Oberlandesgericht Hamm, 10. Zivilsenat — 10 W 133/22

A.

Die Beteiligten streiten um Ansprüche und Rechte im Zusammenhang mit einem Pachtverhältnis über die landwirtschaftlichen Flächen P.-straße 2 in X. – der Antragsteller als Pächter, der Antragsgegner als Verpächter.

Der Antragsgegner ist heutiger Eigentümer des landwirtschaftlichen Besitzes P.-straße 2 in X. mit einer Betriebsfläche von 65 ha. In dem dafür maßgeblichen Grundbuch von F., Blatt ###9, ist ein Hofvermerk eingetragen. Der Antragsgegner hat zwischenzeitlich auch den benachbarten landwirtschaftlichen Besitz P.-straße 1 erworben. Dort betrieb vormals der Landwirt L. O. einen Obsthof.

Der Antragsteller ist Haupterwerbslandwirt. Er ist Eigentümer eines landwirtschaftlichen Betriebs in D., W.-straße 215. Der Antragsteller betreibt Schweinehaltung im geschlossenen System, bei dem etwa die Hälfte der Ferkel selbst gemästet wird. Zusätzlich wird Ackerbau betrieben. Die Schweinehaltung findet an mehreren Standorten statt. Kernstücke sind dabei der Sauenstall mit Abferkelbereich auf dem Eigentumsbetrieb in D. (ca. 20 ha) und der Pachtbetrieb in X.. Der Gesamtbetrieb des Antragstellers ist in mehrere Gesellschaften gegliedert, die eng miteinander verzahnt sind. Neben den Flächen in D. und F. hat der Antragsteller weitere Flächen als Stückländereien hinzugepachtet. Insgesamt stehen dem Antragsteller Flächen in einem Umfang von ca. 142 ha zur Verfügung (davon 65 ha in X., 18 ha in D. und 59 ha durch die Hinzupachtungen).

Ursprüngliche Eigentümerin des verfahrensgegenständlichen Hofes P.-straße 2 in X. war G. U.. Sie hatte den Betrieb bis zum 30.09.2006 an den Landwirt J. Q. verpachtet. Die Hofstelle bestand insbesondere aus einem Wohnhaus (Fachwerkgebäude) mit Wirtschaftsteil sowie einem parallel zum Fachwerkgebäude stehenden Schweinestall. Ferner befanden sich auf dem Gelände eine Brandruine (seit 2008; ehemalige Scheune) mit Remise und ein kleiner Hühnerstall. Das auf der Hofstelle befindliche Wohnhaus war aufgeteilt in zwei Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von insgesamt 360m². Es war früher fremdvermietet, steht allerdings seit ca. 2007 leer.

Ursprünglich war bereits am 28.12.1988 ein von den Vertragsparteien so bezeichneter „Mietvertrag“ zwischen dem Landwirt J. Q. als „Vermieter“ und dem Antragsteller als „Mieter“ abgeschlossen worden. Gegenstand dieses Vertrages mit Beginn zum 01.01.1989 war ein Stallgebäude (Scheune, ehemaliger Kuhstall) mit Kalksilo auf dem verfahrensgegenständlichen Hof U. einschließlich des gesamten Bodenraums. Das Stallgebäude sollte der Haltung von tragenden Sauen auf Festmist dienen und von dem Antragsteller auf seine Kosten entsprechend umgebaut werden, die Kosten der Umbaumaßnahme sollten sich voraussichtlich auf 50.000,00 DM belaufen. Als monatliches Entgelt wurden 900,00 DM und als Vertragsdauer zunächst zwölf Jahre, dies allerdings mit einer Verlängerungsoption; vereinbart (Bl. 18-20 GA II).

J. Q. und der Antragsteller schlossen sich zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammen. Die Zusammenarbeit des Ackerbaubetriebs Q. mit dem Schweinehaltungsbetrieb des Antragstellers erfolgte vor dem rechtlichen Hintergrund des § 51a Bewertungsgesetz. Der Gesellschaftsanteil des Antragstellers umfasste 96%, derjenige von J. Q. 4%. Am 01.12.1989 nahm die „S. Gesellschaft mit Haftungsbeschränkung“ ihre Tätigkeit auf, es erfolgte sodann der beabsichtigte Umbau des bereits mit Vertrag vom 28.12.1988 gepachteten einzelnen Gebäudes auf dem Hof U. (ehemaliger Kuhstall) zu einem Schweinestall. Gemäß des unter dem 30.06.1992 schriftlich fixierten Gesellschaftsvertrages der „S. Gesellschaft mit Haftungsbeschränkung“ wurde das Stallgebäude an die Gesellschaft unterverpachtet.

Der Antragsteller ist bzw. war ferner Mitgesellschafter der A. GbR (Gesellschaftsanteil des Antragstellers: 77%), der I. KG (gegründet am 01.01.2015; Gesellschaftsanteil des Antragstellers: 98%) und der C. KG gegründet am 01.01.2015; Gesellschaftsanteil des Antragstellers: 99%). Er veräußert die von ihm produzierten Absatzferkel an die A. GbR, die sodann die Aufzucht der Ferkel übernimmt. Sie veräußert ihrerseits die Mastläufer anschließend zur Endmast an die beiden weiteren Gesellschaften.

Der Antragsteller, der inzwischen 00 Jahre alt ist und mittlerweile eine Altersrente bezieht, hat keinen Nachfolger für die Fortsetzung des landwirtschaftlichen Betriebs. Seine drei Kinder, von denen zwei im verfahrensgegenständlichen Zeitraum noch unterhaltsberechtigt waren, üben jeweils Berufe außerhalb der Landwirtschaft aus oder streben solche an.

Am 31.05.2007 schloss der Antragsteller als Pächter einen Landpachtvertrag mit G. U., vertreten durch ihre Tochter E. U., als Verpächterin über den landwirtschaftlichen Besitz P.-straße 2 in X. mit der Betriebsfläche von 65 ha. Die Laufzeit des Vertrages sollte vom 01.10.2006 bis 30.09.2018 dauern. Als jährlicher Pachtzins wurden 38.000,00 €, dies jedoch in Verbindung mit einer Index-Anpassungsklausel, vereinbart. Gemäß § 13 kann der Verpächter das Pachtverhältnis fristlos kündigen, wenn der Pächter so schlecht wirtschaftet, dass dem Verpächter die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann; außerdem kann jede Vertragspartei das Pachtverhältnis fristlos kündigen bei erheblicher Pflichtverletzung durch die jeweils andere Partei und wenn durch das Verhalten einer Partei das Vertrauensverhältnis so nachhaltig zerrüttet wird, dass der anderen Partei die Fortsetzung nicht mehr zugemutet werden kann (zu den Einzelheiten vgl. Bl. 9-17 der Beiakte 12a Lw 2/17 Amtsgericht – Landwirtschaftsgericht – Lemgo = 10 U 116/22 Oberlandesgericht Hamm).

Unter dem 01.10.2007 gab der Sachverständige Dipl.-Ing. agr. N. M. eine gutachterliche Stellungnahme betreffend den Pachtvertrag zwischen G. U. und dem Antragsteller ab (Bl. 21-28 GA II). Seine Aufgabe bestand in der Feststellung und Auflistung von Mängeln und Schäden im Bereich der Hofstelle U.. Der schriftlichen Gutachtenerstellung waren zwei Ortstermine am 01.08.2007 und am 23.08.2007 vorangegangen, die der Sachverständige gemeinsam mit G. U. und dem Antragsteller durchgeführt hatte.

