Finanzgericht Köln, 4. Senat — 4 K 640/25

Die Beteiligten streiten über die grundsteuerliche Bewertung eines Geschäftsgrundstücks.

Die Klägerin -eine GmbH- ist Eigentümerin der Immobilie M.-straße in S.. Das Grundstück hat eine Größe von 405 qm und ist bebaut mit einem ca. 1853 errichteten, unter Denkmalschutz stehenden 2-geschossigen Gebäude. Der Gesellschafter-Geschäftsführer der Klägerin, H, betreibt darin gemeinsam mit A bis heute eine Kanzlei. Lt. Einheitswerterklärung aus April 1993 beträgt die bebaute Fläche 97 qm und die Nutzfläche im Keller-, Erd- und Obergeschoss 194 qm. Der Einheitswert wurde zuletzt am 15.12.1994 nach den Wertverhältnissen 01.01.1964 auf … DM festgestellt (Grundstücksart: Geschäftsgrundstück) und der Grundsteuermessbetrag auf … DM (… €) festgesetzt.

Die Klägerin hat das Grundstück mit Kaufvertrag vom 30.12.2014 vom früheren Betreiber der Kanzlei Q zu einem Netto-Kaufpreis von … € zzgl. … € Umsatzsteuer erworben. Die Anschaffungskosten wurden - nach Angaben des Prozessbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung auf der Grundlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen - mit … € dem Grund und Boden und mit … € dem Gebäude zugerechnet und entsprechend abgeschrieben. Ab dem 01.01.2015 wird die Immobilie für eine Nettokaltmiete von … € zzgl. Umsatzsteuer an die Kanzlei vermietet.

Mit Bescheid vom 29.09.2023 stellte der Beklagte den Grundsteuerwert auf den 01.01.2022 erklärungsgemäß auf … € fest. Hierdurch ermäßigte sich der auf den 01.01.2025 festzustellende Grundsteuermessbetrag auf … € (53 % des bis zum 31.12.2024 festgesetzten Grundsteuermessbetrags). Das Objekt stufte er wie bisher als Geschäftsgrundstück ein (§ 249 Abs. 1 Nr. 6, Abs. 7 BewG) und nahm demgemäß eine Bewertung im typisierten Sachwertverfahren vor (§ 250 Abs. 3 Nr. 1 BewG). Den Bodenwert berechnete er anhand des Bodenrichtwertes der betreffenden Zone (Mischgebiet) von … €/qm auf … € (405 qm x … €). Bei der Ermittlung des Gebäudewertes ging der Beklagte von der erklärten Bruttogrundfläche von 200 qm und Normalherstellungskosten 2010 lt. Anlage 42 BewG in Höhe von … €/qm aus (Gebäudeart 3: Bürogebäude/Verwaltungsgebäude, Baujahresgruppe vor 1995), die er mit dem Baupreisindex für das vierte Quartal 2021 in Höhe von 148,6 % auf die Wertverhältnisse zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 und damit auf … € anpasste. Den danach errechneten Gebäudenormalherstellungswert von … € (200 qm x … €) kürzte er ausgehend von einer wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren auf den Mindestwert von 30 % (§ 259 Abs. 4 Satz 4 BewG) und somit auf … €.

Auf die Summe des Bodenwertes und des Gebäudesachwertes von … € wandte er die gem. Anlage 43 bei einem Sachwert bis 500.000 € und einem Bodenrichtwert über 300 € zu berücksichtigende Wertzahl von 1,0 an. Den Wert rundete er auf volle 100 € auf … € ab.

