Förderungsbestimmungen zum Wohnungsbaugesetz für das Saarland (WFB 1990)

Förderungsbestimmungen zum Wohnungsbaugesetz für das Saarland (WFB 1990) Vom 23. Januar 1990 (Amtsbl. S. 157), in der Fassung der Änderung vom 19. Dezember 2003 (Amtsbl. 2004 S. 149) Förderung des Wohnungsbaues mit öffentlichen Mitteln (Erster Förderungsweg) Förderungsvoraussetzungen, Finanzierungsgrundsätze 1.Gegenstand der Förderung; förderungsfähiger Wohnraum 2.Anforderungen an Bauherren, Betreuer und Beauftragte 3.Baurechtliche Voraussetzungen 4.Baubeginn 5.Auswahl der zu fördernden Bauvorhaben; Bevorzugte Förderung 6.Antragsunterlagen 7.Einkommensnachweis 8.Größe und Ausstattung der Wohnung 9.Beruflich oder gewerblich genutzte Räume 10.Anforderungen an Wohnräume 11.Ermittlung der Baukosten 12.Fremdmittel 13.Eigenleistung, Selbsthilfe 14.Kostenmiete 15.Wirtschaftlichkeits- bzw. Lastenberechnung Art und Umfang der öffentlichen Förderung 16.Förderungssätze 17.Ausbau und Erweiterung 18.Sonderregelung für schwerbehindertengerechten Ausbau 19.Finanzierungsgrundsätze, Verzinsung 20.Verwendung der Förderungsmittel 21.Kostenmiete, Mietobergrenze 22.Sonderprogramme 23.Tilgung der Landesbaudarlehen und Familienzusatzdarlehen 24.Rücknahme und Widerruf des Bewilligungsbescheides 25.Ausnahmeregelung für Übergangsfälle 26.Eigentumswechsel Verfahren 27.Antragentgegennehmende Stellen 28.Vorprüfung der Anträge 29.Mitteilungspflicht der antragentgegennehmenden Stelle Schlußbestimmungen 30.Auszahlung und Verwaltung der öffentlichen Mittel 31.Überwachung 32.Ausnahmen 33.Zeitlicher Geltungsbereich Förderung des Wohnungsbaues mit öffentlichen Mitteln (Erster Förderungsweg) Förderungsvoraussetzungen, Finanzierungsgrundsätze 1. Gegenstand der Förderung; förderungsfähiger Wohnraum Gefördert werden im Rahmen des § 1 WoBauG Saar und in Anwendung von § 46 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz – WoFG) vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376) in der Regel nur Bauvorhaben von Wohnungsuchenden, deren Einkommen die Einkommensgrenze des § 9 Abs. 2 WoFG nicht überschreitet. Maßgeblich ist das Jahreseinkommen des Wohnungsuchenden und der nach § 18 WoFG zum Haushalt rechnenden Personen.

Nicht gefördert werden Bauvorhaben von Wohnungsuchenden, die bereits Eigentümer eines Eigenheims, einer Kleinsiedlung oder eines Eigentumswohnung sind, ausgenommen Bauvorhaben im Sinne der Nr. 17 und 18.

Abweichend von Absatz 2 können in Ausnahmefällen Wohnungen gefördert werden, wenn die im Eigentum stehende bisherige Wohnung nicht ausgebaut oder erweitert werden kann, verkauft wird und sichergestellt ist, daß bei Verkauf der Wohnung die in Anspruch genommenen öffentlichen Mittel zurückgezahlt werden. 2. Anforderungen an Bauherren, Betreuer und Beauftragte

Öffentliche Mittel können einem Bauherrn bewilligt werden, wenn er Eigentümer eines geeigneten Baugrundstücks ist oder nachweist, daß der Erwerb eines derartigen Baugrundstücks gesichert ist. Öffentliche Mittel können auch einem Bauherrn bewilligt werden, für den an einem geeigneten Baugrundstück ein Erbbaurecht auf die Dauer von 99 Jahren bestellt ist oder der Erwerb eines derartigen Erbbaurechts nachweisbar gesichert ist. Bei Vorliegen besonderer Gründe kann im Einzelfall zugelassen werden, daß das Erbbaurecht auf kürzere Dauer, jedoch mindestens für 75 Jahre, bestellt ist oder wird.

Voraussetzung für die Bewilligung öffentlicher Mittel ist, daß der Bauherr, sein Betreuer oder Beauftragter die zur Durchführung des Bauvorhabens erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit besitzt, der Bauherr die erforderliche Kreditwürdigkeit nachweist und die Gewähr dafür bietet, daß er die entstehenden Belastungen tragen kann. Insbesondere bei Eigentumsmaßnahmen muß sichergestellt sein, daß dem Bauherrn und seiner Familie neben den zu erwartenden Belastungen auf Dauer ein zur Bestreitung des Lebensunterhaltes ausreichendes verfügbares Einkommen verbleibt.

Es muß ferner die ordnungsmäßige und wirtschaftliche Durchführung des Bauvorhabens sowie eine ordnungsmäßige Verwaltung der Wohnungen gewährleistet sein.

Die Voraussetzungen der Absätze 2 und 3 gelten auch für Bewerber eines Kaufeigenheimes, einer Trägerkleinsiedlung oder einer Kaufeigentumswohnung. 3. Baurechtliche Voraussetzungen

Das Bauvorhaben muß den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen entsprechen.

Das Bauvorhaben muß den städtebaulichen und landesplanerischen Grundsätzen entsprechen (§ 23 WoBauG Saar). 4. Baubeginn Mit dem Bau darf grundsätzlich vor Antragstellung der öffentlichen Mittel nicht begonnen werden. Die Bewilligungsstelle kann unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles Ausnahmen zulassen, jedoch nicht, wenn die Bezugsfertigkeit bereits eingetreten ist oder wenn die Maßnahme bereits mit anderen Mitteln finanziert ist. 5. Auswahl der zu fördernden Bauvorhaben; Bevorzugte Förderung

Die Bildung von Einzeleigentum durch den Bau von Familienheimen und eigengenutzten Eigentumswohnungen für Familien ist bevorzugt zu fördern; hierbei sind zunächst die Anträge auf Bewilligung öffentlicher Mittel für solche Bauvorhaben zu berücksichtigen, bei denen sichergestellt ist, daß durch Selbsthilfe eine Eigenleistung in Höhe von mindestens 10 v.H. der Baukosten erbracht wird.

Die Förderung der Bauvorhaben erfolgt nach Förderungsrängen, wie sie sich aus der in § 15 WoBauG Saar festgelegten Reihenfolge ergeben. Abweichend von diesen Förderungsrängen können die öffentlichen Mittel eingesetzt werden, soweit dies zur Befriedigung eines unabweisbaren Wohnungsbedarfs erforderlich ist.

