Landgericht Bonn, 18. Zivilkammer — 18 O 19/23

Der Kläger begehrt im Wege der Vollstreckungsgegenklage und hiermit verbundener Klauselgegenklage die Zwangsvollstreckung aus einer dem Beklagten erteilten vollstreckbaren Urkunde für unzulässig zu erklären.

Der Beklagte ist Eigentümer verschiedener Grundstücke und landwirtschaftlicher Waldflächen unter der Anschrift T.-straße P.-straße in J..

Der Kläger ist Rechtsanwalt.

Mit notariellem Kaufvertrag des Notars W. vom 00.00.0000 (UVZ-Nr. N01) verkaufte der Beklagte diese Grundstücke für einen Kaufpreis von 300.000,00 € an den Kläger. Gemäß Ziffer II. Nr. 2 des Vertrags sollte der Kaufpreis zum 00.00.0000 fällig und zahlbar sein. Der Notar hielt in dieser Klausel fest, dass er auf die Gefahren der Kaufpreiszahlung vor Eintragung einer Vormerkung, fehlender Sicherung der Lastenfreiheit des Grundbesitzes, nicht vorliegender Löschungsunterlagen für Belastungen in Abteilung III, sowie das Nichtvorliegen von Genehmigungen hingewiesen habe.

In Ziffer II. Nr. 4 des Kaufvertrages ist Folgendes geregelt: „Der Käufer unterwirft sich wegen seiner vorstehenden Zahlungsverpflichtungen dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Dem Berechtigten kann jederzeit ohne besonderen Nachweis vollstreckbare Ausfertigung erteilt werden. Dies bedeutet keine Umkehrung der Beweislast. Der Notar wird angewiesen, die vollstreckbare Ausfertigung erst dann zu erteilen, wenn die Auflassungsvormerkung für den Käufer nur mit Rang nach den jetzt eingetragenen Rechten im Grundbuch eingetragen ist und sämtliche Genehmigungen sowie Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen erteilt sind.“

Unter Ziffer I. Nr. 2 des Kaufvertrags wurde festgestellt, dass in Abteilung III des Grundbuchs noch eine Buchgrundschuld über 136.000,00 €, eine Zwangssicherungshypothek über 754,94 € und eine solche über 2.797,73 € für das Land NRW am 00.00.0000 eingetragen waren. Es wurde sodann festgehalten, dass der Verkäufer versichere, dass die zuvor aufgeführten Belastungen nicht mehr valutierten und gelöscht werden sollten. Der Notar werde ersucht, die notwendigen Löschungsunterlagen einzuholen.

Unter Ziffer V. wurde unter der Überschrift „Genehmigungen“ ferner geregelt, dass der Notar die nach dem Baugesetzbuch sowie nach § 31 DSchG NRW und § 74 LNatSchG NRW i.V.m. § 66 BNatSchG und dem Grundstücksverkehrsgesetz erforderlichen Genehmigungen oder Negativbescheidungen herbeiführen solle. Für den Fall, dass eine zum grundbuchlichen Vollzug erforderliche behördliche

Genehmigung versagt würde oder nur unter Auflage oder Bedingung erteilt würde, sollte dem dadurch Belasteten ein Rücktrittsrecht zustehen.

Hinsichtlich des weiteren Inhalts des notariellen Kaufvertrags vom 00.00.0000 wird Bezug genommen auf Bl. 6ff. d.A.

Der Beklagte hatte seinerseits mit Notarvertrag vom 00.00.0000 eine Teichwirtschaft zum Kaufpreis von 500.000,00 € von einem Dritten erworben und beabsichtigte, den Kaufpreis für die Teichwirtschaft in Höhe von 300.000,00 € durch den Verkauf der oben genannten Grundstücke an den Kläger zu tilgen. Entsprechend vereinbarte der Beklagte mit dem Dritten, dass der Kaufpreis für die Teichwirtschaft zum 00.00.0000 fällig sein sollte. Diese Regelung war dem Kläger bekannt. Dies war Hintergrund der Regelung über die bedingungslose Fälligkeit des von dem Kläger zu zahlenden Kaufpreises zum 00.00.0000.

Der Kläger zahlte den Kaufpreis bis heute nicht.

Nach Ablauf des 00.00.0000 forderte der Beklagte bei dem Notar die vollstreckbare Ausfertigung der Vertragsurkunde an. Diese wurde ihm seitens des Notars erteilt. Der Beklagte ließ sie dem Kläger mit Schreiben vom 00.00.0000 zustellen.

