Landgericht Bochum, 10. Zivilkammer — 10 S 41/25

I.

Die Klägerin begehrt die Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten bewohnten Wohnung.

Der Beklagte bewohnt zusammen mit seiner Ehefrau die Wohnung im Haus S # in X aufgrund eines Mietvertrages vom 28.04.1989. Im Jahr 2023 erwarb die Klägerin die Immobilie. Sie ist seit dem 03.01.2024 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Die Klägerin ist seit dem 29.02.2024 im Gesellschaftsregister des Amtsgerichts Bochum eingetragen. Mit Schreiben vom 03.05.2024, dem Beklagten am selben Tag zugegangen, kündigte die Klägerin vertreten durch ihre Prozessbevollmächtigten das Mietverhältnis zum 31.01.2025.

In der Kündigung heißt es u.a.:

„zeigen wir Ihnen an, dass uns ihre Vermieterin mit der Wahrnehmung ihrer rechtlichen Interessen beauftragt hat.“

Die beigefügte Vollmacht (Bl. 8 AG-Akte) weist die „B2“ als Vollmachtgeberin aus. Unterzeichnet haben beide Mitglieder der GbR.

Als Begründung wurde angegeben, dass der Gesellschafter der Klägerin Herr B die Wohnung für sich benötige, nachdem er und seine Ehefrau und Mitgesellschafterin Frau B1 beschlossen hätten, dass er aufgrund ehelicher Differenzen ausziehen und eine eigene Wohnung beziehen soll. Mit Schreiben vom 11.11.2024 (Bl. 33 AG-Akte) widersprach der Beklagte, vertreten durch seinen Prozessbevollmächtigten, der Kündigung.

Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt,

den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung S # in # X, 2. OG, ca. 100 m², bestehend aus der Etagenwohnung und einer Garage, nach dem 31.01.2025 an die Klägerin zu verurteilen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat die Ansicht vertreten, die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert, denn Eigentümerin der Immobilie S # in X sei seit dem Frühjahr 2024 die B2, welche aber weder die Kündigung erklärt noch die Klage erhoben habe, sondern ausdrücklich die B3, bei der es sich um ein anderes Rechtssubjekt handele. Bezogen auf die Kündigungsfrist finde weiterhin die bis zum 31. August 2001 geltende Regelung des § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB Anwendung, wonach sich nach 10 Jahren seit der Wohnraumüberlassung die Kündigungsfrist um weitere 9 Monate, also insgesamt auf 12 Monate verlängere.

Zudem bestehe kein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung des Mietverhältnisses. Der angegebene Beschluss der Eheleute B, der Ehemann werde in Zukunft ausziehen und eine eigene Wohnung beziehen, sei nicht als ernsthafter Eigenbedarfsgrund anzuerkennen. Zudem würde die Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund gesundheitlicher Beeinträchtigungen des Beklagten eine unzumutbare Härte darstellen, was näher ausgeführt wird.

Das Amtsgericht hat die Klage mit am 05.06.2025 verkündeten Urteil abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, das Mietverhältnis sei nicht durch die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 03.05.2024 beendet worden. Die Klägerin sei zwar aktivlegitimiert, es bestehe jedoch kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Klägerin als rechtsfähige Gesellschaft habe keinen eigenen Wohnbedarf und keine Angehörige, für die sie die Räume als Wohnung benötigen könne. Nach der Rechtsprechung des BGH für die teilrechtsfähige GbR nach altem Recht sei auf Vermieterseite die Geltendmachung von Eigenbedarf für einen der Gesellschafter als Kündigungsgrund analog § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zulässig gewesen. Dem habe die Erwägung zugrunde gelegen, dass der Gesellschaft lediglich Teilrechtsfähigkeit nach außen zukam, die Situation eines Eigenbedarfs bei einem Gesellschafter einer (Außen-)GbR und einem Mitglied einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft aber aufgrund des personalen Bezugs der Gesellschafter zur Gesellschaft und damit auch deren persönliches Nutzungsbedürfnis vergleichbar gewesen sei. Eine rechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts stehe nach der Gesetzesänderung durch das Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz aber den Personenhandelsgesellschaften und juristischen Personen gleich, für die eine analoge Anwendung des Kündigungsgrundes aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht in Betracht komme. Ein eigenes Interesse der rechtsfähigen Gesellschaft werde nicht geltend gemacht und liege auch nicht vor.