Anträge auf Ausbau und Erweiterung sind entsprechend den Grundsätzen der Absätze 1 und 2 zu bearbeiten. 6. Antragsunterlagen

Ein Antrag gilt für die Bewilligungsstelle als bearbeitungsfähig, wenn er durch folgende Unterlagen belegt ist: a) bauordnungsrechtlich genehmigte Bauunterlagen (Lageplan, Bauschein, Bauzeichnungen, Baubeschreibung), b) Wirtschaftlichkeits- bzw. Lastenberechnung mit Gesamtkostenaufstellung, Finanzierungsplan, Wohn- und Nutzflächenberechnung mit der Erklärung des Bauherrn zu Ziffer 17 Abs. 2 bis 4 der Anlage zu den Förderungsbestimmungen zum WoBauG Saar, Nachweis der Fremdmittel und der Eigenleistung (Ersatz der Eigenleistung), c) Nachweis des Eigentums an dem Baugrundstück oder des Erbbaurechts durch Grundbuchauszüge bzw. Nachweis über den gesicherten Erwerb des Baugrundstücks oder des Erbbaurechts, d) Erklärung über die Auslastung der Wohnungen, den unterzubringenden Personenkreis und daß die Personen, die bei der Bemessung des Familienzusatzdarlehens berücksichtigt werden sollen, das Familienheim oder die Eigentumswohnung beziehen werden, e) Einkommensnachweise des Wohnungsuchenden und seiner mitverdienenden Familienangehörigen.

Ist im Zeitpunkt der Bewilligung eine Unterlage zum Nachweis einer Tatsache älter als zwölf Monate, so soll sie erneut beigebracht werden. 7. Einkommensnachweis

Zugrunde zu legen ist das Gesamteinkommen gemäß § 20 WoFG.

Das Einkommen von Lohnsteuerpflichtigen ist durch eine Einkommensbescheinigung des Arbeitgebers, das der übrigen Einkommensteuerpflichtigen durch eine Bescheinigung des Finanzamtes nachzuweisen. Für diese Nachweise sind die jeweils vorgeschriebenen Formblätter zu verwenden.

Bei Veränderlichkeit des Einkommens oder bei Vorliegen anderer Gründe können zusätzlich Auskünfte und Bescheinigungen verlangt werden. 8. Größe und Ausstattung der Wohnung

Mit öffentlichen Mitteln soll nur der Bau von Wohnungen gefördert werden, deren Wohnfläche die nachstehenden Grenzen nicht überschreitet: a) Familienheim mit nur einer Wohnung 130 qm, b) Familienheim mit zwei Wohnungen 200 qm, c) eigengenutzte Eigentumswohnungen und Kaufeigentumswohnungen 120 qm, d) andere Wohnungen in der Regel 90 qm. In Familienheimen mit zwei Wohnungen, von denen nur eine Wohnung öffentlich gefördert wird, darf die Gesamtwohnfläche 240 qm nicht überschreiten und keine der Wohnungen größer als 130 qm sein.

Innerhalb der sich aus Absatz 1 ergebenden Grenzen ist die Wohnfläche zuzulassen, die im Hinblick auf die vorgesehene Bestimmung der Wohnung als angemessen anzusehen ist. Die als Kinderzimmer vorgesehenen Räume sollen mindestens 10 qm Wohnfläche aufweisen.

Steht der künftige Wohnungsinhaber bereits fest oder ist die Größe seines Haushalts bestimmbar, so ist die Wohnfläche als angemessen anzusehen, die es ermöglicht, daß auf jede Person, die zum Haushalt gehört oder alsbald nach Fertigstellung des Bauvorhabens in den Haushalt aufgenommen werden soll, ein Wohnraum ausreichender Größe entfällt. Darüber hinaus ist die Wohnfläche als angemessen anzusehen, die zur Berücksichtigung der besonderen persönlichen und beruflichen Bedürfnisse des künftigen Wohnungsinhabers erforderlich ist. Bei Familienheimen ist auch auf den voraussichtlichen Raumbedarf der Familie Rücksicht zu nehmen und mindestens die sich aus Absatz 2 ergebende Wohnfläche zuzubilligen.

Eine Überschreitung der in Absatz 1 bezeichneten Wohnflächengrenzen ist zulässig, a) soweit die Mehrfläche unter entsprechender Anwendung der Vorschriften des Absatzes 3 angemessen ist oder b) soweit die Mehrfläche im Rahmen der örtlichen Bauplanung bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau oder Erweiterung oder bei der Schließung von Baulücken durch eine wirtschaftlich notwendige Grundrißgestaltung bedingt ist.

a) Die Wohnfläche eines Einzelwohnraumes als Einzimmerwohnung (Appartement) für Alleinstehende soll 20 qm - für zwei Personen 30 qm - ohne Flächen für Dusche (Bad), WC und Kochgelegenheit nicht unterschreiten. Das gleiche gilt bei Einzelwohnräumen für alte Menschen. b) In Wohnheimen soll die Wohnfläche eines Einbettzimmers 10 qm, eines Zweibettzimmers 16 qm und eines Dreibettzimmers 24 qm nicht unterschreiten. Für jeden weiteren Heimplatz erhöht sich die Fläche um weitere 8 qm. c) In Altenheimen müssen Wohnplätze mindestens umfassen: für eine Person Wohnschlafraum mit einer Grundfläche von mindestens 16 qm, Vorraum und Sanitärraum; für zwei Personen Wohnraum mit einer Grundfläche von mindestens 18 qm, Schlafzimmer, Vorraum und Sanitärraum. d) Altenwohnungen bzw. Wohnplätze in Altenwohnheimen müssen mindestens umfassen: für eine Person Wohnraum mit einer Grundfläche von mindestens 18 qm, entweder Schlafnische und Kleinküche oder Schlafzimmer und Kochnische, Vorraum, Sanitärraum mit Dusche oder Badewanne und Abstellraum; für zwei Personen Wohnraum mit einer Grundfläche von mindestens 20 qm, Schlafzimmer, Kochnische, Vorraum, Sanitärraum mit Dusche oder Badewanne und Abstellraum. Eine Ein-Personen-Wohnung soll mindestens 40 qm und eine Zwei-PersonenWohnung mindestens 50 qm groß sein.

Der Minister der Finanzen kann weitere Abweichungen von den Wohnflächengrenzen zulassen.

Soll ein durch Wiederherstellung, Ausbau oder Erweiterung neugeschaffener Wohnraum der Vergrößerung einer vorhandenen Wohnung dienen, so ist bei der Ermittlung der Wohnflächengrenze die Wohnfläche der gesamten Wohnung zugrunde zu legen. 9. Beruflich oder gewerblich genutzte Räume

Erfordert der Beruf des künftigen Wohnungsinhabers ein besonderes Arbeitszimmer in der Wohnung, so kann zusätzlich ein Raum angemessener Größe zugebilligt werden; es sei denn, der Grundriß der Wohnung sowie die Größe und Zusammensetzung der Familie ermöglichen die Einrichtung eines Arbeitsplatzes auch ohne zusätzlichen Arbeitsraum. Das gleiche gilt entsprechend, wenn die persönlichen Verhältnisse des künftigen Wohnungsinhabers einen besonderen Raum erfordern.

Wohnungen, die zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt werden, dürfen nur bis zur Hälfte der Wohnfläche ausschließlich gewerblichen oder beruflichen Zwecken dienen. Wohnflächen, die nicht Wohnzwecken dienen, dürfen mit öffentlichen Mitteln nicht gefördert werden.

Die Nutzung von mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnflächen zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken ist unzulässig. 10 Anforderungen an Wohnräume

Der Grundriß der zu fördernden Wohnungen muß wohnungswirtschaftlichen Grundsätzen entsprechen, insbesondere muß die Fläche der Wohn-, Schlafräume und Küchen in einem günstigen Verhältnis zur Gesamtwohnfläche stehen.

