Oberverwaltungsgericht NRW, 2. Senat — 2 A 2163/22

Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

Aus dem gemäß § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO maßgeblichen Zulassungsvorbringen ergibt sich nicht der allein geltend gemachte Zulassungsgrund der ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angegriffenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO).

Zur Darlegung des Zulassungsgrundes der ernstlichen Zweifel bedarf es einer hinreichenden Auseinandersetzung mit den entscheidungstragenden Erwägungen des Verwaltungsgerichts. Dabei ist in substantiierter Weise an der Gedankenführung des Verwaltungsgerichts orientiert aufzuzeigen, dass und warum das vom Verwaltungsgericht gefundene Ergebnis ernstlich zweifelhaft sein soll. In der Sache liegen ernstliche Zweifel vor, wenn erhebliche Gründe dafürsprechen, dass die verwaltungsgerichtliche Entscheidung einer rechtlichen Prüfung wahrscheinlich nicht standhalten wird. Sie sind (nur) begründet, wenn zumindest ein einzelner tragender Rechtssatz der angefochtenen Entscheidung oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird und sich die Frage, ob die Entscheidung etwa aus anderen Gründen im Ergebnis richtig ist, nicht ohne weitergehende Prüfung der Sach- und Rechtslage beantworten lässt.

Vgl. st. Rspr.: BVerfG, Beschlüsse vom 8. Dezember 2009 - 2 BvR 758/07 -, BVerfGE 125, 104-141 = juris Rn. 96, und vom 23. Juni 2000 - 1 BvR 830/00 -, juris Rn. 15; OVG NRW, Beschlüsse vom 23. Mai 2022 ‑ 2 A 2444/21 -, juris Rn. 3, und vom 26. November 2018 - 12 A 2243/17 -, juris Rn. 8.

Derartige Zweifel weckt das Zulassungsvorbringen nicht.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit dem Antrag,

die Bauordnungsverfügung vom 22. Oktober 2019 aufzuheben,

abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Die zulässige Anfechtungsklage sei unbegründet. Die angegriffene Bauordnungsverfügung der Beklagten vom 22. Oktober 2019, mit der der Kläger unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung von Zwangsgeld in Höhe von 250 Euro für den Fall der Nichtbefolgung aufgefordert worden sei, entsprechend der auf seinem Grundstück I. 00d in L. O. (Gemarkung J., Flur 00, Flurstück 617) eingetragenen Baulast die Zufahrt zu dem Grundstück I. 00e in L. O. (Gemarkung J., Flur 00, Flurstück 588) jederzeit für den Verkehr zwischen der Straße „I.“ und diesem Grundstück frei- und offenzuhalten, sei rechtmäßig. Die Bauaufsichtsbehörde sei grundsätzlich befugt, eine im Wege der Baulast übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung mittels einer Bauordnungsverfügung durchzusetzen. Im Falle der Sicherung der Zugänglichkeit eines Grundstücks dürfe die Behörde dem Eigentümer des belasteten Grundstücks insbesondere auferlegen, in dem durch die Baulast bestimmten Umfang den Zugang zu dem begünstigten Grundstück zu dulden und bestehende Hindernisse zu beseitigen. Die bauaufsichtsbehördliche Durchsetzung einer Zuwegungsbaulast richte sich darauf, dass die Eigentümer des von der Baulast begünstigten Grundstücks und ihre Besucher auf Grund öffentlichen Rechts über das belastete Grundstück hinweg Zugang zu diesem Grundstück nehmen dürften, auch wenn sie dazu privatrechtlich nicht befugt seien. Es liege im Wesen des Instituts der öffentlich-rechtlichen Baulast, dass die mit ihr bezweckte Sicherung der Genehmigungsvoraussetzungen des begünstigten Bauvorhabens gegenüber den privatrechtlichen Rechtsverhältnissen verselbständigt werde. Ausgehend hiervon begründe die wirksam eingeräumte Baulast auf dem Grundstück des Klägers eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur Duldung der Nutzung der aus dem Baulastlageplan ersichtlichen Zuwegung für die jeweiligen Eigentümer, Besucher und Bewohner des Grundstücks Gemarkung L. O., Flur 00, Flurstück 588 und eine Verpflichtung diese Zuwegung frei- und offenzuhalten. Zu den Besuchern zählten auch alle Personen, die die das Flurstück 588 zwecks Belieferung aufzusuchen beabsichtigten. Gegen diese öffentlich-rechtliche Verpflichtung habe der Kläger mehrfach verstoßen, indem er die Zuwegung durch ein Einfahrtstor in Gestalt des Stahlgittertores, wie es auf den Bildaufnahmen im Verwaltungsvorgang der Beklagten abgebildet sei, verschlossen habe, was durch die von Herrn K., dem Eigentümer des Flurstücks 588, vorgebrachten und bildlich dokumentierten Verstöße bewiesen sei. Diese Verstöße in den Jahren 2017 bis 2019 habe der Kläger bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht in Abrede gestellt, sondern - rechtlich irrig - gemeint, er sei zur Beschränkung der Zuwegung berechtigt und es handele sich hierbei um eine rein privatrechtliche Angelegenheit. Ferner sei die Beklagte nicht verpflichtet gewesen, die Ausübung des ihr eingeräumten Entschließungsermessens zu begründen, da der tatbestandliche Verstoß typischerweise das Einschreiten gebiete. Das hier etwas Anderes gelten könnte, sei weder ersichtlich noch vorgetragen. Zudem habe die Beklagte mit der Anordnung zur Einhaltung der sich aus der öffentlich-rechtlichen Baulast ergebenden Verpflichtung die naheliegendste Maßnahme getroffen. Dass sie hierbei für die Entscheidung relevante Umstände nicht berücksichtigt haben könnte, die einen Ermessensfehler begründen könnten, sei ebenfalls weder ersichtlich noch vorgetragen. Insbesondere sei es nicht von Relevanz, dass es zwischen dem Kläger und Herrn K. weitere Unstimmigkeiten zivilrechtlicher Natur gegeben habe, die im Zusammenhang mit der Nutzung der Zuwegung gestanden hätten.

