VwV kommunale Grundstücksveräußerung

Genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäfte

Ausnahmen von der Genehmigungspflicht

Keiner Genehmigung bedürfen Verfügungen über Grundstücke nach § 8 des Vermögenszuordnungsgesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 29. März 1994 (BGBl. I S. 709), das zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 3. Juli 2009 (BGBl. I S. 1688) geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung.

Voller Wert Als voller Wert im Sinne des § 90 Absatz 1 der Sächsischen Gemeindeordnung ist anzusehen: a) der Wert, der sich zum Bewertungsstichtag am Markt erzielen lässt (Verkehrswert im Sinne von § 194 des Baugesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 [BGBl. I S. 2414], das zuletzt durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 [BGBl. I S. 1722] geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung, in Verbindung mit der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 [BGBl. I S. 639], in der jeweils geltenden Fassung), b) der auf der Grundlage des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2457), das zuletzt durch Artikel 21 des Gesetzes vom 23. Juli 2013 (BGBl. I S. 2586) geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung, beziehungsweise der im Ergebnis des notariellen Vermittlungsverfahrens (§§ 87 ff. des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes) vereinbarte Kaufpreis/Erbbauzins. Bei Erbbaurechtsverträgen ist der marktübliche Zinssatz zugrunde zu legen. Der Buchwert eines Vermögensgegenstandes spiegelt nicht den Verkehrswert wider und kann deshalb als Beleg für eine Veräußerung zum vollen Wert nicht herangezogen werden.

Veräußerung unter Wert Ergänzend zu den in § 90 Absatz 1 Satz 4 und 5 der Sächsischen Gemeindeordnung genannten Fallgruppen kann die Gemeinde Grundstücke unter vollem Wert veräußern, a) wenn hierdurch die gemeindliche Aufgabenerfüllung erleichtert wird (etwa, weil sich der begünstigte Dritte verpflichtet, auf dem Grundstück Anlagen – Sportplatz, Kindergarten, Altersheim, Unterkünfte für Flüchtlinge und Asylbewerber – zu errichten oder zu unterhalten, die anderenfalls von der Gemeinde betrieben werden müssten), b) um die Aufgabenerfüllung wirtschaftlicher zu gestalten oder für die Bürger angemessen zu verbilligen, c) unter haushaltswirtschaftlichen Aspekten, zum Beispiel bei hohen laufenden Grundstückskosten und im Vergleich dazu einem nur geringen Verkehrswert oder einer nur geringen Unterschreitung des ermittelten Verkehrswertes, d) bei der Gewährung eines Nachlasses, wobei ein strenger Maßstab anzulegen ist. Nachlässe sind klar und nachvollziehbar zu begründen. Dies setzt zunächst die Feststellung des vollen Wertes voraus. Die Angemessenheit der Nachlässe soll an Kriterien ausgerichtet sein, die eine Übertragung auf vergleichbare Fälle zulassen. Zur Vermeidung von Spekulationsgeschäften sind zudem dinglich abzusichernde Sicherungsklauseln, zum Beispiel eine (angemessene) Mehrerlösabführung bei Weiterveräußerung innerhalb einer bestimmten Frist, die zehn Jahre nicht unterschreiten sollte, im Vertrag zu vereinbaren.

Verkehrswertgutachten Zur Feststellung des Verkehrswertes soll ein Gutachten a) des zuständigen Gutachterausschusses für Grundstückswerte, b) eines für Grundstücks- oder Gebäudebewertung öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, c) eines für diesen Bereich von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 vergleichbar zertifizierten Sachverständigen oder d) eines für diesen Bereich von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 vergleichbar zertifizierten kommunalen Bediensteten eingeholt werden. Das Verkehrswertgutachten soll zum Zeitpunkt des Abschlusses des Rechtsgeschäftes nicht älter als zwölf Monate sein. Unverzichtbar ist eine umfassende sachverständige Wertermittlung vor der Veräußerung von Grundstücken mit umfangreicher Bebauung und vor der Veräußerung von Geschäftsanteilen an privatrechtlichen Unternehmen mit Immobilienbesitz.

