Amtsgericht Dortmund, Zivilgericht — 514 C 4/25

Der Kläger ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Der Miteigentümer der WE Nr. N01 hat in der Vergangenheit - ohne dass dies durch Vereinbarung oder Beschluss genehmigt war - über sein Sondernutzungsrecht hinausgehend einen Stabmattenzaun errichtet, der auch die an das Sondernutzungsrecht angrenzende gemeinschaftliche Grünfläche teilweise einfasst. Wegen des genauen Verlaufs des Zauns und der Grenzen des Sondernutzungsrechts wird auf die Skizze Bl. 20 d.A. Bezug genommen.

In der Eigentümerversammlung vom 00.00.0000 wurde über folgenden Beschlussantrag ein Negativbeschluss gefasst: „Der Eigentümer, Herr P. N. H.. wird verpflichtet, den von ihm errichteten Zaun in den Bereich seines Sondernutzungsrechtes zu versetzen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung (Bl. 4 ff. d.A.) Bezug genommen.

Der Kläger wendet sich gegen diesen Negativbeschluss und begehrt Beschlussersetzung.

Der Kläger ist der Ansicht, dass das Ermessen der Wohnungseigentümer auf Null reduziert war, da lediglich ein Versetzen des Zauns ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde. Den übrigen Wohnungseigentümern sei die Nutzung der Fläche unmöglich.

Der Kläger behauptet, dass der Eigentümer der WE N01 für die Pflege der gemeinschaftlichen Grünfläche Fördergelder erhalte. Auch sei das Sondernutzungsrecht des Eigentümers der WE N01 vor Errichtung des Stabmattenzauns nicht „optisch vergrößert“ gewesen sei.

Der Kläger beantragt,

1. den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 00. November 0000 zu dem Tagesordnungspunkt N01 gefassten bzw. verkündeten Negativ-Beschluss für ungültig zu erklären bzw. seine Nichtigkeit festzustellen,

2. den nachfolgenden Beschluss zu ersetzen: „Der Wohnungseigentümer, Herr P. N. Z., wird verpflichtet, den von ihm errichteten Zaun in den Bereich seines durch Ergänzungsurkunde zur Teilungserklärung des Notars V. vom 00.0.0000 zur UR-Nr. N02 begründeten Sondernutzungsrechts zu versetzen.“

3. hilfsweise nachfolgenden Beschluss zu ersetzen: „Bezüglich des von dem Wohnungseigentümer, Herrn P. N. zu Z., eigenmächtig über den Bereich seines Sondernutzungsrechts hinaus auf der gemeinschaftlichen Grundstücksfläche angrenzend an den Bereich der Kfz Stellplätze bis zu dem an das gemeinschaftliche Grundstück angrenzenden Gehweg und dort entlanggesetzten Zauns, wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer R.-straße, G., durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach pflichtgemäßem Ermessen eine Entscheidung über die Beseitigung des Zauns oder die Versetzung dieses Zauns in den Bereich des dem vorbenannten Wohnungseigentümer durch Ergänzungsurkunde zur Teilungserklärung des Notars V. vom 00.0.0000 zur UR-Nr. N02 begründeten Sondernutzungsrechts oder eine Vermietung der eingezäunten und nicht dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gemeinschaftsfläche gegen ein angemessenes Entgelt unter Verpflichtung zur regelmäßigen Pflege der Gartenfläche im Rahmen der ersten nach rechtskräftigem Abschluss des vor dem Amtsgericht Dortmund zur Geschäftsnummer N03 geführten Verfahrens stattfindenden Eigentümerversammlung herbeiführen.“

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass in der Ablehnung des streitgegenständlichen Beschlussantrags eine nachträgliche Genehmigung der baulichen Veränderung zu sehen sei. Diese sei ermessensfehlerfrei ergangen. Der Eigentümer der WE N01 erhalte für die Pflege der gemeinschaftlichen Grünfläche keine Fördergelder. Zudem sei sein Sondernutzungsrecht schon früher durch eine Mauer, die auf der gemeinschaftlichen Grünfläche stand, „optisch vergrößert“ gewesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die protokollierten Erklärungen Bezug genommen.

Die zulässige Klage hat nur hinsichtlich des Hilfsantrags Erfolg.

Die Anfechtung des Negativbeschlusses ist unbegründet. Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit der Anfechtungsklage gegen die Ablehnung eines Beschlussantrags (sog. Negativbeschluss), hat er hiermit nur dann Erfolg, wenn lediglich die beantragte positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also insoweit das Ermessen auf Null reduziert war. Dies ist nicht der Fall, wenn es zulässige Alternativen zu dem beantragten Vorgehen gibt. Es verhält sich insofern anders als bei der Beschlussersetzungsklage, die trotz eines auf eine bestimmte Maßnahme gerichteten Klageantrags schon dann begründet ist, wenn die Voraussetzungen für die Ersetzung eines so genannten Grundlagenbeschlusses vorliegen (BGH, Urt. v. 23.6.2023 – V ZR 158/22, ZWE 2023, 409, 412 mwN). Hier gibt es durchaus denkbare Alternativen zu der beantragten Beschlussfassung. Möglich wäre etwa die Genehmigung der baulichen Veränderung, ggf. unter Auflagen oder eine Vermietung der gemeinschaftlichen Fläche an den Eigentümer der WE10. Auch ist denkbar, dass das im Zaun angebrachte Tor dauerhaft geöffnet wird und so der ungehinderte Zutritt für alle Wohnungseigentümer ermöglicht wird, oder dass die Wohnungseigentümer einen entsprechenden Schlüssel erhalten. Auch können die Eigentümer hinsichtlich dieser Grünfläche eine Benutzungsregelung treffen und auch entscheiden, ob und in welchem Umfang eine Pflege durch die Gemeinschaft erfolgt.

