Oberverwaltungsgericht NRW, 14. Senat — 14 A 1106/16

Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung ist unbegründet. Die von ihm geltend gemachten Zulassungsgründe liegen nicht vor oder werden von ihm bereits nicht genügend dargelegt (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO).

Es bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Solche bestehen immer dann, wenn der Rechtsmittelführer einen tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung des angefochtenen Urteils mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage stellt.

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 16. Juli 2013 - 1 BvR 3057/11 -, BVerfGE 134, 106 (118), Rdnr. 36.

Dies ist hier nicht der Fall. Das Verwaltungsgericht hat die Klage des Klägers, die Beklagte zu verpflichten, die Grundsteuer 2014 um weitere 25 Prozent - also insgesamt 50 Prozent - zu erlassen, mit zwei selbstständig tragenden Begründungen abgewiesen. Erstens sei der normale Rohertrag des Steuergegenstandes - des Hauses M. Straße in I. - schon deshalb nicht, wie dies § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG für einen Erlass der Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent voraussetzt, um 100 Prozent gemindert, weil sich das Gebäude in einem nicht vermietungsfähigen Zustand befinde und deshalb die ortsübliche Miete hierfür mit Null anzusetzen sei. Zweitens betrage die Minderung des normalen Rohertrags jedenfalls deshalb nicht 100 Prozent, weil - die Vermietungsfähigkeit des Objekts unterstellt - für den durch den Kläger genutzten Teil des Gebäudes eine übliche Miete zu schätzen sei, die unbeschadet ihrer Höhe eine Mietminderung von 100 Prozent ersichtlich ausschließe.

Es kann dahinstehen, ob der Kläger die Annahme des Verwaltungsgerichts schlüssig in Frage gestellt hat, das Haus sei nicht vermietungsfähig. Jedenfalls hat er nicht die weitere Begründung des Verwaltungsgerichts schlüssig in Frage gestellt, die teilweise Eigennutzung des Objekts durch den Kläger schließe eine Minderung des normalen Rohertrags um 100 Prozent aus.

Das Verwaltungsgericht hat zutreffend zugrunde gelegt, dass im Falle der Eigennutzung einer Teilfläche des Objekts eine übliche Miete zu schätzen ist,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. März 2014 - 14 A 1648/12 -, juris, Rdnr. 1 und 46 im Anschluss an VG Köln, Urteil vom 12. Juni 2012 - 17 K 6465/10 -, juris, Rdnr. 24: Hinzurechnung eines fiktiven Rohertrags bei eigengenutzter Teilfläche,

und dass diese im vorliegenden Fall unbeschadet ihrer konkreten Höhe die Annahme einer Minderung des normalen Rohertrags des Hauses M. Straße in I. um 100 Prozent ersichtlich ausschließt.

Diesbezüglich wendet der Kläger zu Unrecht ein, er habe im Jahr 2014 die Hausmeisterfunktion für das Haus M. Straße in I. übernommen, ferner die Betriebskosten in Höhe von 7.146,61 Euro getragen und 105.000,- Euro an die finanzierende Bank, weitere 20.000,- Euro an seinen damaligen Rechtsanwalt und 22.500,- Euro zum Zwecke der Ablösung einer Rentenschuld gezahlt; ein Mieter, der - wie er - die Hausmeisterleistungen, die Betriebskosten sowie weitere Zahlungen übernehme, um dingliche Lasten des Grundstücks abzutragen, hätte keine Miete zahlen müssen, der Mieter hätte die Mietforderung mit seinen Erstattungs- und Aufwendungsersatzansprüchen aufgerechnet.

Nach § 33 Abs. 1 Sätze 1 und 2 GrStG wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu mindern. Nach § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG ist normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete.

§ 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG verweist damit für die Ermittlung des normalen Rohertrags bei bebauten Grundstücken auf die geschätzte übliche Jahresrohmiete und damit auf § 79 Abs. 1 und 2 BewG. Nach § 79 Abs. 1 Sätze 1 bis 3 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Umlagen und alle sonstigen Leistungen des Mieters sind einzubeziehen. Zur Jahresrohmiete gehören auch Betriebskosten (z.B. Gebühren der Gemeinden), die durch die Gemeinde von den Mietern unmittelbar erhoben werden. Nach § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 BewG gilt statt des Betrags nach Absatz 1 die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind. Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird.

Verweist § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG für die Ermittlung des normalen Rohertrags bei bebauten Grundstücken auf die Bestimmungen des § 79 Abs. 1 und 2 BewG, dann ist auch der hiermit zur Ermittlung der Minderung des normalen Rohertrags ins Verhältnis zu setzende tatsächliche Rohertrag des Grundstücks in Anlehnung an diese Vorschriften zu ermitteln. Demnach ist zur Ermittlung des Rohertrags eigengenutzter Grundstücksteile nach § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 BewG die übliche Miete für solche Grundstücksteile in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird.

