Landgericht Bielefeld, 6. Zivilkammer — 6 O 272/18

Der Kläger begehrt von der Beklagten Schadensersatz wegen eines behaupteten fehlerhaften Verkehrswertgutachtens.

Der Kläger ersteigerte im September 2015 die Eigentumswohnung Nr. 2 im 1. OG des Hauses „D. Straße x“ in I. für 125.000 Euro. Es gab ein weiteres Gebot eines anderen Bieters für die Wohnung in Höhe von 121.500 Euro. Das Haus war und ist bis heute noch nicht fertig gestellt. Die Rohbauabnahme erfolgte 2012. Die Beklagte erstellte für die Wohnung ein Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes im Rahmen der Zwangsversteigerung für das Amtsgericht Herford zu dem Aktenzeichen 007 K 076/13. Sie ermittelte einen Verkehrswert in Höhe von 130.000 Euro zum Wertermittlungsstichtag 07.03.2014.

Der Kläger behauptet, dass die ersteigerte Wohnung zum Wertermittlungsstichtag aufgrund von Mängeln des Gemeinschafts- und des Sondereigentums nur einen Verkehrswert von höchstens 74.000 Euro gehabt habe. Zur Begründung stützt er sich maßgeblich auf ein Verkehrswertgutachten der Sachverständigen M. für die Wohnung im Erdgeschoss des gleichen Hauses. Die Sachverständige M. ermittelte den Verkehrswert der Erdgeschosswohnung im Rahmen der Zwangsversteigerung für das Amtsgericht Herford zu dem Aktenzeichen 007 K 1/17 zum Wertermittlungsstichtag 06.04.2017 mit 74.000 Euro.

Der Kläger behauptet, bei einem richtigen Gutachten wären die Gebote um 51.000 Euro niedriger gewesen und er hätte 51.000 Euro weniger für die Wohnung bezahlen müssen. Zudem hätte er 3.315 Euro weniger Grunderwerbssteuer bezahlt. Der Kläger ist der Ansicht, dass die Wohnungen im ersten Stock und im Erdgeschoss vergleichbar seien.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 54.315,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB gemäß § 247 BGB seit dem 01.10.2015 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 989,13 Euro zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 20.03.2019 durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens durch den Sachverständigen D.. Der Sachverständige erörterte sein Gutachten mündlich im Termin am 19.02.2020.

I.

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagte gemäß § 839a BGB.

1.

Der persönliche Anwendungsbereich des § 839a BGB ist eröffnet, da § 839a BGB auf Zwangsversteigerungsverfahren anwendbar ist. Der Kläger ist auch Verfahrensbeteiligter im Sinne des § 839a BGB, obwohl er nicht zu den nach § 9 ZVG am Verfahren förmlich Beteiligten zählt, da es zulässig und geboten ist, den Beteiligtenbegriff im Sinne des § 839a BGB über eine formalisierte, streng prozessrechtliche Betrachtung hinaus zu erweitern (vgl. BGH, Urteil vom 09.03.2006, III ZR 143/05). § 839a BGB findet auch für Ansprüche des Meistbietenden im Zwangsversteigerungsverfahren gegen den Verkehrswertgutachter Anwendung, da er in schutzwürdiger Wiese darauf vertrauen darf, dass der Gutachter bei der Ermittlung des Verkehrswerts sorgfältig und sachgemäß verfahren ist (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2013, Az.: III ZR 345/12).

2.

Ein Anspruch des Klägers ist nicht gegeben, da das von der Beklagten erstattete Gutachten nicht „unrichtig“ ist.

Ein Gutachten ist unrichtig, wenn es nicht der objektiven Sachlage entspricht. Für das Verkehrswertgutachten nach § 74a Absatz 5 Satz 1 ZVG ist zu berücksichtigen, dass es der Feststellung des Verkehrswertes des Versteigerungsobjektes dient und gerade auch in dieser Hinsicht, also bezüglich des festgestellten Verkehrswerts, „unrichtig“ sein muss. Mit der Wertermittlung und –festsetzung soll vornehmlich der „Verschleuderung“ des Grundbesitzes entgegengewirkt werden. Baumängel und Bauschäden haben in diesem Zusammenhang insoweit Bedeutung, als die sich auf den Verkehrswert auswirken. Dabei ist zu beachten, dass der Verkehrswert nicht exakt im Sinne einer mathematischen Genauigkeit ermittelt werden kann. Vielmehr unterliegt sowohl die Wahl der Wertermittlungsmethode als auch die Ermittlung selbst notwendig wertenden Einschätzungen, die nicht geeignet sind, die Gewissheit zu vermitteln, das Objekt werde bei einer Veräußerung genau den ermittelten Wert erzielen. Dementsprechend sind mehr oder weniger unterschiedliche Ergebnisse - in gewissen Toleranzen – unvermeidbar. Die Erheblichkeit oder Unerheblichkeit einer Schätzungsabweichung darf dabei allerdings nicht schematisch nach einem bestimmten Prozentsatz beurteilt werden, sondern ist nach den besonderen Umständen des einzelnen Falls zu entscheiden (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2013, Az.: III ZR 345/12).

Bei Wertgutachten gewährt die Rechtsprechung dem Sachverständigen Toleranzen von bis zu 20 %, innerhalb derer das Gutachten noch richtig sein kann (Zimmerling in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Auflage 2017, § 839a BGB, Rn. 14).

