Oberlandesgericht Köln, 2. Zivilsenat — 2 Wx 5/18 2 Wx 10 bis 29/18

1.

Die Beteiligten zu 1. bis 27. sind in den Wohnungsgrundbüchern von I als Inhaber der in den Blättern 591 bis 611 verzeichneten Miteigentumsanteile eingetragen.

In der Teilungserklärung vom 28.11.1984 (URNr. 3352/1984 des Notars C in C2, Bl. 327 ff. im Band IV der Grundakte zu Blatt 0559) hieß es unter II:

„Ferner gehört zu jeder der Wohnungen auch das dauernde und unentgeltliche Sondernutzungsrecht an dem Einstellplatz gem. den Plänen, der die selbe Ziffer wie die Wohnungen trägt. Die in den Plänen eingezeichneten Einstellplätze Nrn. 22 und 23 gehören zum Gemeinschaftseigentum.“

In der vom verfahrensbevollmächtigten Notar errichteten Urkunde vom 21.04.2016 (UR Nr. 615/2016 B, Bl. 554 der Grundakte zu Grundbuchblatt 591) heißt es:

„

…

(2) Entgegen der bisherigen Aufteilung nach der Teilungserklärung nebst Anlage 1 (Sondernutzungsrecht an den PKW Stellplätzen und Aufteilungsplan (Teilungserklärung vom 28.11.1984, UR Nr. 3352/1984 - des Notars C in C2) gibt es keinen 23. Stellplatz; er wurde nie errichtet. Ferner wurde anstelle der im Aufteilungsplan mit den Nrn. 17, 18 und 19 bezeichneten Stellplätze ein Fahrradraum errichtet, wofür an drei anderen Stellen, die nicht im Aufteilungsplan hierfür vorgesehen waren, Stellplätze errichtet wurden. Zudem sind die Stellplätze 6 und 7 räumlich verlegt worden.

II.

Änderung der Teilungserklärung in Bezug auf die

Sondernutzungsrechte an den Einstellplätzen

(1) Die Teilungserklärung wird hiermit wie folgt geändert:

In Abänderung der bisherigen Zuordnung wird jeder Wohnung das dauernde und unentgeltliche Sondernutzungsrecht an dem PKW Stellplatz eingeräumt, der in dem zu dieser Urkunde als Anlage 1 genommenen Plan dieselbe Ziffer wie die jeweilige Wohnung trägt.

Der mit der Nr. 22 gekennzeichnete Einstellplatz sowie der Fahrradraum sind Gemeinschaftseigentum.

(2) Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung der geänderten Sondernutzungsrechte in die Grundbücher.“

Der verfahrensbevollmächtigte Notar hat die Urkunde zunächst unter dem 30.12.2016 mit dem Antrag auf Eintragung der geänderten Sondernutzungsrechte eingereicht und diesen Antrag nach zwischenzeitlicher Zurückstellung unter dem 11.07.2017 erneut gestellt.

Mit Beschluss vom 19.07.2017 hat die Grundbuchrechtspflegerin eine Zwischenverfügung erlassen, worin sie die Einreichung der Zustimmung der in Abteilung III eingetragenen Gläubiger sowie der in Abteilung II eingetragenen Berechtigten für erforderlich erachtet und eine Behebungsfrist bis zum 20.08.2017 gesetzt hat. Zur Begründung hat sie, soweit die in Abteilung III eingetragenen Gläubiger betroffen sind, im Wesentlichen ausgeführt, die Zustimmung sei nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG erforderlich; die Ausnahme des § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG greife nicht ein.