Der Kläger vermag demnach gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, der für die Eigennutzung der Teilfläche des Hauses M. Straße in I. durch den Kläger anzusetzende fiktive Rohertrag habe jedenfalls nicht null Euro betragen, nicht mit Erfolg einzuwenden, er habe im Jahr 2014 die Hausmeisterfunktion für das Haus M. Straße in I. übernommen, ferner die Betriebskosten in Höhe von 7.146,61 Euro getragen und 105.000,- Euro an die finanzierende Bank, weitere 20.000,- Euro an seinen damaligen Rechtsanwalt und 22.500,‑ Euro zum Zwecke der Ablösung einer Rentenschuld gezahlt. Denn bei der Ermittlung der Jahresrohmiete, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird, und in Anlehnung an die die übliche Miete für den eigengenutzten Grundstücksteil nach § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 BewG zu schätzen ist, sind solche Beträge nicht abzuziehen (siehe die Definition der Jahresrohmiete in § 79 Abs. 1 BewG).

Der Kläger vermag ferner gegen die genannte Annahme des Verwaltungsgerichts nicht mit Erfolg einzuwenden, ein Mieter, der - wie er - die Hausmeisterleistungen, die Betriebskosten sowie weitere Zahlungen übernehme, um dingliche Lasten des Grundstücks abzutragen, hätte keine Miete zahlen müssen. Auf solche individuellen Besonderheiten kommt es bei der Schätzung der üblichen Miete nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG nicht an, sondern auf die Jahresrohmiete, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird.

Ferner kommt es nicht darauf an, ob ein Mieter die Mietforderung mit seinen Erstattungs- und Aufwendungsersatzansprüchen aufgerechnet hätte. Wenn ein Mieter mit eigenen Forderungen gegen die Mietzinsforderung des Vermieters aufrechnet, bleibt der Mietzins Teil des tatsächlichen Jahresrohertrags des Grundstücks. Denn wirtschaftlich macht es für den Eigentümer keinen Unterschied, ob der Mieter den Mietzins direkt an ihn bezahlt oder der Eigentümer durch die Aufrechnung von einer eigenen Verbindlichkeit dem Mieter gegenüber befreit wird.

Nach dem Vorgesagten kommt es auch nicht darauf an, ob der Kläger - wie er meint - bei Anmietung einer 60 qm großen Wohnung in I. für 4,20 Euro/qm günstiger gefahren wäre als durch die Übernahme der Betriebskosten für das Haus M. Straße in Höhe von 7.146,61 Euro im Jahr 2014.

Schließlich wendet der Kläger mit seinem weiteren Vorbringen, in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils fehlten Ausführungen zu seinem Antrag auf Erlass der Grundsteuer aus Unbilligkeit, nichts Schlüssiges gegen die Richtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts ein. Der Kläger legt nicht schlüssig dar, dass die Voraussetzungen des § 227 AO vorliegen. Nach dieser Vorschrift können die Finanzbehörden Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis ganz oder zum Teil erlassen, wenn deren Einziehung nach der Lage des einzelnen Falls unbillig wäre; unter den gleichen Voraussetzungen können bereits entrichtete Beträge erstattet oder angerechnet werden.

Die Unbilligkeit im Sinne des § 227 AO kann in der Sache selbst oder in der Person des Steuerpflichtigen begründet liegen. Für eine sachliche Unbilligkeit ist im vorliegenden Fall nichts ersichtlich, nachdem die Voraussetzungen der speziellen Vorschrift des § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG für einen weitergehenden Erlass der Grundsteuer nicht vorliegen.

Der Erlass aus persönlichen Billigkeitsgründen setzt Erlassbedürftigkeit und Erlasswürdigkeit voraus. Erlassbedürftigkeit liegt vor, wenn die Steuererhebung die wirtschaftliche oder persönliche Existenz des Steuerpflichtigen vernichten oder ernsthaft gefährden würde.

Vgl. BFH, Urteil vom 26. Oktober 2011 - VII R 50/10 ‑, juris, Rdnr. 26 und 29.

Hierfür ist im vorliegenden Fall nichts ersichtlich. Der Kläger hat weder im Verwaltungsverfahren noch im Klageverfahren noch im Zulassungsverfahren seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse offen gelegt. Er hat lediglich dargelegt, welche finanziellen Belastungen ihm aus der Bewirtschaftung und der Finanzierung des Hauses M. Straße in I. entstanden sind, aber nicht, über welches Einkommen er verfügt und ob er außer dem Haus M. Straße in I. noch über weiteres Vermögen verfügt. Daher mussten weder die Beklagte noch das Verwaltungsgericht der Frage einer persönlichen Unbilligkeit der Grundsteuererhebung weiter nachgehen.

