Landgericht Bonn, 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn — 6 S 61/24

I.

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Räumung einer in ihrem Eigentum stehenden Mietwohnung nach ordentlicher Kündigung.

Die Klägerin als Vermieterin und der Beklagte als Mieter schlossen zum 01.12.2019 einen Mietvertrag über das Einfamilienhaus X-Straße Nr. 0 in H. Als Miete vereinbarten die Parteien unter § 10 des Mietvertrages eine monatliche Miete von 0,- EUR und im Übrigen die Übernahme „[a]lle[r] Nebenkosten, Strom, Wasser, Abwasser, Grundsteuer, Müll, Gebäudevers., Hausrat, Glasvers., Gartenpflege, Schornsteinreinigung“ sowie – unter Streichung der Aufzugsbetriebskosten – die Betriebskosten der Mietsache gemäß Betriebskostenverordnung. Ausdrücklich vereinbarten die Parteien unter § 22 des Mietvertrages im Übrigen: „Es wird keine Miete erhoben.“ Hinsichtlich der vertraglichen Vereinbarung im Übrigen wird auf den Mietvertrag Anlage K1 (Bl. 7ff. AG) Bezug genommen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 17.08.2023 kündigte die Klägerin dem Beklagten das Mietverhältnis ordentlich. Zur Begründung heißt es in dem Schreiben:

„Die hier ausgesprochene Kündigung wird gemäß § 573 BGB mit der beabsichtigten Veräußerung der Immobilie begründet. Meine Mandantschaft hat ein außerordentliches Interesse an der Veräußerung eines mietfreien Objektes. Insoweit ist eine bessere wirtschaftliche Verwertung zu erwarten.“

Es folgen Ausführungen zu bereits erfolgten Besichtigungen und anlässlich dieser Besichtigungen erfolgten Äußerungen des Beklagten, nicht ausziehen zu wollen. Aus diesem Grund forderte die Klägerin den Beklagten in dem Schreiben auf, bis zum 15.09.2023 die fristgerechte Räumung schriftlich zu bestätigen, und drohte ansonsten vorzeitige Klage auf Räumung an. Zudem wurde der Beklagte aufgefordert, Besichtigungen des Mietobjektes zu gestatten. Sollten im Vorlauf von einer Woche angekündigte Termine verwehrt werden, könnte der Zutritt durch einstweilige Anordnung erzwungen werden.

Im Weiteren wird bezüglich des Inhalts und der Gestaltung des Kündigungsschreibens vom 17.08.2023 auf die Anlage K2 (Bl. 13-14 AG) verwiesen.

Hinsichtlich des Sach- und Streitstands in erster Instanz im Übrigen wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatbestandlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 08.07.2024 mit am 15.07.2024 verkündetem Urteil, dem Beklagtenvertreter am 19.07.2024 zugestellt, die Beklagte verurteilt, an die Klägerin das Einfamilienhaus X-Straße Nr. 0 in H, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Korridor/Diele, 2 Bädern mit Toilette, Balkon, Keller, Hobbyraum, Garage und Carport zu räumen und geräumt an die Klägerin zu übergeben.

Mit seiner Berufung wendet sich der Beklagte gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung. Auf eine Mietzahlung sei verzichtet worden, weil der Beklagte der Familie der Klägerin erhebliche Geldleistungen in Höhe von mehreren hunderttausend Euro habe zugutekommen lassen. Zudem habe er später noch unentgeltlich auf grundbuchrechtliche Rechte, u.a. ein unentgeltliches Wohnrecht, verzichtet. Als Ausgleich habe er dafür die Mietwohnung erhalten, und zwar unter Verzicht auf die Miete. Das Urteil beruhe auf bloßen Mutmaßungen. Die ernsthafte Verkaufsabsicht der Klägerin sei bestritten. Erforderliche konkrete Ausführungen für eine Verwertungskündigung seien nicht erfolgt. Auch seien die Kündigungsgründe nicht im Kündigungsschreiben angegeben.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Siegburg dahingehend abzuändern, dass die Klage abgewiesen wird.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und tritt dem Beklagtenvorbringen entgegen. Der Beklagte habe Besichtigungstermine verweigert, sodass die Klägerin habe kündigen dürfen.

II.

Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist nicht auf Grund einer Kündigung der Klägerin vom 17.08.2023 (Bl. 13f. AG) gemäß § 573 BGB beendet.

1.

Zwischen den Parteien ist ein Mietverhältnis geschlossen. Insbesondere handelt es sich nicht um eine Leihe.

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, den Gebrauch einer Sache gegen Entrichtung eines Entgelts zu gewähren, kann sich rechtlich als Mietvertrag im Sinne des § 535 BGB darstellen. Dies gilt auch dann, wenn das vereinbarte Entgelt sehr niedrig ist, denn die Miete braucht dem Mietwert der Sache nicht zu entsprechen. Vielmehr stellt auch ein weit unter der Marktmiete liegendes Entgelt für den Gebrauch einer Sache eine Miete dar (sog. Gefälligkeitsmiete).

Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken mag die Differenzierung, ob die Parteien einen Mietvertrag (§ 535 BGB), einen Leihvertrag (§ 598 BGB) oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis (§ 241 BGB) abschließen oder nur ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vornehmen wollten, im Einzelfall schwierig sein. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und gegebenenfalls sonstigen erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden. Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben. Die Abgrenzung, ob den Erklärungen der Parteien ein Wille zur rechtlichen Bindung zu entnehmen ist oder die Parteien nur aufgrund einer außerrechtlichen Gefälligkeit handeln, ist unter Würdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu bewerten. Ob ein Rechtsbindungswille vorhanden ist, ist anhand objektiver Kriterien aufgrund der Erklärungen und des Verhaltens der Parteien zu ermitteln, wobei vor allem die wirtschaftliche und die rechtliche Bedeutung der Angelegenheit heranzuziehen sind.

Die Übernahme gelegentlicher Reparaturkosten spricht nicht für eine mietvertragliche Vereinbarung. Denn auch bei der Leihe hat der Entleiher gem. §§ 598, 601 Abs. 1 BGB regelmäßig die der Erhaltung der Sache dienenden Kosten, die den Gebrauch der Sache erst ermöglichen, zu tragen.

Hinsichtlich der Tragung der Betriebskosten hat auch bei der Vereinbarung eines unentgeltlichen Wohnungsrechts der Wohnungsberechtigte jedenfalls die verbrauchsabhängigen Kosten wie Strom, Wasser und Heizung zu tragen, ebenso aber auch die anteiligen verbrauchsunabhängigen Kosten der Unterhaltung der Anlagen.

In Ermangelung konkreter Abreden lässt die Übernahme verbrauchsunabhängiger Betriebskosten (etwa Grundsteuer, Versicherung o. ä.) den Rückschluss auf den stillschweigenden Abschluss eines Mietvertrags ebenfalls nicht zu (BGH, Urteil vom 20.09.2017 – VIII ZR 279/16 -, NJW-RR 2017, 1479).

Zwar haben die Parteien keine Nettomiete vereinbart, allerdings ist in der vollständigen Übernahme der Betriebskosten einschließlich Strom, Wasser, Abwasser, Grundsteuer, Müllgebühren, Gebäudeversicherung, Hausratversicherung, Glasbruchversicherung, Gartenpflege und Schornsteinreinigung eine Entgeltlichkeit zu erkennen. Hierfür spricht wesentlich, dass die Parteien ausdrücklich einen Mietvertrag für ein Wohnhaus geschlossen haben (Anlage K1, Bl. 7 AG), sodass es nicht an einer konkreten Abrede mangelt. Mit dem Vertrag haben die Parteien auch sonst im Wohnraummietverhältnis übliche Regelungen vereinbart. Vor diesem Hintergrund kommt es nicht darauf an, dass die Übernahme auch verbrauchsunabhängiger Betriebskosten eine lediglich geringfügige Miete darstellt. Ebenfalls bedarf es keiner Aufklärung, ob sich eine Entgeltlichkeit darüber hinaus auch daraus ergibt, dass der Beklagte der Familie der Klägerin in vergangener Zeit erhebliche Geldzuwendungen hat zukommen lassen, die im Nachgang durch – im Wesentlichen – mietfreies Wohnen kompensiert werden sollten. Ebenfalls unbeachtlich ist, ob eine Entgeltlichkeit zusätzlich darin zu sehen ist, dass der Beklagte nach seinem Vortrag im Gegenzug zum mietfreien Wohnen auf ein unentgeltliches Wohnrecht verzichtet hat.

2.

Die im Kündigungsschreiben vom 17.08.2023 angegebene Begründung genügt nicht den Begründungsanforderungen gemäß § 573 Abs. 3 BGB oder § 569 Abs. 4 BGB, sodass die Kündigung gemäß §§ 126 Abs. 1, 125 Abs. 1 BGB nichtig ist.

Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Dr 6/1549, S. 6 f. [zu § 564 a I 1 BGB a. F.]). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (BGH, Urteil vom 09.02.2011 – VIII ZR 155/10 -, NZM 2011, 239).

Die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB fordert zum einen die Angabe der geplanten Verwertungsmaßnahme im Sinne einer Beschreibung des wirtschaftlichen Ziels des Vermieters, zum anderen die Darlegung einer Hinderung der Verwertungsmaßnahme infolge des Mietverhältnisses sowie eine Darlegung der erheblichen Nachteile des Vermieters für den Fall des Fortbestehens des Mietverhältnisses (BeckOK BGB/Hannappel/Caspers, 73. Ed. 1.2.2025, BGB § 573 Rn. 130). Will der Vermieter sein Haus oder seine Wohnung in leerstehendem Zustand verkaufen, so genügt es nicht, wenn sich aus der Kündigungserklärung lediglich ergibt, dass die Wohnung in vermietetem Zustand nur mit einem erheblichen Abschlag zu verkaufen sei. Die bloße Mitteilung der Verkaufsabsicht reicht zur Begründung der Kündigung nicht aus. Die Verkaufsgründe müssen zumindest knapp angegeben werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 263).

