Amtsgericht Lemgo, Zivilgericht — 18 C 304/23
1) Regelmäßige lautstarke, auch nächtliche, Musik aus der Wohnung eines Mieters kann eine Störung des Hausfriedens begründen und eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.
2) Das Abschließen der Hauseingangstür eines Miethauses gegen bzw. ohne den Willen der Vermieter begründet eine Störung des Hausfriedens, wenn hierdurch ein Verlassen des Hauses im Brandfalle durch Mitmieter verhindert wird.
3) Zur Begründung der Verspätung gemäß § 296 Abs. 1 ZPO, wenn die Beklagte erstmals im Verhandlungstermin den klägerischen Vortrag einfach bestreitet und eine Klageerwiderung zuvor nicht zur Akte gelangt ist.)
Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im ersten OG rechts in dem Objekt, E., bestehend aus einem Wohn- und Schlafzimmer, einer Küchenzeile sowie Dusche und WC geräumt an die Kläger als Gesamtgläubiger herauszugeben.
Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger Schadensersatz für vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 766,36 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.10.2024 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Soweit wegen einer Geldforderung vollstreckt wird, darf die Beklagte die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Im Übrigen darf die Beklagten die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.544,00 EUR abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 07.03.2024 gewährt.
Die Kläger nehmen die Beklagte auf Räumung einer Wohnung in Anspruch.
Mit Mietverhältnis vom 01.02.2021 vermieteten die Kläger die im ersten OG rechts in dem Objekt, E., gelegene Wohnung an die Beklagte. Die monatlich von der Beklagten zu entrichtende Miete beträgt 420,00 EUR inklusive aller Nebenkosten.
Mit Schreiben vom 22.08.2023 kündigte der jetzige Prozessbevollmächtigte der Kläger das Mietverhältnis ordentlich zum 31.01.2024.
Mit Schreiben vom 07.08.2023 und 24.08.2023 sprach der jetzige Prozessbevollmächtigte die Kläger gegenüber der Beklagten zwei Abmahnungen aus dem Mietverhältnis.
Mit Schreiben vom 05.09.2023 ihres jetzigen Prozessbevollmächtigten erklärten die Kläger gegenüber der Beklagten die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Das Kündigungsschreiben ging der Beklagten am 07.09.2023 zu.
Die Kläger behaupten, dass aus der Beklagtenwohnung fast tagtäglich und insbesondere nachts Lärm herausdringe. Die Beklagte verletze das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme dadurch massiv. Ihre Nachbarn hätten immer wieder in ihren Wohnungen Geschrei und Musik der Beklagten hören müssen. Die zweite Abmahnung basiere auch auf dem Umstand, dass die Beklagte gegen und ohne den klägerischen Willen die Hauseingangstür immer wieder abschließe und so In einem etwaigen Brandfall fliehende Nachbarn gefährde, indem diese am Verlassen des Mietobjekts gehindert würden. Trotz der Aufforderungen, das Fehlverhalten abzustellen, sei keine Verhaltensänderung eingetreten. Die Beklagte lege ihr Fehlverhalten auch nach Zugang der Kündigung noch immer täglich an den Tag.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, die von ihr inne gehabte Wohnung im ersten OG rechts in dem Objekt in E. bestehend aus einem Wohn- und Schlafzimmer, einer Küchenzeile sowie Dusche und WC geräumt an sie herauszugeben;
die Beklagte zu verurteilen, der ihnen Schadensersatz für vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 766,36 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte bestreitet erstmals im Termin vom 17.01.2024 die von Seiten der Kläger behauptete mehrfache Störung des Hausfriedens. Hierzu behauptet die Beklagte, die Vorwürfe der Klägerseite seien allesamt unzutreffend. Sie, die Beklagte, habe den Hausfrieden nicht gestört. Vielmehr sei sie die einzige Mieterin in dem Haus gewesen, die weder Lärm verursacht habe noch Sachen in dem Haus habe rumliegen lassen. Auch habe sie keinen der anderen Bewohner in dem Gebäude belästigt.