Bereits am 00.00.0000 erteilte die I. eine Löschungsbewilligung hinsichtlich der Grundschuld über 136.000,00 €, die unter der lfd. Nummer 1 in Abteilung III des Grundbuchs der streitgegenständlichen Grundstücke eingetragen ist. Es wird Bezug genommen auf die Löschungsbewilligung, Bl. 302 d.A. Diese wurde seitens der I. nicht an den Notar übermittelt, da der Beklagte zunächst die Kosten für die notarielle Beurkundung der Löschungsbewilligung nicht bezahlt hatte. Nachdem der Beklagte am 00.00.0000 die Kosten ausglich, übermittelte die I. eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung vom 00.00.0000 an den Notar.

Der Kläger meint, dass der Notar die Vollstreckungsklausel zu Unrecht erteilt habe, da die in der Urkunde hierfür genannten Voraussetzungen nicht vorgelegen hätten. Die vollstreckbare Ausfertigung hätte nach Ziffer II. Nr. 4 des Kaufvertrags erst erteilt werden dürfen, nachdem sämtliche Genehmigungen vorgelegen hätten. Zu diesen Genehmigungen würden auch privatrechtliche Genehmigungen der Grundpfandrechtsgläubiger über die Löschung der eingetragenen Grundpfandrechte gehört.

Der Kaufvertrag sei gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig, da ein wucherähnliches Geschäft vorliege. Hierzu trägt der Kläger vor, dass der Verdacht bestehe, dass die dem Grundpfandrecht der I. zugrunde liegende Forderung noch valutiere, da das Grundpfandrecht bis heute nicht gelöscht worden sei. Dies obwohl der Beklagte im Beurkundungstermin zugesichert habe, dass die den Grundpfandrechten zugrunde liegenden Forderungen nicht mehr valutieren würden.

Zudem habe der Beklagte massiven Druck auf ihn ausgeübt, um einen äußerst kurzfristigen Termin zur Beurkundung zu sichern, da er die Begeisterung des Klägers für das Anwesen gekannt habe.

Der Kläger ist der Auffassung, dass der Vertrag zumindest nach §§ 123, 124 BGB anfechtbar sei. Der Vertrag sei wegen eines Einigungsmangels bereits nicht wirksam zustande gekommen. Hierzu behauptet der Kläger, dass er den Vertrag niemals unterschrieben hätte, wenn er gewusst hätte, dass er sich der Zwangsvollstreckung unterwerfen würde, ohne das Vorliegen der sonstigen Vollstreckungsvoraussetzungen wie der Löschung des Grundpfandrechts. Er habe im Beurkundungstermin auch nicht erwähnt, dass er auf Genehmigungen verzichten würde. Er sei davon ausgegangen, dass als Vollstreckungsvoraussetzungen sämtliche Genehmigungen vorliegen müssten.

Der Kläger beantragt, die vom Notariat G., Z.-straße in C. am 00.00.0000 erteilte vollstreckbare Ausfertigung zu dem notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 00.00.0000, Urkundenrolle N01, und die Zwangsvollstreckung aus ihr für unzulässig zu erklären (Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung durch den ständigen Notarvertreter H.).

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, dass zu keinem Zeitpunkt zwischen den Parteien vereinbart gewesen sei, dass von der Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung abzusehen wäre. Es sei gerade nicht in Ziffer II. Nr. 4 des Kaufvertrags geregelt worden, dass die vollstreckbare Ausfertigung erst erteilt werden sollte, wenn die dem Vollzug des Kaufvertrags entgegenstehenden Hindernisse beseitigt seien.

Der Beklagte meint, dass die Löschungsunterlagen für die Löschung der Grundpfandrechte nicht Genehmigungen im Sinne der Ziffer II. Nr. 4 Satz 4 des Kaufvertrags darstellen würden, von deren Vorliegen die Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung hätte abhängen sollen.

Er behauptet, der Notar habe den Kläger darauf hingewiesen, dass er ein großes Risiko eingehe, wenn er den Kaufpreis zahle, bevor alle Genehmigungen vorlägen. Der Kläger habe zwar anfänglich gewollt, dass in die Urkunde aufgenommen würde, dass nicht vollstreckt werden dürfe. Dies habe der Notar aber abgelehnt und darauf hingewiesen, dass die Vollstreckungsunterwerfung in den Vertrag aufgenommen werden müsse. Darauf habe der Kläger erklärt, auf weitere Genehmigungen zu verzichten und den Kaufpreis bei Fälligkeit am 00.00.0000 zu zahlen. Er unterwerfe sich dann auch der sofortigen Vollstreckung ohne Wenn und Aber und weitere Einwendungen.

Sämtliche Forderungen, die den Belastungen aus Abteilung III des Grundbuchs zugrunde gelegen hätten, seien vor dem Vertragsschluss ausgeglichen gewesen.

Mit Beschluss vom 00.00.0000 hat das Amtsgericht Bonn sich für sachlich unzuständig erklärt und den Rechtsstreit an das Landgericht Bonn verwiesen.

