Landgericht Bielefeld, 9. Zivilkammer — 9 O 187/23

Die Klägerin begehrt die Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen des verspäteten Abbaus einer Funkstation nach Beendigung eines Mietverhältnisses.

Die Klägerin ist Eigentümerin mehrerer zusammenhängender Grundstücke an der B.-straße/D.-straße in der Innenstadt von O., eingetragen im Grundbuch von O., Amtsgericht Halle (Westfalen), Bl. N02, Gemarkung O. …. Auf den Flurstücken N03 und N04 befindet sich u.a. ein Gebäude unter der Adresse S.-straße in N01 O..

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 17./23.09.2004 vermietete die Klägerin, damals firmierend unter „GbR O. International“, vertreten durch den Verwalter Herrn U. C., der Beklagten zu 2), damals firmierend unter „J. GmbH“, eine ca. 20 m² große Fläche des Daches des Gebäudes S.-straße zur Installation und zum Betrieb einer Funkstation für ein Mobilfunknetz zu einer jährlichen Miete von 3.600,00 € netto. Diese Funkstation bestand aus einer Versorgungseinheit, den Antennen und Antennenträgern sowie den Leitungen für Verbindungen und die Stromversorgung.

In § 5 des Mietvertrages trafen die Parteien folgende Regelung zur Vertragsdauer:

§ 5 Vertragsdauer

(1) Der Vertrag beginnt am 01.11.2004 und läuft auf unbestimmte Zeit.

Beide Vertragsparteien können diesen Vertrag mit einer Frist von zwölf Monaten zum Ende eines jeden Monats ordentlich kündigen. Die ordentliche Kündigung ist erstmals mit Wirkung zum 31.12.2024 möglich. Die Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt.

[…]

(5) Der Eigentümer ist zur außerordentlichen Kündigung dieses Vertrages - mit einer Frist von zwölf Monaten zum Ende eines Kalendermonats - berechtigt, soweit nachweislich aus betrieblicher Notwendigkeit oder aufgrund behördlicher Auflage das Gebäude abgerissen werden muß und dadurch der Betrieb der V.-Funkstation aus technischen Gründen unmöglich ist und der Eigentümer H. V. keinen anderen geeigneten Standort zur Verfügung stellen kann. Der Eigentümer wird H. V. frühzeitig über das geplante Vorhaben informieren und eine Kopie der Abrißgenehmigung zur Verfügung stellen.

[…]

Im Jahr 2013 änderte die Beklagte zu 2) ihre Firma von „J. GmbH“ in „R. GmbH“. Diese verschmolz später mit der R. Holding GmbH und firmierte in „R. GmbH“ um.

Mit Schreiben vom 17.07.2018 teilte die Beklagte zu 2) der Klägerin mit, dass die F. International der neue Servicepartner für alle Fragen der Liegenschaftsverwaltung sowie für die Betreuung aller Vertragspartner und Mietverträge sei.

Da die Gebäudesubstanz auf den Grundstücken weitgehend abgängig ist und sich die Gebäude in einem desolaten Zustand befinden, plante die Klägerin in Abstimmung mit der Stadt O. den Abriss der Bestandsgebäude und die Errichtung neuer Wohngebäude nebst Rehabilitations- und Pflegeeinrichtungen.

In diesem Zusammenhang kündigte die Klägerin alle bestehenden Mietverhältnisse.

Die Klägerin kündigte, noch unter ihrem vorherigen Namen handelnd, durch Herrn C. das Mietverhältnis mit Schreiben vom 28.12.2019, gerichtet an die F. International, unter Berufung auf § 5 Abs. 5 des Mietvertrages zum 31.12.2020.

Mit Schreiben vom 09.01.2020 wies die Beklagte zu 2) die Kündigung mit der Begründung zurück, dass keine Abrissgenehmigung vorgelegt worden sei.

Mit Kauf- und Abtretungsvertrag vom 11.01.2020 erwarb die N. Grundbesitz- und Verwaltungs GbR mit Wirkung zum Ablauf des 31.12.2019 Beteiligungen an der Klägerin, welche fortan die Bezeichnung "GbR O. B.-straße" führt.

Mit Schreiben vom 21.01.2020 teilte die Klägerin der Beklagten zu 2) u.a. mit, dass sie fortan durch den Geschäftsführer Herrn T. N. vertreten werde. Ferner erläuterte sie, dass die Bestandsgebäude abgerissen werden und sie bemüht sei, der Beklagten einen alternativen Standort anzubieten. Des Weiteren erklärte die Klägerin, das Vertragsverhältnis vorsorglich zu kündigen. Das Schreiben war gerichtet an die J. GmbH unter der Anschrift M.-straße in Y..

Im Jahr 2020 beauftragte die Klägerin das Büro G. aus Bielefeld mit der Erstellung eines Konzepts für das Areal und stimmte das Bauvorhaben mit dem Bürgermeister der Stadt O., Mitarbeitern aus dem Bereich Planen und Bauen sowie dem Kreis Gütersloh als Bauaufsichtsbehörde ab. Zudem führte die Klägerin Gespräche mit potenziellen Mietern, wobei das Z. und Q. Physiotherapie & Training großes Interesse zeigten. Schließlich arbeitete die Klägerin eine detaillierte Bebauungsplanung in zwei Bauabschnitten aus, wonach zunächst im Bauabschnitt 1 das Gebäude an der B.-straße mit der aufstehenden Funkstation sowie das Haus D.-straße 9 abgerissen werden sollten.

