werden für ungültig erklärt und aufgehoben.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, die gegen sie gerichtete Klage sei verfristet. Es handelte sich insoweit um einen Parteiwechsel und eine Klageänderung.

Die Beklagte ist weiter der Ansicht, dass in den Bestand des Sondernutzungsrechts der Kläger nicht eingegriffen werde. Auch stehe der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Entscheidungskompetenz über Sanierungsmaßnahmen zu.

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Die Beschlussanfechtungsklage ist bereits verfristet. Nach § 44 Abs. 2 S. 1 WEG ist die Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Erst in der mündlichen Verhandlung vom 19.04.2021 und damit mehr als vier Monate nach der Beschlussfassung wurde die Klage gegen die richtige Beklagte gerichtet, womit die Monatsfrist des § 45 S. 1 WEG nicht gewahrt wurde.

Die Klage muss sich nach § 9a Absatz 1 S. 3 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft richten.

Richtet sich eine Beschlussklage gegen die anderen Wohnungseigentümer, ist zu unterscheiden, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur aus Nachlässigkeit falsch bezeichnet worden ist oder ob tatsächlich die falsche Partei verklagt wurde. Prüfsteine sind die in der Begründung gewählten Bezeichnungen, Singular/Plural, eine Mitglieder-/Eigentümerliste oder die Ankündigung ihrer Vorlage. Fehlt es an aussagekräftigen Anzeichen, sind die anderen Wohnungseigentümer verklagt und es bedarf, ist die Klage nicht verfristet, eines Beklagtenwechsels (vgl. Hügel/Elzer, WEG 3. Aufl. 2021, § 44 Rn. 42).

Hier sind die übrigen Miteigentümer im Rubrum genannt, in der Begründung heißt es, dass die Parteien Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft sind. Durch den ersten Satz der Begründung ist damit klargestellt, dass die Eigentümergemeinschaft nicht Partei sein soll. Selbst der gerichtliche Hinweis hat dazu geführt, dass die Klage zunächst gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Ausnahme der Kläger gerichtet wurde, womit von Klägerseite noch einmal deutlich gemacht wurde, dass das Ausnehmen der Kläger von der Beklagtenseite nicht irrtümlich erfolgt ist.

Die angegriffenen Beschlüsse sind auch nicht nichtig

Dabei kann offenbleiben, ob eine Nichtigkeitsklage vorliegt, obwohl der Antrag allein als Anfechtungsklage formuliert ist.

Ein Beschluss ist nichtig, wenn er gegen Vorschriften des WEG verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann, wenn ein Beschluss seinem Inhalt nach gegen andere zwingende Vorschriften oder die guten Sitten verstößt, das Gesetz oder eine Vereinbarung dauerhaft ändern will, in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift, gegen unverletzliche strukturpolitische Prinzipien verstößt, zu unbestimmt ist oder die Grenzen der Beschlusskompetenz überschreitet (vgl. Hügel/Elzer, WEG 3. Aufl. 2021, § 44 Rn. 178).

Die Regelungen von Einzelheiten, auch Änderungen, von Instandhaltungsmaßnahmen wie der Dachterrassensanierung unterliegen aber grundsätzlich der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer.

Soweit mit der angegriffenen Beschlussfassung daher die Auftragsvergabe in Bezug auf die auszuführende Geländervariante geändert wurde (Beschlussfassung zu TOP 1), ist dieser Beschluss nicht unter dem Gesichtspunkt der Nichtigkeit zu beanstanden.

Soweit mit der weiteren Beschlussfassung die Geländervariante 1 entsprechend dem Nachtrag des Angebots mit einer Nachtragssumme genehmigt und die Verwaltung mit der Beauftragung der ausführenden Firma beauftragt wurde, liegt ebenfalls eine Regelung im Rahmen der Sanierung der Dachterrassenfläche vor.

Dieser Beschluss ist auch bestimmt genug, denn es wird auf ein Angebot und eine Angebotssumme Bezug genommen.

Der Beschluss ist auch nicht wegen Überschreitens der Beschlusskompetenz nichtig, denn er greift auch nicht unzulässig in das Sondernutzungsrecht der Kläger ein.

Zunächst einmal ist eine ausdrückliche Beschlussfassung darüber, die Führung des Geländers gegenüber dem vorherigen baulichen Zustand zu verändern und die von den Klägern damit benutzbare Fläche zu verkleinern nicht erfolgt. Es geht allein noch darum, dass in Abänderung des ursprünglichen Angebots in der Geländervariante 1 nunmehr 60 m Geländer statt 80 m Geländer eingebaut werden. Im Übrigen erhält der Kostenvoranschlag den Hinweis, dass die angegebenen Massen ca. Angaben sind und nach Aufmaß abgerechnet werden.

Aus der Zeichnung, die die Kläger im Parallelverfahren XX C XX/XX in der öffentlichen Sitzung vom 19.04.2021 vorgelegt haben ergeben sich im Übrigen dort eingezeichnete Geländer in der Länge von ca. 60 m auf der Dachterrasse der Kläger als Ist-Zustand. Dazu sollen noch zwei Balkone mit je 10 m kommen, ohne dass dies sich aus der vorgelegten Zeichnung ergibt und ersichtlich wäre, dass diese Balkone von der Nachtragsänderung und der Notwendigkeit einer anderen Geländervariante überhaupt erfasst wären.

Im Übrigen ergibt sich aus den Grundakten Amtsgericht Mettmann, Bl. XXXX des Grundbuchs von Erkrath, insbesondere aus dem Aufteilungsplan nicht, dass die dort eingezeichnete Linie das Sondernutzungsrecht zutreffend beschreibt. Vielmehr dürfte die Terrasse stattdessen durch eine einfach durchgezogene Linie im Aufteilungsplan begrenzt worden sein, welche nicht mit der Außenwand des Gebäudes abschließt.

Allerdings legt die hier angegriffene Beschlussfassung das Sondernutzungsrecht weder konkret fest, noch bestünde eine Beschlusskompetenz hierzu. Die Beklagte könnte Entsprechendes daher auch nicht daraus herleiten, wenn die Beschlussanfechtungsklage und die Nichtigkeitsklage rechtskräftig abgewiesen würden.

Das Gericht verweist vielmehr erneut wie bereits im Urteil über die Anfechtung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 11.07.2019 darauf, dass den Klägern insoweit ein Anspruch nach § 242 BGB zustehen könnte, insbesondere wenn die planwidrige Herstellung bereits von den teilenden Eigentümern vorgenommen worden ist. Dann wäre eine Abwägung vorzunehmen, ohne dass die Genehmigungsbeschlüsse über die Sanierungsmaßnahmen ein Präjudiz begründen könnten.

Entsprechendes ist von den Klägern im hiesigen Verfahren allerdings erneut nicht vorgetragen worden.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 S. 1 ZPO.

Streitwert: 10.000,00 €.

SRichter am Amtsgericht