Gegen diese Entscheidung wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung. Sie meint, bei einer nicht eingetragenen GbR könne das berechtigte Interesse eines Gesellschafters einen Eigenbedarf begründen. Für eine eGbR könne nichts Anderes gelten. Durch die Einführung des MoPeG sei keine neue Gesellschafts-Rechtsform geschaffen worden. Vielmehr seien lediglich Rechtsunsicherheiten der „Alt-GbRs“ minimiert worden, indem eine Transparenz der Gesellschaft geschaffen wurde. Diese Rechtsunsicherheiten hätten dadurch bestanden, dass keine Sicherheit über den tatsächlichen Gesellschafterbestand möglich war, was durch die Eintragungsfähigkeit geändert worden sei. Die Möglichkeit, auch die Vertretungsbefugnis der eGbR durch Eintragung zu ändern, stelle lediglich eine Vereinfachung dar, die aber im Prinzip schon vor Inkrafttreten des MoPeG durch Erteilung öffentlich beglaubigter Vollmachten möglich gewesen sei. Es liege daher keine Änderung der Rechtslage vor, sondern eine Vereinfachung. Dies zeige sich auch dadurch, dass herkömmliche Gesellschaften bürgerlichen Rechts, die keine grundbuchlich relevanten Aktionen vornehmen, weiter also solche bestehen und als Eigentümer im Grundbuch eingetragen bleiben könnten. Eine Unterscheidung zwischen der nicht eingetragenen GbR und der eingetragenen GbR sei völlig sachfremd. Zudem sei die Eintragung bei grundbuchlichen Aktionen verpflichtend, sodass Gesellschaftern das Recht genommen sei, die vorangegangene Rechtsform bestehen zu lassen. Auch sei die Besonderheit in dem vorliegenden Fall, dass die Ehegatten B, die Eigenbedarf aufgrund ihrer Trennung geltend machen, die ausschließlichen Gesellschafter der eGbR seien. Der Bedarf an der Wohnung liege bei beiden Ehegatten gemeinsam vor. Da der Eigenbedarf bei sämtlichen Gesellschaftern der GbR bestehe, bestehe Identität zwischen dem Eigenbedarf der Gesellschafter und dem der Gesellschaft.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Witten vom 19.05.2025, Az. 2 C 762/24, wie folgt zu verurteilen: Der Beklagte wird zur Räumung und Herausgabe der Wohnung S # in # X, 2. OG, ca. 100 m², bestehend aus der Etagenwohnung und einer Garage, nach dem 31.01.2025 an die Klägerin verurteilt.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung. Er meint, dass vorliegend eine nicht mehr existente GbR die Kündigung unter Berufung auf einen angeblichen Eigenbedarf des Herrn B erklärt hätte. Es sei nicht nur eine schlichte Namensänderung erfolgt, sondern ein völlig neues vollrechtsfähiges Rechtssubjekt entstanden. Bei der eGbR handele es sich um eine neue Rechtsform, da eine eGbR voll rechtsfähig sei im Gegensatz zu der nur teilrechtsfähigen GbR. Mit Inkrafttreten des MoPeG sei eine rechtlich vollständige Verselbstständigung der Gesellschaft gegenüber den Gesellschaftern neu eingeführt worden. Die Möglichkeit von Gesellschaftern einer GbR, sich auf Eigenbedarf zu berufen, sei bei der eGbR entfallen. Es sei widersprüchlich, wenn GbR-Gesellschafter zum Zwecke der Erlangung beträchtlicher wirtschaftlicher Vorteile eine rechtsfähige GbR gründen, wodurch dieser die alleinige Eigentümer- und Vermieterstellung eingeräumt werde, dann aber bezüglich einer Eigenbedarfskündigung für sich selbst eine Vermieterstellung reklamierten. Es könne dahinstehen, ob eine solche Rechtsfolge auch eintreten würde, wenn es Inhalt des Gesellschaftsvertrages wäre, die Gesellschafter und deren Angehörigen mit Wohnraum zu versorgen, da ein solcher Gesellschaftszweck bei der Klägerin unstreitig nicht vorliege. Ein gemeinsamer Eigenbedarf der Eheleute sei zudem ein anderes Eigenbedarfsinteresse als das, was in dem Kündigungsschreiben vom 03.05.2024 angeführt worden sei. Ein gemeinsamer Eigenbedarf erfordere, dass beide Eheleute beabsichtigen, in die Wohnung des Beklagten einzuziehen. Dies sei nur denkbar, wenn keine ehelichen Differenzen mehr bestünden.