Beabsichtigt war die Bebauung im ersten Bauabschnitt mit den Häusern A, B und C und einer Tiefgarage im Untergeschoss. Geplant war der Bau KfW-geförderter Wohnungen. Entstehen sollten insgesamt 27 Wohneinheiten. Zudem war die Anmietung von über 1.000 m² Wohnfläche für Wohngruppen durch das Z. sowie von etwa 750 für Reha, Physiotherapie und Training durch Q. als „Ankermieter“ vorgesehen.

Im zweiten Bauabschnitt im nördlichen Bereich war die Errichtung der Häuser D und E nebst Tiefgarage mit 16 Wohneinheiten geplant.

Die Klägerin kalkulierte Baukosten und etwaig erzielbare Mieten. Für die Einzelheiten wird auf das Exposé „O. 2“ (Anlage K15) verwiesen.

Gebaut werden sollte nach dem Förderprogramm KfW 297/298 mit dem Qualitätssiegel nachhaltiges Gebäude (QNG). Der Klägerin wurde eine Zusage zur Finanzierung des Bauvorhabens erteilt.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 30.06.2021 forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 16.07.2021 dazu auf, die Beendigung des Mietverhältnisses anzuerkennen und zu räumen. Vorsorglich erklärte die Klägerin erneut eine außerordentliche Kündigung und widersprach der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Mit dem Schreiben übermittelte die Klägerin eine Anzeige der Beseitigung von Anlagen vom 28.05.2021 und einen Abbruchantrag vom 10.06.2021.

Mit Schreiben vom 02.07.2021 teilte die Beklagte zu 1) der Klägerin mit, dass sie als hundertprozentige Tochtergesellschaft der R. GmbH die Betreuung und Verwaltung der Liegenschaften übernommen habe, und wies die Kündigung mit der Begründung zurück, dass kein Nachweis dafür vorliege, dass die Klägerin Eigentümerin des Mietobjekts geworden sei.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 02.11.2021 erklärte der Klägervertreter vorsorglich erneut die Kündigung aus wichtigem Grund.

Unter dem 02.11.2021 erhob die Klägerin Klage vor dem Amtsgericht Halle (Westfalen) mit dem Antrag, die Beklagte zu 2) zum Abbau und zur Entfernung der Funkstation zu verurteilen. Unter dem 11.03.2022 erweiterte die Klägerin die Klage auf die Beklagte zu 1). Das Amtsgericht Halle (Westfalen) wies die Klage mit Urteil vom 18.03.2022 mit der Begründung zurück, dass mangels betrieblicher Notwendigkeit eines Abrisses kein Kündigungsgrund gegeben sei. Für die Einzelheiten wird auf das Urteil des Amtsgerichts Halle (Westfalen) vom 18.03.2022 zum Az. 2 C 461/21 (Bl. 237 ff. der beigezogenen Akte) verwiesen.

Mit Schriftsatz vom 21.04.2022 legte die Klägerin gegen das ihr am 25.03.2022 zugestellte Urteil des Amtsgerichts Halle (Westfalen) Berufung ein. Mit Urteil vom 26.10.2022 verurteilte das Landgericht Bielefeld die Beklagten unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils des Amtsgerichts Halle (Westfalen) gesamtschuldnerisch zum Abbau und zur Entfernung der Funkstation nebst Verbindungseinrichtungen und technischen Anlagen. Zur Begründung führte das Landgericht Bielefeld aus, dass das Mietverhältnis durch die wirksame Kündigung vom 30.06.2021 mit Ablauf des 31.07.2022 beendet worden sei, da der Kündigungsgrund der betrieblichen Notwendigkeit des Abrisses bei fehlender Verfügbarkeit eines alternativen Standorts für die Funkstation zum Zeitpunkt der Kündigung vorgelegen habe. Für die Einzelheiten wird auf das Urteil des Landgerichts Bielefeld vom 26.10.2022 zum Az. 22 S 47/22 (Anlage K9) verwiesen.

Die Abriss- und Baumaßnahmen wurden nicht wie geplant durchgeführt. Die Ankermieter sprangen schließlich ab.

Die Beklagten räumten am 28.02.2023.

Mit der Realisierung des Bauvorhabens wurde bisher nicht begonnen.

Die Klägerin behauptet, dass durch das Verhalten der Beklagten eine Verzögerung des Bauvorhabens für die Zeit vom 01.01.2021 bis zum 28.02.2023 entstanden sei. Es sei geplant gewesen, die Abrissarbeiten im Jahr 2021 durchzuführen und die Bebauung im ersten Bauabschnitt in 2022 zu beginnen. Aufgrund der nicht geräumten Funkstation habe die Kerneinheit des Bauvorhabens, das Gewerbegebäude S.-straße, nicht abgerissen werden können. Die Verzögerung habe dazu geführt, dass sich Baukosten massiv verschoben hätten. Aufgrund des Anstiegs der Baukosten infolge des Ukraine-Krieges und der allgemeinen Inflation sei es teilweise zu einer Vervierfachung der Zinskonditionen gekommen, was in keiner Weise der ursprünglichen Kalkulation und dem im Januar 2020 beschlossenen Konzept der Klägerin entspreche. Ende 2022 habe die finanzierende Bank die Zinsen angepasst, sodass der kalkulierte Finanzierungszins von 1 % auf 3,8 % erhöht worden sei. Im Januar 2022 seien die KfW-Fördermittel eingestellt worden. Die Anbieter für die ersten Baumaßnahmen hätten sich von ihren Angeboten gelöst, während nachgefragte Angebote deutlich höher als kalkuliert ausgefallen seien. Die Baukostensteigerung, die Zinsentwicklung, die allgemeine Zurückhaltung in Folge des Ukraine-Krieges, die wirtschaftlicher Verschlechterung, der Rückzug der „Ankermieter“ A. und Q. sowie die Beendigung des KfW-Förderprogramms und -umfangs hätten zur Folge, dass das Projekt für die Klägerin allein wirtschaftlich nicht mehr realisierbar sei. Die Klägerin versuche bereits seit Frühjahr 2023 erfolglos, einen Partner für das Projekt zu finden. Derzeit sei nicht ersichtlich, ob der Klägerin eine Umsetzung des Planungskonzepts mit einem Investor und neuen Ankermietern oder eine Veräußerung zu adäquaten Konditionen gelinge. Es sei zu befürchten, dass die Klägerin ihre Arbeiten und Planungen für das Vorhaben mit einem Aufwand von rund 150.000,00 € fruchtlos erbracht habe. Die Planung habe sich bereits teilweise als unnütz erwiesen, weil das Konzept auf die mittlerweile abgesprungenen Ankermieter zugeschnitten gewesen sei. Auch die steuerlichen Auswirkungen seien noch nicht überschaubar.