Wertermittlung durch kommunale Bedienstete Von der Einholung eines Gutachtens im Sinne von Nummer 1 kann abgesehen werden, wenn die Wertermittlung sachverständig nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung auch von kommunalen Bediensteten durchgeführt werden kann. Für eine solche Wertermittlung kommen in Betracht: a) bebaute Grundstücke mit geringem Wert (zum Beispiel kleinere Abrissgrundstücke), b) unbebaute und bebaute Grundstücke sowie einzelne Eigentumswohnungen, zu denen Verkehrswertgutachten vorliegen, die älter als zwölf Monate sind, wenn sich trotz wiederholter Verkaufsbemühungen der jeweiligen Gemeinde bislang kein Käufer gefunden hat, c) unbebaute und bebaute Grundstücke, die unter allen maßgeblichen wertbildenden Gesichtspunkten einem Grundstück vergleichbar sind, zu dem ein Verkehrswertgutachten vorliegt, das nicht älter als zwölf Monate ist, d) unbebaute Grundstücke, wenn der volle Wert auch mit Hilfe des vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelten Bodenrichtwerts (§ 196 des Baugesetzbuches) hinreichend sicher und genau ermittelt werden kann. Absehbare werterhöhende (insbesondere bauleitplanungsrechtliche) Maßnahmen oder Entwicklungen müssen dabei in die Wertermittlung einbezogen werden. Nur dann ist gewährleistet, dass eine kurz- bis mittelfristig zu erwartende Wertsteigerung des Grundstückes angemessen berücksichtigt wird. e) Kleinst- und Splitterflächen, welche sich für eine selbstständige Nutzung oder Bebauung nicht eignen. Kleinst- und Splitterflächen im Sinne dieser Vorschrift sind lediglich für umliegende Grundstückseigentümer von Interesse, nicht aber für Dritte und weisen eine Fläche von regelmäßig nicht mehr als 300 Quadratmetern auf (zum Beispiel Arrondierungsflächen).

Veröffentlichung der Verkaufsangebote

Eingang und Öffnung der Kaufangebote

Prüfung der Kaufangebote und Zuschlagserteilung Geht auf die Verkaufsanzeigen ein Kaufangebot in Höhe der Wertermittlung ein, besteht in der Regel kein Anlass zu weiteren Verkaufsbemühungen, und der Zuschlag kann erteilt werden. Gehen Kaufangebote ein, die den ermittelten Verkehrswert übersteigen, so ist der Zuschlag in der Regel dem meistbietenden Bewerber zu erteilen. Bei der Auswahl der Bewerber sollen deren Bonität und Investitionskonzepte berücksichtigt werden.

Verfahrensweise bei öffentlichen Angeboten, auf die keine oder nur Kaufangebote unterhalb des ermittelten Verkehrswertes eingehen Soweit auf das öffentliche Anbieten keine oder nur Kaufangebote unterhalb des ermittelten Verkehrswertes eingehen, ist das öffentliche Anbieten in der Regel zu wiederholen oder das Grundstück kann im Wege einer öffentlichen Versteigerung angeboten werden (siehe Ziffer VI). Beim öffentlichen Anbieten ist eine Veräußerung unter Wert auch dann gerechtfertigt, wenn die Spanne zwischen Kaufangebot und ermitteltem Verkehrswert geringer ist als die Kosten eines erneuten öffentlichen Anbietens beziehungsweise einer öffentlichen Versteigerung.