Zudem würde die Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund gesundheitlicher Beeinträchtigungen des Beklagten eine unzumutbare Härte darstellen.

Die Kammer hat die Gesellschafter der Klägerin, die Eheleute B, in der mündlichen Verhandlung vom 12.09.2025 persönlich angehört.

II.

Die Berufung der Klägerin ist zulässig und begründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten bewohnten streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB.

Durch die Kündigung vom 03.05.2024 ist das Mietverhältnis zwischen den Parteien wirksam beendet worden.

1.

a)

Die Klägerin ist aktivlegitimiert und hat die Kündigung vom 03.05.2024 auch wirksam erklärt.

Vorliegend wurde die Kündigung mit anwaltlichem Schreiben vom 03.05.2024 erklärt. Zu Beginn des Schreibens heißt es: „hiermit zeigen wir Ihnen an, dass uns Ihre Vermieterin mit der Wahrnehmung ihrer rechtlichen Interessen beauftragt hat“. Für den Beklagten war eindeutig zu erkennen, dass seine Vermieterin den Anwalt mit der Kündigung des Mietverhältnisses beauftragt hatte. Die Eintragung der eGbR hat an der Identität der Vermieterin nichts geändert, was auch für den Beklagten ersichtlich war. Vielmehr war die ursprüngliche GbR nunmehr von Gesetzes wegen gemäß dem mit dem Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz (MoPeG) eingeführten § 707a Abs. 2 BGB verpflichtet, den Namenszusatz „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“ zu führen, ohne dass eine neue Gesellschaft geschaffen werden sollte.

Dass in der dem Kündigungsschreiben beigefügten Vollmacht lediglich die „B3“ eingetragen war, obgleich die Gesellschaft aufgrund bereits erfolgter Eintragung im Gesellschaftsregister verpflichtet gewesen wäre, den Namenszusatz zu führen, mithin ein Verstoß gegen § 707a Abs. 2 BGB vorliegt, steht der Wirksamkeit der erklärten Kündigung weder generell noch aufgrund der Umstände des Einzelfalls entgegen. Eine ausdrückliche Rechtsfolge des Verstoßes enthält die Norm nicht. Aus dem Sinn und Zweck sowie der Entstehungsgeschichte der Norm ergibt sich nicht, dass ein Verstoß eine Unwirksamkeit der Erklärung zur Folge haben soll. Die Vorschrift des § 707a Abs. 2 BGB dient dem Publizitätsprinzip. Der Namenszusatz soll dem Rechtsverkehr die erfolgte Eintragung anzeigen, sodass der Rechtsverkehr weiß, dass er über das Gesellschaftsregister die für ihn erforderlichen Informationen abfragen kann, um etwa eine abweichende Vertretungsregelung dem Register zu entnehmen.