Der Antragsteller bewirtschaftete fortan die gepachteten Flächen gemeinsam mit seinem Eigentumsbetrieb in D. (Sauenhaltung und Ackerbau). Im Jahr 2008 brannte eine Strohscheune auf der rechten Seite des Haupthauses ab. Sie diente vormals als Strohlager für die Sauenhaltung. G. U. und ihre Familie entschieden, das Gebäude nicht wiederaufzubauen, sondern die Brandruine stehen zu lassen und sich den Zeitwert durch die Brandversicherung auszahlen zu lassen.

Am 29.03.2010 verstarb die Eigentümerin G. U.. Sie wurde durch eine Erbengemeinschaft beerbt.

Der Antragsgegner interessierte sich dafür, die verfahrensgegenständlichen Flächen von den Erben der verstorbenen Eigentümerin zu erwerben. Bei seiner Besichtigung der Flächen P.-straße 2 am 07.06.2011 entstand für ihn der Eindruck, als seien auf dem Hof schon seit Jahren keine laufenden Ausbesserungen mehr vorgenommen worden; so habe es in dem Haupthaus seit einiger Zeit durchgeregnet, auf dem Dach des Sauenstalls fehlten mehrere Dachpfannen.

Im Jahr 2012 erwarb der Antragsgegner sodann den landwirtschaftlichen Besitz P.-straße 2 in X. von der Erbengemeinschaft nach G. U. (Eintragung im Grundbuch am 04.06.2012) und trat in den Pachtvertrag mit dem Antragsteller ein. Mit Schreiben vom 21.06.2012 äußerte der Antragsgegner ein Pachterhöhungsverlangen gegenüber dem Antragsteller. Der Antragsteller seinerseits forderte mit Schreiben vom 16.10.2013 gegenüber dem Antragsgegner die Rückzahlung zuviel geleisteter Pacht.

Am 14.08.2014 wurde ein Stallgebäude des Hofes (ehemaliger Kuhstall), in dem der Antragsteller bis dahin 400 Sauen unterbringen konnte, durch einen Brand schwer beschädigt. Ein Teil des Gebäudes brannte bis auf die Grundmauern ab und war nicht mehr für die Sauenhaltung nutzbar. Der andere Teil des Gebäudes wies zwar Brandschäden auf, konnte aber dennoch weiterhin für die Sauenhaltung eingesetzt werden. Der Dachstuhl war völlig zerstört. Nachfolgend versah der Antragsteller das beschädigte Gebäude mit einem Notdach und konnte fortan zumindest noch 220 junge Sauen dort halten. Ein Schadensgutachten, das der Sachverständige Dipl.-Ing. H. Y. unter dem 16.03.2015 für die K. als Brandschutzversicherung erstellt hatte, bezifferte den Neuwertschaden auf 297.472,70 €, den Zeitwertschaden auf 163.609,98 € und die Abbruchkosten auf 8.958,26 €.

Der Antragsgegner wies mit Einschreiben vom 17.08.2016 den Antragsteller auf das zum 30.09.2018 bevorstehende Ende des Pachtverhältnisses hin. Der Antragsteller seinerseits verlangte von dem Antragsgegner mit Schreiben vom 12.07.2017 gemäß § 595 Abs. 4 BGB die Fortsetzung des Pachtverhältnisses bis zum 30.09.2022. Diesem Anliegen trat der Antragsgegner mit Schreiben vom 21.07.2017 entgegen. Der jährliche Pachtzins, den der Antragsteller an den Antragsgegner regelmäßig entrichtete, war bis in das Jahr 2018 auf mittlerweile 41.800,00 € angestiegen.

Mit Schreiben seines Verfahrensbevollmächtigten vom 29.01.2018 erklärte der Antragsgegner gegenüber dem Antragsteller die fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses und forderte zur Rückgabe der Flächen bis zum 30.09.2018 auf. Grundlage hierfür war die Ansicht des Antragsgegners, dass der Antragsteller die Flächen nicht ordnungsgemäß bewirtschaftet habe.

Am 24.05.2018 schloss der Antragsgegner seinerseits einen Landpachtvertrag über die verfahrensgegenständlichen Flächen mit dem Landwirt Z. R. ab. Die Einigung sah eine jährliche Pacht in Höhe von 76.500,00 € vor sowie einen Pachtbeginn zum 01.01.2018 bei einer zunächst dreijährigen Vertragslaufzeit.

Mit Schreiben seines Verfahrensbevollmächtigten vom 03.02.2020 ließ der Antragsgegner gegenüber dem Antragsteller tiefe Fahrspuren auf den bewirtschafteten Ackerflächen (vgl. die Lichtbilder Bl. 395-398 GA I) beanstanden. Der Antragsteller wurde aufgefordert, eine Nutzung des Ackerlandes als Fahrweg zu der Hofstelle zu unterlassen. Hierauf gestützt erklärte der Antragsgegner sodann mit Schreiben seines Verfahrensbevollmächtigten vom 17.01.2022 erneut die fristlose Kündigung des Landpachtvertrags gegenüber dem Antragsteller.

Unter dem 02.06.2022 erklärte sich der Antragsteller gegenüber der K. Versicherung-AG damit einverstanden, dass die Auszahlung der Versicherungssumme aus dem Brandschaden vom 14.08.2014 durch die K. Versicherung-AG an den Antragsgegner erfolgen solle. Am 19.09.2022/23.09.2022 trafen die Beteiligten eine Abtretungsvereinbarung über die Auszahlung der Versicherungsansprüche an den Antragsgegner.

Mit Ablauf des 30.09.2022 gab der Antragsteller zunächst die landwirtschaftlichen Flächen an den Antragsgegner heraus. In der Nacht vom 21.11.2022 auf den 22.11.2022 wurde dann das Haupthaus der Hofstelle P.-straße 2 durch einen Brand weitgehend zerstört. Der Antragsteller gab sodann die Hofstelle am 15.12.2022 an den Antragsgegner heraus. Am 01.03.2023 nahm der Antragsgegner die verfahrensgegenständlichen Flächen in Besitz.

In dem vorliegenden landwirtschaftsgerichtlichen Verfahren hat der Antragsteller ausgehend von seinem Antrag vom 08.12.2017, bei dem Amtsgericht – Landwirtschaftsgericht - Lemgo eingegangen am 09.12.2017, gegenüber dem Antragsgegner die Verlängerung des Pachtverhältnisses gemäß § 595 Abs. 6 BGB über den 30.09.2018 hinaus bis zum 30.09.2022, hilfsweise bis zum 31.03.2022 geltend gemacht. Er hat dies damit begründet, dass das Pachtobjekt ein unverzichtbarer Bestandteil seiner Sauenhaltung sei. Hauptschwerpunkt seines landwirtschaftlichen Betriebes sei die Erzeugung von Ferkeln, die dann in einem geschlossenen System gemästet und schließlich als Mastschweine vermarktet würden. Einen Verlust der Pachtflächen könne er wirtschaftlich nicht auffangen. Im Falle einer Rückgabe des Pachtgegenstandes mit der Fläche von 65 ha würde sich seine derzeitige Betriebsfläche von 142 ha beinahe halbieren. Eine Haltung von bisher 700 Sauen sei deshalb nicht mehr möglich. Die Rentabilität seines Betriebes würde wegfallen. Wenn die Pachtflächen wegfallen würden, wäre der Kapitaldienst, den er aufbringen müsste, so erheblich, dass ihm kein eigenes Einkommen mehr verbliebe. Er werde am 01.04.2022 die Altersgrenze für den Bezug von Altersgeld erreichen. Bis zu diesem Zeitpunkt müsse er das Pachtobjekt noch weiternutzen. Soweit sich der Antragsgegner seinerseits auf einen vermeintlichen neuen Pachtvertrag über die verfahrensgegenständlichen Flächen mit dem Landwirt Z. R. berufe, so sei dieser nur zum Schein abgeschlossen worden. Es stelle sich die Frage, welcher Pächter bereit sei, eine derart vom durchschnittlichen Pachtpreis nach oben hin abweichende Pacht für eine derart kurze Pachtzeit zu akzeptieren.