Nicht gefördert wird Wohnraum: a) der zur dauernden wohnungsmäßigen Unterbringung ungeeignet ist, wie Behelfsund Primitivbauten, Wohnlauben, Wochenendhäuser und Baracken, b) der wegen seiner Lage und Grundrißgestaltung keinen ausreichenden Wohnwert besitzt (z.B. Kellerwohnungen und Wohnungen in Hinterhäusern), c) der in seiner Bauausführung und Ausstattung erheblich über die Wohnbedürfnisse der breiten Schichten des Volkes hinausgeht (z.B. überdurchschnittliche Ausstattung, Luxuswohnungen) oder d) der nach Grundriß und Gestaltung von den üblichen Wohnformen so weit abweicht, daß die Möglichkeit seiner Veräußerung dadurch wesentlich beeinträchtigt wird. 11. Ermittlung der Baukosten Die Höhe der Baukosten ist durch eine in einzelne Gewerke aufgeteilte Kostenaufstellung nachzuweisen. Auf Grund der Gesamtkosten ist der Preis für den Quadratmeter Wohnfläche und für den Kubikmeter umbauten Raum auszurechnen; dieser muß in einem angemessenen Verhältnis zu den üblichen Baukosten stehen. 12. Fremdmittel

Die für erststellig zu sichernde Fremdmittel allgemein üblichen Beleihungsgrenzen sind voll auszunutzen.

Die Darlehensbedingungen der Fremdmittel müssen mindestens den für langfristige Baudarlehen üblichen entsprechen. Dies gilt insbesondere für Zinsen, Tilgungen, Disagio, Laufzeit und etwaige Tilgungsstreckungen.

Darlehensverträge über Fremdmittel, die mit anderen Verträgen gekoppelt sind, können zugelassen werden, wenn sie den Grundsätzen der Förderung mit öffentlichen Mitteln nicht widersprechen. 13. Eigenleistung, Selbsthilfe

Die Eigenleistung und der Ersatz der Eigenleistung muß bei Familienheimen und eigengenutzten Eigentumswohnungen für kinderreiche Familien und junge Ehepaare mindestens 10 v.H. der anteiligen Gesamtkosten des Bauvorhabens betragen. Bei sonstigen Bauvorhaben muß die Eigenleistung mindestens 20 v.H. der anteiligen Gesamtkosten des Bauvorhabens betragen. Die Eigenleistung und der Ersatz der Eigenleistung soll in den Fällen der Sätze 1 und 2 jedoch grundsätzlich so hoch sein, daß die Kosten des Baugrundstücks ohne Erschließungskosten gedeckt sind; dies gilt jedoch nicht für den Bau von Kleinsiedlungen.

Soweit die nach Absatz 1 errechneten Eigenleistungen und der Ersatz der Eigenleistung überschritten werden, braucht in Höhe des Betrages der Überschreitung die Beleihungsgrenze für erststellige Hypotheken nicht ausgenutzt zu werden.

Soll die Eigenleistung ganz oder teilweise durch Selbsthilfe erbracht werden, so gilt dies als sichergestellt, wenn eine schriftliche Erklärung des Architekten und des Bauherrn über die Höhe der angegebenen Selbsthilfe vorliegt. Bei überdurchschnittlich hohen Selbsthilfeanteilen sind entsprechende Einzelnachweise erforderlich.

Zur Selbsthilfe gehören die Arbeitsleitungen, die zur Durchführung eines Bauvorhabens erbracht werden: a) von dem Bauherrn selbst, b) von seinen Angehörigen, c) von anderen unentgeltlich oder auf Gegenseitigkeit.

Der Wert der Selbsthilfe ist mit dem Betrag als Eigenleistung anzuerkennen, der gegenüber den üblichen Kosten der Unternehmerleistung erspart wird.

Dem Bauherrn steht bei einem Kaufeigenheim, einer Trägerkleinsiedlung, einer Kaufeigentumswohnung und einer Genossenschaftswohnung der Bewerber gleich. 14. Kostenmiete Werden öffentliche Mittel einem Bauherrn zur Errichtung von Mietwohnungen gewährt, so darf für die Zeit der Förderung keine höhere Miete eingesetzt werden, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. 15. Wirtschaftlichkeits- bzw. Lastenberechnung Die Wirtschaftlichkeits- bzw. Lastenberechnung mit der Aufstellung der Gesamtkosten, dem Finanzierungsplan und der Wohnflächenberechnung ist auf den jeweils vorgeschriebenen Formblättern unter Beachtung der in der Anlage aufgeführten Begriffe und Erläuterungen aufzustellen. Hierbei sind die laufenden Aufwendungen den Erträgen gegenüberzustellen. Bei der Bewilligung sind die unter Beachtung der Miethöhe bzw. Höhe der Belastung wirtschaftlichsten Bauvorhaben vorzuziehen. Art und Umfang der öffentlichen Förderung 16. Förderungssätze

Die Förderungssätze betragen bei Wohnungen mit einer Wohnfläche von 0 bis 50 m² 19 400 EUR von mehr als 50 bis 60 m² 21 500 EUR von mehr als 60 bis 70 m² 23 500 EUR von mehr als 70 bis 80 m² 25 600 EUR von mehr als 80 bis 90 m² 27 600 EUR von mehr als 90 bis 100 m² 29 700 EUR von mehr als 100 bis 110 m² 31 700 EUR von mehr als 110 bis 120 m² 33 700 EUR von mehr als 120 m² 35 800 EUR

Um bei der Neuschaffung von Wohnraum eine tragbare Belastung zu erzielen, können die Landesbaudarlehen a) für kinderreiche Familien und Alleinstehende mit Kindern um 10 200 EUR b) für Schwerbehinderte um 2 600 EUR aufgestockt werden; sind aufgrund der Behinderung besondere bauliche Maßnahmen erforderlich, die entsprechende Mehrkosten verursachen, kann das Landesbaudarlehen um weitere aufgestockt werden. 7 700 EUR

Um die Belastung bei Mietwohnungen für alte Menschen tragbar zu gestalten, werden Landesbaudarlehen, die sich nach der besonderen Art und Ausstattung der Wohnung richten, eingesetzt.

Für Heimplätze im jugendpflegerischen Bereich können bei Nachweis von entsprechendem Bedarf Landesbaudarlehen gewährt werden.

Zweite Wohnungen in Familienheimen in der Form von Eigenheimen, Kaufeigenheimen und Kleinsiedlungen werden nicht gefördert; es sei denn, es handelt sich bei ihnen um abgeschlossene Wohnungen, die a) an Stelle der Hauptwohnung von dem Eigentümer bzw. Bewerber und seiner Familie oder einem Angehörigen und dessen Familie bewohnt werden; in diesem Falle entfällt die Förderung der Hauptwohnung; b) für ältere Angehörige, insbesondere die Eltern des Eigentümers (Bewerbers) bzw. seines Ehegatten als Mieter bestimmt sind und gleichzeitig mit der Eigentümerwohnung gefördert werden. Die Mieter sollen Wohnungsuchende im Sinne der Ziffer 1 WFB sein. Bei tatsächlichen Veränderungen (z.B. Nichteinzug, Auszug, Ableben des Mieters) können die gewährten öffentlichen Baudarlehen zurückgefordert werden. Für diese Fälle beträgt die Förderung 50 v.H. der in Abs. 1 genannten Förderungssätze.