Gegen die Zwischenverfügung wenden sich die Beteiligten mit ihren Beschwerden, die mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 06.11.2017 bei dem Grundbuchamt eingelegt worden ist. Sie machen im Wesentlichen geltend, die Zustimmung der in Abteilung II eingetragenen Berechtigten liege mittlerweile vor. Einer Zustimmung der in Abteilung III eingetragenen Gläubiger bedürfe es nach den in der Zwischenverfügung genannten Vorschriften hier nicht. Im vorliegenden Fall erhalte jede Wohnung ein Sondernutzungsrecht an einem PKW-Stellplatz; insbesondere erhalte jedes Wohnungseigentum, dem bisher ein Stellplatz zugewiesen gewesen sei, wiederum einen Kfz-Stellplatz zugewiesen. In Betracht komme ferner, dass die bisherige Zuordnung der Sondernutzungsrechte der Erwerber derartig fehlerhaft gewesen sei, dass ungeachtet der grundbuchlichen Zuordnung Sondernutzungsrechte nicht entstanden seien. Jedenfalls sei die Situation bezüglich einzelner Stellplätze derart perplex, dass eindeutige Zuordnungen nicht möglich gewesen seien. Nehme man dies an, liege eine „Begründung“ von Sondernutzungsrechten tatsächlich vor. Im Rahmen des § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG werde vielfach die Gleichwertigkeit der zugewiesenen Sondernutzungsrechte verlangt. Diese Gleichwertigkeit sei hier ohne weiteres zu bejahen, da jede Wohnung einen Stellplatz zugewiesen erhalten habe.

Das Amtsgericht hat der Beschwerde mit Beschluss vom 05.01.2018 nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Es hat ausgeführt. In der Beschwerdeschrift seien keinerlei Gründe vorgetragen worden, die eine Abänderung der Entscheidung vom 19.07.2017 rechtfertigen würden. Lediglich im Hinblick auf die Zustimmung der Berechtigten in Abteilung II sei die Zwischenverfügung erledigt.

2.

Gegenstand der dem Senat zur Entscheidung vorgelegten Beschwerdeverfahren, welche die 21 in den Wohnungsgrundbüchern von I in Blatt 591 bis 611 eingetragenen Miteigentumsanteile betreffen, ist die Zwischenverfügung vom 19.07.2017 nur noch insoweit, als darin die Einreichung der „Zustimmung der jeweiligen eingetragenen Gläubiger Abt. III“ aufgegeben worden ist. Denn nach den Ausführungen des Grundbuchamts im Nichtabhilfebeschluss ist die Zwischenverfügung im Hinblick auf die „Zustimmung der Berechtigten in Abteilung II“ erledigt.

Die gemäß §§ 18 Abs. 1, 71 Abs. 1 GBO zulässigen Grundbuchbeschwerden haben in der Sache keinen Erfolg. Das Grundbuchamt verlangt mit der angefochtenen Zwischenverfügung zu Recht die Einreichung einer Zustimmung der in Abteilung III der Wohnungsgrundbücher eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger.

Die fehlende Zustimmung dinglich Berechtigter (§§ 876, 877 BGB; § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG) ist ein behebbares Eintragungshindernis und kann zulässiger Inhalt einer Zwischenverfügung sein.

Die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger ist hier für den Vollzug der begehrten Eintragung auch erforderlich.

Das Oberlandesgericht München hat in seinem Beschluss vom 19.05.2009 (– 34 Wx 36/09 – FGPrax 2009, 205; festhaltend OLG München, Beschluss vom 04.02.2014 – 34 Wx 434/13 – RNotZ 2014, 232; zustimmend: Staudinger/Rapp, Neubearbeitung 2018, § 5 WEG Rz. 109) ausgeführt:

„Nach § 5 Abs. 4 WEG können Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften (§§ 877, 876 Satz 1 BGB analog) notwendige Zustimmung zu der Vereinbarung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird (Satz 2). Bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Grundpfandrechtsgläubigers jedoch nicht erforderlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird (Satz 3).

Gesetzgeberisches Motiv für die Ergänzung von § 5 Abs. 4 WEG um die Sätze 2 und 3 war es, den Schutz der Inhaber dinglicher Rechte auf ein notwendiges Maß zu beschränken. Die frühere Rechtslage erforderte nämlich deren Zustimmung in grundbuchrechtlicher Form auch in zahlreichen Fällen, in denen die Haftungsgrundlage nicht in Frage stand, sich im Gegenteil sogar verbesserte. Die Schwerfälligkeit der bisherigen Regelung hat den Gesetzgeber dazu bewogen, das Zustimmungserfordernis danach abzugrenzen, dass die betroffenen Rechte und der Gegenstand der Vereinbarung unter Berücksichtigung des Schutzzwecks der Zustimmung konkret festgelegt werden (vgl. BT-Drucks 16/887, S. 15).

