Landgericht Wuppertal, 1. Zivilkammer — 1 O 242/17

Die Parteien streiten über die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2014 und 2015 aus einem gewerblichen Mietvertrag.

Mit Mietvertrag von 02./06.09.2011 (Anlage K1 zur Klageschrift) mietete die Klägerin von der Beklagten die im Obergeschoss des Hauses W Straße, V, gelegenen Geschäftsräume mit einer Größe von etwa 258 m² zum Betrieb ihrer logopädischen, ergotherapeutischen Praxis. In § 4 des Vertrages ist die Umlage von Nebenkosten unter jährlicher Abrechnung „gemäß Betriebskostenverordnung vom 01.012004 basiert auf § 27 Anlage 3 der 2. Berechnungsverordnung, außer der Gebäudeversicherung“ vereinbart.

Unter dem 08.06.2015 erteilte die Beklagten die Abrechnung über die Nebenkosten für das Jahr 2014 (Anlage K4) und unter dem 08.11.2016 für das Jahr 2015 (Anlage K5).

Die Klägerin ist der Auffassung, bestimmte Positionen aus den Nebenkostenabrechnungen könnten auf sie nicht umgelegt werden, andere Positionen seien wegen einer fehlerhaften Bemessung der Gesamtfläche zu kürzen. Insbesondere seien ihr für die Tiefgarage keine Kosten zu berechnen, da ihr und ihren Patienten eine Nutzung der im Souterrain gelegenen Tiefgarage verwehrt sei. Wegen der Einzelheiten der Beanstandungen wird auf die Ausführungen Blatt 4 bis 5 der Akte Bezug genommen.

Sie hat zunächst für das Jahr 2014 ein Guthaben zu ihren Gunsten in Höhe von 3.750,58 € und für das Jahr 2014 in Höhe von 3.009,72 € errechnet. Von dem Gesamtbetrag in Höhe von 6.760,30 € hat sie der Klägerin wegen einer Erhöhung der Grundsteuer für die Jahre 2012 und 2013 zustehenden Nachzahlungsbeträge in Höhe von 559,39 € (2012) und 816,06 € (2013) in Abzug gebracht und zunächst einen Betrag von 5.384,85 € klageweise geltend gemacht.

Mit Schriftsatz vom 02.02.2017 (Anlage K7) forderte die Klägerin die Beklagte zur Rückerstattung eines damals berechneten Betrages in Höhe von 7.005,48 € bis zum 15.02.2017 auf.

Mit Schriftsatz vom 26.02.2018 hat sie die Klage in Höhe von 1.200,00 € zurückgenommen, da ihre monatliche Vorauszahlung um 50,00 € geringer war, als in der vorherigen Berechnung zu Grunde gelegt.

Die Klägerin beantragt nunmehr,die Beklagte zu verurteilen, an sie 4.184,85 € nebst Zinsen von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.02.2017 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,die Klage abzuweisen.

Im Weg der Widerklage beantragt sie,die Klägerin zu verurteilen, an sie 5.085,46 € zu zahlen zuzüglich Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit der Widerklage.

Die Klägerin beantragt,die Widerklage abzuweisen.

Sie erachtet die erteilten Nebenkostenabrechnungen grundsätzlich als richtig. Allerdings seien darin Soll-Vorauszahlungen der Klägerin in Höhe von jeweils 5.400,00 € jährlich berücksichtigt, wohingegen die Klägerin unstreitig ihre monatliche Vorauszahlung um jeweils 50,00 € gekürzt hatte. Unter Berücksichtigung der Ist-Vorauszahlungen ergebe sich aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 ein von der Klägerin zu zahlender Betrag von 465,79 €, für das Jahr 2015 ein Guthaben der Klägerin von nur 289,42 €. Ausweislich der im Schreiben vom 08.05.2017 (Anlage B3 zur Klageerwiderung) dargestellten Nachbelastung durch die erhöhte Grundsteuer für die Jahre 2012 bis 2014 in Höhe von insgesamt 4.909,09 € habe die Klägerin insgesamt einen Betrag von 5.085,46 € nachzuzahlen.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist teilweise begründet, die Widerklage unbegründet.