Die F. International sei der Klägerin mit Schreiben vom 17.07.2018 von der Beklagten zu 2) als Vertreter für die Vertragsverhältnisse über Mobilfunkstationen benannt worden und daher Empfangsvertreter, mindestens jedoch Empfangsbote der Beklagten zu 2) gewesen. Den Beklagten sei bekannt gewesen, dass Herr C. die Klägerin vertrete, weil er als Vertreter im Rubrum des Mietvertrags aufgeführt sei und den Mietvertrag auch unterschrieben habe. Das Kündigungsschreiben vom 28.12.2019 sei unterzeichnet gewesen. Das ebenfalls unterzeichnete Kündigungsschreiben vom 21.01.2020 sei der Beklagten zu 2) zugegangen, was durch den Rückschein belegt werde.

Die Klägerin ist der Meinung, dass sie ein Feststellungsinteresse habe. Weil die Schadensentwicklung noch nicht abgeschlossen sei, könne sie in vollem Umfang auf Feststellung der Ersatzpflicht klagen und müsse ihr Klagebegehren nicht in einen Leistungsantrag hinsichtlich bereits feststehender Schadenspositionen und einen Feststellungsantrag im Übrigen aufspalten.

Das Landgericht Bielefeld habe mittelbar auch über die Wirksamkeit der Kündigungen vom 28.12.2019 und vom 21.01.2020 entschieden, weil die Gründe unverändert gegeben gewesen seien. Die Beklagten könnten sich wegen § 305c Abs. 2 BGB nicht auf Unklarheiten des auslegungsbedürftigen Vertrages berufen, weil der Vertragstext von ihnen selbst gestellt worden sei. Aus den Umständen der Kündigungen vom 28.12.2019 und 21.01.2020 habe sich klar ergeben, dass die Klägerin einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses widerspreche. Für den Zurechnungszusammenhang sei allein maßgeblich, ob eine Verpflichtung zur Räumung bestanden habe.

Die Klägerin beantragt,

festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, der Klägerin jedweden Schaden zu ersetzen, der dieser daraus entstanden ist sowie noch entstehen wird, dass die Beklagten als Gesamtschuldner ihrer Verpflichtung zum Abbau und zur Entfernung der auf der Dachfläche des Gebäudes S.-straße, N01 O. - Gemarkung O. Flur 6, Flurstück N03 - vormals befindlichen Funkantenneneinrichtung nebst Nebenanlagen erst zum 28.02.2023, anstatt zum 31.12.2020 nachgekommen sind.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, dass etwaige Verzögerungsschäden nicht auf ein Verhalten der Beklagten zurückzuführen seien, da das Mietverhältnis ohnehin erst mit Ablauf des Monats Juli 2022 beendet gewesen sei und die Klägerin zuvor knapp 2 Jahre mit der gerichtlichen Geltendmachung ihres vermeintlichen Räumungsanspruchs abgewartet habe. Allenfalls käme als relevanter Zeitraum für einen von den Beklagten nicht schuldhaft zu vertretenden Räumungsverzug nur der Zeitraum vom 01.08.2022 bis zum 28.02.2023 in Betracht. Die Beklagten bestreiten, dass die finanzierende Bank eine konkrete und bereits abgesprochene Finanzierungszusage nicht mehr aufrechterhalten habe und eine Zinserhöhung von 1 % auf 3,8 % gegenüber der Klägerin einseitig habe erklären können, da es naheliegend gewesen sei, angesichts der unklaren Räumungssituation eine längerfristige Zinsbindung zu vereinbaren. Zudem bestreiten die Beklagten die Gewährung und spätere Streichung von KfW-Fördermitteln. Schließlich bestreiten die Beklagten, dass die Klägerin über eine Baugenehmigung verfügt habe.

Die F. International sei von der Beklagten zu 2) für die Entgegennahme von Kündigungen oder die Abgabe von Erklärungen betreffend das Mietverhältnis nicht bevollmächtigt worden, sondern nur damit betraut gewesen, die Miete für die Liegenschaft an die jeweiligen Vermieter zu überweisen. Die Beklagten bestreiten die Vertretungsberechtigung des „K. C.“ für die GbR O. International. Die Kündigung vom 21.01.2020 habe die Beklagte zu 2) nicht erhalten. Die Kündigungen vom 28.12.2019 und 21.01.2020 seien nicht unterschrieben gewesen.

