Amtsgericht Köln, Abt. 204 — 204 C 54/20
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin macht als ehemalige Verwalterin der Beklagten ihre noch aus dem Verwaltervertrag zustehende zukünftige Verwaltervergütung für den Zeitraum bis 31.12.2022 geltend.
Auf der Eigentümerversammlung vom 14.06.2017 wurde die Klägerin zunächst für den Zeitraum vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2022 bestellt. Gemäß dem Verwaltervertrag vom 26./27.06.2017 erhielt die Klägerin für ihre Tätigkeit als Verwalterin eine monatliche Grundvergütung von 736,00 € netto, gemäß § 4 des Vertrages. In der Eigentümerversammlung vom 02.12.2019 beschlossen die Eigentümer, eine vorzeitige Beendigung des Verwaltervertrages zum 31.12.2019, ohne Nennung von Gründen. Der Beschluss ist bestandskräftig geworden.
Mit Schreiben vom 06.01.2020 legte die Klägerin dem Verwaltungsbeirat ihr Angebot vor, weiterhin die Leistungen zu erbringen. Das Angebot wurde nicht angenommen.
Mit Schreiben vom 18.02.2020 wurde die Beklagte aufgefordert, die Verwaltervergütung zu zahlen.
Die Klägerin ist der Ansicht, es habe kein Grund bestanden, den Verwaltervertrag vorzeitig zu kündigen. Die von der beklagten Partei angeführten Kündigungsgründe für eine sofortige Beendigung des Verwaltervertrages hätten im Einzelnen nicht vorgelegen. Dass die Versammlung verspätet im Jahre 2019 stattgefunden habe, sei auf personelle Engpässe zurückzuführen. Im Übrigen seien die ersparten Aufwendungen so wie berechnet in Ansatz zu bringen, weil die Verwaltung nicht bei Beendigung eines Verwaltervertrages einen Mitarbeiter ohne weiteres entlassen könne. Die Schadensminderung in Höhe von 20 % sei angemessen.
Die Jahresabrechnung sei zeitgerecht durchgeführt worden. Alle Beschlüsse seien vorbereitet worden und auch soweit möglich ausgeführt worden. Auch Buchhaltungspflichten seien nicht verletzt worden und es gebe einen Ansprechpartner für das Objekt und es seien Objektbegehungen vorgenommen worden.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 21.196,80 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten ab dem 22.05.2020 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht, es liege bereits eine unzulässige Saldoklage vor.
Im Übrigen seien zahlreiche Pflichtverletzungen gegeben.
Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Klageerwiderung ab Blatt 45 ff. d. A. Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze und eingereichten Unterlagen Bezug genommen.
Die Beklagte hat mit nachgelassenem Schriftsatz vom 25.06.2021 weiter vorgetragen.
Die Klage ist bereits unzulässig, jedenfalls auch unbegründet.
Es liegt eine unzulässige Saldoklage vor. Es wird kein einheitlicher Gesamtanspruch (BGH WUM 2018, 372 Nr. 13f.) geltend gemacht. Zwar beruft die Klägerin sich auf einen Schadensersatzanspruch und geht davon aus, dass sie demgemäß auch zukünftiges Verwalterhonorar mit Zinsen geltend machen könne, dies reicht aber nicht für die Bestimmtheit des Klageantrags aus, da der Schaden bzgl. dem zukünftigen Honorar noch nicht eingetreten ist.
Die Klägerin teilt in ihrer Klageschrift und auch in weiteren Schriftsätzen mit, dass sie für die abgelaufene Zeit die Grundvergütung verlange und für die noch bestehende zukünftige Rechnungsperiode Schadensersatz verlange. Allerdings ergibt sich aus dem klägerischen Vortrag nur ein Gesamtbetrag in Höhe von 21.196,80 € (588,80 € x 36). Es ist nicht weiter dargestellt, in welcher Höhe die Klägerin Schadensersatz geltend macht und in welcher Höhe sie die Grundvergütung verlangt. Außerdem begehrt sie für die Zukunft Schadensersatz mit Zinsen ab Rechtshängigkeit. Der Schaden ist zwar zu beziffern, aber noch nicht eingetreten, deswegen müsste für die einzelnen Grundvergütungen monatlich andere Zinsdaten gelten. Die Zahlungen sind noch nicht fällig, unabhängig davon, ob die Beklagte die Annahme der Leistung nachhaltig verweigert hat.
Im Übrigen gilt, dass die von der Beklagten vorgebrachten Pflichtverletzungen in dem Umfang und auch nur teilweise ausreichen, um eine außerordentliche Kündigung und auch eine ordentliche Kündigung zu rechtfertigen. Der Beschluss der Abberufung der Verwaltung ist bestandskräftig und von der Klägerin nicht angefochten worden. Damit ist es unerheblich, ob in dem Beschluss irgendwelche Gründe genannt worden sind. Die Klägerin hat auch der Kündigung nicht widersprochen.
Wenn die Klägerin im Übrigen darauf hinweist, Pflichtverletzungen seien nicht gegeben, muss sie sich an ihrer Äußerung festhalten lassen, dass sie selbst zugegeben hat, personelle Engpässe im Zeitraum der Verwaltung gehabt zu haben, so dass sie teilweise ihre Pflichten nicht ordnungsgemäß, insbesondere die Einberufung einer Eigentümerversammlung, nicht wahrnehmen konnte.
In Bezug auf die Anrechnung ersparter Aufwendungen in Höhe von 20 % widerspricht die Klägerin sich selbst, wenn sie einerseits vorträgt, die Mitarbeiter bearbeiteten mehrere Objekte und andererseits personelle Engpässe zur Begründung dazu anführt, dass eine Eigentümerversammlung nicht zeitnah hat stattfinden können. Wenn die Verwaltung ausreichend Mitarbeiter hat, die noch andere Objekte betreuen, hat sie ausreichend Arbeit um die Mitarbeiter zu beschäftigen und demgemäß keinen zusätzlichen Arbeitslohn zu zahlen. Dieser wäre ohnehin angefallen. Wenn sie allerdings personelle Engpässe gehabt hat, hatte sie keine Lohnkosten und demgemäß auch keine Aufwendungen für Personal. Dass sie Personal aufgrund der Kündigung entlassen müsste, kann wegen der Engpässe nicht zutreffen.
Streitwert: 21.196,80 €
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Köln statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de .