Voller Wert Der im Wege der Versteigerung eines Grundstücks erzielte Erlös ist dessen voller Wert, wenn folgendes Verfahren beachtet wird: a) Entscheidung für eine Einlieferung zur Versteigerung Vor einer Veräußerung im Wege der Versteigerung sind abzuwägen aa) die hohe Versteigerungs-/Erfolgsquote, bb) der Wegfall von weiteren öffentlichen Angeboten und gegebenenfalls langwierigen Kaufvertragsverhandlungen, cc) die Kosten für den notariell zu beglaubigenden Einlieferungsvertrag und die Verkäufercourtage. b) Versteigerung Die Grundstücke müssen bei einem Versteigerer nach § 34b der Gewerbeordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 22. Februar 1999 (BGBl. I S. 202), die zuletzt durch Artikel 97 des Gesetzes vom 29. März 2017 (BGBl. I S. 626) geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung, eingeliefert werden, der eine der Versteigererverordnung vom 24. April 2003 (BGBl. I S. 547), die zuletzt durch Artikel 101 des Gesetzes vom 29. März 2017 (BGBl. I S. 626) geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung, entsprechende Vorbereitung und Durchführung der Versteigerung sicherstellt. Die überregionale Inserierung des Versteigerungstermins ist zu gewährleisten.

Einlieferungsvertrag Soweit der Einlieferungsvertrag und die in diesem Zusammenhang erteilten Vollmachten eine Verpflichtung der Gemeinde zur Veräußerung des jeweiligen Grundstücks enthalten, bedürfen die diesbezüglichen Erklärungen der Gemeinde nach § 311b Absatz 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), das zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 21. Februar 2017 (BGBl. I S. 258) geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung, der notariellen Beurkundung.

Dokumentation Die Gemeinden dokumentieren die Wertermittlung, die geschalteten Verkaufsanzeigen, die eingegangenen Kaufangebote, den Einlieferungsvertrag, die Entscheidung nach Nummer 1 Buchstabe a und die Begründung für die Auswahl des Versteigerers nach Nummer 1 Buchstabe b.

Maklercourtage Eine an den Versteigerer zu entrichtende Courtage darf die marktübliche Maklercourtage nur bei Zuschlagspreisen von nicht mehr als 10 000 Euro überschreiten. Die Vereinbarung einer Mehrerlösklausel zugunsten des Versteigerers ist nur zulässig, soweit hierdurch nicht höhere Kosten entstehen als im Vergleich mit einer marktüblichen Maklercourtage.

Besonderheiten beim Verkauf von Grundstücken an Unternehmen (§ 90 Absatz 1 Satz 6 der Sächsischen Gemeindeordnung) Bei der Veräußerung von Grundstücken und für eventuelle Preisnachlässe an Unternehmen sind im Hinblick auf das Verbot unzulässiger Beihilfen Artikel 107 der konsolidierten Fassung des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (ABl. C 202 vom 7.6.2016, S. 47) und die Bekanntmachung der Kommission zum Begriff der staatlichen Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (ABl. C 262 vom 19.7.2016, S. 1) zu beachten.

Besonderheiten bei Umsiedlung aus Überschwemmungsgebieten Vom Hochwasser betroffenen Wohnungs- und Grundstückseigentümern, die aus Überschwemmungsgebieten (§ 76 Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes vom 31. Juli 2009 [BGBl. I S. 2585], das zuletzt durch Artikel 122 des Gesetzes vom 29. März 2017 [BGBl. I S. 626] geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung) umsiedeln wollen, können vergünstigt gemeindeeigene Grundstücke zur Verfügung gestellt werden, um deren Gesamtfinanzierungsbedarf zu reduzieren. Überschwemmungsgebiete können festgesetzte oder vorläufig gesicherte Gebiete sein oder auch andere Gebiete, die seit 2002 tatsächlich einer Überschwemmung ausgesetzt waren.