Einen Verfahrensfehler, auf dem die Entscheidung beruhen kann (§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO), legt der Kläger entweder nicht hinreichend dar oder ein solcher liegt jedenfalls nicht vor (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO).

Eine Verletzung der Aufklärungspflicht des Verwaltungsgerichts (§ 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO) legt der Kläger schon nicht hinreichend dar. Die Rüge einer Verletzung der gerichtlichen Aufklärungspflicht erfordert die substantiierte Darlegung, welche Tatsachen auf der Grundlage der materiell-rechtlichen Auffassung des Verwaltungsgerichts aufklärungsbedürftig waren, welche für erforderlich oder geeignet gehaltenen Aufklärungsmaßnahmen hierfür in Betracht kamen, welche tatsächlichen Feststellungen hierbei voraussichtlich getroffen worden wären und inwiefern diese unter Zugrundelegung der materiell-rechtlichen Auffassung des Tatsachengerichts zu einer für den Rechtsmittelführer günstigeren Entscheidung hätten führen können. Die Aufklärungsrüge stellt zudem kein Mittel dar, um Versäumnisse eines Verfahrensbeteiligten in der Tatsacheninstanz zu kompensieren, vor allem wenn er es unterlassen hat, einen Beweisantrag zu stellen. Deshalb muss entweder dargelegt werden, dass bereits im Verfahren vor dem Tatsachengericht, insbesondere in der mündlichen Verhandlung, auf die Vornahme der Sachverhaltsaufklärung, deren Unterbleiben nunmehr gerügt wird, hingewirkt worden ist oder aufgrund welcher Anhaltspunkte sich dem Gericht die bezeichneten Ermittlungen auch ohne ein solches Hinwirken hätten aufdrängen müssen.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Juli 2016 - 2 B 57.15 ‑, juris, Rdnr. 13.

Der Kläger legt weder dar, welche Angaben zu seinen Einkommensverhältnissen er bei weiterer Aufklärung des Verwaltungsgerichts gemacht hätte, noch dass er im erstinstanzlichen Verfahren auf eine solche Aufklärung hingewirkt hat oder aus welchen Gründen sich dem Verwaltungsgericht eine Aufklärung seiner Einkommensverhältnisse hätte aufdrängen müssen, obwohl er selbst hierzu im Verwaltungs- und im Klageverfahren keine Angaben gemacht hatte.

Das Verwaltungsgericht hat dem Kläger schließlich das rechtliche Gehör nicht versagt (Art. 103 Abs. 1 GG). Das Gebot des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Es ist allerdings erst dann verletzt, wenn sich im Einzelfall klar ergibt, dass das Gericht dieser Pflicht nicht nachgekommen ist. Denn grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Gerichte das von ihnen entgegengenommene Parteivorbringen zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen haben. Sie sind dabei nicht verpflichtet, sich mit jedem Vorbringen in den Entscheidungsgründen ausdrücklich zu befassen. Deshalb müssen, damit ein Verstoß gegen das Gebot rechtlichen Gehörs festgestellt werden kann, im Einzelfall besondere Umstände deutlich machen, dass Vorbringen eines Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung nicht erwogen worden ist. Geht das Gericht auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags einer Partei zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, in den Entscheidungsgründen nicht ein, so lässt dies auf die Nichtberücksichtigung des Vortrags schließen, sofern er nicht nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts unerheblich oder aber offensichtlich unsubstantiiert war.

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. August 2017 ‑ 2 BvR 863/17 -, juris, Rdnr. 15.

Nach diesen Maßstäben lässt sich hier ein Verstoß des Verwaltungsgerichts gegen das Gebot rechtlichen Gehörs nicht feststellen. Es ist davon auszugehen, dass das Verwaltungsgericht den Erlassantrag des Klägers im Schriftsatz vom 21. April 2015 und seine diesbezüglichen Ausführungen zur Kenntnis genommen und erwogen hat. In den Entscheidungsgründen seines Urteils musste das Verwaltungsgericht hierauf nicht weiter eingehen, weil der Kläger weder in dem genannten Schriftsatz noch später seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse dargelegt hatte, so dass eine Verpflichtung der Beklagten zu einem weiteren Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2014 in Höhe von 25 Prozent oder zur Neubescheidung unter dem Aspekt persönlicher Unbilligkeit der Grundsteuererhebung nach § 227 AO offensichtlich nicht in Betracht kam.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 3 Satz 1 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).