Mietwohnungen können nur in Gemeinden gefördert werden, in denen ein allgemeines wohnungspolitisches Interesse an der Erstellung von Mietwohnungen besteht. Der Minister der Finanzen stellt jeweils fest, ob ein derartiges wohnungspolitisches Interesse gegeben ist. 17. Ausbau und Erweiterung

Bei Bauvorhaben, die dem Ausbau oder der Erweiterung gemäß § 11 WoBauG Saar dienen, ohne daß selbständige Wohnungen geschaffen werden, ist in der Regel ein Betrag von 205 EUR je m² neugeschaffener Wohnfläche zugrunde zu legen. Familienzusatzdarlehen werden für diese Maßnahmen nicht gewährt.

Beim Ausbau oder bei der Erweiterung von Eigenheimen oder Kleinsiedlungen, die bereits mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, ist Voraussetzung, daß der zu schaffende Wohnraum für Haushaltsangehörige (§ 18 WoFG) benötigt wird, die noch nicht im Haushalt des Antragstellers zumutbar untergebracht sind oder waren. 18. Sonderregelung für schwerbehindertengerechten Ausbau

Nachträgliche bauliche Maßnahmen, durch die vorhandener Wohnraum für Schwerbehinderte benutzbar gemacht und dadurch im Einzelfall eine Wohnung für Schwerbehinderte geschaffen wird, können in Anlehnung an § 11 Abs. 1 Satz 2 WoBauG Saar mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaues gefördert werden. Dies gilt auch dann, wenn kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird.

Für die Finanzierung entsprechender baulicher Maßnahmen (z.B. Auffahrtsrampen, verbreiterte Eingangstüren, Änderung der sanitären Einrichtungen u.ä.) können im Einzelfall öffentliche Baudarlehen bis zu 12 800 EUR je Wohnung gewährt werden. Dabei wird vorausgesetzt, daß durch den Mitteleinsatz die besonderen Wohnbedürfnisse der Schwerbehinderten nach § 1 Abs. 2 in Verbindung mit § 15 Abs. 2 Nr. 2 WoBauG Saar befriedigt werden. 19. Finanzierungsgrundsätze, Verzinsung

Die öffentlichen Mittel dienen zur Schließung der nach den übrigen Fremdmitteln und der Eigenleistung verbleibenden Finanzierungslücke.

Die öffentlichen Mittel werden bis zur Höhe des Förderungssatzes nach Nrn. 16 und 17 als Landesbaudarlehen gegeben. Für das Landesbaudarlehen ist für die ersten 10 Jahre ein Zinssatz in Höhe von 1 v.H. festzulegen. Gleiches gilt auch für das Familienzusatzdarlehen.

Der Zinssatz für das Landesbaudarlehen und das Familienzusatzdarlehen kann erhöht werden, wenn dies zur Fortführung des sozialen Wohnungsbaues erforderlich und im Hinblick auf die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung, insbesondere auf die allgemeine Einkommensentwicklung der breiten Schichten des Volkes, vertretbar ist. Bei Landesbaudarlehen für Familienheime in der Form von Eigenheimen, Kaufeigenheimen und Kleinsiedlungen und bei Eigentumswohnungen darf eine Erhöhung des für das Landesbaudarlehen bestimmten Zinssatzes frühestens nach Ablauf von zehn Jahren nach Bezugsfertigkeit gefordert werden.

Nach Tilgung der erststelligen Finanzierungsmittel soll eine Erhöhung der Tilgung der Landesbaudarlehen vorgesehen werden. Ist bei der Bewilligung des Landesbaudarlehens ein Tilgungssatz von weniger als 1 v.H. festgesetzt worden, so kann er bereits vor der Tilgung erststelliger Finanzierungsmittel bis auf 1 v.H. erhöht werden.

Bei den Landesbaudarlehen ist sicherzustellen, daß sie mit angemessener Frist zum Zwecke der Ersetzung aus Mitteln des Kapitalmarktes ganz oder teilweise gekündigt werden können, wenn die Ersetzung möglich und im Hinblick auf die sich ergebende höhere Miete oder Belastung zumutbar ist. 20. Verwendung der Förderungsmittel Die öffentlichen Mittel dienen nur der Dauerfinanzierung. Bauvorhaben dürfen mit öffentlichen Mitteln nicht zwischenfinanziert werden. Auch dürfen öffentliche Mittel nicht zur Umschuldung von Baudarlehen verwendet werden; dies gilt auch für ohne Zustimmung der Bewilligungsstelle durchgeführte Vor- oder Zwischenfinanzierungen. 21. Kostenmiete, Mietobergrenze

Bauvorhaben werden nur gefördert, wenn deren Kostenmiete die Obergrenze von 3,07 EUR nicht überschreitet. Bei Eigentumsmaßnahmen ist die Förderung grundsätzlich zu versagen, wenn die Belastung nicht den in Ziffer 2 Abs. 2 genannten Verhältnissen entspricht.

Die im Einzelfall zulässige Kostenmiete ist in dem Bescheid über die Bewilligung der öffentlichen Mittel jeweils festzusetzen. 22. Sonderprogramme

Stellt der Bund für besondere Zwecke außerhalb der allgemeinen Bundesmittel für den öffentlich geförderten Wohnungsbau besondere Mittel zur Verfügung, so kann das Landesbaudarlehen je Wohnung bis zu dem vom Bund für die Einzelwohnung vorgesehenen Betrag erhöht werden.

Im Falle des Absatzes 1 braucht, um eine tragbare Miete oder Belastung zu erzielen, die für erststellig zu sichernde Fremdmittel allgemein übliche Beleihungsgrenze bis zur Höhe der in dem Absatz 1 genannten Zusatzdarlehen nicht voll ausgenutzt zu werden. 23. Tilgung der Landesbaudarlehen und Familienzusatzdarlehen

Das Landesbaudarlehen ist mit mindestens 1 v.H. jährlich unter Zuwachs ersparter Zinsen zu tilgen.

Das Familienzusatzdarlehen ist mit mindestens 1 v.H. jährlich unter Zuwachs ersparter Zinsen zu tilgen.

Vor der Bewilligung von Familienzusatzdarlehen ist der Bewilligungsstelle durch Erklärung des Bauherrn zu versichern, daß die Personen, die bei der Bemessung des Familienzusatzdarlehens berücksichtigt werden sollen, das Familienheim oder die Eigentumswohnung beziehen werden. Bei Kaufeigenheimen, Trägerkleinsiedlungen und Kaufeigentumswohnungen ist die Erklärung vom Bewerber abzugeben.

Für die Verwaltung der Darlehen ist vom Darlehensnehmer ein vom Minister der Finanzen festzusetzender Verwaltungskostenbeitrag zu zahlen. 24. Rücknahme und Widerruf des Bewilligungsbescheides

Die Rücknahme oder der Widerruf von Bewilligungsbescheiden sowie als Folge hiervon die Rückforderung der Darlehen richten sich nach den Vorschriften des Saarländischen Verwaltungsverfahrensgesetzes - SVwVfG - (§§44, 48 ff) in Verbindung mit § 12 Haushaltsgesetz 1990 bzw. dessen entsprechende Folgevorschriften.

Die Bewilligungsstelle hat einen rechtswidrigen Bewilligungsbescheid in der Regel mit Wirkung für die Vergangenheit ganz oder teilweise unverzüglich zurückzunehmen, soweit der Betroffene sich nicht auf einen Vertrauensschutz berufen kann (§ 48 Abs. 2 SVwVfG).

