AG Saarbrücken — 37 C 333/13 (02)
Wohnraummiete: Schadenersatzpflicht des Mieters bei Auszug nach Annahme einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsrückstands und Nachzahlung
Akzeptieren die Mieter eine ursprünglich berechtige fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstands, befreit sie eine Nachzahlung im Sinne des § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB nicht von ihrer grundsätzlichen Schadenersatzpflicht gegenüber dem Vermieter hinsichtlich entgangener Miete bis zu dem Zeitpunkt, in dem eine potenzielle ordentliche Kündigung ihrerseits wirksam geworden wäre.(Rn.15) (Rn.16) Der Vermieter ist für die Ausnahme des § 9b Heizkostenverordnung darlegungs- und beweispflichtig.(Rn.19)
1. Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner 542,41 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 12.6.2013 zu zahlen.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner darüber hinaus verurteilt, an den Kläger weitere 83,53 EUR zuzüglich 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz liegender Zinsen seit dem 18.5.2013 zu zahlen.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerseite zu 1/5, die Beklagtenseite zu 4/5.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
6. Die Berufung wird nicht zugelassen.
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietvertrag für das Anwesen X Straße in H..
Der Kläger ist der frühere Vermieter der Beklagten, die mit Mietvertrag vom 20.7.2004 die im 2. Obergeschoss des bezeichneten Anwesens belegene Wohnung zu einem Mietpreis von monatlich 410,-- EUR zuzüglich einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 100,-- EUR sowie die zur Wohnung gehörende Garage zu einem Mietpreis von monatlich 40,-- EUR angemietet hatten.
Der Kläger hat das Mietverhältnis hinsichtlich Wohnung und Garage mit Schreiben vom 9.1.2012 wegen Verzuges der Beklagten mit den Mietzahlungen Dezember 2011 und Januar 2012 fristlos gekündigt. Das Kündigungsschreiben hat der Kläger den Beklagten am 9.1.2012 persönlich übergeben. Am 12.1.2012 haben die Beklagten dann die rückständigen Mieten bezahlt. Am 26.1.2012 teilte die beklagte Ehefrau dem Kläger mit, dass man die fristlose Kündigung gleichwohl akzeptiere und zum 1. März 2012 aus der Mietwohnung ausziehe. Der Auszug der Beklagten ist sodann am 29.2.2012 erfolgt. Dem Kläger ist eine Neuvermietung von Wohnung und Garage zum 1. April 2012 gelungen.
Mit der Klage beansprucht der Kläger zunächst 450,-- EUR als Nettomiete für die Wohnung und die Garage. Er begründet diesen Anspruch mit einem Schadenersatz nach berechtigter fristloser Kündigung. Weiterhin ist er der Auffassung, dass durch die Heilung gemäß § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB die Kündigung unwirksam geworden sei, sodass das Mietverhältnis fortgesetzt worden sei. Es hätte daher den Beklagten oblegen, dass Mietverhältnis erneut unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Das hätten die Beklagten jedoch nicht getan.
Der Kläger ist weiterhin der Ansicht, ihm stünden weitere Nebenkosten für die Mietmonat März 2012 zu. Es handele sich um verbrauchsunabhängige Nebenkosten und Heizkosten in Höhe von 221,61 EUR. Sie ergeben sich aus verbrauchsunabhängigen Nebenkosten für Müll, Grundsteuer, Allgemein Strom und Gebäudeversicherung für März 2012 in Höhe von 35,36 EUR sowie Heizkosten in Höhe von 186,25 EUR. Die Heizkosten setzen sich zusammen aus Grundkosten nach Wohnfläche in Höhe von 57,05 EUR und nach Gradtagszahlen berechneten Verbrauchskosten in Höhe von 116,11 EUR. Der Kläger ist der Ansicht, diese Kosten seien von den Beklagten als Schadenersatz zu tragen. Er behauptet, eine Zwischenablesung zum Auszugstermin Ende Februar 2012 sei nicht möglich gewesen. Dies sei erst bei 400 Gradtagszahlen möglich. Der Januar habe 170 und der Februar 150 Gradtagszahlen. Nach den Richtlinien der Arbeitsgemeinschaft Heizkostenverteilung wäre eine Ablesung nicht zu einem verwertbaren Ergebnis gekommen. Nach der Gradtagstabelle komme man auf 17,0 Heizeinheiten. Die Beklagten wurden mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 26. April 2013 und 28. Mai 2013 erfolglos unter Fristsetzung zur Zahlung der Klagebeträge aufgefordert. In der Anleitung der Firma M. zur Abrechnung heißt es, Zwischenablesungen an Verdunstungsheizkostenverteilern könnten nur dann gemacht werden, wenn von der Abrechnungsperiode mindestens 400 Gradtagszahlen und höchstens 800 Gradtagszahlen verstrichen seien.
Der Kläger beantragt,
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 671,61 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.6.2013 zu zahlen.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner darüber hinaus verurteilt, an den Kläger weitere 120,67 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.5.2013 zu bezahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Auffassung, der Kläger habe seine Schadensminderungspflicht verletzt, indem er zu spät eine Anzeige geschaltet habe und sich nicht um Nachmieter gekümmert habe. Sie sind der Ansicht, der Kläger hätte eine Zwischenabrechnung durchführen müssen.
