Amtsgericht Recklinghausen, Abteilung 91 — 91 C 15/18
Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Recklinghausen vom 14.12.2018 (Az.: 91 C 15/18) wird aufrechterhalten.
Die Kläger tragen auch die weiteren Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 120 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrages leistet.
Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft T. Str. in Herten und streiten über die Rückforderung von gezahlten Verwaltergebühren. Einen entsprechenden Antrag haben die Kläger in der Eigentümerversammlung vom 09.04.2018 eingebracht, welcher mit einer Ja und fünf Nein-Stimmen abgelehnt wurde.
Der Verwaltung liegt der Verwaltungsvertrag vom 28.05.2014 zu Grunde. Nach diesem ist in § 5.6 vorgesehen, dass eine Betreuung von Rechtsstreitigkeiten und von Zwangsverwaltungs- und Zwangsversteigerungsverfahren sondervergütet wird. Entsprechend gleichlautende Regelungen waren auch in dem zuvor geltenden Verwaltervertrag vorhanden.
Hinsichtlich des genauen Inhalts des Vertrages wird auf Bl. 46 ff. der Akte verwiesen.
Die streitgegenständlichen Rechnungen und die entsprechenden Entnahmen der Hausverwaltung vom Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft fanden im Jahr 2016 statt. Über die Jahresabrechnung 2016 wurde in der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 15.08.2017 abgestimmt. Es wurde beschlossen, die Jahresrechnung für das Jahr 2016 vom 03.04.2017 und die entsprechenden Einzelabrechnungen zu genehmigen, wobei die streitgegenständlichen Rechnungen zu diesem Zeitpunkt unstreitig noch nicht vorlagen. In den Rechnungen vom 18.01.2016 und 09.12.2016 werden Kosten für Kopien, Porto und Zusatzleistungen nach Ziff. 5.16 des Verwaltervertrages geltend gemacht. In der Rechnung vom 29.06.2016 wird eine Klagepauschale nach Ziff. 5.11 des Verwaltervertrages beansprucht. Hinsichtlich des genauen Inhalts der Rechnungen wird auf Bl. 42 ff. d.A. verwiesen.
Eine Entlastung der Verwaltung wurde bislang nicht beschlossen.
Die Kläger sind der Auffassung, dass die von der Hausverwaltung berechneten Beträge nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefordert werden können. Sie sind weiter der Auffassung, dass die Sondervergütungsklausel aus Ziff. 5.6 und 5.16 des Verwaltungsvertrages nicht klar unterscheide welche Vergütung der Verwaltung im Rahmen des Grundauftrages zustehe und für welche Tätigkeiten eine Sondervergütung erfolgen dürfe. Die Klausel sei intransparent und benachteilige die Wohnungseigentümergemeinschaft unangemessen. Dies auch hinsichtlich der Höhe der Vergütung. Es könne zudem keine Vergütung für Zeiträume vor Geltung des Verwaltervertrages geltend gemacht werden.
Die Kläger behaupten, dass die in den Rechnungen vom 18.01.2016 und 09.12.2016 in Rechnung gestellten Tätigkeiten tatsächlich nicht durchgeführt worden seien bzw. dass entsprechende Leistungen eine entsprechende Zeit in Anspruch genommen hätten.
Die Kläger erhoben mit FAX vom 09.05.2019 Klage vor dem Amtsgericht Recklinghausen, welches am selben Tag bei Gericht einging. Mit Datum vom 18.05.2019 wurde den Klägern eine Rechnung bezüglich des zu zahlenden Gerichtskostenvorschusses übersendet. Der Eingang des Gerichtskostenvorschusses erfolgte am 28.05.2018. Die Begründung erfolgte mit Schriftsatz vom 11.06.2018, eingegangen am selben Tage. Auf Nachfrage des Gerichts vom 05.06.2018 wurde in der Begründung auch der Verwalter als Zustellungsbevollmächtigter benannt.