Die Klägerin legte gegen den Bescheid - vertreten durch die Kanzlei - Einspruch ein und machte geltend, dass die Bewertungsvorschriften verfassungswidrig seien und verwies auf den Beschluss des FG Rheinland-Pfalz vom 23.11.2023 Az. 4 V 1429/23. Die gesetzlichen Regeln verstießen gegen das Gebot einer realitäts- und relationsgerechten Grundstücksbewertung und verletzten damit Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG). Bei der Bewertung werde nicht berücksichtigt, dass die in Rede stehende Immobilie bereits Mitte des 19. Jahrhunderts errichtet und das Gebäude zudem in die Denkmalliste eingetragen sei. Bei den Normalherstellungskosten werde nur zwischen 3 Baujahresgruppen unterschieden und nicht nach weiteren Baujahresgruppen differenziert. Das sei viel zu grob und trage nicht dem Umstand Rechnung, dass das Gebäude im Hauptfeststellungszeitpunkt bereits 169 Jahre alt gewesen sei. Der Gebäudestandard sei nicht vergleichbar mit einem Verwaltungsgebäude, das z.B. in 1994 errichtet worden sei. Als Ausgangsbasis würden aber die gleichen Normalherstellungskosten pro qm Bruttogrundfläche angesetzt. Auch der Mindestwert von 30 % der Gebäudenormalherstellungskosten komme ungeachtet des konkreten Alters des Gebäudes zur Anwendung, was zur Folge habe, dass der Gebäudewert eines Baudenkmals mit dem Baujahr 1853 genauso hoch sei, wie der einer in 1962 errichteten Immobilie. Das sei unrealistisch. Die Heranziehung des Bodenrichtwerts von 380 € sei nicht gerechtfertigt, da das Gebäude wegen des Denkmalschutzes nicht abgerissen werden dürfe. Auch sei es ausgeschlossen, auf dem Grundstück ein weiteres Gebäude zu errichten, denn dafür müssten die Abstandsflächen gem. § 6 BauO NRW eingehalten werden. Aus den genannten Gründen sei ein erheblicher Abschlag auf den Bodenwert vorzunehmen. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 DSchG NRW sei der Eigentümer eines unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes verpflichtet, die Erhaltung der denkmalwerten Substanz zu gewährleisten. Soweit es wegen der Denkmaleigenschaft bei der Festsetzung des Grundsteuermessbetrags einen Abschlag von 10 % gegeben habe (§ 15 Abs. 5 GrStG), sei dies unzureichend.

Der ermittelte Gebäudewert von … € sei nicht realitätsgerecht. Auch der für das Grundstück letztlich errechnete Grundsteuerwert von … € entspreche keinesfalls einer realitätsgerechten Bewertung.

Nachdem die Klägerin mit Schreiben vom 15.01.2025 und 13.03.2025 eine Entscheidung über den Einspruch angemahnt hatte, wies der Beklagte den Rechtsbehelf mit Einspruchsentscheidung vom 27.03.2025 als unbegründet zurück. Der Bescheid sei gesetzeskonform und entspreche der eingereichten Steuererklärung. Die Bewertung sei zutreffend im vereinfachten Sachwertverfahren als Auffangverfahren für Nichtwohngrundstücke vorgenommen worden. Das neu geschaffene Bewertungsmodell habe den durch Art. 3 GG vorgegebenen verfassungsrechtlichen Gestaltungsspielraum eingehalten. Es werde von Verfassungswegen keine exakte und individuelle Verkehrswertbestimmung jeder einzelnen zu bewertenden Einheit verlangt. Gerade in Massenverfahren habe der Gesetzgeber einen großen Typisierungs- und Pauschalierungsspielraum. Wegen der Einzelheiten wird auf die Einspruchsentscheidung verwiesen.

Die Klägerin hat dagegen fristgerecht Klage erhoben. Sie ist der Auffassung, dass die Grundsteuerbewertung gegen den Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 GG verstoße und mithin verfassungswidrig sei. Bewertungsgegenstand sei in der Streitsache ein Geschäftsgrundstück und keine Eigentumswohnung. Es gebe daher Unterschiede zu der Fallkonstellation, über die der hiesige Senat in der Vergangenheit entschieden habe. Das EDV-Formular zur Feststellung des Grundsteuerwertes lasse bei der Baujahresabfrage als frühestmöglichen Eintrag das Jahr 1900 zu. Deshalb sei dieses spätere Baujahr angegeben worden. Es sei „abwegig“ anzunehmen, dass ein in 1853 bebautes Grundstück denselben Wert haben solle, wie eine entsprechende Immobilie mit dem Baujahr 1900. Dazwischen lägen immerhin 47 Jahre. Bei den Bodenrichtwerten werde nicht danach differenziert, ob sich auf dem Grundstück ein Baudenkmal befinde. Solche Differenzierungen seien aber erforderlich, um eine realistische Grundstücksbewertung zu gewährleisten.

