Oberlandesgericht Köln, 2. Zivilsenat — 2 Wx 169/19

I.

Der Beteiligte zu 1) ist im Grundbuch eingetragener Eigentümer des im Rubrum bezeichneten Grundbesitzes.

Mit Schriftsatz vom 06.05.2019 hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1) und 2) u.a. beantragt, den Eigentumswechsel des im Rubrum bezeichneten Grundbesitzes vom Beteiligten zu 1) auf den Beteiligten zu 2) im Grundbuch einzutragen (Bl. 111 d.A.). Dem Schriftsatz hat er den von ihm notariell beurkundeten Vertrag vom 31.01.2019 – UR.Nr. 1xx/2019 – beigefügt, mit dem der Beteiligte zu 1) diesen Grundbesitz an den Beteiligten zu 2) verkauft und aufgelassen hat (Bl. 112 ff. d.A.). Weiterhin hat der Verfahrensbevollmächtigte (u.a.) die beglaubigte Verwalterzustimmung vom 12.03.2019 – UR.Nr. 3xx/2019 des Notars Dr. A in B (Bl. 126 f. d.A.) – sowie eine beglaubigte Abschrift vom 15.03.2019 der Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung vom 07.09.2017, beglaubigt am 12.01.2018 – UR.Nr. 5x/2018 des Notars Dr. A in B -, vorgelegt (Bl. 130 ff. d.A.).

Mit Zwischenverfügung vom 09.05.2019 hat das Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass im Hinblick auf die Beglaubigung der Verwalterzustimmung § 15 Abs. 3 GBO nicht beachtet worden sei (Bl. 138 f. d.A.). Die Bestätigung gem. § 15 Abs. 3 GBO sei erforderlich, weil Entwurfs- und Beglaubigungsnotar nicht identisch seien. Zur Behebung des Hindernisses hat das Grundbuchamt eine Frist bis zum 06.06.2019 gesetzt.

Gegen diese dem Verfahrensbevollmächtigtem der Beteiligten am 10.05.2019 zugestellte Zwischenverfügung hat dieser mit am 24.05.2019 beim Oberlandesgericht Köln eingegangenen Schriftsatz vom 14.05.2019 Beschwerde eingelegt (Bl. 141 f. d.A.). Zur Begründung hat er ausgeführt, dass er, der Verfahrensbevollmächtigte, die Verwalterzustimmung auf Eintragungsfähigkeit geprüft habe, was „hier ausdrücklich bestätigt“ werde. Die Vorschrift des § 15 Abs. 3 GBO sei auf die Verwalterzustimmung nicht anwendbar. Die in dieser Vorschrift statuierte Prüfungspflicht betreffe nur die eigentlichen grundbuchrechtlichen Erklärungen im Sinne des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO wie z.B. die Eintragungsbewilligung, nicht aber ergänzende Erklärungen wie Vollmachten und Genehmigungen.

II.

Die Beschwerde ist gem. § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch im Übrigen in zulässiger Weise eingelegt worden. Die Beschwerde ist dahin auszulegen, dass das Rechtsmittel durch die Beteiligten zu 1) und 2) erhoben werden soll. Wenn der beurkundende Notar im Rahmen der (vermuteten) Vollmacht gem. § 15 GBO Beschwerde einlegt, sind grundsätzlich die Antragsberechtigten und nicht der Notar persönlich als Beschwerdeführer anzusehen, wenn sich nicht aus einer ausdrücklichen Angabe oder aus den Umständen etwas anderes ergibt (vgl. Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 15 Rn. 20). Da der Notar im vorliegenden Fall ausdrücklich ausgeführt hat, dass der angefochtene Beschluss die Beteiligten in ihren Rechten verletzt, ist davon auszugehen, dass er die Beschwerde nicht im eigenen Namen, sondern im Namen der Beteiligten eingelegt hat.

Der Senat kann über die Beschwerde entscheiden, auch wenn es an einer Nichtabhilfeentscheidung des Grundbuchamts fehlt.

In der Sache hat die Beschwerde Erfolg.