Besonderheiten bei historischen Gebäuden Historisch bedeutsame und damit regelmäßig denkmalgeschützte Gebäude, wie etwa Burgen, Schlösser, Herrenhäuser, haben eine besondere geschichtliche, wissenschaftliche, künstlerische oder städtebauliche Bedeutung, wodurch ihre Erhaltung und Nutzung im öffentlichen Interesse liegen kann. Bei einer im Einzelfall denkbaren Veräußerung zu einem symbolischen Kaufpreis ist insbesondere Folgendes zu beachten: a) Im Kaufvertrag muss der Käufer eine rechtlich gesicherte Investitionsverpflichtung abgeben und den Erhalt der im Regelfall denkmalgeschützten Gebäude gewährleisten. b) In geeigneten Fällen ist darüber hinaus für den Fall eines Verkaufs oder bei der Nichterfüllung der Investitionsverpflichtung ein Wiederkaufsrecht zugunsten der Gemeinde zu vereinbaren, das grundbuchmäßig abzusichern ist, etwa durch eine an rangbereiter Stelle einzutragende Rückauflassungsvormerkung. c) Bei der Veräußerung von öffentlich zugänglichen Park- oder Gartenanlagen soll gegebenenfalls das Zutrittsrecht der Öffentlichkeit näher geregelt und grundbuchmäßig gesichert werden.

Besonderheiten bei Kleinst- und Splitterflächen Da sich Kleinst- und Splitterflächen nicht für eine selbstständige Bebauung oder Nutzung eignen, besteht üblicherweise ein geringeres Kaufinteresse an solchen Flächen. Die Gemeinde kann im Einzelfall über einen Nachlass nach pflichtgemäßem Ermessen entscheiden.

Das Staatsministerium des Innern lässt hiermit für die Bestellung von gemäß § 800 der Zivilprozessordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. Dezember 2005 (BGBl. I S. 3202; 2006 I S. 431; 2007 I S. 1781), die zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 21. November 2016 (BGBl. I S. 2591) geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung, vollstreckbaren Grundpfandrechten im Zusammenhang mit der Veräußerung gemeindlicher Grundstücke gemäß § 83 Absatz 4 der Sächsischen Gemeindeordnung eine allgemeine Ausnahme vom Verbot nach § 83 Absatz 1 Satz 1 der Sächsischen Gemeindeordnung für die Bestellung von Sicherheiten zugunsten Dritter vor Eigentumsübergang zu, soweit folgende Voraussetzungen vorliegen (§ 129 Absatz 1 der Sächsischen Gemeindeordnung; §§ 61, 70 Absatz 1 der Sächsischen Landkreisordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. März 2014 [SächsGVBl. S. 180], die zuletzt durch Artikel 3 Absatz 2 des Gesetzes vom 13. Dezember 2016 [SächsGVBl. S. 652] geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung; § 5 Absatz 3 Satz 1, § 47 Absatz 2 Satz 1, § 80 des Sächsischen Gesetzes über kommunale Zusammenarbeit in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. März 2014 [SächsGVBl. S. 196], das durch Artikel 3 Absatz 1 des Gesetzes vom 13. Dezember 2016 [SächsGVBl. S. 652] geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung):

Das Vorliegen der Voraussetzungen nach den Buchstaben a bis e ist gegenüber dem Grundbuchamt auf dessen Verlangen durch eine mit dem Dienstsiegel versehene Erklärung der Gemeinde oder durch notarielle Eigenurkunde auf Grund entsprechender Bevollmächtigung des Notars durch beide Vertragsteile zu bestätigen. Soweit dem Käufer Vollmacht zur Bestellung von Grundpfandrechten erteilt wird, ist diese nach Maßgabe der unter Nummer 1 Buchstabe a bis e aufgeführten Voraussetzungen einzuschränken. Darüber hinaus ist eine derartige Vollmacht so auszugestalten, dass deren Ausübung nur vor demjenigen Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat, dessen amtlich bestellten Vertreter oder Nachfolger im Amt sowie dem mit diesem zur gemeinsamen Berufsausübung verbundenen Notar möglich ist.