Bei den Normalherstellungskosten werde als Ausgangsbasis … €/qm angesetzt, genau wie bei Verwaltungsgebäuden, die in 1994 errichtet worden seien. Das sei nicht gerechtfertigt. Für die Einstufung als Geschäftsgrundstück werde im Übrigen auf die Verwendung des Grundstücks abgestellt und daraus eine bestimmte Bauart abgeleitet. Ein für Zwecke eines Bürogebäudes vermietetes Einfamilienhaus werde daher als Bürogebäude bewertet. Das sei nicht realitätsgerecht. Auch der Ansatz des Mindestwertes von 30 % der Normalherstellungskosten sei viel zu grob und willkürlich. Der errechnete Grundsteuerwert von … € sei abwegig. Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch ein Sachverständigengutachten könne die strukturellen Defizite des Gesetzes nicht ausgleichen, zumal die für ein Gutachten aufzuwendenden Kosten in keinem Verhältnis zur möglichen Grundsteuerersparnis stünden.

Die Klägerin beantragt,

den Bescheid auf den 01.01.2022 über die Feststellung des Grundsteuerwerts für das Grundstück M.-straße in S. vom 29.09.2023 aufzuheben, hilfsweise, die Revision zuzulassen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er nimmt Bezug auf seine Einspruchsentscheidung und führt ergänzend aus: Das Verfahren zur Bewertung des Grundvermögens sei mit dem Ziel der weitgehenden Automation geschaffen worden. Der Gesetzgeber habe sich verfassungskonform dafür entschieden, die Grundsteuerwertermittlung weitgehend zu typisieren und einzelfallspezifische Umstände grundsätzlich unberücksichtigt zu lassen. Eine individuelle Wertermittlung für jedes einzelne Grundstück sei gesetzlich bewusst nicht vorgesehen und verfassungsrechtlich auch nicht geboten. Es sei höchstrichterlich anerkannt, dass das Sachwertverfahren ein geeignetes Verfahren sei, den objektiv-realen Wert innerhalb eines bestimmten Wertekorridors festzustellen. Bei der Ausgestaltung von Bewertungsmethoden könne der Gesetzgeber Praktikabilitätserwägungen Vorrang vor Gesichtspunkten der Ermittlungsgenauigkeit einräumen und dabei auch Bewertungs- und Ermittlungsunschärfen in Kauf nehmen. Das gelte in besonderem Maße bei steuerlichen Massenverfahren wie der Grundsteuerbewertung. Der Ansatz von in Baujahresgruppen eingeteilten pauschalierten Normalherstellungskosten gem. Anlage 42 BewG entspreche der vom Bundesverfassungsgericht (BVerfG) zugelassenen Typisierung. Das Sachwertverfahren sei durch die Anknüpfung an Bodenrichtwerte, alters- und gebäudeartabhängige Normalherstellungskosten sowie Marktanpassungsfaktoren (Wertzahl) geeignet, die verschiedenen Wertverhältnisse zu erfassen. Es liege ein schlüssiges Konzept vor, das zwar nicht unmittelbar auf die Ermittlung eines Verkehrswerts gerichtet sei, aber gleichmäßig und nach einer nachvollziehbaren Logik einer groben Verkehrswertorientierung folge. Angesichts der Erfahrungen aus der Hauptfeststellung zum 01.01.1964 sei das Regelwerk so ausgestaltet worden, dass es nicht zu strukturellen Vollzugsdefiziten komme. Dazu habe sich eine Automatisierung in besonderer Weise angeboten. Auch das BVerfG erkenne an, dass Praktikabilitätserwägungen vom Gesetzgeber hoch gewichtet werden dürften.