Dabei kann offen bleiben, ob die angefochtene Zwischenverfügung zu Recht ergangen ist. Denn das Eintragungshindernis ist jedenfalls mit der Einlegung der Beschwerde behoben worden.

Die Frage, ob die Prüfungspflicht gem. § 15 Abs. 3 S. 1 GBO auch Zustimmungen des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 12 Abs. 1 WEG erfasst, ist umstritten. Zum Teil wird die Auffassung vertreten, dass die notarielle Prüfungspflicht sämtliche zur Grundbucheintragung erforderlichen Erklärungen und Erklärungsbestandteile im Sinne von § 29 Abs. 1 GBO umfasst, also auch die Verwalterzustimmung gem. § 12 Abs. 1 WEG (BeckOK-GBO/Reetz, Stand 01.06.2019, § 15 Rn. 82; Attenberger, MittBayNot 2017, 335, 337). Dem wird jedoch teilweise entgegengehalten, dass § 15 Abs. 3 GBO nur auf die sich aus der GBO ergebenden eintragungsnotwendigen Erklärungen wie z.B. §§ 19, 20, 22 Abs. 2, 26, 27 GBO Anwendung finde (Weber, RNotZ 2017, 427, 430; Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 15 Rn. 22, 23). Einer Entscheidung dieses Meinungsstreits bedarf es vorliegend indes nicht, weil der Verfahrensbevollmächtigte die Voraussetzungen des § 15 Abs. 3 GBO jedenfalls mit der Einreichung der Beschwerdeschrift erfüllt hat.

Ein den Anforderungen des § 15 Abs. 3 GBO entsprechender Prüfvermerk des Notars liegt vor. Der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten hat in der gestempelten und unterschriebenen Beschwerdeschrift ausdrücklich bestätigt, die Verwalterzustimmung auf ihre Eintragungsfähigkeit gem. § 15 Abs. 3 S. 1 GBO geprüft zu haben. Zwar wird in der Literatur im Hinblick auf § 29 Abs. 1 S. 2 GBO teilweise - über die hier vorliegende Form hinaus - verlangt, dass der Prüfvermerk der Form einer Vermerkurkunde gem. § 39 BeurkG entsprechen muss (Weber, RNotZ 2017, 427, 434; BeckOK-GBO/Reetz, Stand 01.06.2019, § 15 Rn. 89). Dieser Auffassung folgt der Senat indes nicht. Denn nähere Vorgaben zur konkreten Ausgestaltung des Prüfvermerks enthalten die gesetzliche Regelung des § 15 Abs. 3 GBO und die Gesetzesbegründung nicht. Insbesondere enthält die Gesetzesbegründung keine Aussagen über mögliche Formanforderungen an den Prüfvermerk. Es kann daher nicht davon ausgegangen werden, dass der Prüfvermerk zwingend in der Form des § 39 BeurkG erfolgen muss, zumal es ausweislich der Gesetzesbegründung maßgeblich nur darauf ankommt, ob die Vornahme der Prüfung für das Grundbuchamt „ohne weitere Nachforschungen“ ersichtlich ist (zum Vorstehenden: Attenberger, MittBayNot 2017, 335, 342). Zum Teil wird daher eine formlose Bestätigung des Notars im Antragsschreiben für ausreichend erachtet (OLG Celle, FGPrax 2018, 5-7, Rn. 25 nach juris; Keller/Munzig/Volmer, KEHE Grundbuchrecht, 8. Aufl. 2019, § 15 Rn. 82), zum Teil eine unterschriebene und gestempelte Erklärung des Notars (Bauer/Schaub/Wilke, GBO, 4. Aufl. 2018, § 15 Rn. 44; Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 15 Rn. 24). Hier kann offen bleiben, ob eine formlose Bestätigung des Notars ausreichen würde oder ob eine unterschriebene und gestempelte Erklärung des Notars ausreicht, weil die Beschwerdeschrift jedenfalls unterschrieben und gestempelt ist.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Gerichtskosten sind für das Beschwerdeverfahren nicht entstanden, weil die Beschwerde Erfolg hat. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten kommt nicht in Betracht, weil den Beteiligten zu 1) und 2) ein Gegner nicht gegenübersteht.