Das Gericht hat am 25.9.2013 mündlich verhandelt und die Parteien informatorisch gehört.
I.
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.
1. Der Kläger hat Anspruch auf 450,-- EUR an entgangener Miete.
a) Es kann dahingestellt bleiben, ob der Kläger diesen Anspruch auf Schadenersatz wegen fristloser Kündigung oder wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses hatte. Nach der gesetzlichen Regelung des § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB wird durch Nachzahlung der rückständigen Mieten eine fristlose Kündigung unwirksam. Gleichwohl kann ein Mieter diese fristlose Kündigung akzeptieren. In diesem Fall muss er jedoch auch die Folgen der ursprünglich berechtigten fristlosen Kündigung, nämlich den Schadenersatzanspruch wegen berechtigter fristloser Kündigung akzeptieren. § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB gibt dem Mieter keine Rechte, die er - seinen Mietverzug weggedacht - nicht gehabt hätte. Dies gilt insbesondere für die Kosten eines verfrühten Auszugs.
Sollte § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB jedoch umgekehrt so auszulegen sein, dass die Nachzahlung die Kündigung des Vermieters trotz ihrer Annahme durch die Beklagtenseite unwirksam gemacht hätte, wäre es an den Beklagten gewesen, die ordentliche Kündigungsfrist einzuhalten und die Wohnung erneut zu kündigen. So oder so steht dem Kläger Anspruch auf die Nettomiete für den Monat März 2012 in Höhe von 450,-- EUR zu.
b) Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht, der nur für den Fall der Begründung seines Anspruches mit einem Schadenersatz greifen könnte, ist dem Kläger demgegenüber nicht vorzuwerfen. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung hat die Beklagtenseite eingeräumt, dass im Februar 2012 Interessenten für die Wohnung in der Wohnung gewesen seien. Damit stand fest, dass sich der Kläger spätestens im Februar 2012 um die Weitervermietung der Wohnung gekümmert hatte. Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht lag daher offensichtlich nicht vor, zumal eine Weitervermietung bereits zum 1. April 2012 erfolgen konnte. Der Leerstand der Wohnung betrug folglich lediglich einen Monat. Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht ist daher nicht zu erkennen. Der Anspruch der Klägerseite ist folglich auch nicht zu mindern.
2. Aus der Nebenkostenabrechnung für März 2012 stehen dem Kläger mehr oder weniger unstreitig 35,36 EUR an verbrauchsunabhängigen Nebenkosten für Müll, Grundsteuer, Allgemein Strom und Gebäudeversicherung zu. Von den Heizkosten stehen ihm zudem die nach Wohnfläche berechneten Grundkosten in Höhe von 57,05 EUR zu.
3. Keinen Anspruch hat er dagegen auf die nach Gradtagszahlen berechneten Verbrauchskosten in Höhe von 116,11 EUR. Nach § 9b Abs. 1 der Heizkostenverordnung hat der Vermieter grundsätzlich für eine Zwischenablesung zu sorgen. Nur für den Fall, dass eine Zwischenablesung nicht möglich ist oder das eine Zwischenablesung keine verwertbaren Ergebnisses liefern könnte, kann auf die Zwischenablesung verzichtet werden und eine Abrechnung nach Gradtagszahlen erfolgen, § 9b Abs. 3. Die Voraussetzungen dieser Ausnahme hat der Kläger darzutun und zu beweisen. Der Kläger hat hier jedoch lediglich dargelegt, dass eine Abrechnung Ende Februar 2012 nicht möglich gewesen sei. Zu diesem Zeitpunkt seien noch keine 400 Gradtagszahlen verstrichen. Denn der Januar habe 170 und der Februar 150 Gradtagszahlen.
Der Kläger hätte jedoch - soweit er die Beklagten für den Leerstand im März 2012 haftbar macht - darlegen und beweisen müssen, dass eine Zwischenablesung Ende März 2012 nicht zu verwertbaren Ergebnissen geführt hätte. Aus seinen eigenen Unterlagen ergibt sich jedoch, dass der März weitere 130 Gradtagszahlen hat. Auf der Basis von 450 Gradtagszahlen für Januar bis März wäre also eine Ablesung wahrscheinlich möglich gewesen. Die Ausnahme des § 9b Heizkostenverordnung hat der Kläger folglich nicht zur Überzeugung des Gerichts nachweisen können. Es geht daher zu Lasten des Vermieters, dass er diese Zwischenablesung nicht organisiert hat.
Das Gericht konnte über § 287 ZPO keine höheren als die nach Wohnfläche berechneten Grundkosten von 57,05 EUR für die Heizung im März 2012 berechnen. Denn im März 2012 stand die Wohnung unstreitig leer.
4. Der Kläger hat weiterhin Anspruch auf Zahlung der Anwaltskosten. Die Anwaltskosten aus dem Streitwert von 542,41 EUR betragen jedoch nur 83,53 EUR nach einer 1,3 Geschäftsgebühr zuzüglich der Post- und Telekommunikationspauschale zuzüglich Mehrwertsteuer.
II.
III.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 11, 709, 711, 713 ZPO.
IV.
Gründe, die Berufung zuzulassen waren nicht ersichtlich.