In der mündlichen Verhandlung vom 14.12.2018 stellten die Kläger keinen Antrag. Auf Antrag der Beklagten wurde ein klageabweisendes Versäumnisurteil verkündet, welches dem Beklagtenvertreter am 08.01.2019 zugestellt wurde und gegen welches die Kläger mit Datum vom 18.01.2019 Einspruch einlegten.
Die Kläger beantragten ursprünglich:
1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 09.04.2018 zu TOP 8 (Beschluss über die Rückforderung von Gebühren der Hausverwaltung aus der Rechnung vom 08.01.2016, 29.06.2016 und 09.01.2016 wird für ungültig erklärt.
2. Die Beklagten werden verurteilt, dem Antrag der Kläger zu TOP 8 der Eigentümerversammlung vom 09.04.2018 (die Wohnungseigentümergemeinschaft fordert von der Hausverwaltung die gemäß Rechnung vom 18.01.2016, 29.06.2016 und 09.01.2016 geltend gemachten Gebühren zurück. Die Gebühren sind durch die Hausverwaltung bereits dem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft belastet worden und von der Hausverwaltung einbezogen. Die Hausverwaltung soll zunächst außergerichtlich dazu aufgefordert werden, diese Beträge, es handelt sich um 828,68 Euro aus der Rechnung vom 18.01.2016, 178,50 Euro aus der Rechnung vom 29.06.2016 und 285,01 Euro aus der Rechnung vom 09.01.2016 binnen einer Frist von zwei Wochen zu zahlen. Bei Nichtzahlung soll eine gerichtliche Geltendmachung der Ansprüche gegenüber der Hausverwaltung erfolgen), zuzustimmen.
Die Beklagte beantragte ursprünglich,
die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen nunmehr,
das Versäumnisurteil vom 14.12.2018 aufzuheben und der Klage hinsichtlich der ursprünglich gestellten Anträge stattzugeben.
Die Beklagten beantragen,
das Versäumnisurteil vom 14.12.2018 aufrechtzuerhalten.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Frist des § 46 Abs. 2 S. 2 WEG nicht eingehalten worden sei. Eine Zustellung der Klage sei nicht demnächst im Sinne von § 167 ZPO erfolgt. Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Kläger den Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrages hätten anfechten müssen, soweit sie die Höhe der Verwaltergebühren als überhöht ansehen.
Der Einspruch gegen das Versäumnisurteil ist zulässig aber unbegründet, da die Klage zwar zulässig aber unbegründet ist.
Er ist aber unbegründet.
Die Klage ist zulässig aber unbegründet.
Unerheblich ist dabei, ob die Klagefrist gemäß § 46 Abs. 1 WEG eingehalten wurde.
Dies, da der angefochtene Beschluss jedenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Gemäß § 24 Abs. 4 WEG hat jeder Wohnungseigentümer gegen die anderen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung. Eine Maßnahme entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung soweit diese dem Interesser der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht und dem geordneten Zusammenleben entspricht. Unter Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung fallen somit alle Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung und Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauchs gerichtet sind (vgl. Merle in Bärmann § 21 Rn. 27, 13. Auflage 2015).
Der Beschluss, in welchem der Antrag der Kläger auf Rückforderung von Forderungen des Verwalters abgelehnt wurde, entspricht diesen Grundsätzen. Dies jedenfalls, soweit die vollständigen Beträge aus den Rechnungen vom 18.01.2016, 29.06.2016 und 09.12.2016 zurückgefordert werden sollen. Soweit im Antrag jeweils der 09.01.2016 aufgeführt ist legt das Gericht den Antrag dahingehend aus, dass insoweit die Rechnung vom 09.12.2016 gemeint ist. Dies im Hinblick darauf, dass lediglich eine solche Rechnung eingereicht wurde. Im Antrag handelt es sich folglich offensichtlich um einen Schreibfehler.