Ferner behauptet die Beklagte, dass sie eine Klageerwiderung geschrieben und diese noch innerhalb der Frist zur Klageerwiderung in den Nachtbriefkasten des Gerichts eingeworfen habe.
Das Gericht hat die Beklagte im Termin persönlich gehört. Diesbezüglich wird auf das Sitzungsprotokoll vom 17.01.2024 (68 d.A.) verwiesen.
Die zulässige Klage ist begründet.
I. Den Klägern steht der geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB zu.
Vorliegend bestand der für eine außerordentliche Kündigung erforderliche wichtige Grund. Gemäß §§ 543 Abs. 1 S. 2, 569 Abs. 2 BGB liegt ein solch wichtiger Grund dann vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beidseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Die Interessenabwägung fällt hier zu Gunsten der Kläger aus. So haben diese vorgetragen, dass aus der klägerischen Wohnung fast tagtäglich, insbesondere in Nacht Lärm herausdringt, wobei Nachbarn der Beklagten wiederholt durch Geschrei und Musik der Beklagten gestört worden seien. Mehrfacher Abmahnung, insbesondere eine solche mit Schreiben vom 24.08.2023 (Bl. 46 d.A.), wobei erstmals auch abgemahnt worden sei, dass die Beklagte wiederholt die Hauseingangstür verschlossen habe, sodass bei einem etwaigen Brand eine Gefahr für andere Mieter entstehe, hätte nicht zu einer Verhaltensänderung der Beklagten geführt. Auch nach der Abmahnung vom 24.08.2023 habe die Beklagte ihr Verhalten fortgesetzt.
Das Vorbringen der Kläger war nach § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden zu werten. Es rechtfertigt die Annahme eines wichtigen Grundes nach § 569 Abs. 2 BGB. Denn durch die regelmäßige, teils tägliche Verursachung nächtlichen Lärms, aufgrund dessen sich andere Mietvertragsparteien beschwert haben, hat die Beklagte die zur Wahrung des Hausfriedens erforderlichen Verhaltenspflichten verletzt, was zu einer Beeinträchtigung des Vermieters und anderer Mietparteien geführt hat, sodass der Hausfrieden gestört worden ist. Nach dem Vorbringen der Kläger hat die Beklagte den Hausfrieden auch nachhaltig gestört, weil die erheblichen Beeinträchtigungen wiederholt aufgetreten sind, teilweise sogar täglich, und sich über einen längeren Zeitraum hingezogen haben. Die Kläger haben die Beklagte auch mehrfach erfolglos abgemahnt, insbesondere mit Schreiben vom 24.08.2023, wobei sie das Fehlverhalten der Beklagten darin hinreichend klar und verständlich umschrieben haben. Die anschließend ausgesprochene außerordentliche Kündigung vom 05.09.2023 stützt sich auf eine Fortsetzung der Störungen des Hausfriedens durch die Beklagte, mithin auf ein nach der Abmahnung an den Tag gelegtes Verhalten.
Die erstmals im Termin vom 17.01.2024 durch die Beklagte vorgebrachten Behauptungen, dass die Vorwürfe der Klägerseite allesamt unzutreffend seien, weil sie, die Beklagte, den Hausfrieden nicht gestört, insbesondere keinen Lärm verursacht und auch keine anderen Mieter belästigt habe, waren nach § 296 Abs. 1 ZPO als verspätet zurückzuweisen.
Das Vorbringen war verspätet. Der Beklagten ist durch richterlicher Verfügung vom 02.10.2023 eine Frist zur Klageerwiderung von 4 Wochen gesetzt worden. Auf die Folgen der Versäumung der Frist ist die Beklagte hingewiesen worden. Die Verfügung ist der Beklagten nebst der Klageschrift unter dem 04.10.2023 zugestellt worden. Das erstmalige Vorbringen der Beklagten im Termin ist daher verspätet erfolgt. Auf die beabsichtigte Zurückweisung des verspäteten Vorbringens hat das Gericht die Beklagte im Termin vom 17.01.2023 hingewiesen.