Die Beklagten sind der Meinung, dass die Klägerin kein Feststellungsinteresse habe, weil sie ihre angeblichen Schadensersatzpositionen beziffern und im Wege der Leistungsklage geltend machen könne. Für die Darlegung des Feststellungsinteresses reiche es nicht aus, pauschal auf geänderte Umstände zu verweisen. Es sei nicht erkennbar, inwieweit der Klägerin durch den Umstand, dass die Beklagte zu 2) die Dachfläche erst nach dem zweitinstanzlichen Räumungsurteil geräumt habe, ein Schaden entstanden sei. Der behauptete Schaden sei inhaltlich nicht konkretisiert, weil offenbleibe, inwiefern bei der Klägerin nutzlose Aufwendungen entstanden seien. Die Belastung der Klägerin mit Planungskosten i.H.v. 150.000,00 € sei mangels Vorlage von Abrechnungen oder Zahlungsvorgängen nicht nachvollziehbar.

Die Kündigung vom 28.12.2019 sei unwirksam, weil sie von einer nicht vertretungsberechtigten Person gegenüber der insoweit nicht empfangsbevollmächtigten F. International erklärt und, so behaupten die Beklagten, nicht unterschrieben worden sei. Schließlich fehle es an einem Verschulden der Beklagten, da die streitgegenständliche Kündigungsklausel des Mietvertrages vertretbare unterschiedliche Auslegungen eröffnet habe, wie die erstinstanzliche Begründung des Amtsgerichts Halle (Westfalen) belege. Die Beklagte habe angesichts der ausführlichen und nachvollziehbaren Auslegung der streitgegenständlichen Mietvertragsklausel durch das Amtsgericht Halle (Westfalen) zum damaligen Zeitpunkt darauf vertrauen dürfen, dass ihre Sichtweise zutreffend sei und sie keine Räumung der Liegenschaft schulde.

Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze, die zur Akte gereichten Unterlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 18.06.2024 verwiesen.

Die Klage ist zulässig und in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

I.

Die Klage ist zulässig.

a) Die Zulässigkeit des Feststellungsantrags begegnet keinen durchgreifenden Bedenken. Die Klägerin hat hinreichend dargelegt, dass ihr aufgrund des Verhaltens der Beklagten ein Vermögensschaden droht.

Ist die Klage auf die Feststellung der Ersatzpflicht für reine Vermögensschäden gerichtet, hängt zwar in der Regel bereits die Zulässigkeit der Feststellungsklage von der Wahrscheinlichkeit eines auf die Verletzungshandlung zurückzuführenden Schadenseintritts ab. Die Klägerin hätte in diesem Fall als Anspruchstellerin Tatsachen darzulegen und – erforderlichenfalls – zu beweisen, aus denen sich die Wahrscheinlichkeit eines auf die Verletzungshandlung zurückzuführenden Schadens ergäbe (vgl. BGH, Urteil vom 26. Juli 2018 – I ZR 274/16 –, Rn. 20, 23, juris, mwN für die st. Rspr). Die Darlegung der Wahrscheinlichkeit eines Schadenseintritts ist aber nur erforderlich, wenn Vermögensschäden infolge der Verletzung einer Norm zum Schutz des Vermögens geltend gemacht werden. Hingegen reicht es bei einer Verletzung absoluter Rechte aus, wenn künftige Schadensfolgen (wenn auch nur entfernt) möglich sind. Beruht der behauptete Vermögensschaden auf der verspäteten Rückgabe eines Mietobjekts und damit auf einer Verletzung des klägerischen Eigentums, muss dementsprechend nur die Möglichkeit eines Schadenseintritts dargelegt werden (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 10. Oktober 2019 – I-18 U 11/19 –, Rn. 49 f., juris, mwN).

Die Klägerin hat vorliegend hinreichend ausgeführt, dass die Möglichkeit eines Schadenseintritts aufgrund der verspäteten Räumung der Funkstation besteht. Auch wenn die Klägerin bisher nicht im Detail erläutert hat, welche konkreten Schäden sie befürchtet, so ergibt sich aus ihrem Vortrag, dass sie Planungsleistungen mit Aufwendungen von 150.000,00 € vorgenommen hat, die sich als nutzlos erweisen würden, sofern das Bauprojekt aufgrund der verspäteten Räumung und der damit einhergehenden Verzögerung des Abrisses niemals realisiert werden würde oder sie bei einem Verkauf des Grundstücks keinen entsprechenden Gegenwert für das erstellte Konzept erhielte. Die Möglichkeit, dass die Klägerin aufgrund der Verzögerung Vermögenseinbußen erleidet, ist jedenfalls nicht von der Hand zu weisen.

Entgegen der Auffassung der Beklagten scheitert die Zulässigkeit des Feststellungsantrags nicht an dem Vorrang der Leistungsklage. Da bisher unklar ist, ob das Bauvorhaben noch durch die Klägerin mit einem Investor umgesetzt oder ein Verkauf des Areals, ggf. inklusive des erstellten Bebauungskonzepts, realisiert werden kann, steht die Höhe des Schadens nicht fest. Das gilt auch hinsichtlich der erbrachten Planungsleistungen, weil durchaus denkbar ist, dass sich diese bei einer späteren Umsetzung des Bauvorhabens oder einem Verkauf jedenfalls teilweise amortisieren. Selbst wenn gleichwohl ein Teil des ihr möglicherweise entstandenen Schadens bereits bezifferbar wäre, wäre die Klägerin nicht gehalten, ihre Klage in einen Leistungs- und einen Feststellungsantrag aufzuspalten, da ein weiteres Anwachsen des Gesamtschadens noch möglich ist (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1991 – III ZR 204/89 –, juris).

b) Der Feststellungsantrag ist zudem hinreichend bestimmt.