Das Gericht hat mit Zustimmung der Parteienvertreter mit Beschluss vom 00.00.0000 das schriftliche Verfahren angeordnet und Termin, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden können, bestimmt auf den 00.00.0000.

Die in zulässiger Weise gemäß § 260 ZPO miteinander verbundenen Klagen nach § 767 ZPO und § 768 ZPO sind beide zulässig; sie sind jedoch unbegründet.

I.

1. Die Vollstreckungsgegenklage ist zulässig.

Insbesondere handelt es sich bei der Vollstreckungsgegenklage um eine vorliegend statthafte Klageart (§§ 794 Abs. 1 Nr. 5, 795 ZPO, 767 ZPO). Der Kläger wendet sich mit seiner Klage gegen die Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Ausfertigung der notariellen Kaufvertragsurkunde. Er stützt sich unter anderem darauf, dass der Kaufvertrag gemäß § 138 Abs. 1 BGB oder § 155 BGB unwirksam sei und macht daher materielle Einwendungen gegen den Titel geltend.

2. Die Vollstreckungsgegenklage ist unbegründet.

Der vollstreckbaren Urkunde liegt ein fälliger Anspruch des Beklagten auf Zahlung des Kaufpreises für das Grundstück gemäß § 433 Abs. 2 BGB zugrunde.

a) Der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag ist nicht gemäß § 138 Abs. 1 BGB unwirksam. Ein Vertrag ist als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinanderstehen und weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, z.B. eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begünstigten (BGH, NZM 2020, 54 Rn. 40, beck-online). Vorliegend fehlt substantiierter Vortrag des Klägers zu diesen Tatbestandsvoraussetzungen. Es ist nicht ersichtlich, dass der vereinbarte Kaufpreis in einem Missverhältnis zum Wert des Grundstückes stehen würde.

Dies ergibt sich auch nicht daraus, dass die unter der laufenden Ziffer 1 in Abteilung III des Grundbuchs zugunsten der I. eingetragene Grundschuld über 136.000,00 € noch valutieren würde. Nachdem der Beklagte zwischenzeitlich eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung der I. vom 00.00.0000 hinsichtlich dieser Grundschuld vorgelegt hat, hat der Kläger nicht nachgewiesen, dass die Grundschuld noch valutiert und damit den Wert des Grundstücks mindert.

b) Soweit der Kläger die Nichtigkeit des Kaufvertrages im Übrigen darauf stützt, dass der Beklagte massiven Druck auf ihn ausgeübt habe, ist auch dieser Vortrag unerheblich. Zum einen ist der Vortrag unsubstantiiert, da nicht ersichtlich ist, was der Beklagte konkret geäußert haben soll. Zum anderen hat der Kläger lediglich eine Anfechtung gemäß § 123 BGB angekündigt, jedoch nicht erklärt, so dass dahinstehen kann, ob der Kläger behaupten will, von dem Beklagten bedroht worden zu sein.

c) Der Kaufvertrag ist auch nicht wegen eines versteckten Dissenses unwirksam. Ein versteckter Einigungsmangel im Sinne des § 155 BGB ist nur gegeben, wenn die Erklärungen der Parteien sich in ihrem Inhalt nicht decken; es genügt nicht, dass die Parteien Verschiedenes (innerlich) gewollt haben (BGH NJW 1961, 1668; BGH NJW 1993, 1798). Stimmen die Willenserklärungen in ihrer objektiven Erklärungsbedeutung demgegenüber überein, ist § 155 BGB unanwendbar; der Partei, die ihre Erklärung in einem anderen als den objektivem Sinne verstanden hat, bleibt in diesem Fall nur die Anfechtung wegen Erklärungsirrtums gemäß § 119 BGB (BGH NJW 1961, 1668).

Nach diesen Maßstäben liegt kein Dissens vor, weil die Erklärung, dass die vollstreckbare Ausfertigung erst unter anderem nach Vorliegen sämtlicher Genehmigungen zu erteilen sein sollte, objektiv nicht mehrdeutig ist. Was unter dem Begriff der Genehmigungen gemeint sein sollte, ist gemäß §§ 133, 157 BGB nach dem objektiven Empfängerhorizont unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und der Verkehrssitte zu beurteilen. Vorliegend ergibt die Auslegung der Klausel in Ziffer II. Nr. 4 Satz 4 der Urkunde, dass mit dem Begriff „sämtliche Genehmigungen“ die unter Ziffer V. der Urkunde aufgeführten Genehmigungen gemeint sind und nicht die von dem Notar einzuholenden Löschungsbewilligungen für die Grundpfandrechte.

Erforderlich für die Löschung der Grundpfandrechte im Grundbuch ist die Zustimmung des Eigentümers und die Löschungsbewilligungen der Gläubiger gemäß § 19 GBO. Die Zustimmung zur Löschung wurde bereits in der Urkunde unter IV. Nr. 2 erteilt.