Sofern sich in Einzelfällen herausstellen sollte, dass die Bewertung überhöht sei, bleibe die Möglichkeit, dies durch ein Gutachten nachzuweisen.

Die Klage ist unbegründet.

Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten.

I.

Der Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 01.01.2022 entspricht der eingereichten Feststellungserklärung und den Vorgaben der §§ 218 ff BewG.

1. Da das Grundstück vollumfänglich betrieblichen Zwecken dient, handelt es sich um ein Geschäftsgrundstück i.S.d. § 249 Abs. 7 BewG, das nach § 250 Abs. 3 Nr. 1 BewG im Sachwertverfahren zu bewerten ist.

2. Im Sachwertverfahren werden Bodenwert (§ 247 BewG) und Gebäudesachwert (§ 259 BewG) getrennt ermittelt und anschließend zur Bildung des vorläufigen Sachwerts und des Grundsteuerwerts zusammengeführt.

a) Den Bodenwert hat der Beklagte gesetzeskonform gem. §§ 258 Abs. 2, 247 BewG mit dem einschlägigen Bodenrichtwert angesetzt.

b) Auch den Gebäudewert hat er im Streitfall fehlerfrei berücksichtigt.

aa) Grundlage für die Bewertung des Gebäudesachwertes sind die sog. Normalherstellungskosten 2010. Der Begriff entstammt § 36 ImmoWertV und umschreibt die modellhaften Kostenkennwerte, mit denen die sog. durchschnittlichen Herstellungskosten für mit dem Wertermittlungsobjekt nach Art und Standard vergleichbare Gebäude je qm Bruttogrundfläche abgebildet werden. In der Anlage 42 wird zwischen 18 verschiedenen Gebäudearten und drei Baujahresgruppen differenziert. Die Zahlen lt. Anlage 42 zum BewG sind ausweislich der Gesetzesbegründung aus dem arithmetischen Mittelwert der Regelherstellungskosten von vergleichbaren Gebäudearten für die Standardstufen 2 bis 4 lt. Anlage 24 zum BewG abgeleitet worden, die wiederum in Anlehnung an die Normalherstellungskosten 2010 der Sachwertrichtlinie vom 05.09.2015, BAnz AT 18.10.2012 B 1 zur Ermittlung des Sachwerts nach den §§ 21 bis 23 ImmoWertV ermittelt worden sind (vgl. BT-Drucks. 19/11085 S. 118). Die Einordnung in Standardstufen erfolgt typisierend in Abhängigkeit der Baujahre in drei Gruppen. Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1995 ist der Gesetzgeber typisierend von einem geringeren (Ausstattungs-)Standard, insbesondere hinsichtlich der energetischen Eigenschaften, ausgegangen und hat demgemäß die Standardstufe „einfach“ zugrunde gelegt. Gemäß § 259 Abs. 3 BewG sind die Normalherstellungskosten 2010 anhand der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindizes an das Preisniveau zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 anzupassen. Vom Gebäudenormalherstellungswert ist sodann nach Maßgabe des § 259 Abs. 4 BewG -bis zu einem Mindestwert von 30 %- eine Alterswertminderung abzuziehen. Auf den im Wesentlichen kostenorientiert ermittelten vorläufigen Sachwert ist schließlich nach Maßgabe des § 260 BewG i.V.m. Anlage 43 ein Marktanpassungsfaktor anzuwenden, der typisierend die Lage des Objekts anhand des angewandten Bodenrichtwertes mit gesetzlich vorgegebenen Wertzahlen gewichtet.

bb) Der Beklagte ist im Streitfall den aufgezeigten gesetzlichen Vorgaben gefolgt.