Ein Feststellungsantrag genügt dem Bestimmtheitserfordernis des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO dann, wenn er das Rechtsverhältnis, dessen Bestehen festgestellt werden soll, so genau bezeichnet, dass über dessen Identität und damit über den Umfang der Rechtskraft des begehrten Feststellungsausspruchs keinerlei Ungewissheit bestehen kann. Bei Schadensersatzansprüchen ist zur hinreichend genauen Angabe des festzustellenden Rechtsverhältnisses die bestimmte Bezeichnung des zum Schadensersatz verpflichtenden Ereignisses ausreichend. Im Rahmen eines Verzugsschadensersatzanspruchs ist eine konkrete Festlegung und Bezeichnung des Verzugszeitraums im Feststellungsantrag nicht erforderlich (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 26. September 2013 – I-21 U 64/13 –, juris).

Aus dem Klageantrag geht eindeutig hervor, dass das schadensauslösende Ereignis der verspätete Abbau der Funkstation gewesen sein soll. Die im Antrag angelegte Fragestellung, ab welchem Zeitpunkt die erklärten Kündigungen erstmals Wirkung entfaltet haben, ist im Rahmen der Begründetheit zu erörtern. Im Übrigen ist der zeitliche Umfang des Leistungsverzugs der Beklagten bei der Feststellungsklage nicht erheblich. Denn die Dauer des Verzugszeitraums hat lediglich Auswirkungen auf die Anspruchshöhe (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 26. September 2013 – I-21 U 64/13 –, Rn. 232, juris).

II.

Die Klage ist weitgehend begründet.

Es besteht eine hinreichende Wahrscheinlichkeit dafür, dass der Klägerin aufgrund des von den Beklagten verschuldeten verzögerten Abbaus der Funkstation ein Schaden entstanden ist bzw. entstehen wird.

1.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte zu 2) wegen der verspäteten Räumung der Funkstation ein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1, 286 BGB i.V.m. 546 Abs. 1 BGB dem Grunde nach zu.

a) Die Beklagte zu 2) hat die sich aus § 546 Abs. 1 BGB ergebende Pflicht verletzt, die für den Betrieb der Funkstation angemietete Dachfläche nach Beendigung des Mietvertrags zu räumen und die Funkstation nebst Zubehör zu entfernen.

aa) Das Mietverhältnis wurde durch die wirksame Kündigung der Klägerin vom 28.12.2019 mit Wirkung zum 31.01.2021 beendet.

(1) Die Kündigungserklärung entsprach den formellen Anforderungen.

Dass die Kündigung an die F. International adressiert war, steht ihrer Wirksamkeit nicht entgegen. Denn die F. International war Empfangsbote der Beklagten zu 2). Empfangsbote ist, wer entweder vom Empfänger zur Entgegennahme von Erklärungen ermächtigt worden ist oder wer nach der Verkehrsauffassung als ermächtigt anzusehen ist, Erklärungen mit Wirkung für den Erklärungsempfänger entgegenzunehmen und zur Übermittlung an den Empfänger geeignet und bereit ist (vgl. BeckOGK/Gomille, 1.9.2022, BGB § 130 Rn. 104). Von einer entsprechenden Ermächtigung durfte die Klägerin vorliegend ausgehen. Die Beklagte zu 2) hat der Klägerin mit Schreiben vom 17.07.2018 (Anlage K17) selbst die F. International als zukünftige Ansprechpartnerin für Mietverträge und Vertragsmanagement benannt und der Klägerin damit zu verstehen gegeben, dass die F. International für die Entgegennahme von Erklärungen in Zusammenhang mit Mietverträgen autorisiert ist. Außerdem hat die Kündigungserklärung die Beklagte zu 2) auch erreicht, was feststeht, weil diese unter dem 09.01.2020 unter Bezugnahme auf die klägerseitige Kündigung Stellung nimmt. Das Schreiben vom 09.01.2020 weist sowohl im Briefkopf als auch am Ende die Beklagte zu 2) als Absender auf.

Die Beklagte zu 2) kann sich weiterhin nicht mit Erfolg darauf berufen, dass ihr der Unterzeichner „K. C.“ nicht bekannt gewesen sei. Denn für die Beklagte zu 2) war ohne weiteres ersichtlich, dass Herr C. als Vertreter der Klägerin handelt. Er wird im Mietvertrag sowohl bei der Nennung der Vertragspartner als auch in § 10 unter der Überschrift „Vertragsdaten“ explizit als Verwalter und Vertreter der Eigentümerin aufgeführt (vgl. S. 1 und 9 der Anlage K3).

Weiterhin genügt die Kündigungserklärung der in § 5 Abs. 6 des Mietvertrages vereinbarten Schriftform. Dabei kann dahinstehen, ob die Kündigungserklärung im Original unterschrieben war, weil eine Unterschrift zur Einhaltung der Schriftform in der vorliegenden Konstellation nicht erforderlich war.

Die für die Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform in § 126 Abs. 1 BGB geregelten strengen Anforderungen, insbesondere das Erfordernis der eigenhändigen Unterschrift, gelten bei einer von den Parteien vereinbarten (gewillkürten) Schriftform nach § 127 Abs. 1 BGB nur "im Zweifel", mithin nur dann, wenn sich aus der gebotenen Auslegung der Schriftformvereinbarung nichts anderes ergibt. Die Auslegung, welche Anforderungen die Parteien an die von ihnen vereinbarte Schriftform stellen wollten, hat sich in erster Linie an dem mit der Form verfolgten Zweck zu orientieren, der aus den erkennbaren beiderseitigen Interessen an der Formvereinbarung abgeleitet werden kann. Das Interesse der Vertragsparteien an der schriftlichen Form der Kündigung eines Mietvertrags erschöpft sich in der verkörperten Verfügbarkeit des Inhalts der Kündigungserklärung zu Dokumentations- und Beweiszwecken. Diesem Dokumentationsinteresse der Parteien ist unabhängig davon, ob die Kündigungserklärung eine eigenhändige Unterschrift aufweist, allein durch die schriftliche Übermittlung des Kündigungsinhalts und die daraus folgende Erkennbarkeit der für die Kündigung verantwortlich zeichnenden Personen Genüge getan (vgl. BGH, Urteil vom 27. April 2016 – VIII ZR 46/15 –, Rn. 26 f, juris, mwN, zum Gaslieferungsvertrag). Wenn der Aussteller und der Wille rechtsgeschäftlichen Tätigwerdens hinreichend sicher zum Ausdruck kommen, reicht ein nicht unterschriebener Schriftsatz zur Einhaltung des Schrifterfordernisses demnach aus (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 22. September 2017 – 12 C 92/16 –, Rn. 15, juris).