1.) Position BMA, RWA, Security

Die Abrechnung zu dieser Position ist formell nicht rechtmäßig. Anhand der allgemein gehaltenen Bezeichnung der Positionen ist die Klägerin nicht in der Lage zu überprüfen, ob diese überhaupt nach dem Vertrag umlegungsfähig sind. Die Möglichkeit, die Belege einzusehen, kann diesen formellen Mangel nicht beheben, da die Einsichtnahme lediglich die Überprüfung der Höhe der geltend gemachten Position ermöglichen soll, nicht aber dazu dient festzustellen, welche Positionen umlagefähig sind.

2.) Position Hausverwaltergebühr

Auch insoweit fehlt es für die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 an der formellen Wirksamkeit der Abrechnung, da es an einer Zusammenstellung der insoweit geltend gemachten Kosten.

Für das Jahr 2015 ist diese Position zwischen den Parteien unstreitig.

3.) Position Heizung nach Verbrauch

Aus den Nebenkostenabrechnungen selbst lässt sich zwar nicht erkennen, dass die Kosten insoweit aufgrund einer Messung an einem Zähler für die von der Klägerin angemieteten Räume ermittelt wurden. Die Klägerin selbst hat aber das Zählerprotokoll vorgelegt, aus dem sich die für die Räume der Klägerin abgelesenen Werte und die dadurch verursachten Kosten entnehmen lassen. Sie stimmen mit den in der Nebenkostenabrechnung geltend gemachten Kosten überein und sind daher umlagefähig.

Soweit die Beklagte für das Jahr 2015 weine Abzug von 15% „wegen Schätzung“ vornimmt, ist das zwar für die Kammer nicht nachvollziehbar, da die Zähler wie aus dem Zählerprotokoll zu entnehmen ist, abgelesen worden sind. Da die Beklagte jedoch selbst diesen Abzug vornimmt, wird er auch von der Kammer berücksichtigt.

4.) Instandhaltung, Wartung techn. Anlagen

Auch hier sind die Abrechnungen formell unwirksam, da die Klägerin mangels näherer Angaben zu der Art der Kosten nicht erkennen kann, ob sie zu den Kostenarten zählen, die nach § 2 Nr. 4 oder Nr. 7 BetrKV umlagefähig sind.

5.) Müll nach Verbrauch

Die Abrechnung ist auch insoweit formell unwirksam, da in keiner Weise erläutert wird, woraus sich die Gesamtkosten ergeben und in welcher Weise die Direktumlage auf die Klägerin erfolgt ist.

6.) Parkplatzreinigung

Zur Übernahme anteiliger Kosten für die Parkplatzreinigung, konkret Reinigung der Tiefgarage, ist die Klägerin nicht verpflichtet, da ihr die Tiefgarage zur Nutzung nicht zur Verfügung steht. Die Klägerin hat substantiiert vorgetragen, dass schon nach den vertraglichen Vereinbarungen mit den Mietern insgesamt die in der Tiefgarage zur Verfügung stehenden Plätze nur dem Lebensmittelmarkt und KIK zur Verfügung stehen und das dies auch mit entsprechenden Ausschilderungen an der Zufahrt zur Tiefgarage umgesetzt worden ist. Konsequenter Weise hat die Beklagte auch in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 diese Kosten nicht mehr in die Abrechnung ausgenommen.

7.) Strom allgemein

Die Klägerin ist nicht verpflichtet, die auf sie umgelegten Kosten zu tragen, da Umlage weder der vertraglichen Vereinbarung noch den tatsächlichen Verbrauchsverhältnissen entspricht.

Die Klägerin hat substantiiert vorgetragen, dass aufgrund der Tatsache, dass sowohl das Lebensmittelgeschäft als auch KIK umfangreiche beleuchtete Außenwerbung betreiben, so dass eine Umlage nach Flächen nicht dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Mieter entspricht. Die Beklagte weist selbst darauf hin, dass nach § 4 des Mietvertrages zwischen den Parteien der Vermieter auch neben Wasser- und Heizkosten hinsichtlich der Stromkosten dafür Sorge zu tragen hat, dass der Verbrauch der Mieter unmittelbar gemessen wird und nur hinsichtlich aller sonstigen Betriebskosten der Anteil im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtmietfläche umgelegt wird.

Die Umlage für Strom allgemein im Jahr 2014 nach Fläche entspricht daher nicht den vertraglichen Vereinbarungen, so dass die Beklagte die auf sie umgelegten Kosten nicht zu tragen hat. Dies gilt auch für das Jahr 2015, in dem lediglich hinsichtlich der Tiefgarage ein Abzug von 15% vorgenommen worden ist. Gerade dieser Abzug belegt bereits, dass die Umlage für 2014 nicht den tatsächlichen Verbrauchsverhältnissen entsprechen kann.