Der Antragsgegner hat dem gerichtlichen Verlängerungsverlangen des Antragstellers widersprochen. Hilfsweise hat er begehrt, den Pachtzins für das verfahrensgegenständliche Pachtobjekt angemessen zu erhöhen. Der Antragsgegner hat sich zudem auf die mehrfach von ihm erklärten fristlosen Kündigungen berufen. Ihm sei eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zuzumuten, weil der Antragsteller das Pachtobjekt nicht ordnungsgemäß bewirtschaftet habe, erhebliche Vertragsverletzungen begangen habe und das Vertrauen aufgrund wiederholter Wortbrüche des Antragstellers stark erschüttert sei. Im Anschluss an den Brand vom 14.08.2014 sei der Antragsteller zudem seiner Schadensminderungspflicht nicht nachgekommen. Die Angabe über die Versicherungssumme und die Herausgabe entsprechender Schadensunterlagen sei treuwidrig verweigert worden. Im Übrigen habe der Antragsteller das feuchte Ackerland parallel zu der eigentlichen Hofzufahrt als Zuwegung genutzt und mit Schleppern und schwerem Gerät befahren. Dies habe zu einer tiefen Fahrspur mit entsprechender Bodenverdichtung geführt.

Das Landwirtschaftsgericht hat Beweis erhoben, zunächst durch die Einholung eines Gutachtens, das der Sachverständige Dipl.-Ing. agr. V. B. aus AA am 15.07.2019 vorgelegt (Bl. 164 ff. GA I) und in dem Termin am 22.11.2019 (Bl. 253 GA I) erläutert hat. Nachdem die Begutachtung jedoch für ungeeignet gehalten worden ist, hat das Landwirtschaftsgericht den Dipl.-Ing. agr. T. GU. aus BM. als neuen Sachverständigen bestellt. Dieser hat nach einem Ortstermin auf den landwirtschaftlichen Anwesen P.-straße 2 in X. und W.-straße 215 in D. am 28.09.2021 sein schriftliches Gutachten unter dem 14.01.2022 erstellt (Anlagenband).

Das Landwirtschaftsgericht hat sodann den Pachtvertrag bis zum 30.09.2022 verlängert und ab dem Pachtjahr 2018/19 eine jährliche Pacht in Höhe von 44.000,00 € bestimmt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Voraussetzungen des § 595 Abs. 1 Nr. 1 BGB für die Verlängerung des Pachtvertrages lägen vor. Aufgrund der Beweisaufnahme habe der Pächter bewiesen, dass der Pachtbetrieb seine Lebensgrundlage bilde. Der Sachverständige

T. GU. habe in seinem Gutachten zunächst die besondere Struktur der Unternehmen des Antragstellers dargestellt. Angepasst an den Produktionsprozess der Schweinzucht lägen hier mehrere hintereinander geschaltete Gesellschaften vor, an denen neben dem Antragsteller unterschiedliche Personen beteiligt seien. In diesem Rahmen würde sich insbesondere wegen des Wegfalls der Stallkapazitäten im Pachtbetrieb ein kalkulatorischer jährlicher Verlust in Höhe von 84.000,00 € für den Unternehmensverbund des Antragstellers ergeben. Dieser würde zum weit überwiegenden Teil auch das persönliche Einkommen des Antragstellers, das überwiegend durch seine Tätigkeit als Landwirt bestimmt werde, mindern. Sein Verlängerungsverlangen bis zum 30.09.2022 sei angemessen. Der Antragsteller beziehe nunmehr seine Altersrente und gebe den Betrieb auf. Ein Fall des § 595 Abs. 2 BGB läge nicht vor. Die fristlose außerordentliche Kündigung des Antragsgegners sei unberechtigt gewesen, weil kein Kündigungsgrund gegeben gewesen sei. Dabei könne offenbleiben, ob der Antragsteller überhaupt für den desolaten Zustand des Pachtobjekts verantwortlich sei – nach den Lichtbildern spreche Einiges dafür, dass sich dieser erst im Lauf von vielen Jahren so entwickelt habe. Der Antragsgegner habe keine angemessene Kündigungsfrist nach Entstehen des vermeintlichen Kündigungsgrundes eingehalten. Ihm sei spätestens 2012 nach dem Erwerb der Pachtflächen die Situation bekannt geworden. Eine Kündigung im Jahr 2018 könne danach nicht mehr als angemessen bezeichnet werden. Auch die Kündigung wegen der Fahrspuren sei unbegründet. Solche ließen sich nicht immer vermeiden und stellten auch keine grundsätzlich dauerhafte Schädigung des Bodens dar. Zudem habe der Antragsgegner dem Antragsteller diesbezüglich keine Abmahnung erteilt. Nach § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB könne der Pächter nur die Verlängerung der Betriebspacht auf insgesamt 18 Jahre verlangen. Dieser Zeitraum werde von dem Antrag des Antragstellers jedoch eingehalten. Abzustellen sei hier auf den Zeitpunkt, als er in der Lage gewesen sei, die Wintersaat des Jahres 2006 auszubringen. Mit der Verlängerung bis zum 30.09.2022 begehre der Antragsteller also nur einen Zeitraum von insgesamt 16 Jahren und schöpfe somit die gesetzliche Frist des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht aus. Angemessen sei hier eine Jahrespacht von 44.000,00 €.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Gründe des Beschlusses des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Lemgo vom 09.06.2022 (Bl. 445 ff. GA I).