Auch vorliegend ist nicht erkennbar, dass der Schriftformvereinbarung ein weitergehendes Interesse der Parteien als die beweissichere Dokumentation der Erklärungen zugrunde lag. Dafür spricht auch der Umstand, dass es sich bei dem Mietvertrag um einen von der Beklagten zu 2) standardmäßig verwendeten Vertrag handelt und nicht um eine individuell ausgehandelte Vereinbarung.

Die Kündigungserklärung vom 28.12.2019 weckt keinen Zweifel am Aussteller oder der Ernsthaftigkeit der Erklärung. Das Schreiben verweist im Briefkopf auf die vorherige Firma der Klägerin. Erklärender ist ersichtlich „K. C.“, der im Mietvertrag als Vertreter der Klägerin benannt wurde. Es erfolgt in der Betreffzeile eine konkrete Bezugnahme auf den Mietvertrag unter Angabe der Vertragsnummer und im Text auf die Regelung des § 5 Abs. 5, wodurch eine eindeutige Zuordnung des Schreibens möglich war. Das Schreiben enthält zudem keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass es sich nur um einen Entwurf handelt.

Insgesamt ergibt die Auslegung, dass eine Unterschrift nicht erforderlich war.

Schließlich stellen die Vorlage einer Abrissgenehmigung oder der Nachweis der betrieblichen Notwendigkeit keine formellen Voraussetzungen dar. Dies ergibt sich aus der systematischen Auslegung von § 5 des Mietvertrages, wonach die formellen Voraussetzungen abschließend in Abs. 6 geregelt sind (vgl. LG Bielefeld, Urteil vom 26.10.2022, Az. 22 S 47/22, S. 5).

(2) Die Klägerin konnte sich auf einen Kündigungsgrund berufen.

Nach § 5 Abs. 5 des Mietvertrages ist die Eigentümerin zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, „soweit nachweislich aus betrieblicher Notwendigkeit oder aufgrund behördlicher Auflage das Gebäude abgerissen werden muß und dadurch der Betrieb der V.-Funkstation aus technischen Gründen unmöglich ist und der Eigentümer H. V. keinen anderen geeigneten Standort zur Verfügung stellen kann“.

Dass eine betriebliche Notwendigkeit vorlag und kein Alternativstandort zur Verfügung stand, wurde durch das Landgericht Bielefeld in dem Urteil vom 26.10.2022, Az. 22 S 47/22, S. 6 ff., ausführlich geprüft und von den Beklagten im hiesigen Verfahren nicht in Abrede gestellt. Der streitgegenständliche Gebäudekomplex war in seiner Bausubstanz unstreitig weitgehend abgängig und befand sich in einem insgesamt desolaten Zustand, wie auch aus der als Anlage K11 zur Klageschrift vom 11.12.2023 vorgelegten Dokumentation ersichtlich ist. Dem Klägervortrag, eine anderweitige wirtschaftliche Verwertung des Grundbesitzes als ein Abriss der bestehenden Gebäude zugunsten einer vollständigen Überplanung sei nicht möglich gewesen (Seite 7 der Klageschrift, Bl. 9 der eAkte), sind die Beklagten nicht entgegengetreten.

(3) Die Kündigung wurde zum 31.01.2021 wirksam.

§ 5 Abs. 5 des Mietvertrages sah für die außerordentliche Kündigung eine Frist von 12 Monaten zum Ende des Kalendermonats vor. Die Kündigung datiert vom 28.12.2019. Für den Zugang einer an einen Empfangsboten abgegebenen gespeicherten Willenserklärung ist der Zeitpunkt maßgebend, in dem nach dem regelmäßigen Verlauf der Dinge die Übermittlung der Erklärung an den Adressaten zu erwarten ist. Die Erklärung wird bereits vorher wirksam, wenn der Empfänger sie zu einem früheren Zeitpunkt tatsächlich zur Kenntnis nimmt (vgl. BeckOGK/Gomille, 1.9.2022, BGB § 130 Rn. 108)

Die Kenntnisnahme der Beklagten zu 2) ist jedenfalls am 09.01.2020 erfolgt, weil deren Antwortschreiben (Anlage K5) unter Bezugnahme auf die Kündigung dieses Datum trägt. Auf Nachfrage in der mündlichen Verhandlung konnten die Parteivertreter zu einem früheren Zugang keine Angaben machen. Den ihr obliegenden Nachweis, dass der Zugang bei der Beklagten zu 2) noch im Jahr 2019 erfolgte, konnte die Klägerin – wie der Klägervertreter im Übrigen offen einräumte – nicht führen. Die Kündigung konnte daher nicht zum 31.12.2020, sondern erst zum 31.01.2021 Wirkung entfalten.

bb) Die Beklagte zu 2) befand sich mit dem Abbau der Funkstation seit dem 01.02.2021 in Verzug. Bei der Wohnungs- und Geschäftsraummiete schuldet der Mieter die Rückgabe am letzten Tag der Mietzeit (vgl. Blank/Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, 7. Aufl. 2023, BGB § 546 Rn. 14). Das war hier der 31.01.2021. Einer Mahnung bedurfte es insoweit nicht, weil die Leistungszeit kalendermäßig bestimmt war, § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

b) Das Verschulden der Beklagten zu 2) wird gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet. Eine Exkulpation ist der Beklagten zu 2) nicht gelungen.

