Amtsgericht Mettmann, Richter am Amtsgericht — 26 C 26/23
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die Beklagte durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Bis zum 31.12.2022 war die Klägerin zur Verwalterin der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer U bestellt.
Ein Konto für die Gemeinschaft wurde am 09.10.2019 eröffnet.
Am 15.10.2019 wurde vom Geschäftskonto der Klägerin eine Überweisung an den Bauträger und Aufteiler der Wohneigentumsanlage der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft, die S GmbH mit Sitz in Langenfeld in Höhe von 6.006,38 € geleistet. Ausweislich des Verwendungszwecks erfolgte die Überweisung an den Bauträger zur Erstattung von Vorlagen der Beklagten.
Mit Schreiben vom 24.03.2023 wurde die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 04.04.2023 zur Überweisung des Betrages an die Klägerin aufgefordert.
Die Klägerin behauptet, dass bis zum Abschluss des Wirtschafts- und Bilanzierungsjahres 2019 die versehentlich erfolgte Überweisung vom Geschäftskonto der Klägerin nicht aufgefallen sei. Dies sei erst bei Fertigung des Jahresabschlusses für das Bilanzierungsjahr 2019 im ersten Quartal 2020 der Fall gewesen.
Die Klägerin behauptet hierzu weiter, der Betrag setze sich wie folgt zusammen:
Die Firma L GmbH habe mit Rechnung vom 20.03.2019 die Aufzugswartung für den Zeitraum 01.02.2019 bis 31.12.2019 mit 1.832,60 € in Rechnung gestellt.
Der Netzbetreiber K GmbH habe für den Zeitraum 15.05.2019 bis 08.08.2019 Stromverbräuche für Allgemeinstrom in Rechnung gestellt mit 132,05 €.
Die Stadt I habe für den Zeitraum 15.05.2019 bis 28.06.2019 am 30.08.2019 Gebühren Für Kanalbenutzung erhoben von 54,00 €.
Für Gas und Wasser hätten die Stadtwerke I am 30.08.2019 für den Bezugszeitraum 15.05.2019 bis 28.06.2019 135,08 € berechnet.
Die Firma D habe für die durchgeführte Treppenhausreinigung im Objekt der beklagten WEG zwei Rechnungen zu je 281,34 € am 30.08.2019 gestellt, insgesamt mithin 562,68 € - einmal für den Zeitraum 13.07. bis 27.07.2019 und für den Zeitraum 10.08. bis 24.08.2019.
Im Jahr 2019 habe das Reinigungsunternehmen D der Q GmbH weitere Kosten für die Treppenhausreinigung in Rechnung gestellt in Höhe von 1.437,36.
Weiter behauptet die Klägerin, ihr Mitarbeiter Herr L habe aufgrund einer Fehlbedienung im Banking-Programm bei der Auswahl des für die Überweisung bezogenen Kontos versehentlich das Konto der Klägerin ausgewählt. Es handele sich dabei um das Konto der Klägerin bei der Q-bank,. Hätte er nicht das falsche Konto als bezogenes Konto ausgewählt, so wäre ihm aufgefallen, dass ein mit ausreichender Liquidität vorhandenes Gemeinschaftskonto der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft zu diesem Zeitpunkt möglicherweise nicht bereitstand. Er hätte dann die Überweisung nicht ausgeführt.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 6.006,38 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.04.2023 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.
Sie ist der Ansicht, es sei nicht ausreichend dargelegt, warum die Beklagte zur Zahlung verpflichtet sei.
Die Beklagte behauptet, die Überweisung an die Fa. Q wurde nicht versehentlich vom falschen Konto, sondern bewusst vom Konto der Klägerin angewiesen, da es die Klägerin rund 1 Jahr versäumt hatte, ihrer Verwaltertätigkeit nachzukommen und bereits 2018 ein Konto zu eröffnen, um die Vorauszahlungen von den damaligen Eigentümern Fa. Q und T ab dem 18.12.2018 einzuziehen.
Sie ist der Ansicht, dass der Eigentümergemeinschaft trotz Kenntniserlangung der Klägerin in 2020 bezüglich des angeblichen Überweisungsfehlers, dann im Jahre 2021 bewusst - unter Kenntnisnahme des Geschäftsführers - eine falsche Abrechnung vorgelegt worden sei.
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Bereicherungsanspruch nicht zu.
Zunächst hat die Klägerin die Forderung der Fa. Q schon nicht in voller Höhe dargelegt, die Teilposition „Strom/Wasser/Gas“ in Höhe von angeblich 1.852,61 € ist nur in Höhe von (54,00+135,08) 189,08 € mit nachgelassenem Schriftsatz belegt.
Für die Frage des Bestehens der Beklagten zur Zeit der Ausgaben, kommt es im Übrigen nicht auf die Übergabe der ersten Wohnung am 18.12.2018, sondern die Anlegung der Wohnungsgrundbücher an.