Der Antragsgegner wendet sich mit der Beschwerde gegen den erstinstanzlichen Beschluss. Er begehrt weiterhin die Abweisung des Antrags. Hilfsweise beantragt er, dass der Pachtzins bis zur Rückgabe auf jährlich 130.350,00 € erhöht werde. Der Antragsgegner trägt zunächst umfangreich zu der Historie und den Ereignissen der Vertragsbeziehung der Parteien vor. Er meint, der Pächter könne die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht verlangen, wenn die Laufzeit des Vertrags bei einem Pachtverhältnis über einen Betrieb oder die Zupachtung von Grundstücken, durch die ein Betrieb entsteht, auf mindestens 18 Jahre bzw. bei der Pacht anderer Grundstücke auf mindestens zwölf Jahre vereinbart sei. Er ist der Ansicht, die Gebäude und Flächen, die Gegenstand der Pacht seien, seien bereits seit 1989 im Besitz des Antragstellers gewesen, so dass mit dem Ende der laufenden Pachtzeit am 30.09.2018 die tatsächliche und gesetzlich normierte Besitzzeit erreicht werde, die eine Verlängerung des Pachtverhältnisses ausschließe. Damit lägen die Voraussetzungen des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB vor, weil bezüglich des wesentlichen Stallgebäudes das Pachtverhältnis mit dem Antragsteller schon seit mindestens Juni 1989 bestanden habe. Hierzu verweist er auf den Mietvertrag vom 28.12.1988 zwischen J. Q. und dem Antragsteller, mit dem bestätigt werde, dass der Antragsteller auf der Hofstelle P.-straße 2 als Mieter bzw. Untermieter/Unterpächter aufgetreten sei. Aus alledem folge, dass der Antragsteller im Jahr 2018 schon weit über 18 Jahre lang als Pächter auf der Hofstelle P.-straße 2 aufgetreten sei. Deshalb sei der Antrag auf Pachtverlängerung wegen Ausschöpfung der Dauer von 18 Jahren abzuweisen. Eine Pachtverlängerung scheide auch deshalb aus, weil der Pachtvertrag nicht als Betriebspacht angesehen werden könne. Zudem habe der Antragsteller genügend Zeit gehabt, um sich Alternativen zu dem Pachtobjekt zu schaffen, denn das vereinbarte Pachtende sei ihm seit Jahren bekannt gewesen. Auch sei das Pachtobjekt kein wesentlicher Teil der wirtschaftlichen Existenzgrundlage des Antragstellers. Die von dem Sachverständigen kalkulierten Gewinnmargen, welche Auswirkung der Wegfall des Pachtgegenstandes auf die sonstigen Gesellschaften hätte, überzeugten nicht. Gemäß § 595 Abs. 3 Nr. 2 BGB könne ein Pächter die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht verlangen, wenn der Verpächter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt sei. Das sei hier der Fall gewesen. Die Hofstelle habe sich bereits im Jahr 2017 in einem verwahrlosten Zustand befunden, den der Antragsteller zu verantworten habe. Zudem sei der Antragsteller grob und rücksichtslos mit dem Ackerboden umgegangen. Der Antragsteller habe erhebliche Strukturschäden durch das Befahren des Ackerlandes mit einem großen Traktor verursacht. Da der Antragsteller sein Fehlverhalten trotz Mahnung und Androhung einer fristlosen Kündigung wiederholt und er sich in keiner Weise einsichtig gezeigt habe, sei schon zum Schutz vor weiterer Schädigung die fristlose Kündigung angemessen und berechtigt gewesen. Auch wegen weiteren Fehlverhaltens des Antragstellers sei die fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses erklärt worden. Hier sei wegen § 13 Abs. 2 a) des Pachtvertrages vom 31.05.2007 die fristlose Kündigung gerechtfertigt, da durch das Verhalten des Antragstellers das Vertrauensverhältnis der Vertragsparteien stetig und nachhaltig so zerrüttet worden sei, dass dem Antragsgegner die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht mehr zugemutet werden könne. Aus dem Vorstehenden ergebe sich, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für das Fortsetzungsverlangen des Antragstellers über den 30.09.2018 hinaus entgegen der Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts nicht vorlägen. Zudem läge das Pachtzinsniveau höher als die von dem Landwirtschaftsgericht angesetzten 44.000,00 €. Hier sei eine Jahresnutzungsentschädigung von 130.350,00 € ortsüblich und damit geschuldet. Schließlich werde der Pachtvertrag vom 31.05.2007 aufgrund erheblicher Unvollständigkeit und Unbestimmtheit den §§ 585a, 550 BGB nicht gerecht, wonach langfristige Pachtverträge schriftlich abgeschlossen werden müssen. Einen derart unvollständigen, unbestimmten und konfliktträchtigen Pachtvertrag ohne klarstellende Korrekturen strittig zu verlängern, könne nicht im Sinne des Gesetzes sein.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird vollumfänglich Bezug genommen auf die Beschwerdebegründung der Verfahrensbevollmächtigten des Antragsgegners vom 18.07.2022 (Bl. 458R ff. GA I).

Der Antragsgegner beantragt,

den Beschluss des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Lemgo vom 09.06.2022 abzuändern und den Antrag des Antragstellers zurückzuweisen;

hilfsweise,

die jährliche Pacht auf 130.350,00 € festzusetzen.

Der Antragsteller beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen

Der Antragsteller verteidigt die angefochtene Entscheidung. Er wiederholt und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen. Wegen der Einzelheiten hierzu wird auf den Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten des Antragstellers vom 24.08.2022 (Bl. 486 ff. GA I) verwiesen.

Das Landwirtschaftsgericht hat der Beschwerde des Antragsgegners gemäß Beschluss vom 06.09.2022 nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Hamm vorgelegt (Bl. 495/496 GA I).

Der Senat hat die Beteiligten persönlich angehört.

Die Akten 12a Lw 2/17 Amtsgericht – Landwirtschaftsgericht – Lemgo (= 10 U 116/22 Oberlandesgericht Hamm) sind beigezogen worden und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Wegen aller weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

B.

Die Beschwerde des Antragsgegners hat keinen Erfolg.

I.

Das Rechtsmittel des Antragsgegners ist zwar zulässig, insbesondere form- und fristgerecht gemäß §§ 9 LwVfG, 58 ff. FamFG eingereicht worden.

II.

Die Beschwerde des Antragsgegners ist jedoch unbegründet.

Das Landwirtschaftsgericht hat zu Recht auf den Antrag des Antragstellers hin das verfahrensgegenständliche Pachtverhältnis bis zum 30.09.2022 verlängert und die jährliche Pacht auf 44.000,00 € festgesetzt. Dabei teilt der Senat nicht nur das Ergebnis, sondern auch die tragenden Gründe der erstinstanzlichen Entscheidung.

1.

Die Voraussetzungen für die von dem Antragsteller begehrte Verlängerung des Pachtverhältnisses bis zum 30.09.2022 sind erfüllt. Dies folgt aus § 595 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Danach kann der Pächter von dem Verpächter die Fortsetzung des Pachtverhältnisses verlangen, wenn bei einem Betriebspachtverhältnis der Betrieb die wesentliche Lebensgrundlage des Pächters bildet und die vertragsmäßige Beendigung des Pachtverhältnisses für den Pächter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Verpächters nicht zu rechtfertigen ist. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

a)

Bei dem zwischen G. U., der Rechtsvorgängerin des Antragsgegners, als Verpächterin und dem Antragsteller als Pächter am 31.05.2007 geschlossenen Vertrag handelt es sich um einen Landpachtvertrag über einen landwirtschaftlichen Betrieb gemäß § 595 Abs. 1 Nr. 1 BGB und nicht etwa um ein Pachtverhältnis über ein Grundstück im Sinne des § 595 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Eine Betriebspacht ist gemäß

§ 585 Abs. 1 S. 1 BGB gegeben, wenn gemeinsam mit dem Grundstück auch die zu seiner Bewirtschaftung dienenden Wohn- und Wirtschaftsgebäude verpachtet werden. Das ist hier der Fall. Aus § 1 des Landpachtvertrages vom 31.05.2007 – Pachtgegenstand – folgt, dass der gesamte Hofbesitz mit seinen ca. 65 ha Flächen und die darauf befindlichen Anlagen und Einrichtungen verpachtet wurden. Ausgenommen waren nur Wald, das Recht auf Gewinnung von Bruchsteinen, Kalk etc., eine Hälfte einer Remise sowie 1 ha Uferrandsteifen für den Jagdpächter. Der Antragsteller hat die übrigen Gebäude, insbesondere Stallungen, auch für seine Ferkel- und Sauenhaltung benötigt und verwendet. Die Ackerflächen hat er für den Ackerbau genutzt und um Gülle aufzubringen. Die von dem Antragsteller gepachteten Flächen sind Bestandteil seines landwirtschaftlichen Einzelunternehmens, welches mit dem wesentlichen Betriebszweig Ferkelerzeugung die Basis für das vielschichtig organisierte Gesamtunternehmen bildet und die Bereiche Ferkelerzeugung, Jungsauenaufzucht, Ferkelaufzucht und Schweinemast sowie dem dazugehörenden Ackerbau in verschiedenen Organisationsformen umfasst.

b)

Die formellen Voraussetzungen des § 595 BGB sind gegeben. Der Pachtvertrag vom 31.05.2007 ist schriftlich und damit auch bezüglich seiner Laufzeit rechtswirksam gemäß § 585a BGB abgeschlossen worden. Er unterfällt der Regelung des § 595 BGB, unabhängig davon, ob manche Regelungen, wie der Antragsgegner meint, aufgrund ihrer Formulierung konfliktträchtig sind. Die Pachtzeit lief nach § 2 des Vertrages zum 30.09.2018 ab. Der Antragsteller hat rechtzeitig, § 595 Abs. 4 BGB, gegenüber dem Verpächter mit Schreiben vom 12.07.2017 die Verlängerung des Pachtverhältnisses bis zum 30.09.2022 verlangt. Dies hat der Antragsgegner mit seinem Schreiben vom 21.07.2017 abgelehnt. Der Antrag auf Verlängerung des Pachtverhältnisses gemäß § 595 Abs. 6 BGB ist dann noch im Dezember 2017, und damit rechtzeitig gemäß § 595 Abs. 7 BGB, bei dem Landwirtschaftsgericht eingereicht worden.

c)

Auch die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für eine Verlängerung des Pachtvertrages sind aufgrund der in der ersten Instanz durchgeführten Beweisaufnahme und den sonstigen durch das Landwirtschaftsgericht und durch den Senat getroffenen Feststellungen erfüllt.