Vom Vermieter ist zu fordern, dass er die Art der geplanten Verwertung angibt und darlegt, inwiefern das bestehende Mietverhältnis diese Verwertung konkret behindert. Auch müssen wenigstens die den erheblichen Nachteil begründenden Tatsachen ersichtlich sein. Konkrete Angaben über den zu erwartenden Mindererlös sind zu fordern (vgl. VerfG, Beschluss vom 15.06.1992 - 1 BvR 1725/91 -, NJW 1992, 2411; MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 573 Rn. 144).

Auf die von der Klägerin in der Kündigung erklärten Gründe kann die Beendigung des Mietverhältnisses nicht gestützt werden.

Die Klägerin hat die Kündigung mit der Begründung, dass eine „bessere wirtschaftliche Verwertung zu erwarten“ sei, lediglich auf eine – nicht den gesetzlichen Anforderungen genügende – Erschwerung, nicht jedoch auf eine Verhinderung der Verwertung gestützt. Im Übrigen beschränkt sich die Kündigung auf der Wiedergabe von Floskeln, die einen Bezug zu dem Mietobjekt nicht erkennen lassen. Das „außerordentliche Interesse“ an einer mietfreien Wohnung wird nicht weiter hergeleitet; dass eine „bessere wirtschaftliche Verwertung“ im mietfreien Zustand zu erwarten sei, wird nicht weiter begründet. Letztlich beschränkt sich die Kündigung auf die Mitteilung einer Verkaufsabsicht und die allgemeine Erwartung, das Objekt mietfrei zu einem besseren Preis verkaufen zu können. Diese allgemeinen Erwägungen lassen eine Unterscheidung von anderen Kündigungsgründen nicht erkennen. Dem Beklagten wird hierdurch nicht die Möglichkeit eingeräumt, sich Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen.

3.

Dessen ungeachtet liegen die Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht vor.

Der Bestand des Mietverhältnisses muss die geplante Verwertung hindern. Eine Erschwerung der Verwertung genügt nicht. Das ergibt sich aus einem Vergleich mit § 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BGB. Bei einem geplanten Haus- oder Wohnungsverkauf liegt dieses Tatbestandsmerkmal vor, wenn der Vermieter das Haus oder die Wohnung im vermieteten Zustand entweder überhaupt nicht oder nur zu wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen verkaufen könnte (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 169; BeckOGK/Geib, 1.7.2024, BGB § 573 Rn. 113; BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 - 1 BvR 1131/87 -, NJW 1989, 972; s. auch BGH, Urteil vom 16.01.2008 - VIII ZR 254/06 -, NZM 2008, 281, Rn. 22).

Zwar sind Einfamilienhäuser im vermieteten Zustand insofern schwer verkäuflich, als dass diese Objekte gewöhnlich zur eigenen Nutzung nachgefragt werden. Mit einem den Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB bindenden Mietvertrag, der zudem langfristig keine Mietzahlungen vorsieht, ist allenfalls ein geringer Veräußerungserlös zu erzielen (vgl. BGH NZM 2008, 281). Auf diese allgemeinen Überlegungen kann vorliegend jedoch nicht zurückgegriffen werden. Denn bereits nach dem klägerischen Vortrag erster Instanz führte der Inhaber des klägerseits beauftragten Maklerbüros X insgesamt fünf Innenbesichtigungen im Objekt durch, wobei sich zwei Interessenten am Kauf des Objektes sehr interessiert zeigten und eine Nachbesichtigung wünschten. Hierdurch hat die Klägerin aufgezeigt, dass ein Verkauf des Objektes möglich gewesen wäre. Da der Käufer eines Einfamilienhauses mit dem Ziel der Eigennutzung ggf. einen Grund zur Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB hat, ist auch nicht zu erwarten, dass der Kaufpreis maßgeblich von der bestehenden Miethöhe negativ beeinflusst wird. Dass die Klägerin das Objekt lediglich zu unzumutbaren Bedingungen verkaufen könnte, hat sie selbst nicht aufgezeigt.

4.

Soweit die Klägerin zur Verweigerung von Besichtigungen vorträgt und ihr Räumungsbegehren hierauf stützt, ist dies nicht von der in der Kündigung angegebenen Begründung gedeckt, §§ 573 Abs. 3, 569 Abs. 4 BGB. Die diesbezüglichen Ausführungen im Schreiben vom 17.08.2023 zeigen eine Weigerung der Wohnungsbesichtigung gerade nicht auf und sind zudem nicht zur Begründung der Kündigung erfolgt, sondern stellen auf die hiervon unabhängige Folge ab, den Zutritt gerichtlich erzwingen lassen zu wollen.

5.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO liegen nicht vor. Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung (Nr. 1), noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich (Nr. 2).

6.

Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

III.

Den Streitwert erster Instanz (§ 63 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 GKG) sowie des Berufungsverfahrens bemisst die Kammer gemäß § 41 Abs. 1, Abs. 2 GKG nach der einjährigen Miethöhe, die sich vorliegend allein auf die von dem Beklagten mietvertraglich übernommenen Betriebskostenzahlungen in Höhe von bis zu 4.000,00 €/Kalenderjahr beschränkt.