BVerwG, 3. Senat — 3 B 40/14, 3 B 40/14 (3 C 17/14)

Die Klägerin beansprucht einen über die an sie ausgekehrten Erlöse hinausgehenden Wertausgleich nach § 13 Abs. 2 Satz 2 des Vermögenszuordnungsgesetzes - VZOG - für drei Grundstücke, die von Tochtergesellschaften der Beigeladenen veräußert wurden. Das Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen hat entsprechende Festsetzungsanträge der Klägerin abgelehnt. Auf ihre Klage hin hat das Verwaltungsgericht die Beklagte verpflichtet, den an die Klägerin für zwei der Grundstücke zu zahlenden Geldbetrag auf insgesamt 19 189,64 € festzusetzen, dieser Betrag geht um 8 908,24 € über die insoweit ausgekehrten Verkaufserlöse hinaus. Hinsichtlich des dritten Grundstücks hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen, weil der dafür ausgekehrte Verkaufserlös in Höhe von 40 903,35 € den Verkehrswert nicht offensichtlich unterschreite.

Die wechselseitig erhobenen Beschwerden der Klägerin und der Beigeladenen gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des Verwaltungsgerichts sind begründet.

1. Die Klägerin rügt zu Recht, dass das Verwaltungsgericht, soweit es die Klage abgewiesen hat, ihren Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs nach § 108 Abs. 2 VwGO und Art. 103 Abs. 1 GG verletzt hat und das Urteil insoweit im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO auf diesem Verfahrensmangel beruhen kann.

Die Klägerin hatte geltend gemacht, dass sich aufgrund der Wasserlage des betreffenden Grundstücks - die Nordseite grenzt an die Spree - ein erheblicher Zuschlag zum Bodenrichtwert hätte erzielen lassen. Sie hatte dazu eine Verkehrswertermittlung aus dem Jahre 1999 für ein vergleichbares, in derselben Ortschaft gelegenes Grundstück vorgelegt, in der der Gutachter für die Anbindung an die Spree einen Zuschlag von 7 DM/m² bei einem Bodenrichtwert von 30 DM/m² angenommen hatte. Das Verwaltungsgericht hat dieses Vorbringen mit der Begründung zurückgewiesen, die Behauptung, bereits 1993/94 - der Kaufvertrag über das umstrittene Grundstück datiert vom 7. Februar 1995; ihm lag ein Verkehrswertgutachten vom 21. November 1994 zu Grunde, das sich nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts an den Bodenrichtwerten zum 31. Dezember 1993 ausgerichtet hat - hätte sich für Grundstücke mit Wasserlage ein erheblicher Zuschlag zum Bodenrichtwert erzielen lassen, entbehre der Substantiierung. Diese Einschätzung, die offenbar allein auf den Zeitablauf zwischen der seinerzeitigen Grundstücksbewertung und der als Beweismittel vorgelegten Verkehrswertermittlung abstellt, wird dem Anspruch der Klägerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs nicht gerecht. Zwar verleiht diese Verfahrensgewährleistung keinen Schutz gegen Entscheidungen, die den Sachvortrag eines Beteiligten aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts teilweise oder ganz unberücksichtigt lassen (stRspr; BVerfG, Beschluss vom 15. Februar 1967 - 2 BvR 658/65 - BVerfGE 21, 191 <194>). Voraussetzung ist jedoch, dass die Anwendung dieses Rechts der Bedeutung und Tragweite der Verfahrensgarantie angemessen Rechnung trägt. Diese Grenze ist jedenfalls dann überschritten, wenn das Gericht überzogene Anforderungen an die Substanz des Vorbringens eines Beteiligten stellt und sich dadurch einer sachlichen Auseinandersetzung mit den vorgetragenen Argumenten entzieht. So verhält es sich hier; denn allein der zeitliche Abstand von nicht einmal sechs Jahren zwischen der vorgelegten Wertermittlung und den Bewertungsunterlagen, die dem Kaufvertrag zu Grunde lagen, war kein plausibler Grund dafür, dem Beweismittel jegliche Aussagekraft für den geltend gemachten Zuschlag abzusprechen. Der wertbildende Charakter der Uferlage eines Grundstücks ist schon von der Natur der Sache her regelmäßig nicht solchen verhältnismäßig kurzfristigen und zugleich weitgreifenden Schwankungen unterworfen. Es wäre daher Sache des Gerichts gewesen, Umstände darzutun, warum der Marktwert der in Rede stehenden Ufergrundstücke sich in dem maßgeblichen Zeitraum derart verändert hatte, dass eine vergleichende Heranziehung des vorgelegten Wertgutachtens aus dem Jahr 1999 von vornherein nicht in Betracht kam.