Dabei verkennt der Senat nicht, dass die Regelung des § 595 BGB die verfassungsrechtlichen Gewährleistungen des Eigentums und der Privatautonomie berührt und deshalb unter Berücksichtigung dieser nachhaltig zu schützenden Positionen nur in eng umrissenen Ausnahmefällen zur Anwendung gelangen kann.

So kann nur bei einem eindeutigen Überwiegen der Interessen des Pächters an der Aufrechterhaltung des Pachtverhältnisses eine nicht zu rechtfertigende Härte für den Pächter vorliegen. Die Vorschrift räumt aus sozialen Schutzgründen dem Pächter unter ganz engen Voraussetzungen einen Anspruch auf Verlängerung des Landpachtvertrages auch gegen den Willen des Verpächters ein. Ausgehend von dem Grundsatz der vertragsmäßigen Beendigung des Pachtverhältnisses ist die Gewährung von Pachtschutz als Ausnahme anzusehen. Dabei soll die Vorschrift in erster Linie der Sicherung der Existenzgrundlage landwirtschaftlicher Pächter dienen, deren wirtschaftliche Lebensgrundlage von dem Betrieb abhängt. Weil die Verlängerung eines Vertrages gegen den Willen des Verpächters einen starken Eingriff in die Vertragsfreiheit und das Eigentum des Verpächters darstellt, werden an die Vertragsfortsetzung aus Gründen sozialer Sicherung sehr hohe Anforderungen gestellt. Ein Fortsetzungsanspruch kann nur bestehen, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Pachtverhältnisses für den Pächter eine unzumutbare Härte darstellt. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der wechselseitigen Interessen ist derjenige der vertragsgemäßen Beendigung des Pachtverhältnisses durch Ablauf der Pachtzeit (Düsing/Martinez-Schuhmacher, Agrarrecht, 2. Auflage, § 595 Rn. 1, 12).

Selbst wenn ein eindeutig vorrangiges Verpächterinteresse nicht besteht, muss der Pächter besondere Umstände geltend machen, die eine Abweichung von dem Grundsatz der Vertragsbeendigung – also einen Fortsetzungsanspruch – begründen. Dabei stellt die Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Lebensgrundlage nur dann eine Härte dar, wenn sie diejenigen Nachteile übersteigt, die mit der Aufgabe des Pachtobjekts üblicherweise verbunden sind. Insoweit kommt es darauf an, ob mit der Aufgabe des Pachtobjekts im konkreten Einzelfall besondere Nachteile verbunden sind, die insbesondere aus dem konkreten Zeitpunkt der vertragsmäßigen Beendigung des Vertrages resultieren. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn eine realistische Perspektive besteht, dass der Pächter in einem überschaubaren Zeitraum geeignete Ersatzflächen oder einen Ersatzbetrieb zu Bewirtschaftung erhalten wird und lediglich dieser Übergangszeitraum zu überbrücken ist. Auch wenn der Pächter bei Beendigung des Pachtverhältnisses kurz vor dem Eintritt in das Rentenalter steht, kann unter Umständen eine Aufgabe des Grundstücks dann eine Härte darstellen, wenn sich die Anpachtung eines anderen Grundstücks nur bei anschließender mehrjähriger Nutzung desselben lohnt. Auch die Möglichkeit, eine andere Beschäftigung zu finden oder ein anderes Grundstück in der näheren Umgebung anzupachten sowie der Grad der nachbarschaftlichen Verwurzelung des Pächters in der Umgebung spielen bei der Frage nach der Härte eine Rolle. Eine ungerechtfertigte Härte wird aber nicht alleine dadurch begründet, dass die Bewirtschaftung eines Ersatzbetriebes schlichtweg ausgeschlossen ist. Auch kann eine Härte nicht angenommen werden, wenn der Pächter einen weiteren Eigentums- oder Pachtbetrieb bewirtschaftet (Düsing/Martinez-Schuhmacher, Agrarrecht, 2. Auflage, § 595 Rn. 15).

Unter Berücksichtigung dieser Ansätze sieht der Senat den vorliegenden Sachverhalt als einen außergewöhnlichen Sonderfall an, der angesichts seiner einzelfallspezifischen Besonderheiten ausnahmsweise die Anwendung des § 595 BGB zu Gunsten des Pächters ermöglicht.

Zum Zeitpunkt des ursprünglichen vertragsgemäßen Endes des Pachtverhältnisses mit Ablauf des 30.09.2018 stellt sich die persönliche Situation des Antragstellers wie folgt dar: Er ist ## Jahre alt (geboren am 00.00.0000), wird also in absehbarer Zeit (Frühjahr 2022) die Altersgrenze für den Bezug des Altersgeldes erreichen, und er hat in seiner Familie oder auch sonst keinen Nachfolger für die Übernahme des Hofes bzw. die Fortführung des Betriebes.

Der Antragsgegner seinerseits beabsichtigte nicht, die Flächen selbst zu bewirtschaften. Er versprach sich von einer Beendigung des Pachtverhältnisses mit dem Antragsteller die Möglichkeit, die streitgegenständlichen Flächen zu für sich selbst günstigeren wirtschaftlichen Konditionen neu zu verpachten.

Ausgehend davon stellt die Beendigung des Pachtverhältnisses zum 30.09.2018 für den Antragsteller eine unzumutbare Härte dar, während dem Antragsgegner – gerade auch unter Berücksichtigung seiner verfassungsmäßig gewährleisteten Eigentumsrechte – die begehrte Verlängerung um vier Jahre bis zum 30.09.2022 in tatsächlicher wie rechtlicher Hinsicht objektiv unbedenklich zugemutet werden kann.