Die dann für die Löschung noch fehlende Löschungsbewilligung stellt bereits begrifflich keine Genehmigung dar. Auch rechtstechnisch sind die Löschungsbewilligung nach § 19 GBO und eine Genehmigung unterschiedliche rechtliche Kategorien. Die Genehmigung ist die nachträgliche Zustimmung zu einem zustimmungsbedürftigen Rechtsgeschäft. Sie ist keine nachgeholte Einwilligung, sondern eine strukturell und funktionell eigenständige Rechtsfigur. Anders als die Einwilligung hat die Genehmigung unmittelbare und rechtsgestaltende Wirkung für die am Rechtsgeschäft Beteiligten, regelmäßig aber auch für den Genehmigenden, so insbesondere in den Fällen der § 177, § 185 Abs. 2 S. 1 und § 876 BGB. Die Genehmigung setzt voraus, dass das fragliche Rechtsgeschäft ohne die jeweils erforderliche Zustimmung nicht wirksam werden kann (vgl. MüKoBGB/Bayreuther, 9. Aufl. 2021, BGB § 184 Rn. 1).

Die Eintragungsbewilligung im Sinne des § 19 GBO ist jedoch eine rein verfahrensrechtliche Erklärung (vgl. BGH, NJW 1982, 2817; Kroiß/Horn/Solomon, Nachfolgerecht, GBO § 19 Rn. 6, beck-online). Das heißt, sie hat – anders als die Genehmigung – keine materiell-rechtliche Auswirkung auf ein Rechtsgeschäft.

Auch der Umstand, dass der Notar im Rahmen seiner schriftlich festgehaltenen Belehrung zu der Fälligkeitsvereinbarung in Ziffer II. Nr. 2 des Kaufvertrags ausdrücklich zwischen der Bezeichnung Nichtvorliegen der Löschungsunterlagen für die Belastungen in Abteilung III und dem Nichtvorliegen der Genehmigungen unterschieden hat, spricht dafür, dass mit dem in der Vertragsurkunde verwendeten Begriff der Genehmigung gerade nicht auch die Löschungsbewilligung nach § 19 GBO gemeint sein sollte, die zu den Löschungsunterlagen gehört.

Sonstige Gründe, die zu einer Nichtigkeit des Kaufvertrags führen könnten, sind weder substantiiert von dem Kläger vorgetragen noch ersichtlich.

Soweit eine Irrtumsanfechtung gemäß § 119 Abs. 1 BGB in Betracht kommen könnte, ist diese nicht erklärt worden. Im Übrigen wäre diese auch unverzüglich im Sinne des § 121 BGB zu erklären gewesen.

II.

1. Die Klauselgegenklage ist zulässig.

Die Klauselgegenklage ist statthaft gemäß § 768 ZPO, da der Kläger gegen die Vollstreckung aus der Urkunde einwendet, dass die vollstreckbare Ausfertigung der Unterwerfungserklärung von dem Notar zu Unrecht erteilt worden sei, da die Voraussetzungen für die Erteilung nicht vorgelegen hätten.

2. Die Klauselgegenklage ist unbegründet.

Der Notar hat die vollstreckbare Ausfertigung der notariellen Urkunde zu Recht erteilt. Gemäß Ziffer II. Nr. 4 Satz 4 der notariellen Urkunde hatten die Parteien den Notar angewiesen, die vollstreckbare Ausfertigung erst dann zu erteilen, wenn die Auflassungsvormerkung für den Kläger mit Rang nach den jetzt eingetragenen Rechten im Grundbuch eingetragen ist und sämtliche Genehmigungen sowie Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen erteilt sind.

Diese Voraussetzungen lagen zum Zeitpunkt der Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung vor.

Soweit der Kläger rügt, dass die Löschungsbewilligungen für die Grundpfandrechte nicht vorgelegen hätten, greift dies nicht durch. Die Auslegung der Klausel in Ziffer II. Nr. 4 Satz 4 der Urkunde gemäß §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben ergibt, dass vorliegend mit dem Begriff „sämtliche Genehmigungen“ die unter Ziffer V. der Urkunde aufgeführten Genehmigungen gemeint sind und nicht die von dem Notar einzuholenden Löschungsbewilligungen für die Grundpfandrechte. Insoweit wird auf die Ausführungen oben unter I. 2. c) Bezug genommen.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.

Der Streitwert wird auf 300.000,00 € festgesetzt.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder 2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Landgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Oberlandesgericht Köln, Reichenspergerplatz 1, 50670 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils (Datum des Urteils, Geschäftsnummer und Parteien) gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Oberlandesgericht Köln zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Oberlandesgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.