Die Immobilie wird seit Jahrzehnten als Kanzlei genutzt und ist daher fehlerfrei in die Gebäudeart „Büro- bzw. Verwaltungsgebäude“ i.S. der Anlage 42 II Ziff. 3 eingestuft worden. Ausgehend von dem Baujahr des Gebäudes hat der Beklagte die Standardstufe 1 (einfach) zugrunde gelegt und die anhand der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindizes an den Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 angepassten Normalherstellungskosten von … € (148,6 % von … €) mit der erklärten Bruttogrundfläche von 200 qm (die bei einer bebauten Fläche von 97 qm und 3 Geschossen eher zu gering berücksichtigt erscheint) multipliziert. Bei der Alterswertminderung ist der Gebäudemindestwert von 30 % (… €) in Ansatz gebracht und ausgehend davon der vorläufige Sachwert auf … € (Bodenwert … + Gebäudewert … €) ermittelt worden. Bei einem Bodenrichtwert von 380 € ergibt sich gem. § 260 BewG i.V.m. Anlage 43 eine Wertzahl von 1,0. Der nach § 230 BewG auf volle 100 € abzurundende Grundsteuerwert beläuft sich danach auf … und ist in dieser Höhe in dem angefochtenen Bescheid festgestellt worden.

II.

Die von der Klägerin geltend gemachten verfassungsrechtlichen Bedenken an dem reformierten grundsteuerlichen Bewertungsrecht teilt der Senat nicht und verweist auf sein Urteil vom 19.09.2024 Az. 4 K 2189/23 (EFG 2024, 1885), das zwischenzeitlich durch Urteil des BFH vom 12.11.2025 II R 25/24, DStR 2026, 154 bestätigt worden ist.

1. Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat anerkannt, dass der Gesetzgeber für unterschiedliche Immobilien auf unterschiedliche Bewertungsverfahren zurückgreifen darf (vgl. BVerfG-Urteil vom 10.02.1987 1 BvL 18/81, BVerfGE 74, 182). Auch in der Entscheidung vom 10.04.2018 1 BvL 11/14, BVerfGE 148, 147 hat das BVerfG das Nebeneinander von Ertrags- und Sachwertverfahren nicht moniert.

Die Anwendung des Sachwertverfahrens für Nichtwohngrundstücke hat der Gesetzgeber nachvollziehbar damit begründet, dass es bei gewerblichen und freiberuflich genutzten Flächen an den notwendigen Mietdaten fehlt und selbst dort, wo solche vorhanden sind, die Aussagekraft wegen der Abhängigkeit der Miethöhe von der konkreten Nutzung nur sehr eingeschränkt verallgemeinerungsfähig ist (vgl. BT-Drucks. 19/11085 S. 86).

2. Das Sachwertverfahren knüpft an Bodenrichtwerte, alters- und gebäudeartabhängige Regelherstellungskosten sowie Marktanpassungsfaktoren (Wertzahlen) an und ist daran ausgerichtet, die Wertrelationen der Grundstücke -mit den in einem Massenverfahren unausweichlichen Vereinfachungen- realitätsgerecht abzubilden. In Anlage 42 zum BewG wird zwischen 18 Gebäudearten und drei Standardstufen differenziert und dabei aus Gründen der verwaltungsökonomischen Bewältigung eines Massenverfahrens nachvollziehbar zwischen möglichst eindeutig identifizierbaren Bauweisen und Nutzungstypen unterschieden. Mit der Anknüpfung an Baujahresgruppen ist eine automationsunterstützte typisierende Berücksichtigung der baujahrestypischen Ausstattung gewährleistet. Dem Baujahr wird darüber hinaus auch über die Alterswertminderung Rechnung getragen und dabei verfassungsrechtlich unbedenklich eine typisiert ermittelte Gesamtnutzungsdauer zugrunde gelegt. Mit der Heranziehung des lokalen Bodenrichtwerts - dessen Höhe auch Einfluss auf den anzuwendenden Sachwertfaktor hat - ist ein Bezug zum örtlichen Grundstücksmarkt hergestellt und für eine gewisse Ausdifferenzierung gesorgt worden.