Eine Haftung der Beklagten zu 2) scheidet aus, wenn sie nicht fahrlässig gehandelt hat und die Pflichtverletzung daher nicht zu vertreten hat. In diesem Zusammenhang kann sich die Beklagte zu 2) nicht mit Erfolg darauf berufen, aufgrund des Urteils des Amtsgerichts Halle (Westfalen) darauf vertraut zu haben, dass ihre Auslegung der betrieblichen Notwendigkeit richtig sei und sie keine Räumung schulde. Zwar ist nachvollziehbar, dass sich die Beklagte zu 2) aufgrund des klageanweisenden Urteils des Amtsgerichts Halle (Westfalen) vom 18.03.2022 zeitweise in ihrer Haltung bestärkt sah, die Funkstation nicht vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist entfernen zu müssen. Der Beklagten zu 2) musste aber klar sein, dass die Gefahr einer anderslautenden Entscheidung des Berufungsgerichts bestand, insbesondere weil es entscheidungserheblich um die Auslegung einer mehrdeutigen Vertragsklausel ging. Ein erstinstanzliches Urteil begründet keinen Vertrauensschutz zugunsten der obsiegenden Partei, solange es nicht rechtskräftig wird. Dass die unzutreffende Rechtsansicht einer Partei durch das erstinstanzliche Gericht geteilt wird, führt nicht dazu, dass sich die betreffende Partei wegen der streitgegenständlichen Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB exkulpieren könnte und der Geschädigte aus diesem Grund einen etwaigen Anspruch auf Ersatz des Verzögerungsschadens verlöre. Das Risiko, nach zwischenzeitigem erstinstanzlichem Obsiegen in zweiter Instanz zu unterliegen, ist jedem Rechtsstreit immanent. Insofern lässt der Umstand, dass die Beklagte zu 2) auf den Bestand eines nicht rechtskräftigen Urteils vertraut hat, ihr Verschulden nicht entfallen.

Im Übrigen bestand die Räumungsverpflichtung bereits seit dem 31.01.2021 und damit bereits über ein Jahr vor der erstinstanzlichen Entscheidung. Vor Beginn des Vorprozesses hat die Beklagte zu 2) ihre Weigerung, die Funkantenne abzubauen, zu keiner Zeit auf eine auslegungsbedürftige Klausel im Mietvertrag gestützt, sondern im Schreiben vom 09.01.2020 das Fehlen einer Abrissgenehmigung moniert. Trotz mehrerer Kontaktversuche der Klägerin hat die Beklagte zu 2) keinerlei Bereitschaft gezeigt, sich mit dem Anliegen der Klägerin auseinanderzusetzen und an einer Lösung der Situation mitzuwirken. Zusammenfassend kann dem Verhalten der Beklagten zu 2) im Zeitraum ab der ersten Kündigung bis zum amtsgerichtlichen Verfahren nicht entnommen werden, dass ihre Verweigerung darauf beruhte, dass sie eine plausible Rechtsposition hinsichtlich der Auslegung des Begriffs der betrieblichen Notwendigkeit vertrat.

Insgesamt kann sich die Beklagte nicht exkulpieren.

c) Die Beklagte zu 2) kann ferner nicht mit Erfolg geltend machen, dass der behauptete Schaden nicht adäquat kausal auf ihrer Pflichtverletzung beruhe, weil die Klägerin die in Rede stehende Verzögerung in erheblichem Umfang selbst dadurch verursacht habe, dass sie nach der Kündigung vom 28.12.2019 und der Zurückweisung durch die Beklagte zu 2) anderthalb Jahre lang nichts unternommen und auch nach der Zurückweisung der Kündigung vom 30.06.2021 mehrere Monate mit der gerichtlichen Geltendmachung des Räumungsanspruchs abgewartet habe.

Ursächlich für die Verzögerung ist der Umstand, dass die Beklagte zu 2) die Funkstation trotz der wirksamen Kündigung des Mietvertrages zum 31.01.2021 nicht abgebaut hat. Die Beklagte zu 2) kann ihre Verantwortung für die Folgen ihrer Pflichtverletzung nicht auf die Klägerin abwälzen, indem sie dieser zur Last legt, die Räumung nicht früher erzwungen zu haben. Dass die Klägerin die Möglichkeit hatte, ihre Ansprüche zu einem früheren Zeitpunkt gerichtlich durchzusetzen, lässt den Zurechnungszusammenhang zwischen der Pflichtverletzung der Beklagten und dem geltend gemachten Schaden nicht entfallen. Überdies verwies der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung auf die schriftsätzlich vorgetragenen erfolglosen Bemühungen der Klägerin, einen Kontakt zu den Beklagten herzustellen und die Angelegenheit zu besprechen. Die Klägerin hat die Zeit zwischen der Kündigung und der Klageerhebung am Amtsgericht Halle (Westfalen) nicht tatenlos verbracht, sondern sich um eine vorzugswürdige einvernehmliche Lösung bemüht, um den Parteien einen Rechtsstreit zu ersparen. Es kann von der Klägerin jedenfalls nicht verlangt werden, noch vor Ablauf der Kündigungsfrist einen Rechtsstreit zu beginnen und das damit verbundene Kostenrisiko zu tragen.

d) Aus denselben Gründen fällt der Klägerin auch kein Mitverschulden gemäß § 254 BGB hinsichtlich der eingetretenen Verzögerung zur Last.