Daher ist auch der Beschlussersetzungsantrag, der darauf gerichtet ist, den Wohnungseigentümer der WE N01 zu verpflichten, den Zaun zu versetzen, unbegründet. Denn mit dieser Beschlussersetzung wird ausschließlich die Versetzung des Zauns beantragt. Das Auferlegen einer Handlungspflicht entspricht schon nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Zwar sind entsprechende „Aufforderungsbeschlüsse“ nach neuerer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH Urteil vom 21.7.2023 – V ZR 215/21, NJW 2023, 2945, 2948) nächstliegend als Willensbildungsbeschluss über die Frage, ob eine bestimmte Nutzungen oder bauliche Veränderungen für unzulässig gehalten wird, auszulegen. Dies führt aber nicht dazu, dass eine solche Handlungsverpflichtung durch einen Ersetzungsbeschluss zu tenorieren wäre. Hier kann ein solcher Beschluss aber auch schon deswegen nicht ersetzt werden, da es Alternativen zum Versetzen des Zauns gibt und die Wohnungseigentümer insoweit noch ihr Ermessen auszuüben haben.

Daher hat der auf Ersetzung des Grundlagenbeschlusses gerichtete Hilfsantrag Erfolg, wobei das Gericht hier an den Wortlaut des Klageantrags nicht gebunden ist.

Der gefasste Negativbeschluss steht der Ersetzung des Grundlagenbeschlusses nicht entgegen. Die Ablehnung der Beschlussfassung stellt keine Genehmigung der ohne Erlaubnis errichteten baulichen Veränderung dar. Zwar wird vereinzelt vertreten, dass dann, wenn die Wohnungseigentümerversammlung ein Vorgehen gegen eine bauliche Veränderung durch Mehrheitsbeschluss abgelehnt hat, hierin eine nachträgliche Genehmigung der baulichen Veränderung gesehen werden kann (AG Friedberg, Urteil v. 27.11.2013 − 2 C 1676/12 (23), ZWE 2014, 464 = ZMR 2014, 674 mkritAnm Briesemeister). Dies überzeugt aber nicht. Die Eigentümer haben mit der Ablehnung nur entschieden, nicht gegen die bauliche Veränderung vorgehen zu wollen. Es wurde gerade keine Gestattung ausgesprochen (Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 20 Rn. 48). Ein Negativbeschluss ändert die Rechtslage nicht. Es kann auch nicht darauf geschlossen werden, dass die Wohnungseigentümer durch Ablehnung eines Beschlussantrags das Gegenteil des Beschlussantrags wollen (Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG Vor § 23 Rn. 67). Demnach ist hier nicht davon auszugehen, dass die Eigentümer durch die mehrheitliche Ablehnung des Beschlussantrags einen Genehmigungsbeschluss fassen wollten.

Da somit eine Genehmigung der baulichen Veränderung nicht vorliegt und kein Beschluss über die weitere Vorgehensweise gefasst wurde, haben die Wohnungseigentümer ihr Ermessen auszuüben und zu beschließen, wie mit der baulichen Veränderung umzugehen ist. Insoweit war ein Grundlagenbeschluss durch das Gericht zu ersetzen. Das Gericht war zum jetzigen Zeitpunkt aber noch nicht gehalten, das Ermessen der Wohnungseigentümer zu ersetzen und anzuordnen, wie konkret mit der baulichen Veränderung umzugehen ist. Eine Ermessensentscheidung gemäß § 44 WEG darf das Selbstbestimmungsrecht der Wohnungseigentümer nur insoweit beschränken, wie dies aufgrund der zu regelnden Angelegenheit und zur Gewährleistung effektiven Rechtsschutzes unbedingt nötig ist. Das Gericht hat deshalb immer vorrangig zu prüfen, ob und auf welche Weise es den Wohnungseigentümern – unter Beachtung des Rechtsschutzinteresses des Klägers – ermöglicht werden kann, noch selbst in eigener Verantwortung eine Entscheidung zu treffen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat bei der Beschlussfassung über Verwaltungsmaßnahmen als Ausfluss der Privatautonomie einen Ermessensspielraum, der einer Überprüfung durch das Gericht weitgehend entzogen ist. Hinzunehmen sind vom Gericht dabei alle vertretbaren Mehrheitsentscheidungen, da es nicht darauf ankommt, ob eine Regelung in jeder Hinsicht notwendig und zweckmäßig ist. Kommen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mehrere Möglichkeiten in Betracht, besteht ein Auswahlermessen (AG München Endurteil v. 17.5.2024 – 1295 C 19815/23, BeckRS 2024, 19678 mwN). Daher war, da mehrere Möglichkeiten ordnungsgemäßer Beschlussfassung in Betracht kommen (s.o.) nur anzuordnen, dass die Eigentümer in der nächsten Eigentümerversammlung über die weitere Vorgehensweise eine Beschlussfassung herbeizuführen haben. Erst wenn eine solche Beschlussfassung unterbleibt, wäre auf Begehren eines Eigentümers eine weitergehende Beschlussersetzung durch das Gericht anzuordnen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.