Der Sachverständige D. kommt in seinem Gutachten zu einem Verkehrswert der vom Kläger ersteigerten Eigentumswohnung zu den Wertermittlungsstichtagen 13.01.2014 und 31.03.2014 in Höhe von 115.600 Euro. Der von dem Sachverständigen ermittelte Verkehrswert weicht um ca 11 % von dem von der Beklagten ermittelten Verkehrswert ab. Nach den Ausführungen des Sachverständigen D. liege die Abweichung der beiden ermittelten Verkehrswerte in der unterschiedlichen Beurteilung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (BoG). Die Beurteilung der BoG sei in der Regel eine pauschale Annahme, hier in Form einer Wertminderung. Hierbei sei vom Sachverständigen eine Annahme zu treffen, wie ein fremder Dritter diesen Umstand bewerten würde und damit in die Ermittlung des Verkehrswertes einfließen würde. Es würden also nicht die Schadensbeseitigungskosten an sich in Abzug gebracht werden, sondern hierfür werden ein Abschlag von dem Verkehrswert vorgenommen, den ein Marktteilnehmer üblicherweise vornehmen würde. Die konkrete Beurteilung solcher Merkmale erfolge oftmals durch Fachgutachter und liege außerhalb des üblichen Umfangs einer Wertermittlungssachverständigen. Hierauf habe die Sachverständige im Gutachten hingewiesen.

Soweit die Sachverständige M. für eine andere Wohnung in dem gleichen Haus im Jahr 2017 einen größeren Abzug für die BoG vorgenommen habe, beruhe dies auf den unterschiedlichen Zeitpunkt der Wertermittlungsstichtage und einer damit einhergehenden abweichenden Bewertung. Zum Zeitpunkt der Verkehrswertermittlung im Jahr 2017 habe es bereits eine Nutzungsuntersagung gegeben und es hätten sich weitere Baumängel gezeigt.

Ein Problem sei beispielsweise die Statik. 2014 waren die Unterlagen lediglich angefordert und lagen noch nicht vor. Der Sachverhalt hätte sich zu dem Zeitpunkt also noch anders entwickeln können, zum Beispiel durch Einreichung der ordnungsgemäßen Unterlagen. Diese Unsicherheit des Fortgangs führe zu einer anderen Bewertung der Auswirkung auf den Verkehrswert als 2017, als die Nutzungsuntersagung für die von der Sachverständigen M. zu bewertende Erdgeschosswohnung und den Spitzboden vorgelegen habe.

Das Gericht folgt den in sich widerspruchsfreien und nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen. Er hat den Verkehrswert nachvollziehbar aufgrund einer richtigen Tatsachengrundlage und unter nachvollziehbarer Benennung und Darstellung der Methode berechnet. Zweifel an der Richtigkeit des von dem Sachverständigen festgestellten Verkehrswertes bestehen nicht.

Der Verkehrswert wurde von der Beklagten nicht „unrichtig“ festgesetzt. Die Abweichung der Verkehrswerte zwischen dem Gutachten des Sachverständigen D. und der Beklagten beruhen auf einer unterschiedlichen Bewertung der BoG. Die Bewertung der BoG im Rahmen des Verkehrswerts beruht auf einer Schätzung, die notwendigerweise Toleranzen beinhaltet. Angesichts der vorgefundenen Mängel ist eine Abweichung von 11 % des abschließend festgestellten Verkehrswertes nicht außerhalb der einzuräumenden Toleranz. Der von der Beklagten festgestellte Verkehrswert ist nicht „unrichtig“.

Eine andere Bewertung ergibt sich auch nicht aus der Heranziehung des Verkehrswertgutachtens der Sachverständigen M.. Insoweit fehlt es bereits an einer hinreichenden Vergleichbarkeit, da sich das Gutachten auf eine andere Wohnung bezieht und der Wertermittlungsstichtag fast drei Jahre von dem Bewertungsstichtag des Gutachtens der Beklagten abweicht. Nach Erstellung des Gutachtens der Beklagten im Jahr 2014 und 2015 wurde durch die Stadt I. mitgeteilt, dass eingereichte Unterlagen nicht genügen. Es fehlte insbesondere ein Nachweis der Standsicherheit. Zum Wertermittlungsstichtag stellte die Sachverständige M. fest, dass seit der Mitteilung der Stadt I. (also seit fast zwei Jahren) bislang erfolglos versucht wurde die notwendigen Bescheinigungen und Genehmigungen nachzureichen. Die Wohnnutzung der von der Sachverständigen M. zu bewertenden Wohnung war zum Bewertungszeitpunkt wegen der fehlenden Nachweise für Schall-, Wärme- und Brandschutz untersagt.

Bei dem Gutachten der Beklagten wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Standsicherheit des Gebäudes, ebenso wie Schall- und Wärmeschutzeigenschaften, nicht untersucht wurden.

Soweit die Sachverständige M. einen höheren Abzug für die BoG vorgenommen hat und deren Richtigkeit hypothetisch unterstellt wird, dürfte die Dauer der Probleme des Hauses und deren Fortentwicklung einschließlich einer Nutzungsuntersagung zu einer anderen Einschätzung der Mängel und Probleme und deren Auswirkung auf den Verkehrswert geführt haben. Allein durch den Zeitablauf dürfte sich für potentielle Erwerber verdeutlichen, dass die Beseitigung der festgestellten Mängel problembehaftet ist mit einer entsprechend höheren Beeinträchtigung des Verkehrswertes.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.

III.

Der Streitwert wird auf bis 55.000 Euro festgesetzt.