Die bei der Bewertung angesetzten Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen aus der Kaufpreissammlung (§ 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB) und damit aus Marktdaten abgeleitet worden. Sie stellen durchschnittliche Lagewerte für den Grund und Boden in einer Bodenrichtwertzone als räumlich zusammenhängendem Gebiet dar und haben sich sowohl im Rahmen der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer als auch im Rahmen ertragsteuerrechtlicher Wertermittlungsanlässe (z.B. bei der Kaufpreisaufteilung, vgl. hierzu BFH-Urteil vom 07.10.2025 - IX R 26/24, BFH/NV 2026, 62) bewährt. Ihre besondere Bedeutung für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken wird auch im allgemeinen Geschäftsverkehr anerkannt. Insoweit verweist der Senat auf die Ausführungen im BFH-Urteil vom 12.11.2025 II R 25/24, DStR 2026, 154, denen sich der Senat vollumfänglich anschließt.

3. Die tragenden Erwägungen, mit denen der Bundesfinanzhof im o.g. Urteil die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer bejaht hat, greifen in gleicher Weise für das Sachwertverfahren. Das Bundesmodell wahrt - auch soweit eine Bewertung im Sachwertverfahren im Raum steht - den vom BVerfG anerkannten Typisierungsspielraum, vermeidet die früheren strukturellen Wertverzerrungen und ist durch die Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Wertes gegen extreme Überbewertungen abgesichert.

a) Art. 3 Abs. 1 GG verlangt zwar eine realitäts- und relationsgerechte Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage einer Steuer, belässt dem Steuergesetzgeber aber einen weiten Gestaltungsspielraum (vgl. BVerfG-Urteil vom 10.04.2018 - 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12, BVerfGE 148, 147 m.w.N.). Der Gesetzgeber darf bei der Ausgestaltung der mit der Wahl des Steuergegenstandes getroffenen Belastungsentscheidung insbesondere generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen treffen, ohne allein schon wegen der damit unvermeidlich verbundenen Härten gegen den allgemeinen Gleichheitssatz zu verstoßen. Besonderheiten, die im Tatsächlichen durchaus bekannt sind, können generalisierend vernachlässigt werden. Der Gesetzgeber darf sich grundsätzlich am Regelfall orientieren und ist nicht gehalten, allen Besonderheiten jeweils durch Sonderregelungen Rechnung zu tragen. Bei der Ausgestaltung des Systems zur Erfassung der Bemessungsgrundlage kann der Gesetzgeber Praktikabilitätserwägungen Vorzug vor Gesichtspunkten der Ermittlungsgenauigkeit einräumen und dabei auch beträchtliche Bewertungs- und Ermittlungsunschärfen in Kauf nehmen, um die Festsetzung und Erhebung der Steuer handhabbar zu halten, solange die Vorteile der Typisierung in einem angemessenen Verhältnis zu den Ungleichheiten stehen (vgl. BFH-Urteil vom 12.11.2025 II R 25/24, DStR 2026, 154). Bei einer absolut geringen Steuerbelastung sind Brüche und Ungleichbehandlungen bei der Feststellung der Bemessungsgrundlage dabei eher rechtfertigungsfähig als bei Steuern mit hoher Belastungswirkung (vgl. BFH-Urteil vom 12.11.2025 II R 25/24, DStR 2026, 154).

b) Gemessen an diesen Vorgaben hält der Senat die in Rede stehenden Vorschriften des Bewertungsgesetzes für verfassungsgemäß.

aa) Belastungsgrund der Grundsteuer ist nach der gesetzgeberischen Vorstellung die durch den Grundbesitz vermittelte Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung, die eine entsprechende objektive Leistungsfähigkeit vermittelt (vgl. BT-Drucks. 19/11085, S 84).