Hat der Antragsteller oder Darlehensnehmer gegen die Bedingungen oder Auflagen der Bewilligungsbescheide oder gegen die Darlehensverträge verstoßen, so sollen die Bewilligungsbescheide widerrufen und die Darlehen gekündigt werden.

Vor Rücknahme oder Widerruf sind die Betroffenen anzuhören (§ 28 SVwVfG). Die Bewilligungsstelle hat bei ihrer Entscheidung die Besonderheiten des Einzelfalles sowie die Interessen des Betroffenen und die öffentlichen Interessen unter Beachtung des Gleichheitsgrundsatzes gleichermaßen zu berücksichtigen.

Die Darlehen sind rückwirkend vom Zeitpunkt des Verstoßes an bis zu ihrer Rückzahlung mit 3 v.H. über dem zum Zeitpunkt des Widerrufes gültigen Basiszinssatz nach § 1 des Diskontsatz-Überleitungsgesetzes vom 9. Juni 1998 (BGBl. I S. 1242) (Basiszinssatzänderungen sind ab Zeitpunkt des Verstoßes zu berücksichtigen) zu verzinsen, sofern der Bewilligungsbescheid im Einzelfall keine abweichende Regelung vorsieht.

Werden bei vorliegen der Tatbestände nach Absätzen 2 und 3 die Darlehen durch den Darlehensnehmer vor der Kündigung zurückgezahlt, so ist Absatz 5 entsprechend anzuwenden. 25. Ausnahmeregelung für Übergangsfälle Bei öffentlich geförderten Familienheimen, bei denen vor dem 1. September 1965 durch Ausbau oder Erweiterung die Wohnflächengrenzen der Nr. A 9 der WFB 1962 in der bis zum 1. September 1965 geltenden Fassung ohne Zustimmung des Ministers für Öffentliche Arbeiten und Wohnungsbau überschritten worden sind, sollen die öffentlichen Mittel aus diesem Grunde nicht zurückgefordert werden, wenn die Wohnflächengrenzen der Nr. 8 dieser Bestimmungen eingehalten sind. 26. Eigentumswechsel Die Darlehen können gekündigt werden, wenn in den Eigentumsverhältnissen des Grundstücks eine nicht auf gesetzlicher Erbfolge beruhende Änderung eintritt; es sei denn, die Bewilligungsstelle hat dem Eigentumsübergang vorher zugestimmt. Die Zustimmung kann mit Auflagen verbunden werden. Verfahren 27. Antragentgegennehmende Stelle Anträge auf Bewilligung öffentlicher Mittel sind bei den Kreditinstituten zu stellen, die vom Minister der Finanzen als antragentgegennehmende Stellen zugelassen sind. 28. Vorprüfung der Anträge

Die Kreditinstitute bearbeiten die Anträge in eigener Verantwortlichkeit. Sie sind verantwortlich für Richtigkeit und Vollständigkeit des aufgestellten Finanzierungsplanes und dafür, daß die Förderungsvoraussetzungen erfüllt sind.

