Amtsgericht Aachen, Richter am Amtsgericht — 107 C 148/17
Unter Aufhebung des Versäumnisurteils des Amtsgerichts Aachen vom 09.11.2017, Az.: 107 C 148/17, wird die Beklagte verurteilt, an die Kläger 1.464,30 €nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.05.2017 zu zahlen.
Die durch ihre Säumnis im Termin am 09.11.2017 entstandenen Kosten des Rechtsstreits tragen vorab die Kläger. Die weiteren Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages. Die Kläger dürfen die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Zwischen den Klägern, Mietern, und der Beklagten, Vermieterin, besteht ein Wohnraummietverhältnis. Mit zwei Mieterhöhungsschreiben vom 24.02.2016 machte die Beklagte Mieterhöhungen geltend. Die Kläger leisteten unter Vorbehalt die Erhöhungsbeträge für den Zeitraum von Mai bis Oktober 2016 (670,56 €) und von November 2016 bis April 2017 (793,74 €). Die Rückzahlung dieser Erhöhungsbeträge machen die Kläger mit der Klage geltend.
Gegen die Kläger erging das im Tenor bezeichnete Versäumnisurteil, das ihnen am 17.11.2017 zugestellt wurde und gegen das sie mit bei Gericht am 01.12.2017 eingegangenen Schriftsatz Einspruch einlegten.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 09.11.2017 zu verurteilen, an sie 1.464,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.05.2017 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.
Wegen der weiteren Einzelheiten im Vorbringen der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Klage ist begründet.
Die Kläger haben den tenorierten Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses gegen die Beklagte gemäß § 812 Abs. 1 BGB.
Die Mieterhöhungserklärungen vom 24.02.2016 sind unwirksam (§ 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese genügen nicht den Vorgaben des § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB. Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559 b Abs. 1 BGB muss eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrages und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für Instandhaltung aufweisen. Damit der Mieter in die Lage versetzt wird, dies überprüfen zu können, muss der Vermieter ihm die erforderlichen Informationen geben. Der Begründungs- und Erläuterungszwang ist daher kein Selbstzweck, sondern eine Ergänzung des Gestaltungsrechts. Es dürfen daher zwar keine überhöhten formellen Anforderungen an das Begründungserfordernis gestellt werden, jedenfalls muss aber stets das Gebot der Nachvollziehbarkeit für den Mieter gewahrt sein. Besondere Bedeutung kommt der Erläuterung dann zu, wenn - wie vorliegend - mit den Arbeiten auch Instandhaltungsarbeiten durchgeführt werden. Dann muss vom Vermieter nachvollziehbar erläutert werden, welche Arbeiten der Vermieter als Erhaltung ansieht und welche als Modernisierung. Da Erhaltungskosten nicht zu den Modernisierungskosten gehören, muss der Vermieter in der Erhöhungserklärung nachvollziehbar darlegen, welche Kosten er in welcher Höhe von den angegebenen Gesamtkosten als Instandhaltungskosten in Abzug gebracht hat. Eine Mieterhöhungserklärung, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist unwirksam.
Die Mieterhöhungsscheiben vom 24.02.2016 erfüllen diese Wirksamkeitsvoraussetzungen nicht. Sie enthalten insbesondere keine für den Mieter nachvollziehbare Zuordnung, welche Maßnahmen und in welcher Kostenhöhe der Modernisierung und welche der Instandhaltung zuzuordnen sind.
So wäre nachvollziehbar abgrenzend darzustellen gewesen, wie sich die Gesamtaufwendungen einerseits und die dabei jeweils betragsmäßig in Abzug gebrachten Instandhaltungskosten im Einzelnen pro Position (lfd. Nrn.) zusammensetzen. Die ausschließlich erfolgte Auflistung der Gewerke und deren jeweilige (angebliche) Gesamtaufwendungen und die lediglich plakative Benennung der bezüglich der jeweiligen Gewerke in Abzug gebrachten Instandhaltungskosten reicht nicht aus. Eine Nachprüfung durch den Mieter, ob bzw. inwiefern es sich einerseits um Modernisierungsarbeiten und andererseits um bloße Instandhaltungsarbeiten handelt, ist dadurch nicht gewährleistet.
-vgl. zu allem Vorgenanntem: AG Aachen, Urteil vom 30.10.2017, Az.: 105 C 44/17-
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 € übersteigt oder
b) wenn die Berufung durch das Amtsgericht Aachen zugelassen worden ist.
Der Wert des Beschwerdegegenstandes ist glaubhaft zu machen; eine Versicherung an Eides statt ist nicht zulässig.
Die Berufung muss binnen einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Aachen, Adalbertsteinweg 92, 52070 Aachen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten. Die Gerichtssprache ist deutsch.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Aachen zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Aachen durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einer solchen oder einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder eine beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.