Für den Antragsteller bedeutet der von ihm geführte (Gesamt-)Betrieb seine wirtschaftliche Lebensgrundlage. Dabei ergibt sich vorliegend jedoch die Besonderheit, dass für die Frage, was die wirtschaftliche Lebensgrundlage des Beklagten im Sinne des § 595 Abs. 1 Nr. 1 BGB ausmacht bzw. sie beeinflusst, nicht isoliert auf den konkreten Pachtgegenstand P.-straße 2 in X. abgestellt werden kann, sondern vielmehr dessen tragende Bedeutung innerhalb des Gesamtbetriebs des Antragstellers – und insofern damit auch für die wirtschaftliche Lebensgrundlage des Antragstellers – analysiert werden muss. Ausgehend davon ist dann zu berücksichtigen, dass die Beendigung des Pachtverhältnisses zum 30.09.2018 aufgrund der spezifischen persönlichen und landwirtschaftlichen Gestaltung des vorliegenden Sachverhalts ein wirtschaftlich dramatisches Ausmaß annimmt, das bis an eine Existenzgefährdung heranreicht. Diese jeweiligen Überzeugungen stützt der Senat – wie auch bereits das Landwirtschaftsgericht in erster Instanz – auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. agr. T. GU. vom 14.01.2022. Der Sachverständige hat darin veranschaulicht, dass der landwirtschaftliche Pachtbetrieb des Antragstellers in X. nicht als selbständiges Unternehmen geführt, sondern in das landwirtschaftliche Einzelunternehmen des Antragstellers integriert ist und dessen Gewinne daher nur bei Betrachtung des gesamten Unternehmensverbunds aussagekräftig eingeordnet werden können. Dabei seien zwar die Jahresgewinne sehr heterogen. Es sei aber festzustellen, dass der Ackerproduktion im Vergleich zu der Tierproduktion nur eine untergeordnete Bedeutung zukomme. Dies führe dazu, dass Einschränkungen im Bereich der Tierhaltung zu unmittelbaren entsprechenden Umsatzeinbußen führen. In diesem Rahmen hätte der Wegfall des Pachtbetriebs – insbesondere der Stallkapazitäten, aber auch der gepachteten Flächen als solcher – erhebliche ökonomische Auswirkungen auf den gesamten bestehenden Unternehmensverbund – und damit auch auf die Einkommensverhältnisse des Antragstellers, die weitestgehend durch seine Tätigkeit als Landwirt bestimmt werden. Saldiere man die Durchschnittsergebnisse der einzelnen Unternehmen, so ergebe sich für den Zeitraum von 2015/2016 bis 2018/2019 im Jahresdurchschnitt ein Gewinn in Höhe von 99.426,00 €. Mit einem Wegfall des Pachtbetriebs seien für den Antragsteller eine Reduzierung des Sauenbestands und ein Verlust von Flächen im Umfang von 65 ha verbunden. Der daraus folgende Gewinnverlust sei in Höhe von 63.840,00 € pro Jahr zu kalkulieren. Zusätzlich müssen aber auch noch die wirtschaftlichen Auswirkungen in den nachgelagerten Personengesellschaften des Antragstellers, in denen die Schweinemast durchgeführt wird, berücksichtigt werden. Bei vorsichtiger Kalkulation lasse sich hier eine Gewinnminderung in Höhe von 20.160,00 € jährlich veranschlagen. In der Gesamtaddition betrage der kalkulatorische jährliche Gewinnverlust in dem Unternehmensverbund des Antragstellers mithin 84.000,00 € (= 63.840,00 € + 20.160,00 €). Dieser würde zum weit überwiegenden Teil auch das persönliche Einkommen des Antragstellers vermindern, das in den Jahren 2016-2018 mit durchschnittlich 118.476,00 € zu veranschlagen sei. Die Differenz zu den sonstigen unternehmerischen Gewinnen beruhe vor allem auf zusätzlichen Einkünften aus einer auf den Dachflächen der Hofstelle in D. installierten Photovoltaikanlage sowie Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von Wohnungen, die auf der Hofstelle in D. an Betriebsmitarbeiter überlassen werden.

Der Senat folgt dem Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. T. GU. in allen Punkten. Es veranschaulicht neben den erheblichen wirtschaftlichen Verlusten, die – je nach Rechenweise – in einer Größenordnung zwischen 70% und 85% anzusiedeln sind, dass die einzelnen Aufgabenbereiche in dem Gesamtunternehmen des Antragstellers so eng miteinander verknüpft sind, dass der Wegfall eines Basisbereichs (hier der Sauenhaltung mit Ferkelerzeugung auf den verpachteten Flächen in X.) das Funktionieren des Gesamtsystems ernsthaft gefährdet.

Insofern handelt es sich zwar zunächst um das allein in die Einflusssphäre des Antragstellers fallende unternehmerische Risiko. Ihm könnte daher insbesondere entgegengehalten werden, dass er mit dem Ende des Pachtverhältnisses zum 30.09.2018 hätte rechnen müssen. Zum einen war dieser Zeitpunkt vertraglich ausdrücklich fixiert, zum anderen konnte der Antragsteller bereits seit geraumer Zeit nicht mehr ernsthaft von einer Bereitschaft des Antragsgegners zu einer Verlängerung ausgehen. Insbesondere wies der Antragsgegner bereits mit Einschreiben vom 17.08.2016 den Antragsteller auf das zum 30.09.2018 bevorstehende Ende des Pachtverhältnisses hin. Die Vorschrift des § 595 Abs. 1 BGB entbindet den Pächter nicht davon, sich auf den Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer einzustellen. Es kann und darf dem Pächter nicht abgenommen werden, sich auf die vereinbarte Vertragsdauer einstellen zu müssen. An dieser muss er insbesondere auch seine Investitionen ausrichten. Nur wenn trotz aller Voraussicht und Planung Umstände eintreten, die eine vertragsgemäße Beendigung als unvertretbar hart erscheinen lassen, kann etwas anderes gelten (OLG Nürnberg, Beschluss vom 13.05.2019, Aktenzeichen 2 W XV 1495/18; OLG Köln, Beschluss vom 26.10.1993, Aktenzeichen 23 WLw 11/93).

Ausgehend davon hätte der Antragsteller vorliegend angesichts der zeitgerechten Ankündigung des Antragsgegners etwa zwei Jahre lang Zeit gehabt, sich auf das bevorstehende Ende des Pachtverhältnisses einzustellen. Jedoch vermag der Senat in dem hier gegebenen Sachverhalt, insbesondere nach Beratung durch die ehrenamtlichen Richter, keine Alternative zu erkennen, wie es dem Antragsteller in einem Zeitraum von ca. zwei Jahren hätte möglich sein können, den Wegfall derart erheblicher Flächen und Stallkapazitäten durch Kauf oder Pacht neuer Flächen einschließlich der Errichtung der notwendigen Stallgebäude in zumutbarer Weise zu kompensieren, hierfür insbesondere auch die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen zu erhalten und die gesetzlichen Anforderungen für das Tierwohl zu gewährleisten. Der Senat hält es für ausgeschlossen, dass allein die erforderlichen verwaltungsrechtlichen Verfahren in der für den Antragsteller noch zur Verfügung stehenden Zeit hätten – zumal erfolgreich – betrieben werden können. Insofern verweist das überzeugende Gutachten des Sachverständigen Dipl-Ing. agr. T. GU. nachvollziehbar auf die Erschwernisse langwieriger verwaltungsrechtlicher Genehmigungsverfahren für Gebäude und Flächen zur Schweinehaltung sowie fehlende passende Angebote auf dem Pachtmarkt und die Problematik, im Rahmen einer kurzfristigen Anpassungsreaktion innerhalb der bestehenden Stallgebäude am Standort W.-straße 215 in D. nach entsprechender Umgestaltung die maximal mögliche Anzahl von Sauen zu halten (Seiten 13/14 des Sachverständigengutachtens). In persönlicher Hinsicht ist zudem zu bedenken, dass sich der Antragsteller bereits kurz vor dem unmittelbar absehbaren Ende seiner aktiven landwirtschaftlichen unternehmerischen Tätigkeit befand. Er durfte sich daher bei der Entscheidung, ob noch grundlegende Investitionen für seinen Betrieb veranlasst seien, objektiv nachvollziehbar von der Erwägung leiten lassen, dass sein Eintritt in die Altersrente kurz bevorstand und ein Nachfolger für seinen Betrieb nicht ersichtlich war. Vor diesem Hintergrund ist seine Entscheidung hinzunehmen, von kostenintensiven Planungen und langwierigen Genehmigungsverfahren mit gänzlich unkalkulierbarem Ausgang Abstand zu nehmen.