Die Kreditinstitute sind berechtigt, Auskünfte über den Baufortschritt der geförderten Wohnungen bei den Bauaufsichtsbehörden einzuholen. Die bearbeitungsfähigen Anträge sind von den Kreditinstituten der Bewilligungsstelle beim Minister der Finanzen unverzüglich vorzulegen. 29. Mitteilungspflicht der antragentgegennehmenden Stellen Die Kreditinstitute sind verpflichtet, Tatsachen, die einer Bewilligung der öffentlichen Mittel entgegenstehen, der Bewilligungsstelle mitzuteilen. Schlußbestimmungen 30. Auszahlung und Verwaltung der öffentlichen Mittel Der Minister der Finanzen schließt die Verträge über die Gewährung öffentlicher Mittel mit den Kreditinstituten ab. Er erläßt die für die Auszahlung und Verwaltung der öffentlichen Mittel erforderlichen Verwaltungsvorschriften. 31. Überwachung Der Minister der Finanzen regelt die Überwachung der Einhaltung der Vorschriften über die Gewährung öffentlicher Mittel. 32. Ausnahmen In begründeten Einzelfällen kann der Minister der Finanzen von diesen Bestimmungen Ausnahmen zulassen. 33. Zeitlicher Geltungsbereich Diese Vorschriften gelten für Bewilligungen öffentlicher Mittel, die ab dem Programmjahr 1990 ausgesprochen werden. Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2002 nach der Anlage zu diesen Vorschriften berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 2 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften der Anlage weiter anzuwenden. Der Minister der Finanzen Anlage Begriffe und Erläuterungen zur Wirtschaftlichkeits- bzw. Lastenberechnung mit Gesamtkostenaufstellung, Finanzierungsplan und Wohnflächenberechnung im öffentlich geförderten Wohnungsbau 1 Wirtschaftlichkeits- bzw. Lastenberechnung, laufende Aufwendungen Die Wirtschaftlichkeit von Wohnraum wird durch eine Berechnung (Wirtschaftlichkeits- und Lastenberechnung) ermittelt. In ihr sind die laufenden Aufwendungen zu ermitteln und den Erträgen gegenüberzustellen. Aufwendungen sind die entstehenden Kapitalkosten und die Bewirtschaftungskosten. 2 Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung Enthält das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit neben öffentlich gefördertem Wohnraum auch freifinanzierten Wohnraum oder gewerbliche Räume, so ist eine Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen. Für die einzelnen Arten von Wohnraum oder gewerblichem Raum sind nur die anteiligen Kosten der Finanzierungsmittel, die ausschließlich für den jeweiligen Wohnraum oder Raum bestimmt sind, auszuweisen. Ist dies im einzelnen nicht möglich, so sind die Finanzierungsmittel angemessen auf die einzelnen Arten von Wohnungen oder Raum zu verteilen. Das gleiche gilt für die laufenden Aufwendungen. 3 Berechnung der Gesamtkosten Die Gesamtkosten bestehen aus: den Kosten des Baugrundstücks. Zu den Kosten des Baugrundstücks gehören: a) Wert des Baugrundstücks. Als Wert ist — wenn das Baugrundstück vom Bauherrn gekauft worden ist — der Kaufpreis anzusetzen. In allen anderen Fällen oder wenn der Kaufpreis nicht festzustellen ist, ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für das Baugrundstück zu erzielende Preis (Verkehrswert) anzusetzen. Sind für die Übereignung des Baugrundstücks als Entgelt wiederkehrende Leistungen (Renten) vereinbart, so ist ebenfalls der Verkehrswert anzusetzen. Für den Begriff des Verkehrswertes gilt § 194 des Baugesetzbuches. b) die Erwerbskosten. Hierzu gehören alle durch den Erwerb des Baugrundstücks verursachten Nebenkosten, z.B. Gerichts- und Notarkosten, Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuer, Vermessungskosten, Gebühren für Wertberechnung und amtliche Genehmigungen, Kosten der Bodenuntersuchung zur Beurteilung des Grundstückswertes. Zu den Erwerbskosten gehören auch Kosten, die im Zusammenhang mit einer das Baugrundstück betreffenden freiwilligen oder gesetzlich geregelten Umlegung, Zusammenlegung oder Grenzregelung (Bodenordnung) entstehen, außer den Kosten der dem Bauherrn dabei obliegenden Verwaltungsleistungen. c) die Erschließungskosten. Hierzu gehören die Kosten der öffentlichen Entwässerungs- und Versorgungsanlagen, die nicht Kosten der Gebäude oder der Außenanlagen sind, und Kosten öffentlicher Flächen für Straßen, Freiflächen und dergleichen, soweit diese Kosten vom Grundstückseigentümer auf Grund gesetzlicher Bestimmungen (z.B. Anliegerleistungen) oder vertraglicher Vereinbarungen (z.B. Unternehmerstraßen) zu tragen und vom Bauherrn zu übernehmen sind. Im übrigen können Erschließungskosten nach DIN 276 angesetzt werden. Die Kosten des Baugrundstücks und seiner Erschließung müssen in angemessenem Verhältnis zu den Gesamtkosten stehen. Sie dürfen nur mit ihrer tatsächlichen Höhe, höchstens jedoch bis zu 15 v.H. der Gesamtkosten angesetzt werden. Liegt das Baugrundstück in einem nach dem Städtebauförderungsgesetz oder dem Baugesetzbuch förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, Ersatzgebiet, Ergänzungsgebiet oder Entwicklungsbereich und wird die Maßnahme nicht im vereinfachten Verfahren durchgeführt, dürfen als Wert des Baugrundstücks und anstelle der Erschließungskosten höchstens angesetzt werden 1. der Wert, der sich für das unbebaute Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung oder Entwicklung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre, der Kaufpreis für ein nach der förmlichen Festlegung erworbenes Grundstück, soweit er zulässig gewesen ist oder, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 16 des Städtebauförderungsgesetzes oder des § 153 Abs. 5 des Baugesetzbuchs durchgeführt worden ist, der Verkehrswert, der der Zuteilung des Grundstücks zugrunde gelegt worden ist, 2. der Ausgleichsbetrag, der für das Grundstück zu entrichten ist, 3. der Betrag, der auf den Ausgleichsbetrag angerechnet wird, soweit die Anrechnung nicht auf Umständen beruht, die in dem nach Nr. 1 angesetzten Wert des Grundstücks berücksichtigt sind. den Baukosten. Zu den Baukosten gehören: d) die Kosten der Gebäude. Das sind die Kosten (getrennt nach der Art der Gebäude oder Gebäudeteile) sämtlicher Bauleistungen, die für die Errichtung der Gebäude erforderlich sind. Zu den Kosten der Gebäude gehören auch die Kosten aller eingebauten oder mit den Gebäuden fest verbundenen Sachen, z.B. Anlagen zur Beleuchtung, Erwärmung, Kühlung und Lüftung von Räumen und zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Kalt- und Warmwasser (bauliche Betriebseinrichtungen) bis zum Hausanschluß an die Außenanlagen, Öfen, Koch- und Waschherde, Bade- und Wascheinrichtungen, eingebaute Rundfunkanlagen, Gemeinschaftsantennen, Blitzschutzanlagen, Luftschutzanlagen, bildnerischer und malerischer Schmuck an und in den Gebäuden, eingebaute Möbel; die Kosten aller vom Bauherrn erstmalig zu beschaffenden, nicht eingebauten und nicht fest verbundenen Sachen an und in den Gebäuden, die zur Benutzung und zum Betrieb der baulichen Anlagen erforderlich sind oder zum Schutz der Gebäude dienen, z.B. Öfen, Koch- und Waschherde, Bade- und Wascheinrichtungen, soweit sie nicht unter den vorstehenden Absatz fallen, Aufsteckschlüssel für innere Leitungshähne und -ventile, Bedienungseinrichtungen für Sammelheizkessel (Schaufeln, Schürstangen usw.), Dachaussteige- und Schornsteinleitern, Feuerlöschanlagen (Schläuche, Stand- und Strahlrohre für eingebaute Feuerlöschanlagen), Schlüssel für Fenster- und Türverschlüsse usw. Zu den Kosten der Gebäude gehören auch die Kosten von Teilabbrüchen innerhalb der Gebäude sowie der etwa angesetzte Wert verwendeter Gebäudeteile. Der angesetzte Wert darf den Verkehrswert nicht übersteigen. e) die Kosten der Außenanlagen. Das sind die Kosten sämtlicher Bauleistungen, die für die Herstellung der Außenanlagen erforderlich sind. Hierzu gehören: aa)die Kosten der Entwässerungs- und Versorgungsanlagen vom Hausanschluß ab bis an das öffentliche Netz oder an nichtöffentliche Anlagen, die Daueranlagen sind, außerdem alle anderen Entwässerungs- und Versorgungsanlagen außerhalb der Gebäude, z.B. Kleinkläranlagen, Sammelgruben, Brunnen, Zapfstellen usw., bb)die Kosten für das Anlegen von Höfen, Wegen und Einfriedungen, nichtöffentlichen Spielplätzen usw., cc)die Kosten der Gartenanlagen und Pflanzungen, die nicht zu den besonderen Betriebseinrichtungen gehören, der nicht mit einem Gebäude verbundenen Freitreppen, Stützmauern, Teppichklopfstangen, Wäschepfähle usw., dd)die Kosten sonstiger Außenanlagen, z.B. Luftschutzaußenanlagen, Kosten für Teilabbrüche außerhalb der Gebäude, soweit sie nicht zu den Kosten für das Herrichten des Baugrundstücks gehören. Zu den Kosten der Außenanlagen gehören auch: die Kosten aller eingebauten oder mit den Außenanlagen fest verbundenen Sachen, die Kosten aller vom Bauherrn erstmalig zu beschaffenden, nicht eingebauten oder nicht fest verbundenen Sachen an und in den Außenanlagen, z.B. Aufsteckschlüssel für äußere Leitungshähne und -ventile, Feuerlöschanlagen (Schläuche, Stand- und Strahlrohre für äußere Feuerlöschanlagen). f) die Baunebenkosten Das sind aa)die Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen; diese Leistungen umfassen namentlich Planungen, Ausschreibungen, Bauleitung, Bauführung und Bauabrechnung, bb)Kosten der dem Bauherrn obliegenden Verwaltungsleistungen bei Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens, cc)Kosten der Behördenleistungen; hierzu gehören die Kosten der Prüfungen und Genehmigungen der Behörden oder Beauftragten der Behörden, dd)folgende Kosten: Kosten der Beschaffung der Finanzierungsmittel, z.B. Maklerprovisionen (jedoch nicht für öffentliche Baudarlehen), Gerichts- und Notarkosten, einmalige Geldbeschaffungskosten (Hypothekendisagio, Kreditprovisionen und Spesen, Wertberechnungs-, Bereitstellungs- und Bearbeitungsgebühren usw.), Zinsen der Fremdmittel während der Bauzeit, Kosten der Beschaffung und Verzinsung der Zwischenfinanzierungsmittel während der Bauzeit, Steuerbelastungen des Baugrundstücks während der Bauzeit, ee)Kosten der Beschaffung von Darlehen und Zuschüssen zur Deckung von laufenden Aufwendungen, Fremdkapitalkosten, Annuitäten und Bewirtschaftungskosten, ff) sonstige Nebenkosten, z.B. die Kosten der Bauversicherungen während der Bauzeit, der Bauwache, der Baustoffprüfungen des Bauherrn, der Grundsteinlegungs- und Richtfeier. g) die Kosten der besonderen Betriebseinrichtungen. Das sind z.B. die Kosten für Personen- und Lastenaufzüge, Müllbeseitigungsanlagen, Hausfernsprecher, Uhrenanlagen, gemeinschaftliche Wasch- und Badeeinrichtungen usw. h) die Kosten des Gerätes und sonstige Wirtschaftsausstattungen Das sind die Kosten für alle vom Bauherrn erstmalig zu beschaffenden beweglichen Sachen, die nicht unter die Kosten der Gebäude oder der Außenanlagen fallen, z.B. Asche- und Müllkästen, Fenster- und Türbehänge, Feuerlösch- und Luftschutzgerät, Haus- und Stallgerät usw., die Kosten für Wirtschaftsausstattungen bei Kleinsiedlungen usw., z.B. Ackergerät, Dünger, Kleinvieh, Obstbäume, Saatgut. 4 Sach- und Arbeitsleistungen

Der Wert der Sach- und Arbeitsleistungen des Bauherrn, vor allem der Wert der Selbsthilfe, darf mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Unternehmerleistung angesetzt werden könnte. Das gleiche gilt entsprechend für den Wert der Sach- und Arbeitsleistungen des Bewerbers um ein Kaufeigenheim, eine Trägerkleinsiedlung, eine Kaufeigentumswohnung und eine Genossenschaftswohnung sowie für den Wert der Sach- und Arbeitsleistungen des Mieters.