Die notarielle Vereinbarung … betrifft Sondernutzungsrechte. Der Gesetzgeber hat davon abgesehen, den aus der Rechtspraxis entwickelten Begriff zu definieren, versteht darunter aber offensichtlich das Recht, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss des Mitgebrauchs der übrigen Wohnungseigentümer allein zu nutzen (BT-Drucks 16/887 S. 16; vgl. BGHZ 145, 158; Palandt/Bassenge BGB 68. Aufl. § 13 Rn. 8). Die gegenständlich begründeten wie aufgehobenen Rechte an Räumen und Flächen fallen hierunter, so dass nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger erforderlich ist, wenn nicht die Ausnahme in Satz 3 greift (zur Gesetzessystematik siehe Meffert ZMR 2007, 517/518; Hügel/Elzer Das neue WEG-Recht § 1 Rn. 9). Von der Zustimmung bestimmter dinglich Berechtigter kann hiernach abgesehen werden, wenn gleichzeitig mit der Vereinbarung das belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird. Mit der in der Literatur vorherrschenden Meinung dürfte die Vorschrift rein formal zu verstehen sein, so dass es nur auf das in derselben Vereinbarung begründete Recht zugunsten des belasteten Wohnungseigentums ankommt, Wertverhältnisse und Art der Sondernutzungsrechte hingegen keine Rolle spielen (Bärmann/Armbrüster WEG 10. Aufl. § 5 Rn. 134/136; Hügel/Elzer § 1 Rn. 16 ff.; Böhringer/Hintzen Rpfleger 2007, 353/356; Böttcher Rpfleger 2009, 181/193 f.; Saumweber MittBayNot 2007, 357/359; wohl auch Bärmann/Pick WEG 18. Aufl. § 5 Rn. 33; Schneider/Förth in Riecke/Schmidt WEG 2. Aufl. § 5 Rn. 6). Nach anderer Ansicht (Palandt/Bassenge WEG § 5 Rn. 12; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 8. Aufl. § 5 Rn. 57; wohl auch Meffert ZMR 2007, 517/518) verlangt Zustimmungsfreiheit Gleichartigkeit der Sondernutzungsrechte, weil die Zustimmung dem Gesetzgeber nur deswegen entbehrlich erscheine, weil Zugewinn und Einbuße sich entsprächen, eine an sich angestrebte Gleichwertigkeit jedoch vom Grundbuchamt nicht nachprüfbar sei.