Die Gesellschaft besteht allein aus den Eheleuten Herrn und Frau B. Die Kündigung wurde namens und in Vollmacht ihrer Vermieterin erklärt und die beigefügte Vollmacht wurde von beiden Gesellschaftern unterschrieben. Für den Beklagten war demnach hinreichend klar, dass seine Vermieterin die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt hat.

b)

Die Kündigung ist auch formell wirksam, weil das Kündigungsschreiben der Klägerin vom 03.05.2024, Bl. 6, d. AG-Akte, den Anforderungen des § 573 Abs. 3 S. 1 BGB genügt.

Gemäß § 573 Abs. 3 S. 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. BGH NZM 2019, 527).

Diesen Anforderungen wird das vorbezeichnete Kündigungsschreiben gerecht. Im Kündigungsschreiben ist ausdrücklich angegeben, dass Herr B die Wohnung zukünftig für sich selbst nutzen wird. Derzeit bewohnen er und seine Frau eine Reihenhaushälfte. Herr und Frau B haben aber beschlossen, dass Herr B aufgrund ehelicher Differenzen in der Zukunft ausziehen und eine eigene Wohnung beziehen wird. Der Kündigungsgrund ist identifizierbar angegeben.

c)

Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich nur kündigen, wenn er an dessen Beendigung ein berechtigtes Interesse hat.

Ein solch berechtigtes Interesse kann nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein Eigenbedarf des Vermieters, seiner Familienangehörigen oder Angehöriger seines Haushaltes darstellen.

aa)

Die Klägerin konnte sich vorliegend auf den Eigenbedarf ihres Gesellschafters berufen.

Während es nach höchstrichterlicher Rechtsprechung einer vermietenden GbR möglich war, in analoger Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters ein Mietverhältnis zu kündigen (vgl. Grundsatzurteil BGH vom 14.12.2016, NJW 2017, 547 im Anschluss an seine bisherige Rechtsprechung), ist nach Inkrafttreten des MoPeG die Frage, ob es auch einer vermietenden eGbR möglich ist, sich auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter zu berufen, in der Literatur umstritten.

Verbreitet ist die Auffassung in der Literatur, die Änderungen durch das MoPeG ließen keinen Raum mehr für die analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei Eigenbedarf eines GbR-Gesellschafters bei der rechtsfähigen GbR (vgl. Staudinger/Rolfs (2024), BGB, § 573, Rn. 76b; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl., BGB, § 573 Rn. 66a; BeckOK BGB/Caspers, 75. Ed., 1.8.2025, BGB, § 573 Rn. 39a.1; Brinkmann, NJW 2024, 177; Wertenbruch, NJW 2023, 1393). Durch die Möglichkeit der Eintragung der GbR in das Gesellschaftsregister ähnele sie der Personenhandelsgesellschaft. Sie unterscheide sich daher seit dem 01.01.2024 weit mehr von der Bruchteilsgemeinschaft als es der BGH in seiner Entscheidung zur Eigenbedarfskündigung der Gesellschaft für einzelne Gesellschafter zugrunde gelegt hatte (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus,16. Aufl., BGB, § 573 Rn. 66a). Der BGH habe entscheidend darauf abgestellt, dass die GbR lediglich „teilrechtsfähig“ und deshalb nicht vollständig von ihren Mitgliedern entkoppelt sei. Auch die vom BGH vorgenommene Einordnung der GbR als Vermietereinheit und die darauf beruhende Gleichstellung mit der Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft lasse sich auf Basis des MoPeG nicht mehr aufrechterhalten. Denn die Rechtsfähigkeit werde nicht mehr den „Gesellschaftern in ihrer Verbundenheit“ und damit als Gruppe zugewiesen, sondern der Gesellschaft als solcher. Aufgrund der Rechtsfähigkeit der GbR und des gegenüber den Gesellschaftern vollständig verselbstständigten Gesellschaftsvermögens bestehe keine Grundlage für eine Eigenbedarfskündigung der GbR in Analogie zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine darauf bezogene Vergleichbarkeit mit der Miteigentümergemeinschaft sei in Zukunft ausgeschlossen. Eine Verselbstständigung der GbR komme auch darin zum Ausdruck, dass Gesellschaftsanteile – im Gegensatz zu Miteigentumsanteilen – form- und grunderwerbsteuerfrei übertragen werden könnten. Wer um dieser Vorteile willen eine GbR und keine Miteigentümergemeinschaft verwende, könne im Gegenzug auch nicht die Vorteile eines Eigenbedarfs der Gesellschafter in Anspruch nehmen (vgl. Wertenbruch, NJW 2023, 1393). Zudem habe sich die rechtsfähige GbR weitreichend von ihren Gesellschaftern entkoppelt (vgl. Brinkmann NJW 2024, 177, 182). Auch wird angeführt, wenn der Gesetzgeber ein Eigenbedarfskündigungsrecht wegen privaten Wohnbedarfs der Gesellschafter einer GbR habe zuerkennen wollen, hätte es sich angeboten, derartiges zu regeln (vgl. Hinz, NZM 2023, 185, 187).