Im übrigen dürfen Kosten nur angesetzt werden, soweit sie tatsächlich anfallen. 5 Finanzierungsplan

Fremdmittel sind die zur Deckung der Gesamtkosten dienenden Darlehen, gestundeten Restkaufgelder, gestundeten öffentlichen Lasten des Grundstücks und kapitalisierten Beträge wiederkehrender Leistungen (außer Erbbauzinsen). Zu den Fremdmitteln gehören auch umgestellte Rechte Dritter. Soweit außer 1. Hypotheken oder 1 b-Hypotheken andere Fremdmittel mit dem Range vor dem öffentlichen Baudarlehen dinglich gesichert werden sollen, ist dies im Darlehensantrag zu vermerken.

Die als Ersatz der Eigenleistung anerkannten, dinglich zu sichernden Fremdmittel erhalten stets den Rang nach dem öffentlichen Baudarlehen.

Die Summe der Finanzierungsmittel muß die Gesamtkosten decken. 6 Kapitalkosten Kapitalkosten sind die Kosten, die sich aus der Beanspruchung der im Finanzierungsplan ausgewiesenen Finanzierungsmittel ergeben, vor allem die Zinsen. Erbbauzinsen sind wie Kapitalkosten anzusetzen. Leistungen des Bauherrn aus Nebenverträgen, z.B. aus dem Abschluß von Personenversicherungen, dürfen als Kapitalkosten auch dann nicht angesetzt werden, wenn der Nebenvertrag der Beschaffung von Finanzierungsmitteln oder sonst dem Bauvorhaben dient. Eigenkapitalkosten sind die Zinsen für die Eigenleistung. 7 Nebenleistungen Nebenleistungen, z.B. laufend erhobene Verwaltungskostenbeiträge, sind wie Zinsen zu behandeln. Die jährlichen Tilgungsbeträge sind keine Kapitalkosten und dürfen als Aufwendungen nicht angesetzt werden; sie müssen aus der unter den Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigenden Abschreibung entnommen werden und sind daher nur nachrichtlich einzusetzen, um die über den Abschreibungsbetrag hinausgehenden Tilgungsbeträge zu ermitteln. 8 Zinsersatz

Bei unverzinslichen Fremdmitteln, deren Tilgungssatz 1 v.H. übersteigt, dürfen Tilgungen als Kapitalkosten angesetzt werden (Zinsersatz); das gleiche gilt, wenn der Zinssatz niedriger als 4 v.H. ist.

Der Ansatz für Zinsersatz darf bei den einzelnen Fremdmitteln deren Tilgung nicht überschreiten und zusammen mit dem Ansatz für Zinsen nicht höher sein als der Betrag, der sich aus einer Verzinsung des Fremdmittels mit 4 v.H. ergibt. Die Summe aller Ansätze für Zinsersatz darf auch nicht die Summe der Tilgungen überschreiten, die aus der gesamten Abschreibung nicht gedeckt werden können (erhöhte Tilgungen). 9 Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten sind die Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit laufend erforderlich sind.

Bewirtschaftungskosten sind im einzelnen: 1. Abschreibung, 2. Verwaltungskosten, 3. Instandsetzungskosten, 4. Mietausfallwagnis, 5. Betriebskosten. 10 Abschreibung Die Abschreibung ist von den Baukosten zu berechnen. Bei Erbbaugrundstücken kann die Abschreibung von den Gesamtkosten berechnet werden. Die Höhe der Abschreibung soll sich grundsätzlich nach der Nutzungsdauer der Gebäude richten. Sie beträgt höchstens 1 v.H. der Baukosten bzw. der Gesamtkosten. Als besondere Abschreibung für Anlagen und Einrichtungen dürfen zusätzlich angesetzt werden von den Kosten 1. der Öfen und Herde 3 v. H. 2. der Einbaumöbel 3 v. H. 3. der Anlagen und der Geräte zur Versorgung mit Warmwasser, sofern sie nicht mit einer Sammelheizung verbunden sind 4 v. H. 4. der Sammelheizung einschließlich einer damit verbundenen Anlage zur Versorgung mit Warmwasser 3 v. H. 5. der Fernheizung und einer damit verbundenen Anlage zur Versorgung mit Warmwasser 0,5 v. H. 4 v. H. 6. des Aufzugs 2 v. H. 7. der Gemeinschaftsantenne 9 v. H. 8. der maschinellen Wascheinrichtung 9 v. H. 11 Verwaltungskosten

Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Verwaltungskosten dürfen höchstens bis zu 230 EUR jährlich je Wohnung, bei Eigenheimen, Kaufeigenheimen und Kleinsiedlungen je Gebäude, angesetzt werden. Bei Eigentumswohnungen, Kaufeigentumswohnungen oder Wohnungen in der Rechtsform des eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts dürfen als Ausgaben für die Verwaltung höchstens 275 EUR angesetzt werden.

Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen Verwaltungskosten höchstens mit 30 EUR jährlich je Garagen- oder Einstellplatz angesetzt werden.

Die in den Absätzen 1 und 2 genannten Beträge verändern sich am 1. Januar 2005 und am 1. Januar eines jeden darauf folgenden dritten Jahres um den Prozentsatz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland für den der Veränderung vorausgehenden Monat Oktober gegenüber dem Verbraucherpreisindex für Deutschland für den der letzten Veränderung vorausgehenden Monat Oktober erhöht oder verringert hat. Für die Änderung am 1. Januar 2005 ist die Erhöhung oder Verringerung des Verbraucherpreisindexes für Deutschland maßgeblich, die im Oktober 2004 gegenüber dem Oktober 2001 eingetreten ist. 12 Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.

Als Instandhaltungskosten dürfen je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden: 1. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 EUR, 2. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 9 EUR, 3. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 EUR. Diese Sätze verringern sich bei eigenständig gewerblicher Leistung von Wärme im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 der Verordnung über Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Januar 1989 (BGBl. I S. 115) um 0,20 EUR. Diese Sätze erhöhen sich für Wohnungen, für die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um 1 EUR.

Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen als Instandhaltungskosten höchstens 68 EUR jährlich je Garagen- oder Einstellplatz angesetzt werden.