Der Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, da der Wohnungseigentümergemeinschaft zumindest in der von den Klägern gewünschten Höhe kein Anspruch aus § 812 BGB gegen den Verwalter zusteht. Die mit den Rechnungen vom 18.01.2016 und 09.12.2016 berechneten Kosten für Kopien und Porto stehen dem Verwalter nach Ziff. 4.3 des Verwaltervertrages zu. Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Klausel wurden von den Klägern weder dargelegt noch sind diese ersichtlich.
Die Kläger haben zudem auch nicht unter Beweis gestellt, dass die in Rechnung gestellten Leistungen nicht erbracht wurden bzw. die Kosten angefallen sind. Soweit die Kläger einen Rückforderungsanspruch aus § 812 BGB geltend machen wollen obliegt ihnen, anders bei einer Leistungsklage des Verwalters, die Beweislast dafür, dass kein Rechtsgrund besteht. Ein Beweisantritt wäre durch Vernehmung entsprechender Mitarbeiter der Verwaltung auch möglich gewesen.
Ebenso besteht kein Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Rückforderung der mit Rechnung vom 29.06.2018 in Rechnung gestellten Kosten für eine Klagepauschale in Höhe von 178,50 Euro brutto. Ein entsprechender Anspruch des Verwalters ergibt sich aus Ziff. 5.11 des Verwaltervertrages. Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Klausel wurden von den Klägern weder dargelegt noch sind diese ersichtlich. Insbesondere ist die Klausel hinsichtlich der Höhe der Pauschale verhältnismäßig. Dies insbesondere im Hinblick darauf, dass die Kosten für den Verwalter der Höhe nach gedeckelt sind und mit 150,00 Euro netto unter Berücksichtigung von Aufwand und geltend zu machendem rückständigen Hausgeld in einem angemessenen Verhältnis stehen. Eine anwaltliche Vergütung für eine außergerichtliche Tätigkeit würde zumindest ab einem Gegenstandswert von über 500,00 Euro mit ähnlichen bzw. deutlich höheren Kosten zu Buche schlagen.
Die Kläger haben zudem wiederum nicht unter Beweis gestellt, dass die in Rechnung gestellten Leistungen nicht erbracht wurden bzw. die Kosten angefallen sind.
Dahinstehen kann folglich, ob die Ziffern 5.6 und 5.16 des Verwaltervertrages unwirksam sind und der Verwalter Kosten für gesondert zu beauftragende Zusatzleistungen (Rechnungen vom 18.01.2016 und 09.12.2016) verlangen kann. Dies, da hinsichtlich jeder der streitgegenständlichen Rechnungen Ansprüche des Verwalters gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gegeben sind und die Wohnungseigentümergemeinschaft damit zu Recht die Rückforderung der gesamten Beträge verweigerte. So kann zwar der Beschluss unter TOP 8 der Eigentümerversammlung vom 09.04.2018 dahingehend ausgelegt werden, dass rechtlich zu trennende Beschlüsse hinsichtlich der einzelnen Rechnungen getroffen wurden. Eine weitere Aufteilung dahingehend, dass rechtlich zu trennende Beschlüsse hinsichtlich jedweder einzelnen Rechnungsposition gegeben ist, kann nach der Formulierung des Beschlussantrages aber jedenfalls nicht vorgenommen werden, so dass es lediglich darauf ankommt, dass die in Rechnung gestellten Beträge zumindest teilweise geschuldet sind.
Ein Anspruch der Kläger auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu dem von den Klägern begehrten Beschluss ist schon mangels Anspruchsgrundlage nicht gegeben. Soweit dieser aber in einen Antrag auf Beschlussersetzung gemäß § 21 Abs. 8 WEG umgedeutet wird, ist aus den oben genannten Gründen ein Anspruch nicht gegeben.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 1.346,19 Euro festgesetzt.
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Bochum, Josef-Neuberger-Straße 1, 44787 Bochum, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bochum zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bochum durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Recklinghausen statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Recklinghausen, Reitzensteinstr. 17, 45657 Recklinghausen, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.