Für die Fortgeltung der Analogie wird von der Gegenauffassung angeführt, das MoPeG habe in erster Linie die richterlich erfolgte Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR in das geschriebene Recht übernommen, die Auswirkungen auf das Mietrecht seien im Zweifel gering. Insbesondere spreche es für eine Beibehaltung der Analogie, dass § 577a Abs. 1 a BGB beibehalten worden sei. Dieser setze weiterhin die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung einer Personengesellschaft voraus (vgl. Jacoby: Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Wohnraummietrecht: GbR als Vermieterin, Referat auf dem Deutschen Mietgerichtstag 2024 am 21. März 2024 in Dortmund, abrufbar auf https://www.mietgerichtstag.de/mietgerichtstage/download-vortr%C3%A4ge/mietgerichtstag-2024/). Teilweise wird angeführt, es bleibe ein Analogieproblem, ob eine Vermieter-GbR sich auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen könne. Und hierfür sei nicht die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft entscheidend, sondern Zweck und Struktur der konkreten Gesellschaft. Richte sich ihr Zweck auf das Halten und Verwalten eines Wohnhauses im Interesse der unter sich persönlich verbundenen Gesellschafter, so stehe der Analogie nichts entgegen. Der Analogiebereich werde erst überschritten, wenn es um eine GbR gehe, die von einer Vielzahl untereinander nicht verbundener Personen als Immobilienfonds zum Zweck der Kapitalanlage gegründet worden sei, oder wenn die Gesellschaft (frei-)berufliche oder gewerbliche Zwecke verfolge und das von ihr gehaltene Wohnhaus kein für diese Zwecke zentrales Aktivum bilde. Das MoPeG habe an diesen Grundsätzen nichts Prinzipielles geändert, da für den Analogieschluss nur die persönliche Verbundenheit unter den Gesellschaftern entscheidend sei (vgl. MüKoBGB/Schäfer, 9. Aufl., BGB § 705 Rn. 228).

Die Kammer folgt der letztgenannten Ansicht.

Es liegt bezogen auf die streitige Rechtsfrage nach wie vor eine planwidrige Regelungslücke vor. Zudem ist der nicht geregelte Sachverhalt dem geregelten Sachverhalt so ähnlich, dass eine analoge Anwendung geboten ist.

Laut der Gesetzesbegründung zum MoPeG war es Ziel des Gesetzes, das Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu konsolidieren und die geltenden Vorschriften an die praktischen Bedürfnisse von Gesellschaften und Gesellschaftern anzupassen. Hierfür sollten die Vorschriften auf das Leitbild einer auf Dauer angelegten Gesellschaft bürgerlichen Rechts ausgerichtet werden, die als solche am Rechtsverkehr teilnimmt, selbst Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen und hierfür durch Eintragung in ein eigenes Register mit Subjektpublizität ausgestattet werden kann (BT-Drucksache 19/27635, S. 2).

In den Gesetzgebungsmaterialien zum MoPeG findet sich kein Hinweis, dass der Gesetzgeber die mietrechtliche Situation der GbR bedacht hat oder gar verändern wollte, sodass eine planwidrige Regelungslücke vorliegt. Das Argument gegen eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, der MoPeG-Gesetzgeber hätte der GbR ein gesetzlich explizit geregeltes Eigenbedarfskündigungsrecht zuerkennen können, wenn er dies gewollt hätte, überzeugt insoweit nicht.