Die Beklagte hat die Verspätung daraufhin auch nicht entschuldigt. Dass die Beklagte, wie sie im Termin angegeben hat, ein Schreiben bzw. eine Klageerwiderung verfasst und diese vor Fristablauf in den Nachtbriefkasten des hiesigen Gerichts eingeworfen haben will, ist nicht glaubhaft. Ein derartiges Schreiben ist nicht zur Akte gelangt. Darüber hinaus blieb die Darstellung der Beklagten trotz mehrfacher Nachfrage des Gerichts oberflächlich. Zudem ist mit gerichtlicher Verfügung vom 13.11.2023 Termin bestimmt worden, wobei in der Terminsverfügung darauf hingewiesen worden ist, dass keine vorbereitenden Anordnungen zum Termin ergehen, weil dem Gericht trotz Fristablaufs keine Klageerwiderung vorliegt. Die Verfügung nebst Ladung ist der Beklagten unter dem 16.11.2023 zugestellt worden. Spätestens zu diesem Zeitpunkt hätte die Beklagte erkennen können, dass dem Gericht keine Klageerwiderung vorliegt. Die Beklagten hat daraufhin jedoch nicht vorgetragen.
Eine Berücksichtigung des verspäteten Vorbringens hätte den Rechtsstreit nach der Überzeugung des Gerichts verzögert. Denn den Klägern wäre bei Zulassung des Vorbringens der im Termin beantragte Schriftsatznachlass zu gewähren gewesen, um für die bis dato unbestrittenen Behauptungen bezüglich der Störungen des Hausfriedens Beweis anzutreten, insbesondere etwa durch Benennung anderer Mietparteien als Zeugen. Zum Zwecke der Beweisaufnahme wäre ein neuer Termin erforderlich geworden.
Das Kündigungsschreiben wahrt die Schriftform und enthält zudem auch den wichtigen Grund, § 569 Abs. 4 BGB.
Der Fortsetzung des Mietverhältnisses wurde widersprochen.
2. Der Beklagten war hier gemäß § 721 ZPO von Amts wegen eine Räumungsfrist zu gewähren. Eine Abwägung der Parteiinteressen spricht hier allerdings nur für eine verhältnismäßig kurze Räumungsfrist. Das Gericht verkennt insoweit nicht, dass die nachhaltige Störung des Hausfriedens durch die Lärmbelästigungen auf Seiten der Kläger ein gewichtiges Interesse an einem zeitnahen Auszug der Beklagten darstellt. Auf der anderen Seite war zu Gunsten der Beklagten zu berücksichtigen, dass sie sich als Studentin in Lemgo aufhält. Gerade für Studenten ist verfügbarer und bezahlbarer Wohnraum gerichtsbekannt auch in Lemgo und der näheren Umgebung schwer zu finden. Vor diesem Hintergrund erscheint eine Räumungsfrist bis zum 07.03.2024 erforderlich, aber auch angemessen.
II. Die Kläger können von der Beklagten unter dem Gesichtspunkt der Vertragsverletzung zudem Zahlung ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten verlangen, da die Beklagte durch ihr vertragswidriges Verhalten Anlass zur vorprozessualen Kündigung gegeben hat. Danach steht den Klägern als Gesamtgläubiger ein Anspruch auf Zahlung von 766,36 EUR gemäß nachfolgender Berechnung zu:
Gegenstandswert: 5.040,00 EUR
Pauschale für Post- und Telekommunikation Nr. 7002 RVG: 20,00 EUR
Zwischensumme netto: 644,00 EUR
19 % Umsatzsteuer gem. Nr. 7008 VV RVG: 122,36 €
Gesamtbetrag: 766,36 EUR
III. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 7, 708 Nr. 11, 711, 709 S. 2 ZPO. Der Streitwert wird auf 5.040,00 EUR festgesetzt.
….