Amtsgericht Dortmund, 514 — 514 C 43/19

Die Parteien bilden die WEG H-weg in E. Bereits am 14.11.2018 fand eine Eigentümerversammlung statt. In der dortigen Eigentümerversammlung wurde die Verwalterin bestellt sowie ein Beschluss hinsichtlich des Verwaltervertrags gefasst. Diese Beschlüsse hat die Klägerin angefochten. In dem Rechtsstreit 514 C 161/18 hat der Beklagtenvertreter im Termin zur mündlichen Verhandlung am 04.04.2019 die Erklärung abgegeben, dass die Beklagten erklären, dass diese aus den angefochtenen Beschlüssen keinerlei Rechte mehr herleiten werden und diese als aufgehoben gelten sollen. Die Parteien haben den Rechtsstreit sodann übereinstimmend für erledigt erklärt. Zuvor, am 14. März 2019, fand eine weitere Eigentümerversammlung statt. Unter dem Tagesordnungspunkt 6 wurde der folgende Beschluss gefasst: „Bestätigung der Verwalterwahl vom 14.11.2018 ab dem 15.11.2018 bis zum 31.12.2020 zum Preis von 23,50 € inkl. 19 % MwSt. pro WE im Monat“. Unter dem Tagesordnungspunkt 7 wurde der Beschluss gefasst: „Bestätigung des Verwaltervertrages“. Wegen der Einzelheiten der Eigentümerversammlung wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 14.03.2019 (Bl. 7 ff. d.A.) Bezug genommen. Wegen der Einzelheiten des Verwaltervertrages wird auf Bl. 31 ff. d.A. Bezug genommen. Die gewählte Verwalterin, die C1 GmbH, wurde im November 2018 in das Handelsregister eingetragen. Der Geschäftsführer der Verwalterin ist selbst Miteigentümer innerhalb der WEG sowie Geschäftsführer einer weiteren Miteigentümerin innerhalb der WEG. Diese weitere Miteigentümerin hat bereits in der Vergangenheit Hausmeistertätigkeiten, Hausreinigung sowie Schneeräumdienste für die WEG ausgeführt.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Beschlussfassungen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Es fehle an erforderlichen Vergleichsangeboten. Der Bestätigungsbeschluss sei in majorisierender Weise zustande gekommen. Das Vertrauensverhältnis zur Beigeladenen sei gestört und es ist nicht zu erwarten, dass dieses noch zur Entstehung gelangen könne. Die Bestellung der Beigeladenen zur Verwalterin widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, da es ihr an jeglicher Erfahrung in der Wohnungseigentumsverwaltung mangele und es sich nicht um eine Kleinanlage handele. Einschlägige Praxiserfahrungen könne die Beigeladene nicht vorweisen. Es liege nahe, dass die Gesellschaft ausschließlich zum Zwecke der Verwaltungsübernahme der vorliegenden WEG gegründet worden sei. Allein die Zertifizierung als Immobilienverwalterin verhelfe der Prokuristin der Beigeladenen zu keiner Praxiserfahrung. Darüber hinaus weise der Verwaltervertrag unwirksame Klauseln auf. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Klageschrift sowie den Schriftsatz vom 15.07.2019 Bezug genommen.

Die Klägerin beantragt,

1. den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 14. März 2019 zu TOP 6 gefassten bzw. verkündeten Beschluss folgenden Inhalts

„Bestätigung der Verwalterwahl vom 14.11.2018 ab 15.11.2018 bis zum 31.12.2020 zum Preis von 23,50 € inkl. 19 % MwSt. pro WE im Monat“ sowie

2. den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 14. März 2019 zu TOP 7 gefassten bzw. verkündeten Beschluss folgenden Inhalts