Eine Pflicht zur zeitnahen gerichtlichen Geltendmachung bestand für die Klägerin auch im Hinblick auf eine Schadensminderungspflicht nicht. Dies gilt umso mehr als die Klägerin vor dem Jahr 2022 nicht wissen konnte, dass es zu einer kurzfristigen erheblichen Steigerung der Baukosten kommen und dies ihr Bauvorhaben gefährden würde.

e) Der Beklagteneinwand, dass sich aus dem klägerischen Vortrag kein hinreichend konkreter Schaden ergebe, der auf einer Pflichtverletzung der Beklagten beruhe, bedarf keiner Erörterung. Der Einwand betrifft die haftungsausfüllende Kausalität, die für die Begründetheit der Klage nicht maßgeblich ist.

Für die Begründetheit der Feststellungsklage ausreichend und erforderlich ist die gewisse Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 10. Oktober 2019 – I-18 U 11/19 –, Rn. 53, juris), wobei es genügt, wenn nach den Erfahrungen des Lebens der Eintritt des Schadens in der Zukunft mit einiger Sicherheit zu erwarten steht (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 18. August 2015 – I-24 U 76/13 –, Rn. 50, juris).

Die Klägerin hat einen zukünftigen Schadenseintritt mit hinreichender Wahrscheinlichkeit dargelegt. Denn es erscheint nicht fernliegend, dass die Klägerin Aufwendungen, die sie im Vertrauen darauf gemacht hat, dass die Beklagte zu 2) die Funkstation pünktlich nach Ablauf der Kündigungsfrist entfernt und das Bauprojekt dann begonnen werden kann, vergeblich vorgenommen hat. Angesichts der gerichtsbekannten Baukostensteigerung steht zu befürchten, dass das Bauprojekt nicht mehr realisiert werden kann und die Klägerin bei einem Verkauf des Grundstücks finanzielle Einbußen hinnehmen muss. Auch wenn die Kosten wieder sinken und die Klägerin neue Mieter finden würde, wäre zu erwarten, dass das für das A. und Q. speziell erstellte Konzept nicht vollständig übernommen werden kann.

2.

Die Beklagten haften für den geltend gemachten Schadensersatzanspruch gesamtschuldnerisch gemäß § 133 Abs. 1, 3 UmwG.

Nach § 133 Abs. 1 UmwG haften die an der Spaltung beteiligten Rechtsträger für Verbindlichkeiten des übertragenden Rechtsträgers gesamtschuldnerisch. Auch Rechtsträger, denen die Verbindlichkeiten im Spaltungs- und Übernahmevertrag nicht zugewiesen worden sind, haften für Verbindlichkeiten nach Abs. 1, wenn sie vor Ablauf von fünf Jahren nach der Spaltung fällig und daraus Ansprüche gegen sie in einer in § 197 Abs. 1 Nr. 3 bis 5 BGB bezeichneten Art festgestellt sind. Verbindlichkeiten i.S.v. Abs. 1 Satz 1 sind nicht nur Geldschulden, sondern Verpflichtungen jeglichen Inhalts. Der Rechtsgrund ist unerheblich. Begründet ist eine Verbindlichkeit, sobald die Rechtsgrundlage für sie gelegt worden ist. Bei rechtsgeschäftlichen Verbindlichkeiten ist dies mit Abschluss des Vertrages der Fall, sofern hieraus ohne Hinzutreten weiterer Abreden die Verpflichtung entstanden ist. Besondere Bedeutung hat dies für Dauerschuldverhältnisse. Denn mit Abschluss des Vertrages begründet ist dann bereits jede Einzelverbindlichkeit, die aus dem Dauerschuldverhältnis resultiert (vgl. Schmitt/Hörtnagl/Hörtnagl, 10. Aufl. 2024, UmwG § 133 Rn. 8,11).

Ausweislich der hier unstreitigen Darstellung im vorangegangenen Räumungsprozess, auf welche der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich Bezug nahm, und den Angaben des Beklagtenvertreters gliederte die Beklagte zu 2) den Geschäftsbereich der sog. passiven Netzinfrastruktur, zu dem auch die Funkstationen gehören, im Mai 2020 auf die R. Towers Germany GmbH aus, aus welcher durch Umfirmierung und Formwechsel schließlich die Beklagte zu 1) hervorging.

Unabhängig von den Vereinbarungen im Spaltungs- und Übernahmevertrag besteht eine Mithaftung der Beklagten zu 1), weil die sich aus dem Mietvertrag mit dem übertragenden Rechtsträger ergebende Räumungsverpflichtung innerhalb von 5 Jahren nach der Spaltung fällig und der Räumungsanspruch zudem gemäß § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB rechtskräftig festgestellt wurde.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 und 2 ZPO.

IV.

Der Streitwert wird auf 120.000,00 € festgesetzt.

Das wirtschaftliche Interesse der Klägerin an der begehrten Feststellung richtet sich nach der von ihr behaupteten Höhe der zu erwartenden Schäden. Die Klägerin trägt vor, dass ein möglicherweise nicht realisierungsfähiger Planungsaufwand von rund 150.000,00 € im Raum stehe. Das erscheint angesichts des Umfangs des Bauvorhabens durchaus plausibel. Nach Abzug eines Abschlags von 20 % für den Feststellungsantrag verbleibt ein Streitwert von 120.000,00 €.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Landgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Oberlandesgericht Hamm, Heßlerstr. 53, 59065 Hamm, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils (Datum des Urteils, Geschäftsnummer und Parteien) gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Oberlandesgericht Hamm zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Oberlandesgericht Hamm durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de .

Schröder Dr. Trautwein Bierfischer