bb) Der Gesetzgeber hat zur Ausgestaltung der grundsteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage ein schlüssiges, systemgerechtes Bewertungssystem geschaffen, das konzeptionell einer Verkehrswertorientierung folgt und trotz der erkennbaren Unschärfen darauf angelegt ist, im Durchschnitt aller zu bewertenden Objekte den „objektiviert-realen Grundstückswert“ innerhalb eines Korridors des gemeinen Werts jedenfalls annäherungsweise zu erfassen. Letzteres erfordert keine exakte und individuelle Verkehrswertbestimmung jeder Bewertungseinheit. Das wäre bei über 36 Mio. zu bewertenden Einheiten praktisch auch nicht möglich. Die hieraus resultierenden Vollzugsdefizite würden ihrerseits zwangsläufig in Konflikt geraten mit dem Gleichheitssatz. Denn eine Gleichheit kann nur gewährleistet werden, wenn Vorschriften nicht nur i.S.d. Art. 3 GG verfasst, sondern auch vollzogen werden und so die vom Gleichheitssatz geforderte Gleichheit im Belastungserfolg der Betroffenen erreicht wird. Dies ist aber nur so lange möglich, wie die Masse an Steuerfällen noch mit verhältnismäßigem Verwaltungsaufwand bearbeitet werden kann. Insofern fordert der Gleichheitssatz eine zur effektiven Verwaltung nötige Praktikabilität von Gesetzen (vgl. Heidner, DStZ 2021, 454). Demgemäß durfte der Gesetzgeber (auch) das Bewertungssystem zum Sachwertverfahren einfach halten, um den praktischen Anforderungen eines Massenverfahrens nachkommen zu können.

cc) Grund für die Verwerfung der (früheren) Einheitsbewertung durch das BVerfG war demgemäß auch nicht eine zu grobe bzw. zu typisierende Wertermittlung, sondern der Umstand, dass die Bewertung nach dem gesetzlichen Konzept darauf angelegt war, in gewissen Intervallen durch neue (aktualisierte) Hauptfeststellungen fortgeschrieben zu werden, diese Fortschreibungen aber trotz der vom Gesetzgeber erkannten notwendigen Aktualisierung jahrzehntelang unterblieben sind. Das hat flächendeckend zu strukturell bedingten Bewertungsverzerrungen und damit zu einer systemindizierten erheblichen ungleichen Verteilung der Steuerlast geführt, ohne dass es dafür aus dem Bewertungssystem heraus eine hinreichende Rechtfertigung gab.

dd) Das nunmehr geschaffene Bewertungsmodell hat den Hinweisen des Bundesverfassungsgericht Rechnung getragen und den durch Art. 3 GG vorgegebenen verfassungsrechtlichen Gestaltungsspielraum nach Dafürhalten des Senats eingehalten. Der Gesetzgeber hat ein auf den Massenvollzug zugeschnittenes, grobes, aber praktikables Bewertungsverfahren geschaffen, wobei der erhöhte Pauschalierungsgrad den Anforderungen der Digitalisierung geschuldet ist. Die Grundstücksbewertung in den §§ 218 ff BewG ist darauf angelegt, einen erneuten „Bewertungsstau“ zu vermeiden, indem die verfassungsrechtlich gebotenen turnusmäßigen Neufeststellungen automationsgerecht durchgeführt werden können (vgl. BT-Drucks. 19/11085 S. 85). Der Ansatz von statistisch ermittelten Normalherstellungskosten und deren Indexierung gem. § 259 Abs. 3 BewG ermöglicht eine sich aktualisierende Wertermittlung und bei gleichbleibenden Verhältnissen zu späteren Hauptfeststellungszeitpunkten den Verzicht auf die Anforderung von manuell auszufüllenden Steuererklärungen (vgl. BT-Drucks. 19/11085 S. 87). Die Notwendigkeit regelmäßiger Neufeststellungen für rd. 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten in Zeitabständen von je sieben Jahren (§ 221 Abs. 1 BewG) bringt es mit sich, die Bewertung in einem erheblichen Umfang zu entindividualisieren, nachdem die Erfahrungen mit der Einheitsbewertung gezeigt haben, dass ein zu hoher Verwaltungsaufwand die Durchführung regelmäßiger Hauptfeststellungen verhindern und so zu verfassungsrechtlich nicht mehr hinnehmbaren Wertverzerrungen führen kann (BVerfG-Urteil vom 10.04.2018 1 BvL 11/14 u.a., BVerfGE 148, 147, Rz. 128 ff).