Auch die Annäherung der GbR durch das MoPeG an die Personenhandelsgesellschaften, insbesondere an die OHG, spricht nicht gegen eine fortdauernde analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Bereits zuvor war mit der „Weißes-Ross-Entscheidung“ des BGH die Rechtsfähigkeit der Außen-GbR, also deren grundsätzliche Fähigkeit Trägerin von Rechten und Pflichten zu sein, höchstrichterlich anerkannt (vgl. BGH NJW 2001, 1056). Ferner wurde auch bereits vor Inkrafttreten des MoPeG das GbR-Vermögen als praktisch vollständig verselbstständigt behandelt mit Ausnahme des § 736 ZPO a.F. Zudem wird an der akzessorischen Haftung der Gesellschafter weiterhin festgehalten, vgl. § 721 BGB n.F. Die Haftung der Gesellschafter wird mit dem Hinweis auf die fehlenden Vorschriften zur Kapitalausstattung und -erhaltung der GbR gerechtfertigt. Eine vollständige Entkoppelung war im Vergleich zur vorherigen Rechtslage nicht Zweck der Neuregelung. Die Punkte, in denen die GbR anderen juristischen Personen angenähert wurde, betreffen einzig gesellschaftsrechtliche Details und haben keinerlei Bezug zu spezifisch mietrechtlichen Fragen. Die Möglichkeit der Eintragung in ein Gesellschaftsregister sollte, wie ausgeführt, lediglich der Transparenz und dem Schutz des Rechtsverkehrs dienen. Folglich hat das MoPeG nichts an der für den BGH zentralen fehlenden spezifisch mietrechtlichen Vergleichbarkeit von einer GbR und anderen juristischen Personen geändert (vgl. auch Seidel, ZPG 2024, 94).

Auch mit Blick auf die für den BGH entscheidenden spezifisch mietrechtlichen Vergleichbarkeit einer GbR mit einer nicht-rechtsfähigen Personenmehrheit ergeben sich keine Änderungen durch das MoPeG. Die Komplexität, mit der eine GbR strukturiert sein kann, und auch die Anzahl der Gesellschafter, die eine GbR haben kann, haben sich durch das MoPeG nicht geändert. Eine GbR und eine nicht-rechtsfähige Personenmehrheit bleiben also mit Blick darauf vergleichbar, inwieweit der Mieter das Risiko abschätzen kann, eine Eigenbedarfskündigung zu erhalten. Tatsächlich dürfte es für den Mieter einer GbR durch das MoPeG sogar einfacher werden, dieses Risiko einzuschätzen, da für eine GbR, die Grundstückseigentum hält, wegen § 47 Abs. 2 GBO die Eintragung in das Gesellschaftsregister auf Dauer verpflichtend ist und nach Inkrafttreten des MoPeG Gesellschafterwechsel im Gesellschaftsregister vermerkt werden (§ 707 Abs. 3 S. 2 BGB) (vgl. auch Seidel, ZPG 2024, 94).

bb)

Die Klägerin hatte auch ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Ein solch berechtigtes Interesse kann nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein Eigenbedarf des Vermieters, seiner Familienangehörigen oder Angehöriger seines Haushaltes darstellen. Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen der Voraussetzungen des Eigenbedarfs ist grundsätzlich der des Schlusses der mündlichen Verhandlung, auch in der Berufungsinstanz. Die Voraussetzungen dürfen nach Ausspruch der Kündigung bis zum Kündigungstermin nicht wegfallen (vgl. BeckOKMietrecht/Siegmund, 41. Ed., 1.9.2025, BGB, § 573 Rn. 44).

Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert dabei nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist, sondern ist bereits dann erfüllt, wenn der (ernsthaft verfolgte) Eigenbedarfswunsch des Vermieters auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (vgl. BGH NZM 2019, 527). Zur Wahrung der Belange des Mieters ist der vom Mieter bestrittene Eigennutzungswunsch des Vermieters auch darauf zu überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird. Denn auch ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund, das vermietete Objekt selbst nutzen zu wollen, berechtigt nur dann zur Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn der Nutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird, was der Vermieter, wenn der Eigenbedarf – wie hier – vom Mieter bestritten wird, zu beweisen hat (vgl. BGH NZM 2019, 527).

Nach Anhörung der Gesellschafter der Kläger, der Eheleute B, ist die Kammer vom Vorliegen des geltend gemachten und dargelegten Nutzungsinteresses überzeugt.

Beide Eheleute haben im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung vor der Kammer übereinstimmend geschildert, dass die ehelichen Streitigkeit Anfang des Jahres 2024 begonnen und sie sich getrennt hätten.

Frau B hat angegeben, ihr Mann habe die Familie vernachlässigt und habe Versprechen nicht eingehalten. Sie hätten sich auseinandergelegt. Während ihr Mann sich mit Kollegen treffen würde, sei sie mit ihren drei Kindern unterwegs. Es sei ihr zu viel geworden und sie habe darauf keine Lust mehr gehabt. Da sie selbst ihr Büro im Haus habe, sei es für sie schwierig, sich eine andere Wohnung mit den Kindern zu suchen, sodass sie gemeinsam entschieden hätten, dass ihr Mann ausziehe und sie Eigenbedarf geltend machen. Das Haus habe drei Etagen. Derzeit hätten sie sich so arrangiert, dass sie sich mit den Kindern oben aufhalte und ihr Mann unten. Dort gebe es ein Badezimmer und er schlafe im Wohnzimmer. Die meiste Zeit sei er nicht Zuhause und esse auch auswärts.

Ihr Ehemann, Herr B, hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung die Angaben seiner Frau vollumfänglich bestätigt. Emotionsbehaftet hat er ausgeführt, dass seine Frau immer mehr Unterstützung im Haushalt, bei der Wäsche, den Kindern etc. von ihm gefordert habe. Er habe jedoch mittlerweile eine Führungsposition bei der Arbeit und 10 bis 15 Mitarbeiter unter sich. Wenn er nach Haus komme, müsse er die Arbeit vorbereiten und sich im Übrigen erholen. Zuletzt sei seiner Frau Anfang des letzten Jahres der Kragen geplatzt und im Februar hätten sie beschlossen, sich zu trennen. Unter Tränen erklärte er weiter, dass seine Frau gewollt habe, dass er ausziehe und sie gemeinsam beschlossen hätten, Eigenbedarf geltend zu machen. Die derzeitige Wohnsituation schilderte er übereinstimmend zu seiner Ehefrau. Eine erneute Annäherung hat es nach den Angaben beider Eheleute nicht mehr gegeben.

Die Angaben beider Eheleute waren glaubhaft und widerspruchsfrei. Die Kammer hat die Eheleute nacheinander in Abwesenheit des jeweils anderen angehört. Anhaltspunkte für eine vorherige Abstimmung liegen nicht vor. Vielmehr wirkte Herr B im Rahmen seiner Anhörung ersichtlich mitgenommen und zeigte Emotionen.

d)

Der Beklagte kann sich schließlich nicht auf einen Härteeinwand berufen.

Nach § 574 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Nach der ständigen Rechtsprechung kommen nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe iSd § 574 Abs. 1 S. 1 BGB in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. BGH NZM 2019, 527).

Ein Fall der Räumungsunfähigkeit liegt vor, wenn der Mieter auf Grund seines körperlichen oder geistigen Zustands nicht in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen oder wenn der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtert würden. Gleiches gilt, für Familienangehörige des Mieters. (vgl. Schmidt-Futterer/Hartmann, Mietrecht, 16. Aufl., BGB, § 574 Rn. 47).