„Bestätigung des Verwaltervertrages“

für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Die Verwalterwahl sollte bestätigt werden. Vergleichsangebote waren nicht erforderlich. Der Bestätigungsbeschluss sei nicht in majorisierender Weise zustande gekommen. Die Zeugin C2 sei in der Immobilienverwaltung ausgebildet und zertifiziert, ebenfalls die Buchhalterin der WEG-Verwalterin. Der Geschäftsführer sei langjähriger Wohnungseigentümer innerhalb des Objekts. Die WEG-Verwalterin sei nicht ausschließlich zu dem Zweck die vorliegende WEG zu verwalten gegründet worden. Sie verwalte auch andere WEG. Es existierten Kenntnisse und Erfahrungen im Bereich der WEG-Verwaltung. Auch der Beschluss hinsichtlich des Verwaltervertrags sei nicht zu beanstanden. Wegen der Einzelheiten wird auf die Klageerwiderung sowie die Schriftsätze vom 25.06.2019 und 01.08.2019 Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die protokollierten Erklärungen Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters ist am Maßstab einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu messen. Die Wohnungseigentümer haben nach § 21 Abs. 3, 4 WEG nicht nur einen Anspruch, dass die Tätigkeit der Verwaltung diesen Grundsätzen entspricht, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen entspricht. Der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters ist für ungültig zu erklären, wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung vorliegt. Ein solcher Grund ist entsprechend den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen nach allgemeiner Meinung dann gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört bzw. von vornherein nicht zu erwarten ist. Dies wird dann der Fall sein, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen. Dabei können als derartige Umstände nur Tatsachen berücksichtigt werden, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung bereits vorgelegen haben bzw. bekannt waren (LG Düsseldorf, Urteil vom 18.10.2013 – 25 S 7/13, ZWE 2014, 87). Sofern ein Verwalter nicht nur für eine kleine Anlage bestellt wird soll der Verwalter selbst eine Ausbildung im Bereich der Immobilienverwaltung sowie einschlägige Vorerfahrungen mit Immobilienverwaltungen vorweisen können. In größeren Anlagen kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von einer gewerblichen externen Verwaltung durchgeführt wird, deren Mitarbeiter über die erforderliche Qualifikation und Erfahrung verfügen (Baer in: BeckOK WEG, Ed. 37, § 26 Rdnr. 21). Darüber hinaus kann das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen einzelnen Wohnungseigentümern und Geschäftsführern der WEG-Verwalterin von vornherein nicht erwartet werden, wenn sich die Parteien bereits in der Vergangenheit in das Objekt betreffenden Rechtsstreitigkeiten in entgegengesetzten Parteirollen gegenüber standen (LG Hamburg, Urteil vom 30.11.2011 – 318 S 201/10, ZWE 2012, 288, 289). Unter Berücksichtigung dieses Maßstabs entspricht vorliegend die Bestellung der Beigeladenen als Verwalterin nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Hier ist zunächst zu berücksichtigen, dass es in der Vergangenheit bereits zu einem Rechtsstreit hinsichtlich der Verwalterbestellung der Beigeladenen in der vorliegenden Eigentümergemeinschaft kam. An diesen waren sowohl die Klägerin als auch der Geschäftsführer der Beigeladenen als Wohnungseigentümer selbst sowie als Geschäftsführer der weiteren Wohnungseigentümerin U GmbH beteiligt. Es bestehen daher insoweit schon Bedenken, ob das notwendige Vertrauensverhältnis zwischen der Klägerin und der Beigeladenen hergestellt werden kann. Darüber hinaus verfügt die Beigeladene nicht über die ausreichende Erfahrung zur Verwaltung einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft, bei der es sich vorliegend mit 75 WE handelt. Soweit die Beklagte vorgetragen hat, dass die WEG-Verwalterin noch andere WEG verwalte und sehr wohl Kenntnisse und Erfahrungen im Bereich der WEG-Verwaltung bestünden und dies unter Beweis gestellt hat durch das Zeugnis der Frau C2, handelt es sich insoweit um vage Behauptungen. Würde dem Beweisangebot nachgegangen, würde insoweit Ausforschung betrieben. Es wird nicht vorgetragen, welche konkreten WEG die Verwalterin verwaltet bzw. welche Größe diese Eigentümergemeinschaften aufweisen und seit wann diese verwaltet werden. Da auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung abzustellen ist kommt es auch darauf an, welche Eigentumsanlagen die Verwalterin am 14. März 2019 bzw. am 14.11.2018 verwaltete. Hierzu ist substantiiert nichts vorgetragen. Insbesondere ist auch nicht vorgetragen, dass der Geschäftsführer der Beigeladenen über entsprechende Kenntnisse in der Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen verfügt. Dies wäre hier zumindest zu fordern. Wenn nur eine Mitarbeiterin über (nicht ausreichend substantiiert dargelegte) Erfahrungen verfügt, genügt dies nicht. Demnach entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Beigeladene zur Verwalterin zu bestellen bzw. die Bestellung zu bestätigen. Auch entspricht demnach die Beschlussfassung hinsichtlich der Bestätigung des Verwaltervertrags nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies folgt zumindest aus entsprechender Anwendung des § 139 BGB. Darüber hinaus bestehen aber auch – worauf es im Ergebnis nicht mehr ankommt – Bedenken an einzelnen Klauseln, etwa an der Klausel zu III. Ziff. 1.3 d). Hier wird, wie die Klägerin zutreffend vorträgt, auf ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme abgestellt. Der Verwalter ist gemäß § 28 Abs. 3 WEG i.V.m. §§ 675, 666, 259 BGB gegenüber jedem einzelnen Wohnungseigentümer zur Gewährung von Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege verpflichtet. Das Einsichtsrecht erstreckt sich auf sämtliche Verwaltungsunterlagen. Ein besonderes Interesse an der Einsichtnahme muss der einzelne Wohnungseigentümer nicht nachweisen (Wanderer in: Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl. 2017, § 34 Rdnr. 155). Auch bestehen Bedenken an den unter Ziff. III.2.1 vorgesehenen Kostengrenzen. Die Addition dieser Beträge führt auch unter Berücksichtigung, dass es sich um eine Eigentumsanlage mit 75 WE handelt, zu einer auf die einzelne WE umgerechnet erheblichen Kostenbelastung.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 a GKG. Maßgeblich ist der fünffache auf die Klägerin entfallene Gesamtbetrag der Verwaltervergütung betreffend ihrer WE.

A.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, Kaiserstr. 34, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B.

Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Dortmund statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Dortmund, Gerichtsstraße 22, 44135 Dortmund, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.