Die in den Absätzen 2 und 3 genannten Beträge verändern sich entsprechend Nr. 11 Abs. 3. 13 Miet- und Umlageausfallwagnis

Das Mietausfallwagnis soll Mietausfälle durch Leerstehen von Wohnungen, uneinbringliche Mietrückstände und Kosten für Miet- und Räumungsklagen abdecken. Es kann in der Regel mit 2 v.H. der Jahresmiete angesetzt werden. Soweit die Deckung von Mietausfällen anders gewährleistet ist, darf kein Mietausfallwagnis angesetzt werden.

Das Umlageausfallwagnis ist das Wagnis einer Einnahmeminderung, die durch uneinbringliche Rückstände von Betriebskosten infolge Leerstehens von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, einschließlich der uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung entsteht. Das Umlageausfallwagnis darf 2 v.H. der im Abrechnungszeitraum auf den Wohnraum entfallenden Betriebskosten nicht übersteigen. Soweit die Deckung von Ausfällen anders, namentlich durch einen Anspruch gegenüber einem Dritten gesichert ist, darf die Umlage nicht erhöht werden. 14 Betriebskosten

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum am Grundstück (Erbbaurecht) oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit laufend entstehen.

Betriebskosten sind im einzelnen: 1.laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer, 2.Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, 3.Kosten für den Hauswart, 4.Kosten der Wasserversorgung, 5.Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, 6.Kosten der Versorgung mit Fernwarmwasser, 7.Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, 8.Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, 9.Kosten des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, 10.Kosten der Versorgung mit Fernwärme, 11.Kosten des Betriebs des Fahrstuhles, 12.Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr, 13.Kosten der Entwässerung, 14.Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, 15.Kosten der Gartenpflege, 16.Kosten der Beleuchtung, 17.Kosten der Schornsteinreinigung, 18.Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantenne bzw. der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage, 19.Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung, 20.Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen, 21.Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, 22.sonstige Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen. Sie sind durch Umlage zu decken. 15 Wohnfläche

Die Wohnfläche einer Wohnung ist die Summe der anrechenbaren Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu der Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines einzelnen Wohnraumes besteht aus dessen anrechenbarer Grundfläche; hinzuzurechnen ist die anrechenbare Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu diesem einzelnen Wohnraum gehören.

Die Wohnfläche eines Wohnheimes ist die Summe der anrechenbaren Grundfläche der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Benutzung durch die Bewohner bestimmt sind.

Zur Wohnfläche gehört nicht die Grundfläche von a) Zubehörräumen; als solche kommen in Betracht: Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen (Holzlegen), Garagen und ähnliche Räume; b) Wirtschaftsräumen; als solche kommen in Betracht: Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume und ähnliche Räume; c) Räumen, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen; d) Geschäftsräumen. 16 Berechnung der Grundfläche

Die Grundfläche eines Raumes ist nach Wahl des Bauherrn aus den Fertigmaßen oder den Rohbaumaßen zu ermitteln. Die Wahl bleibt für alle späteren Berechnungen maßgebend.

Fertigmaße sind die lichten Maße zwischen den Wänden ohne Berücksichtigung von Wandgliederungen, Wandbekleidungen, Scheuerleisten, Öfen, Heizkörpern, Herden und dergleichen.

Werden die Rohbaumaße zugrunde gelegt, so sind die errechneten Grundflächen um 3 v.H. zu kürzen.

Von den errechneten Grundflächen sind abzuziehen die Grundflächen von a) Schornsteinen und anderen Mauervorlagen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie in der ganzen Raumhöhe durchgehen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 qm beträgt, b) Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze.

Zu den errechneten Grundflächen sind hinzuzurechnen die Grundflächen von a) Fenster- und offenen Wandnischen, die bis zum Fußboden herunterreichen und mehr als 0,13 Meter tief sind, b) Erkern und Wandschränken, die eine Grundfläche von mindestens 0,5 qm haben, c) Raumteilen unter Treppen, soweit die lichte Höhe mindestens zwei Meter ist. Nicht hinzuzurechnen sind die Grundflächen der Türnischen.

Wird die Grundfläche auf Grund der Bauzeichnung nach den Rohbaumaßen ermittelt, so bleibt die hiernach berechnete Wohnfläche maßgebend, außer wenn von der Bauzeichnung abweichend gebaut ist. Ist von der Bauzeichnung abweichend gebaut worden, so ist die Grundfläche aufgrund der berichtigten Bauzeichnung zu ermitteln. 17 Anrechenbare Grundfläche

Zur Ermittlung der Wohnfläche sind anzurechnen: a) voll die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern, soweit sie den Vorschriften der Landesbauordnung für dauernde Aufenthaltsräume entsprechen, b) zur Hälfte die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern und von Wintergärten, von zur Wohnung gehörenden Hallenschwimmbädern, Saunaräumen und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen, c) nicht die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter.

Gehören ausschließlich zu dem Wohnraum Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze, so können deren Grundflächen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden.

Zur Ermittlung der Wohnfläche können abgezogen werden a) bei einem Wohngebäude mit einer Wohnung bis zu 10 v.H. der ermittelten Grundfläche der Wohnung, b) bei einem Wohngebäude mit zwei nicht abgeschlossenen Wohnungen bis zu 10 v.H. der ermittelten Grundfläche beider Wohnungen, c) bei einem Wohngebäude mit einer abgeschlossenen und einer nicht abgeschlossenen Wohnung bis zu 10 v.H. der ermittelten Grundfläche der nicht abgeschlossenen Wohnung.

Die Bestimmung über die Anrechnung oder den Abzug nach Absatz 2 oder 3 kann nur für das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit einheitlich getroffen werden. Die Bestimmung bleibt für alle späteren Berechnungen maßgebend. 18 Lastenberechnung

Zur Ermittlung der Belastung des Bauherrn eines Eigenheimes, einer Eigensiedlung oder einer eigengenutzten Eigentumswohnung ist eine Lastenberechnung aufzustellen. Das gleiche gilt, wenn die Belastung des Bewerbers um ein Kaufeigenheim, eine Trägerkleinsiedlung oder eine Kaufeigentumswohnung zu ermitteln ist.

Die Lastenberechnung muß enthalten: a) die Grundriß- und Gebäudebeschreibung, b) die Berechnung der Gesamtkosten, c) den Finanzierungsplan, d) die Ermittlung der Belastung. 19 Ermittlung der Belastung

Die Belastung wird ermittelt aus der Belastung aus dem Kapitaldienst und aus der Belastung aus der Bewirtschaftung.

Die Belastung aus dem Kapitaldienst besteht aus a) den Fremdkapitalkosten, b) den Tilgungen für Fremdmittel, die aus den im Finanzierungsplan ausgewiesenen Fremdmitteln mit dem Tilgungssatz zu berechnen sind.

Die Belastung aus der Bewirtschaftung besteht aus a) den Ausgaben für die Verwaltung, die an einen Dritten laufend zu entrichten sind, b) den Betriebskosten, c) den Ausgaben für die Instandhaltung.

Erträge aus einem Miet- oder Pachtvertrag sowie Darlehen oder Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln zur Deckung der laufenden Aufwendungen vermindern die Belastung. Bei Kleinsiedlungen vermehrt sich die Belastung um die Pacht einer gepachteten Landzulage. 20 Anwendung von DIN-Vorschriften Für die Wirtschaftlichkeits- bzw. Lastenberechnung mit Gesamtkostenaufstellung, Finanzierungsplan und Wohnflächenberechnung sind im übrigen — soweit erforderlich und mit Vorstehendem nicht in Widerspruch stehend — die Deutschen Normen DIN 276, 277 und 283 anzuwenden.