Gegenüber diesen existentiellen Bedürfnissen des Antragstellers müssen die Interessen des Antragsgegners als Verpächter im Rahmen der gebotenen Abwägung nach § 595 Abs. 1 BGB ausnahmsweise zurückstehen. Insofern ist es zwar dem Antragsgegner im Rahmen der verfassungsrechtlichen Gewährleistung des Eigentums selbstverständlich zuzugestehen, dass er die Flächen möglichst ertragreich weiterverpachten möchte. Dabei ist aber zunächst zu berücksichtigen, dass die wirtschaftlichen Interessen des Verpächters im Rahmen des durch § 595 BGB geschaffenen Ausgleichssystems bereits durch die entsprechende Erhöhung der Pacht angemessen gewürdigt werden (hierzu s.u.). Sonstige Ansätze, warum dem Antragsgegner eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses für weitere vier Jahre nicht zugemutet werden könnte, vermag der Senat nicht zu erkennen. Vielmehr ist in der Gesamtschau der Vorgehensweisen und Argumente des Antragsgegners der Eindruck entstanden, als sei sein Gebaren als Verpächter gegenüber dem Antragsteller nicht immer von objektiv vollständig nachvollziehbaren Motiven geprägt gewesen. Tatsächlich gibt es keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die berechtigten wirtschaftlichen Interessen des Antragsgegners im Verlauf des Pachtverhältnisses und bei dessen Fortsetzung etwa durch mangelnde Solvenz, Zuverlässigkeit oder landwirtschaftliche Fachkompetenz des Antragstellers beeinträchtigt werden könnten. Der Antragsteller hat jederzeit die geschuldete Pacht, auch die aufgrund der erstinstanzlichen Entscheidung erhöhten Beträge, geleistet. Die Angriffe des Antragsgegners gegen die Zuverlässigkeit des Antragstellers muten haltlos und sachfremd an, teilweise erscheint bereits der Grenzbereich zur Schikane berührt (hierzu s.u.).

d)

Gemäß § 595 Abs. 2 BGB kann der Pächter die Fortsetzung des Pachtverhältnisses so lange verlangen, wie es unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Hier hat das Landwirtschaftsgericht die Pachtzeit bis zum 30.09.2022 verlängert. Dies erscheint angesichts der vorgenannten Feststellungen des Sachverständigen in seinem schriftlichen Gutachten vom 14.01.2022 als angemessen. Der konkret bemessene Zeitraum von vier Jahren orientiert sich an dem altersmäßig vorhersehbaren Ende der aktiven beruflichen Tätigkeit des Antragstellers und seinem Eintritt in das Rentenalter. Tatsächlich bezieht er inzwischen seine landwirtschaftliche Altersrente.

e)

Die Pachtzeit begann laut § 2 des Landpachtvertrages vom 31.05.2007 am 01.10.2006. Damit ist die gesetzliche Mindestpachtzeit des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB von insgesamt maximal 18 Jahren für einen landwirtschaftlichen Betrieb auch unter Einbezug der ausgesprochenen Verlängerung bis zum 30.09.2022 noch gewahrt. Auf der Grundlage der vorliegenden Entscheidung hat das Pachtverhältnis insgesamt 16 Jahre lang gedauert.

Es lässt sich nicht feststellen, dass eine Betriebspacht im Sinne des § 595 Abs. 1 Nr. 1 BGB bereits vor dem Jahr 2006 abgeschlossen worden wäre. Soweit sich der Antragsgegner unter Hinweis auf den Mietvertrag zwischen J. Q. und dem Antragsteller darauf beruft, dass ein Pachtverhältnis betreffend eines Stallgebäudes schon mindestens seit 1989 bestanden hätte, so hätte es sich dabei nicht um eine Betriebspacht im Sinne des § 595 Abs. 1 BGB gehandelt. Gegenstand der vertraglichen Einigung war kein Betrieb, sondern lediglich ein einzelnes Gebäude. Der zu den Akten gereichte „Mietvertrag“ vom 28.12.1988 zwischen dem Landwirt J. Q. und dem Antragsteller dokumentiert lediglich eine Unterpacht bezüglich eines einzelnen Stallgebäudes, nicht aber über die übrigen Wohn- und Wirtschaftsgebäude und die landwirtschaftlichen Flächen.

Wollte man im Übrigen mit der Argumentation des Antragsgegners bereits aus dem Mietvertrag über ein einzelnes Stallgebäude aus dem Jahr 1989 auf ein damals bereits abgeschlossenes konkludentes Pachtverhältnis über den gesamten Hof schließen, so könnte der Antragsgegner auf diesem Wege erst recht nicht zu seinem Ziel der Beendigung des Pachtverhältnisses zum 30.09.2018 gelangen. Dann fehlte nämlich einem etwaigen Landpachtertrag die gebotene hinreichende Bestimmtheit und Schriftform – dies mit der Folge, dass er gemäß § 585a BGB nicht etwa bis zum 30.09.2018, sondern auf unbestimmte Zeit geschlossen worden wäre und nur gesetzlich hätte gekündigt werden können.

f)

Die von dem Antragsteller begehrte Pachtverlängerung scheitert auch nicht etwa an § 595 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Danach kann das Pachtverhältnis nicht verlängert werden, falls der Verpächter gegenüber dem Pächter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt ist. Der Antragsgegner hat das Pachtverhältnis mit Schreiben vom 29.01.2018 gegenüber dem Antragsteller fristlos gekündigt. Begründet hat er dies mit einer nicht ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Pachtsache, Wortbrüchen des Vertragspartners und einem dadurch zerrütteten Vertrauensverhältnis sowie der Pflichtverletzung im Rahmen der Schadensabwicklung bei dem Brand auf dem Hof am 14.08.2014. Alle diese Aspekte hat der Antragsgegner sodann in seiner Beschwerdebegründung noch einmal ausführlich zusammenfassen lassen. Sie tragen jedoch nicht dazu bei, die Argumentationen und Vorgehensweisen des Antragsgegners objektiv nachvollziehbarer erscheinen zu lassen, sondern legen eher den Verdacht nahe, als habe sich der Antragsgegner in der persönlichen Auseinandersetzung mit dem Antragsteller von sachgerechten Überlegungen entfernt.

Gemäß §§ 594e, 543 Abs.1 BGB kann ein Verpächter das Vertragsverhältnis aus wichtigem Grund kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses mehr nicht zugemutet werden kann. Diese Voraussetzungen hat das Landwirtschaftsgericht nicht feststellen können. Dem schließt sich der Senat uneingeschränkt an.

aa)