Der Beklagte hat bereits nicht vorgetragen, dass für ihn ein Umzug unzumutbar sei bzw. der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug sich erheblich verschlechtern würden. Im Gegenteil hat der Beklagte schriftsätzlich vorgetragen, seine Lebensplanung sehe vor, bis zu seinem Rentenbeginn in dieser Wohnung weiterhin wohnen zu bleiben. Er und seine Ehefrau wollten sich nach Eintritt in den Ruhestand um eine andere Wohnung in einem anderen Gebiet kümmern. Diesen Vortrag hat die Beklagtenseite im Termin vor der Kammer nochmals bestätigt und ausgeführt, dass der Beklagte und seine Ehefrau in drei Jahren, nach Einritt der Ehefrau in den Ruhestand, beabsichtigten, das Ruhrgebiet zu verlassen und somit aus der streitgegenständlichen Wohnung auszuziehen.

Die genannten Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 S. 1 BGB liegen insoweit ersichtlich nicht vor. Drohende, schwerwiegende Gesundheitsgefahren für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels werden gerade nicht geltend gemacht.

2.

Dem Beklagten war nach Ausübung pflichtgemäßem Ermessen gemäß § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist im tenorierten Umfang zu gewähren.

Gemäß § 721 Abs. 1 S. 1 ZPO kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren, sofern auf Räumung von Wohnraum erkannt wurde.

Die Beurteilung der Frage, ob eine Räumungsfrist gewährt, verlängert, verkürzt oder aufgehoben wird, muss vom Gericht nach pflichtgemäßem Ermessen entschieden werden. Voraussetzung für die Gewährung einer Räumungsfrist ist, dass das Interesse des Schuldners am vorübergehenden Verbleib in seiner Wohnung (Bestandsinteresse) größer ist, als das Interesse des Gläubigers an der sofortigen Durchsetzung seines Räumungstitels (Erlangungsinteresse). Das Gericht hat bei seiner Entscheidung konkret auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen; eine schematische Anwendung des § 721 ZPO verbietet sich (vgl. Kindl/Meller-Hannich/Giers/Scheuch, Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung, 4. Aufl., ZPO, § 721 Rn. 1). Auch existiert kein allgemeiner Grundsatz, wonach das befristete Bestandsinteresse des Schuldners generell höher zu bewerten sei als das Erlangungsinteresse des Gläubigers (vgl. BeckOKZPO/Ulrici, 58. Ed., 1.7.2025, ZPO, § 721 Rn. 5 m.w.N.).

Bei der i.R.d. § 721 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung sind unter Berücksichtigung des Zwecks der Räumungsfrist, den Schuldner vor Obdachlosigkeit zu bewahren, sämtliche Umstände im konkreten Einzelfall auf Schuldner- wie auf Gläubigerseite zu berücksichtigen (vgl. BeckOKZPO/Ulrici, 58. Ed., 1.7.2025, ZPO, § 721 Rn. 5.). Das sind zunächst die objektiven Umstände, welche zum Erlass des Räumungsurteils geführt haben, ferner die Urteilsgründe selbst. Zudem sind die jeweiligen Parteiinteressen in die Abwägung einzustellen.

Vorliegend werden bei der Abwägung zugunsten des Erlangungsinteresses der Klagepartei maßgeblich berücksichtigt, dass dringender Eigenbedarf vorliegt.

Zugunsten des Beklagten und ihres Bestandsinteresses hat das Gericht das Alter und den Gesundheitszustand in die Interessenabwägung eingestellt. Auch die längere Dauer des Mietverhältnisses war zugunsten der Beklagten zu werten.

Nach Abwägung beiderseitiger Interessen war demnach eine Räumungsfrist bis zum 28.02.2026 einzuräumen.

3.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 7, 711 Satz 1 ZPO.

III.

Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 und 2 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Es handelt sich um eine entscheidungserhebliche und klärungsfähige Rechtsfrage, ob die Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters einer eGbR gestützt werden kann. Obergerichtlichen Rechtsprechung zu der Frage liegt, soweit ersichtlich, nicht vor. In der Literatur ist die Frage umstritten.