Auf die Auslegung der in § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG bestimmten Ausnahme vom Zustimmungserfordernis kommt es indes nicht an, weil Satz 3 nur die Begründung von Sondernutzungsrechten erfasst, nicht jedoch auch deren Aufhebung, Änderung oder Übertragung. Hier werden jedoch vorhandene Sondernutzungsrechte, die mit sämtlichen drei mit Grundpfandrechten belasteten Wohnungen verbunden sind, zunächst aufgehoben. Die Ausnahme gemäß Satz 3 mag sich damit rechtfertigen, dass der Gebrauchsentzug an den übrigen Flächen durch den Erwerb des exklusiven Sondernutzungsrechts kompensiert wird (Böhringer/Hintzen Rpfleger 2007, 353/355 f.; Böttcher Rpfleger 2009, 181/194). Dieses unterstellte Äquivalenzverhältnis besteht nicht oder ist zumindest nicht typischerweise sichergestellt, wenn daneben bereits bestehende Sondernutzungsrechte aufgehoben, geändert oder übertragen werden. Für den Senat ist hierbei maßgeblich, dass die Zustimmungsbedürftigkeit in den Fällen des Satzes 2 gerade auf der unmittelbaren Veränderung des ursprünglich vorhandenen Haftungsobjekts beruht, zu dem das vorhandene Sondernutzungsrecht gehört. So führt die Gesetzesbegründung insoweit überzeugend aus, dass eine Vereinbarung bei Grundpfandrechten zustimmungspflichtig sei, soweit sie die Verwertungsmöglichkeit der Gläubiger in der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise konkret beeinträchtige. Dies sei in der Praxis vor allem dann der Fall, wenn der Gläubiger bei einer Vollstreckung keinen Zugriff mehr auf ein Sondernutzungsrecht habe, etwa an einem Kfz-Stellplatz oder an dem Garten einer Erdgeschoßwohnung; eine Wohnung ohne Parkmöglichkeit oder ohne Garten sei regelmäßig weniger wert (BT-Drucks 16/1887 S. 15). Im Falle von Satz 3 kann die Schmälerung des gemeinschaftlichen Gebrauchs zwar ebenfalls nachträglich den Wert des Haftungsobjekts beeinträchtigen. Im Falle einer Kompensation, nämlich der gleichzeitigen Verbindung mit einem dem belasteten Wohnungseigentum zugeordneten Sondernutzungsrecht, ist dies nach der gesetzgeberischen Vorstellung für Grundpfandrechtsgläubiger noch hinnehmbar. Hingegen ist bei gleichzeitigen anderweitigen Vereinbarungen über bestehende Sondernutzungsrechte der Schutz von Gläubigern vor einer nachteiligen Veränderung des haftenden Objekts in keiner Weise sichergestellt. Dieser ist vielmehr nur durch das Erfordernis der Zustimmung gemäß Satz 2 gewährleistet, und zwar unabhängig davon, ob gelegentlich der Aufhebung von Sondernutzungsrechten am belasteten Wohnungseigentum mit diesem gleichzeitig ein neues oder schon bestehendes Sondernutzungsrecht verbunden wird. Als Ausnahme zu Satz 2 ist Satz 3 vielmehr eher eng auszulegen. Dass das Gesetz in § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG nur die ersatzlose Aufhebung meine, ist diesem im Übrigen nicht zu entnehmen. Dagegen spricht neben den obigen Erwägungen auch, dass Änderungen gleichermaßen zustimmungsbedürftig sind.

Die Überlegung, dass bei einer wechselseitigen Übertragung von Sondernutzungsrechten wie z.B. einem Tausch (Hügel in Beck’scher Online-Kommentar Stand 1.11.2008 § 5 Rn. 22; Böttcher Rpfleger 2009, 181/194) wegen des gleich gelagerten Sachverhalts die Notwendigkeit einer Zustimmung verneint werden könne, greift für die vorliegende Vertragsgestaltung nicht, weil die gegenständliche Vereinbarung zugleich bestehende Sondernutzungsrechte aufhebt.

…

Auf eine etwaige wirtschaftliche Gleichwertigkeit … kommt es bei dieser Fallgestaltung nicht an (vgl. BGHZ 91, 343).“

Diesen Überlegungen schließt sich der Senat an. Die Entscheidung über das Zustimmungsbedürfnis kann insbesondere im Grundbuchverfahren nicht davon abhängen, ob im Hinblick auf die Änderung von Sondernutzungsrechten eine Gleichwertigkeit vorliegt, denn eine Prüfung dieses Kriteriums scheidet aufgrund der im Grundbuchverfahren eingeschränkten Beweismittel aus.

Nach diesen Maßstäben ist die Zustimmung der Grundpfandgläubiger zu der begehrten Eintragung nicht entbehrlich. Denn diese ist, wie sich aus einem Vergleich der Pläne zur Teilungserklärung und zu der dem Antrag zugrunde liegenden Urkunde ergibt, mit einer Änderung und teilweisen Aufhebung von Sondernutzungsrechten an bestimmten Flächen verbunden. Die von den Sondernutzungsrechten erfassten Stellplätze werden verlegt, teilweise anders zugeschnitten, überdies werden an bestimmten Flächen Sondernutzungsrechte aufgehoben – wie etwa durch die Umwidmung im ursprünglichen Plan für Stellplätze vorgesehener Flächen zu einem Fahrradraum.

3.

Einer Kostenentscheidung bedarf es nicht, weil den Beschwerdeführern kein Gegner gegenübersteht. Ihre Haftung für die Gerichtskosten der Beschwerdeverfahren ergibt sich aus dem Gesetz (§§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1, 32 Abs. 1 GNotKG).

Geschäftswert der Beschwerdeverfahren: zusammen 3.000,-- €

(Kostenaufwand für die Einholung der Zustimmung nach den geschätzten Angaben in der Beschwerdebegründung)