Auf diesem Verfahrensmangel kann der klageabweisende Teil des Urteils auch im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO beruhen. Dies gilt auch in Ansehung der insoweit maßgeblichen, dem Urteil zu Grunde liegenden materiell-rechtlichen Auffassung des Verwaltungsgerichts, wonach bei Einholung eines Verkehrswertgutachtens vor dem Verkauf die Voraussetzungen des § 13 Abs. 2 Satz 2 VZOG nur dann erfüllt sind, wenn das Gutachten den wirklichen Wert des Grundstücks offensichtlich nicht erfasst hat; denn diese Voraussetzung wäre erfüllt, wenn die nicht zu übersehende Uferlage des Grundstücks einen erheblichen Zuschlag zum Bodenrichtwert rechtfertigen würde, wie die Klägerin unter Beweisantritt geltend gemacht hat.

Die Verletzung des Anspruchs auf Gewährung rechtlichen Gehörs hat zugleich den von der Klägerin gerügten Verstoß gegen die Amtsermittlungspflicht nach § 86 Abs. 1 VwGO zur Folge, weil das nicht verwertete Vorbringen dem Gericht hätte Veranlassung geben müssen, der Frage, ob die Uferlage des Grundstücks einen Bewertungszuschlag forderte, nachzugehen.

Demgegenüber ist die Aufklärungsrüge, im Hinblick auf die Grundstücksgröße nicht begründet; denn es ist nicht zu beanstanden, dass das Gericht insoweit von weiteren Ermittlungen abgesehen hat. Nachdem die Vertragspartner zunächst nur eine Teilfläche des betroffenen Flurstücks von 3 700 m² zum Gegenstand des Kaufvertrages gemacht hatten, weil sie davon ausgegangen waren, dass die im Grundbuch enthaltene Flächenangabe von 4 138 m² zutreffend sei, stellte der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur bei der Vorbereitung der Trennvermessung fest, dass das Grundstück nur rund 3 856 m² groß sei (Schreiben des Dipl.-Ing. S. vom 5. Mai 2004 - Bl. 21 der Akte). Daraufhin korrigierten die Vertragspartner den Vertrag und machten das gesamte Grundstück zum Verkaufsgegenstand. Anlass, der Grundstücksgröße weiter nachzugehen, bestand für das Verwaltungsgericht nicht, weil sich die Klägerin fortlaufend darauf beschränkt hat, die Angaben des öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs unter Hinweis auf die im Grundbuch vermerkte Flächengröße in Zweifel zu ziehen, deren Fehlerhaftigkeit sich gerade bei den Vorarbeiten zur Trennvermessung herausgestellt hatte. Konkrete Gründe, warum die Ermittlung der tatsächlichen Grundstücksfläche durch den dafür hinzugezogenen Fachmann unzutreffend war, hat die Klägerin nicht genannt, so dass das Verwaltungsgericht von der Richtigkeit der neu ermittelten Flächenangabe ausgehen durfte, die auch die Vertragspartner anerkannt und in ihre Vertragsgestaltung übernommen hatten.

Der Senat nimmt den Verfahrensverstoß - den oben dargelegten Gehörsverstoß und den daraus resultierenden Aufklärungsmangel - zum Anlass, das Urteil, soweit die Klage abgewiesen worden ist, nach § 133 Abs. 6 VwGO aufzuheben und den Rechtsstreit insoweit an die Vorinstanz zurückzuverweisen.

2. Die Beschwerde der Beigeladenen ist ebenfalls begründet. Sie führt zur Zulassung der Revision im Umfang der Klagestattgabe, weil die Rechtssache insoweit die geltend gemachte grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO hat. Die von der Beigeladenen sinngemäß aufgeworfene und vom Verwaltungsgericht bejahte Frage,