Diesen im Einzelnen noch weiter begründeten Ausführungen setzt die Zulassungsbegründung nichts entgegen, das ernstliche Zweifel an der angegriffenen Entscheidung im eingangs dargestellten Sinne hervorrufen könnte.

Der Kläger macht im Wesentlichen geltend, dass dem Verwaltungsgericht schon im Ausgangspunkt nicht gefolgt werden könne, soweit es angenommen habe, eine Zuwegungsbaulast verschaffe den Eigentümern eines begünstigten Grundstücks Rechte öffentlich-rechtlicher Natur auch über die privaten Rechte hinweg. Die Eintragung einer Baulast diene gerade nicht privaten, sondern allein öffentlichen Interessen; sie sichere eine bestimmte Grundstückssituation im Hinblick auf baurechtliche Entscheidungen und sei nicht darauf ausgerichtet, zivilrechtliche Nutzungsansprüche mit den Mitteln des öffentlichen Rechts durchzusetzen. Ein öffentliches Interesse an der Belastung einer Teilfläche eines Grundstücks mit einer Zuwegungsbaulast könne sich im Hinblick auf § 4 Abs. 1 BauO NRW daher nur daraus ergeben, dass sie zur Absicherung eines reibungslosen Einsatzes von Feuerlösch- und Rettungsgeräten auf dem begünstigten Grundstück erforderlich sei, nicht aber daraus, dass die Freihaltung der Fläche dem Eigentümer dieses Grundstücks nützlich sein solle. Im Übrigen sei eine Baulast inhaltlich regelmäßig dahin auszulegen, dass sie nur für den Verkehr gelte, der durch die typische Nutzung des Vorhabens ausgelöst werde. Da der Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsgeräten vorliegend aber durchgehend ohne Schwierigkeiten möglich gewesen sei, habe keine Veranlassung bestanden, mit der streitgegenständlichen Bauordnungsverfügung gegen den Kläger vorzugehen. Die Beklagte habe nicht berücksichtigt, dass es nicht ihre Aufgabe sei, sich in zivilrechtliche Streitigkeiten zwischen dem Kläger und Herrn K. über den Inhalt und den Umfang privatrechtlicher Nutzungsrechte einzumischen.