ee) Im Hinblick auf die bestehende Typisierungsbefugnis war der Gesetzgeber nicht verpflichtet, für Denkmäler eigenständige, historisierende Normalherstellungskosten-Tabellen zu entwickeln. Es verhält sich auch nicht so, dass der Denkmalschutz stets einen wertmindernden Einfluss auf den Wert des Grund und Bodens hat (vgl. BFH-Urteil vom 07.10.2025 IX R 26/24, HFR 2026, 11). Unabhängig davon hat der Gesetzgeber der Denkmaleigenschaft und den damit verbundenen Lasten mit dem in § 15 Abs. 5 GrStG normierten Abschlag von 10 % auf den Grundsteuermessbetrag auf der zweiten Ebene der Grundsteuererhebung in typisierter Form durchaus Rechnung getragen.

ff) Auch durfte der Gesetzgeber im Rahmen seines Gestaltungsspielraums in § 253 Abs. 2 Satz 5 BewG festlegen, dass die Restnutzungsdauer bei insgesamt noch nutzbaren Gebäuden mindestens 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer beträgt. Mit dem Ansatz einer zumindest 30%-igen Restnutzungsdauer bei noch nutzbaren Gebäuden hat der Gesetzgeber keinen atypischen Fall gewählt, sondern den Umstand berücksichtigt, dass ältere Gebäude üblicherweise zumindest auf einen gewissen Mindeststandard modernisiert werden, um ihre fortdauernde Nutzbarkeit zu gewährleisten (vgl. auch § 185 Abs. 3 Satz 6 BewG bei der Bedarfsbewertung).

gg) Der von der Klägerin gerügte Umstand, dass das konkrete Baujahr nicht „feingliedrig“ berücksichtigt, sondern mittels Baualtersklassen und pauschalen Alterswertminderungen erfasst wurde, ist - wie dargelegt - typisierungsimmanent und verfassungsrechtlich unbedenklich. Demgemäß ist es auch nicht zu beanstanden, dass der Gesetzgeber innerhalb der untersten, am Baujahr anknüpfenden (Ausstattungsstandard-)Stufe (einfach) und bei dem Mindestwert von 30 % der Normalherstellungskosten nicht noch weiter differenziert hat.

c) Soweit die im Gesetz vorgesehenen weitreichenden Typisierungen und Pauschalierungen dazu führen sollten, dass im konkreten Einzelfall eine Verletzung des Übermaßverbotes droht, hat der Gesetzgeber mit der Regelung in § 220 Abs. 2 BewG die Möglichkeit geschaffen, einen nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Wert zu berücksichtigen. Im Streitfall bedarf der Aspekt der Übermaßbesteuerung keiner Vertiefung, da vorliegend kein „Typisierungsausreißer“ betroffen ist. Die hier erfolgte Bewertung mit … € entspricht (mit knapp 94 %) noch nicht einmal dem 8 Jahre vor dem Bewertungsstichtag gezahlten Bruttokaufpreis der Immobilie von … €. Berücksichtigt man, dass zwischen 2014 und 2022 eine erhebliche Steigerung der Grundstückspreise eingetreten ist, erscheint der festgestellte Wert - auch mit Blick auf die von der Kanzlei gezahlte monatliche Miete - jedenfalls nicht überhöht.

In diesem Zusammenhang merkt der Senat ergänzend an, dass sich der Grundsteuermessbetrag nach dem neuen Grundsteuermodell sogar deutlich gemindert hat (von … € auf … €).

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.

IV.

Die Revision hat der Senat nicht zugelassen. Nach den zwischenzeitlich ergangenen Urteilen des BFH vom 12.11.2025 II R 25/24, II R 3/25 und II R 31/24 kommt der Streitsache nach Dafürhalten des Senats keine grundsätzliche Bedeutung mehr zu. Die Klägerin hat keine neuen, bislang nicht gewürdigten Aspekte benannt, die eine neuerliche Entscheidung des Bundesfinanzhofs notwendig erscheinen lassen.