Amtsgericht Remscheid, 7. Zivilabteilung — 7 C 130/24

Von der Darstellung des Tatbestandes wurde gemäß § 313 a ZPO abgesehen.

Die Klage ist unbegründet.

Der Klägerin steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch gegen die Beklagte nicht zu. Die Klägerin ist nicht berechtigt, den auf die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 vom 07.11.2023 am 27.11.2022 bezahlten Nachforderungsbetrag in Höhe von 337,87 € aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuverlangen.

Voraussetzung dafür wäre, dass die Klägerin auf eine nicht existierende Schuld geleistet hätte. Daran fehlt es vorliegend. Durch die vorgenannte, formell wirksame Betriebskostenabrechnung ist der dort genannte Nachzahlungsbetrag fällig geworden. Es führt allein schon die Übermittlung einer (formell) ordnungsgemäßen Abrechnung über die Betriebskosten an den Mieter zur Fälligkeit des sich hieraus ergebenden Nachforderungs- und Guthabensaldos gemäß § 271 Abs. 1 BGB (ebenso BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17 m.w.N., juris). Erst wenn der Mieter von seinem Belegeinsichtsrecht geltend macht, resultiert daraus für ihn ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Gewährung der Belegeinsicht. Dieses Zurückbehaltungsrecht ist vorliegend aber gar nicht erst entstanden, denn die Klägerin hat erst deutlich nach Zahlung des Abrechnungssaldos, nämlich erstmalig mit Schreiben des Mietervereins vom 28.02.2024 (Anlage K4) von ihrem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch gemacht. Zu diesem Zeitpunkt hatte sie aber bereits die Leistung bewirkt, ohne sich auf ein Zurückbehaltungsrecht zu berufen.

Nur wenn die Belegeinsicht endgültig verweigert wird, kann die Klage des Vermieters auf Leistung des Nachzahlungsbetrages nicht nur zu einer Zug-um-Zug-Verurteilung, sondern zu einer Klageabweisung führen (BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17, a.a.O.). Eine solche endgültige Verweigerung des Belegeinsichtsrechts kann indessen nicht festgestellt werden, denn vorliegend ist davon auszugehen, dass die Beklagte mit Schreiben vom 04.03.2024 an den Mieterverein (Anlage K1 zur Klageerwiderung) die Belege übersandt hat. Ohne Erfolg bestreitet die Klägerin die Gewährung der Belegeinsicht. Hierzu hätte sie konkreter vortragen müssen, welche genauen Belege fehlten, nachdem der von ihr beauftragte Mieterverein seinerseits mit Schreiben vom 04.07.2024 (Anlage K5) im Betreff das Schreiben der Beklagten vom 04.03.2024 ausdrücklich zitiert. Es ist daher davon auszugehen, dass die Belegeinsicht tatsächlich gewährt wurde.

Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin darauf, dass sich die Belegeinsicht auch auf die Zahlungsbelege erstrecken würde. Dies ist angesichts des Urteils des BGH vom 09.12.20220 - VIII ZR 118/19 grundsätzlich richtig, allerdings nur dann, wenn der Mieter die Einsichtnahme in die entsprechenden Zahlungsbelege auch tatsächlich verlangt und der Vermieter diese ablehnt. Ein derartiges Verlangen der Klägerin kann indessen vorliegend nicht gesehen werden. Es ergibt sich insbesondere nicht aus dem Schreiben des Mietervereins vom 28.02.2024 (Anlage K4), denn dort ist lediglich „von Belegeinsicht“ die Rede, was nach allgemeinem Sprachgebrauch sich auf die Belege für die umgelegten Kosten bezieht und eben nicht auf die weiteren Zahlungs- bzw. Gutschriftbelege.

Ebenfalls ohne Erfolg erhebt die Klägerin erstmalig mit Schriftsatz vom 06.01.2025 Einwendungen gegen die Art und Weise der Umlage der Kosten der Gartenpflege nach "Parteien“ anstatt nach Personen und ebenso hinsichtlich der Kosten für die Miete der Rauchmelder. Diesbezüglich ist die Klägerin mit der Erhebung der Einwendungen verspätet, da diese länger als ein Jahr nach Zugang der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden. Es soll jedoch an dieser Stelle darauf hingewiesen werden, dass tatsächlich die Miete für die Rauchmelder grundsätzlich nicht umlagefähig ist. Insoweit hat die Beklagte allerdings ihre Erstattungsbereitschaft bereits signalisiert.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Streitwert: 337,87 €.