Diese Einwände greifen nicht durch.

Die in das Baulastenverzeichnis eingetragene Baulast stellt einen bestandskräftigen, nicht nichtigen Verwaltungsakt dar, dessen Inhalt durch Auslegung entsprechend den Grundsätzen der §§ 133, 157 BGB zu ermitteln ist. Danach ist der wirkliche Wille zu erforschen. Wirklicher Wille ist dabei nicht der innere, nicht zum Ausdruck gebrachte Wille, sondern nur der erklärte Wille. Für die Auslegung des erklärten Willens ist maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, nämlich der Adressat der Baulast, also die Bauaufsichtsbehörde (vgl. § 85 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW), diese nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Verpflichtungserklärung, verstehen durfte (sog. "objektiver Empfängerhorizont").

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 21. November 2017 - 2 A 1393/16 -, juris Rn. 65 ff. m. w. N.

Aus dem in das Baulastenverzeichnis der Beklagten eingetragenen Text sowie der vom Kläger abgegebenen Verpflichtungserklärung ergibt sich eindeutig, dass die im zugehörigen Lageplan grün schraffierte Teilfläche des klägerischen Grundstücks nicht nur den Feuerlösch- und Rettungskräften jederzeit als Zuwegung für den Verkehr zwischen der „I.“ und dem Grundstück des Herrn K. (Gemarkung L. O., Flur 00, Flurstück 588) frei- und offenzuhalten ist, sondern „den jeweiligen Eigentümern, Besuchern und Bewohnern“ dieses Grundstücks den Zugang ermöglichen soll. Das Verwaltungsgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, dass zu den „Besuchern“ auch alle Personen zählen, die das Grundstück zwecks Belieferung aufzusuchen beabsichtigen.

Soweit der Kläger meint, eine Zuwegungsbaulast diene allein öffentlichen Interessen und gewährleiste im Hinblick auf § 4 Abs. 1 BauO NRW nur einen reibungslosen Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsgeräten auf dem begünstigten Grundstück, verhält er sich nicht zu dem konkreten, weit gefassten Inhalt der hier in Rede stehenden und - wie ausgeführt - bestandskräftigen Baulasterklärung. Er verweist zu Unrecht auf das Urteil des OVG NRW vom 30. Mai 2022 - 10 A 262/20 -. Dieser Entscheidung lag schon ein anderer Sachverhalt zugrunde, weil in jener Baulasterklärung ausdrücklich § 4 Abs. 4 BauO NW (1970) in Bezug genommen wurde. Im Übrigen wird in der von dem Kläger herangezogenen Entscheidung ausgeführt, dass selbst eine teilweise Rechtswidrigkeit der Baulasteintragung, soweit sie dem Interesse des Bauherrn dienen sollte, nicht zu ihrer Nichtigkeit führen würde.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 30. Mai 2022 - 10 A 262/20 -, juris Rn. 61.

Schließlich wendet der Kläger ohne Erfolg ein, selbst dann, wenn die Baulast über öffentliche Zwecke hinausgehe und scheinbar Rechtsansprüche für den Eigentümer des begünstigten Grundstücks begründe, sei zu berücksichtigen, dass es bei einem bauaufsichtlichen Einschreiten nicht Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde sei, sich in zivilrechtliche Streitigkeiten über den Inhalt und den Umfang der privatrechtlichen Nutzungsrechte einzumischen. Mit dieser Begründung legt er nicht dar, dass die Beklagte hier ausschließlich zur Durchsetzung privater Rechte eingeschritten sein könnte. Vielmehr führt die Beklagte in der angefochtenen Ordnungsverfügung ausdrücklich aus, dass es sich bei den mit der Baulast übernommenen Pflichten über öffentlich-rechtliche Verpflichtungen handele und ein Verstoß dagegen eine Verletzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften bedeute.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung für das Zulassungsverfahren beruht auf den §§ 47 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3, 52 Abs. 2 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO). Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags ist das angegriffene Urteil rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).