Die „werdende Gemeinschaft“ wurde ab Reformbeginn zum 1.12.2020 vollständig obsolet. Auch für „Alt-Fälle“ bedarf es ihrer nicht mehr, weil § 9a Abs. 1 S. 2 WEG unmittelbar und ohne weitere Übergangsfrist zur Anwendung kommt. Ob nach alter Rechtslage bereits eine werdende Gemeinschaft, noch keine oder bereits eine Mehr-Personen-Gemeinschaft bestand, ist irrelevant (vgl. BeckOGK/Falkner, 1.5.2023, WEG § 9a Rn. 131).
Zur Anlegung der Wohnungsgrundbücher hat die Klägerin nichts vorgetragen, freilich wird anzunehmen sein, dass dies weit vor dem Erstbezug der Fall gewesen ist.
Sämtliche Rechnungen sind an die Fa. Q, nicht an die Beklagte gerichtet. Es lag insofern daher schon keine ordnungsgemäße Rechnungsstellung an die Beklagte vor und damit keine fällige Forderung vor. Insbesondere wird die Aufforderung zur Leistung durch die Fa. Q nicht vorgelegt. Der Beklagten wird die Möglichkeit genommen, diese Positionen ordnungsgemäß in eine Abrechnung einzustellen, was der Klägerin als Verwalterin bewusst gewesen sein muss.
Sie hat es in der Folge – jedenfalls ab dem ersten Quartal 2020 - unterlassen, diese Positionen zu klären, belegen zu lassen und vom Gemeinschaftskonto abzubuchen. Insoweit sind freilich nicht die Jahresabrechnungen unrichtig, denn es ist ja kein Geld der Gemeinschaft hierfür ausgegeben worden.
Insofern liegt eine schuldhafte Vertragsverletzung des Verwaltervertrags durch die Klägerin vor. Daher ist mehr als fraglich, dass eine Bereicherungsrückabwicklung im Verhältnis der Klägerin zur Beklagten, sondern vielmehr im Verhältnis zur Fa. Q, die selbst in der Mithaftung war, zu erfolgen hat.
Dies kann jedoch letztlich dahinstehen, denn die Forderung ist auch nach dem Vortrag der Klägerin verjährt, denn es ist von einem Verjährungsbeginn nach § 199 Abs. 1 BGB mit Durchführung der Überweisung auszugehen.
Die Klägerin ist ihrer sekundären Darlegungslast schon nicht vollständig nachgekommen, indem sie die Zahlungsaufforderung der Firma Q nicht vorgelegt bzw. nicht dargelegt hat, welche inhaltliche Zahlungsaufforderung der Überweisung zugrunde lag. Dem Verwendungszweck der Überweisung ist kein Datum einer Rechnung oder Zahlungsaufforderung zu entnehmen. So erweckt es den Eindruck, es sei auf Anforderung ohne Prüfung und Differenzierung gezahlt worden.
Soweit der Mitarbeiter die Überweisung vom Geschäftskonto irrtümlich statt vom Konto der Gemeinschaft vorgenommen haben soll, liegt jedenfalls grob fahrlässige Unkenntnis von der Rechtsgrundlosigkeit vor.
Dabei geht das Gericht ohne weiteren Vortrag davon aus, dass bei dem Online-Banking der Postbank ohne Weiteres zwischen eigenen Konten und Vollmachtkonten unterschieden wird und nach einer Überweisung der neue Kontostand angezeigt wird.
Die Kenntnis einer gewillkürt ausgesuchten Person (hier Mitarbeiter) genügt dabei. Das ist nämlich dort der Fall, wo einer Person ein Wirkungskreis zur eigenständigen Bearbeitung so übertragen ist, dass sie Einfluss auf die Wahrung der Verjährungsfrist nehmen kann (vgl. Staudinger/Peters/Jacoby (2019) BGB § 199 Rn. 60).
Dabei dürfte allerdings auch schon Kenntnis vorliegen, denn der Verjährungsbeginn stellt zunächst ab auf die Kenntnis der den Anspruch begründenden Umstände. Dabei kommt es an auf die Kenntnis jener Tatsachen, aus denen der Anspruch herzuleiten ist. Auf die zutreffende rechtliche Würdigung, dass aus diesen Tatsachen ein Anspruch folgt, kommt es indessen nicht an (vgl. Staudinger/Peters/Jacoby (2019) BGB § 199 Rn. 62). Dass sich also aus der Überweisung vom Konto der Klägerin ein Erstattungsanspruch gegenüber der Beklagten ergibt, muss dem Mitarbeiter der Klägerin nicht bewusst gewesen sein.
In jedem Fall aber war das Verhalten grob fahrlässig, denn wer als Teilnehmer am Markt einen größeren Bestand an Außenständen hat, muss seine Forderungen organisiert und kontrolliert verwalten. Organisationsmängel an einer dieser Stellen begründen ohne Weiteres den Vorwurf grober Fahrlässigkeit (vgl. (vgl. Staudinger/Peters/Jacoby (2019) BGB § 199 Rn. 77). Das ist insbesondere der Fall, wenn es um die treuhänderische Verwaltung fremden Vermögens geht. Zumal bei einem Betrag von über 6.000,00 €, der über der Grenze liegt, bei der laut Verwaltervertrag bei einer Instandhaltungsmaßnahme eine Absprache mit dem Beirat erforderlich gewesen wäre.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: 6.006,38 €.
TRichter am Amtsgericht