Soweit sich der Antragsgegner für den vermeintlich schlechten Zustand der Pachtsache auf eine gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen Dipl.-Ing. agr. N. M. vom 01.10.2007 bezieht, erschließt sich der Argumentationszusammenhang nicht recht. Die Ausführungen des Sachverständigen wurden am 01.10.2007, also unmittelbar nach dem Beginn des Pachtverhältnisses zwischen dem Antragsteller und G. U. und damit ca. fünf Jahre vor dem Eintritt des Antragsgegners in den Vertrag, erstellt. Zudem wird nicht recht deutlich, welche Vertragspartei welche dort aufgeführten Mängel zu verantworten hatte. Insoweit helfen auch die überreichten Lichtbilder nicht weiter. Sie belegen nur, dass bereits zu Beginn des Pachtverhältnisses zwischen G. U. und dem Antragsteller, also lange Zeit von dem Hinzutreten des Antragsgegners, Diskussionsbedarf über den Zustand des Pachtobjekts bestand und sich der schadhafte Zustand der Gebäude über die Jahre entwickelt hat. Vor diesem Hintergrund ist nicht nachvollziehbar, weshalb der Antragsgegner als Verpächter diese Ansätze erst im Jahr 2018 zum Anlass für eine fristlose Kündigung nehmen wollte. Noch davor erfolgte Abmahnungsschreiben hat er nicht einreichen können. Das erstinstanzliche Gericht weist zu Recht darauf hin, dass gerade bei einer Landpacht der Pächter so früh wie möglich wissen muss, dass ihm wegen eines bestimmten Verhaltens eine Vertragsbeendigung droht, damit ihm so die Gelegenheit gegeben wird, dies abzuwenden. Insofern kann sich der Antragsgegner auch nicht darauf berufen, dass der Vertragspartner ihn hingehalten habe und mehrfach wortbrüchig geworden sei. Offenkundig war das Verhältnis der Beteiligten vorliegend so zerrüttet, dass man nicht mehr konstruktiv miteinander sprechen konnte. Dann wäre es aber Sache des Verpächters gewesen, rechtzeitig bestimmte Mängel schriftlich unter Fristsetzung anzumahnen, damit diese abgestellt wurden, sofern sie in den Verantwortungsbereich des Pächters fielen.

bb)

Die von dem Antragsgegner weiter behaupteten und beanstandeten Strukturschäden einer Ackerfläche durch das Befahren mit einem großen Traktor stellen kein grob vertragswidriges Verhalten dar und rechtfertigen keine fristlose Kündigung. Denn schließlich gehört ein Befahren des Ackers mit landwirtschaftlichem Gerät zu einer geregelten Ackerbewirtschaftung, selbst wenn der Pächter - wie behauptet wird - mit seinem großen Traktor auf dem Weg von seinem Hauptbetrieb zur Hofstelle P.-straße 2 eine Abkürzung nimmt und dann u.a. über das Ackerland zum Hof in Wüsten fährt.

Insofern kann der Senat, insbesondere auch nach der fachkundigen Beratung durch die ehrenamtlichen Richter, bereits von vornherein kein Fehlverhalten des Antragstellers erkennen. Im Übrigen spricht der Antragsgegner hier von Vorwürfen aus dem Januar 2020, auf die er dann aber eine erst zwei Jahre später (am 17.01.2022) ausgesprochene fristlose Kündigung – und erst recht das von ihm vertretene Pachtende zum 30.09.2018 – allein schon wegen des Zeitablaufs redlicherweise nicht mehr stützen kann.

cc)

Letztlich ist auch nicht ansatzweise erkennbar, dass dem Antragsteller eine Pflichtverletzung betreffend die Schadensregulierung des Brandes vom 14.08.2014 vorzuwerfen sein könnte, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde. Der Antragsgegner räumt ein, hiervon bereits einen Tag später, nämlich am 15.08.2014, Kenntnis erlangt zu haben, wenn auch nicht von dem Antragsteller als seinem Pachtvertragspartner. Sodann soll er am 17.10.2014 mit TI. NB. von der K.-Versicherung telefoniert haben, um Einzelheiten der Schadensabwicklung in Erfahrung zu bringen. Auch an einem Ortstermin am 14.11.2017 auf der Hofstelle P.-straße 2 hat der Antragsgegner teilgenommen und erfahren, dass die Versicherungsleistungen nicht zum 31.12.2017, sondern erst zum 31.12.2019 verjähren. Inwieweit der Pächter dadurch seiner Schadensminderungspflicht nicht nachgekommen ist, nur weil er das Gebäude nicht zeitnah hat wieder aufbauen lassen, erschließt sich nicht, zumal dies doch im Einvernehmen mit dem Eigentümer geschehen musste. Auch lässt sich nicht feststellen, dass der Antragsteller zum damaligen Zeitpunkt treuwidrig Angaben zur Höhe der Schadenssumme und Versicherungssumme und die Herausgabe von Schadensunterlagen verweigert hat.

2.

Der Hilfsantrag des Antragsgegners bleibt ebenfalls ohne Erfolg. Er begehrt für den Fall der Bestätigung der erstinstanzlichen Entscheidung zur Verlängerung des Pachtverhältnisses bis zum 30.09.2002 die Festsetzung einer Jahresnutzungsentschädigung von 130.350,00 €. Diese erscheint jedoch bei dem vorliegenden Pachtobjekt als übersetzt.

Vielmehr wird der beschwerdeführende Antragsgegner durch die von dem Landwirtschaftsgericht vorgenommene Festsetzung des jährlichen Pachtzinses auf 44.000,00 € nicht benachteiligt. Insofern ist insbesondere grundlegend zu bedenken und von dem Antragsgegner bei seinen Vorstellungen wohl nicht hinreichend bedacht worden, dass es sich um die Anpassung einer laufenden Pacht im Rahmen eines fortbestehenden Pachtverhältnisses handelt und nicht um die Festlegung einer Pacht im Rahmen einer erstmaligen Neuverpachtung. Der festzusetzende angemessene neue Pachtbetrag muss somit das dem Vertrag der Parteien spezifisch innewohnende Austauschverhältnis der wechselseitigen Leistungen zueinander wahren: So ist im Verlauf des Pachtverhältnisses die geschuldete Pacht von ursprünglich 38.000,00 € ab Oktober 2006 auf zuletzt 41.800,00 € bis einschließlich September 2018 erhöht worden. Dies entspricht einer Steigerung von insgesamt 10% im Verlauf von zwölf Jahren. Demgegenüber ist die Pacht mit einer Erhöhung um weitere 2.200,00 € auf 44.000,00 € für die Zeit von Oktober 2018 bis einschließlich September 2022 – mithin insgesamt 5,2% für nur vier Jahre – sogar überproportional ausgefallen. Der Betrag von 44.000,00 € jährlich entspricht einem Ansatz von 676,92 €/ha. Der Sachverständige Dipl.-Ing. agr. T. GU. hat in seinem Gutachten das Pachtentgelt für Ackerland im Jahr 2016 mit durchschnittlich 564,00 €/ha und im Jahr 2020 mit durchschnittlich 626,00 €/ha ermittelt (Seite 19 des Gutachtens).

C.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44 Abs. 1, 45 Abs. 1 LwVfG. Demnach waren hier dem Antragsgegner sowohl die Gerichtskosten als auch die außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen, weil sein Rechtsmittel insgesamt ohne Erfolg geblieben ist.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde sind nicht erfüllt. Insofern berücksichtigt der Senat zwar den Umstand, dass eine gerichtliche Entscheidung zur Verlängerung eines Pachtverhältnisses unter Berücksichtigung der Vertragsautonomie und der Eigentumsrechte des Pächters eine besondere Ausnahme vom Regelfall darstellen muss. Dies rechtfertigt sich jedoch vorliegend durch die einzelfallspezifischen Besonderheiten des vorliegenden Sachverhalts, die ihn ihrer konkreten Zusammensetzung nicht verallgemeinerungsfähig erscheinen. Insofern weicht der Senat nicht von den Vorgaben, sondern wendet diese vielmehr streng einzelfallbezogen an.

Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren bemisst sich auf insgesamt 521.400,00 €. Dies folgt aus § 52 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 GNotKG. Mit seinem Hilfsantrag, über den der Senat vorliegend zu entscheiden hatte, hat der Antragsgegner (= Beschwerdeführer) die Festsetzung einer Jahrespacht von 130.350,00 € für die letzten vier Jahre des verlängerten Pachtverhältnisses begehrt. Dementsprechend war auch der erstinstanzlich festgesetzte Geschäftswert von Amts wegen gemäß § 79 Abs. 2 Nr. 2 GNotKG abzuändern, da der Antragsgegner das entsprechende Begehren auch bereits in erster Instanz geltend gemacht hatte.