8.) Gesamtfläche

Unstreitig beträgt die genutzte Fläche des Gebäudes einschließlich der in das Gebäude integrierten Tiefgarage 4.243,66 m². Insbesondere aus der Nebenkostenabrechnung 2015, in der die Beklagte einen Abzug von 15% von den Stromkosten allgemein für die Tiefgarage in Abzug bringt, ist zu entnehmen, dass Betriebskosten auch für die Tiefgarage anfallen. Insoweit ist bei der Gesamtfläche nicht nur von der Gesamtfläche der Ladengeschäfte und Praxen auszugehen, sondern die Fläche der Tiefgarage mit einzubeziehen.

9.) Grundsteuernachforderung

Auch hinsichtlich der Grundsteuer ist sowohl für die Nebenkostenabrechnung 2014 und 2015 als auch für die Nachzahlungen für die Jahre 2012 und 2013 die Umlage aufgrund einer Gesamtfläche von 4.243,66 m². Die Kammer hat dies in den Nachfolgenden Berechnungen für die Jahre 2014 du 2015 bereits berücksichtigt und die Grundsteuer nach den erhöhten Beträgen eingesetzt.

Nebenkostenabrechnung 2104

gesamt Anteil Kosten Anteil

BMA, RWA, Security - €

Grundsteuer Fläche 4243,66 258 13.422,76 € 816,06 €

Haftpflichtversicherung Fläche 4243,66 258 491,80 € 29,90 €

Hausverwaltergebühr - €

Heizung nach Verbrauch direkt 13.536,08 € 391,00 €

Instandhaltung,Wartung techn. Anlagen Fläche 4243,66 258 1.959,52 € - €

Kaminkehrer Fläche 4243,66 258 90,35 € 5,49 €

Müll nach Verbrauch - €

Niederschlagswasser Fläche 4243,66 258 3.647,67 € 221,77 €

Parkplatzreinigung - €

öffentl. Straßenreinigung Fläche 4243,66 258 795,88 € 48,39 €

Reinigung Gebäude Fläche 4243,66 258 2.332,40 € 141,80 €

Strom allgemein - €

Strom allgemein - €

Wasser nach Verbrauch direkt 4.523,44 € 149,48 €

Winterdienst Fl äche 4243,66 258 2.975,00 € 180,87 €

43.774,90 € 1.984,75 €

gezahlt 4.800,00 €

Differenz -2.815,25 €

Nebenkostenabrechnung 2105

BMA, RWA, Security - €

Abzug Siemens Überwachungsanlage - €

Grundsteuer Fläche 4243,66 258 13.422,76 € 816,06 €

Haftpflichtversicherung Fläche 4243,66 258 491,80 € 29,90 €

Hausverwaltergebühr lt. Anlage direkt 18.533,30 € 736,85 €

Heizung nach Verbrauch direkt 10.444,75 € 302,37 €

Abzug 15% Heizung wg. Schätzung direkt -45,36 €

Instandhaltung, Wartung techn. Anlagen Fläche 4243,66 258 1.555,45 € 94,57 €

Kaminkehrer Fläche 4243,66 258 44,50 € 2,71 €

Müll nach Verbrauch - €

Niederschlagswasser Fläche 4243,66 258 3.647,67 € 221,77 €

öffentl. Straßenreinigung Fläche 4243,66 258 895,60 € 54,45 €

Reinigung Gebäude Fläche 4243,66 258 2.142,00 € 130,23 €

Strom allgemein Fläche 2117 258 9.097,08 € 1.108,67 €

Abzug 15% Strom allgemein für TG direkt - €

Wasser nach Verbrauch direkt 4.673,01 € - €

Abzug 15% Wasser wg. Schätzung direkt -27,30 €

Winterdienst Fläche 4243,66 258 2.975,00 € 180,87 €

3.605,77 €

gezahlt 4.800,00 €

Differenz -1.194,23 €

Grundsteuer-Nachzahlung 2012

Grundsteuer alt 85,40 €

Grundsteuer neu 4243,66 258 1.041,30 € 671,27 €

Monate 10 von 12 559,39 €

Nachzahlung 473,99 €

Grundsteuer-Nachzahlung 2013

Grundsteuer alt 124,18 €

Grundsteuer neu 4243,66 258 13.422,76 € 816,06 €

Nachzahlung 691,88 €

Daraus errechnet sich folgende Forderung der Klägerin:

Nebenkostenabrechnung 2014 2.815,25 €

Nebenkostenabrechnung 2015 1.194,23 €

Nachzahlung 2012 - 473,99 €

Nachzahlung 2013 - 691,88 €

gesamt 2.843,60 €

Die Klägerin hat gegen die Beklagte Anspruch auf Zahlung von Zinsen aus §§ 286, 288 BGB. Aufgrund des Schreibens der Klägerin vom 02.02.2017 befindet sich die Beklagte seit dem 16.02.2017 in Verzug. Da es sich jedoch nicht um eine Entgeltforderung im Sinne des § 288 Abs. 2 BGB handelt, ist der Zinssatz gemäß § 288 Abs. 1 BGB auf 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz beschränkt.

Aus den obigen Ausführungen ergibt sich zwangsläufig, dass die Widerklage unbegründet ist.

Die prozessualen Nebenentscheidungen stützen sich auf §§ 92, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:

bis zum 18.09.2017: 5.384,85 € vom 19.09.2017 bis zum 30.01.2017: 10.470,31 €seitdem: 9.270,31 €

(*1) Beschluss vom 24.09.2018

wird der Tenor des Urteils der 1. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal vom 04.07.2018 gemäß § 319 ZPO wegen offenbarer Unrichtigkeit dahingehend berichtigt, dass er im 1. Absatz wie folgt lautet:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.046,83 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.02.2017 zu zahlen.

Gleichzeit werden in den Entscheidungsgründen die Tabellen "Nebenkostenabrechnung 2015" und "Daraus errechnet sich folgende Forderung der Klägerin" wie folgt berichtigt:

Nebenkostenabrechnung 2015

BMA, RWA, Security - €

Abzug Siemens Überwachungsanlage - €

Grundsteuer Fläche 4243,66 258 13.422,76 € 816,06 €

Haftpflichtversicherung Fläche 4243,66 258 491,80 € 29,90 €

Hausverwaltergebühr lt. Anlage direkt 18.533,30 € 736,85 €

Heizung nach Verbrauch direkt 10.444,75 € 302,37 €

Abzug 15% Heizung wg. Schätzung direkt -45,36 €

Instandhaltung, Wartung techn. Anlagen Fläche 4243,66 258 1.555,45 € 0,00 €

Kaminkehrer Fläche 4243,66 258 44,50 € 2,71 €

Müll nach Verbrauch - €

Niederschlagswasser Fläche 4243,66 258 3.647,67 € 221,77 €

öffentl. Straßenreinigung Fläche 4243,66 258 895,60 € 54,45 €

Reinigung Gebäude Fläche 4243,66 258 2.142,00 € 130,23 €

Strom allgemein Fläche 2117 258 9.097,08 € 0,00 €

Abzug 15% Strom allgemein für TG direkt - €

Wasser nach Verbrauch direkt 4.673,01 € - €

Abzug 15% Wasser wg. Schätzung direkt -27,30 €

Winterdienst Fläche 4243,66 258 2.975,00 € 180,87 €

2.402,55 €

gezahlt 4.800,00 €

Differenz -2.397,45 €

Daraus errechnet sich folgende Forderung der Klägerin

Nebenkostenabrechnung 2014 2.815,25 €

Nebenkostenabrechnung 2015 2.397,45 €

Nachzahlung 2012 -473,99 €

Nachzahlung 2013 -691,88 €

gesamt 4.046,83 €

Das Urteil leidet unter offenbaren Unrichtigkeiten im Sinne des § 319 Abs. 1 ZPO. Entgegen den Ausführungen in den Entscheidungsgründen zu den einzelnen Positionen der Nebenkostenabrechnungen ist in der Tabelle für 2015, in der die Ausführungen umzusetzen waren, versehentlich bei den Positionen "Instandhaltung, Wartung techn. Anlagen" und "Strom allgemein" der Betrag nicht auf Null zurückgesetzt worden. Durch diesen Fehler in der Tabelle Nebenkostenabrechnung 2015 ist auch die Tabelle zu den Forderungen der Klägerin und mithin auch der im Tenor zugunsten der Klägerin ausgeworfene Betrag offensichtlich unrichtig.