Amtsgericht Unna, Einzelrichter — 18 C 19/22

Die Wohnanlage R.-str. 55 – 65, Ort-01 wurde Mitte der 1970er Jahre errichtet. Sie besteht insgesamt aus 50 Wohneinheiten zuzüglich Garagen- und Teileigentumseinheiten.

Der Kläger ist seit dem 00.00.2018 Eigentümer der Wohnung Nr. 13 – C1 im Hause R.-str. 57, Ort-01. Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss. Der Kläger bewohnt die Wohnung gemeinsam mit seiner Ehefrau und zwei Kindern. Der Kläger ist Inhaber von 225 von insgesamt 10.000 Miteigentumsanteilen.

Frau P1 ist Eigentümerin der Wohnung Nr. 16-C4 im selben Hause. Diese Wohnung liegt im ersten Obergeschoss unmittelbar über der Wohnung des Klägers. Frau P1 hat die Wohnung vermietet an die Eheleute B1 und B2. Bei dem Gebäude R.-str. 57 handelt es sich um ein sogenanntes Terrassenhaus. Die zur Wohnung der Frau P1 gehörende Terrasse, die ähnlich einem Balkon gestaltet ist und im Folgenden auch als Balkon bezeichnet wird, liegt über dem Wohnzimmer und dem Schlafzimmer der Wohnung des Klägers, wobei das Schlafzimmer von der Familie des Klägers als Kinderzimmer genutzt wird.

Anfang Februar 2021 hatte es zunächst für die örtlichen Verhältnisse in Ort-01 ungewöhnlich viel geschneit. Die Schneehöhe betrug etwa 20 cm. Sodann fielen die Temperaturen stark ab. In der Zeit vom 06.02.2021 bis 14.02.2021 herrschten starke Nachtfröste und Schneefall. Es kam zu einem Überfrieren des Schnees. Die Durchschnittstemperatur lag in diesem Zeitraum unter dem Gefrierpunkt. Am 15.02.2021 setzten dann Tauwetter und leichter Regen ein. Die Tagedurchschnittstemperatur stieg stark an und lag weit über dem Gefrierpunkt.

In der Nacht vom 15. auf den 16.02.2021 kam es zu einem massiven Wassereinbruch in das Kinderzimmer der Wohnung des Klägers. Am 15.02.2021 gegen 23:00 Uhr vernahmen der Kläger und seine Ehefrau erste Tropfgeräusche. Wasser tropfte aus zwei Löchern neben der Deckenleuchte in der Mitte des Raumes. Der Kläger und seine Ehefrau stellten einen Eimer unter und bedeckten den Boden mit Textilien. Um 1:50 Uhr schlug der Rauchwarnmelder im Kinderzimmer an, da er mit Wasser vollgelaufen war. Der Rauchwarnmelder wurde abmontiert. Auch im Bereich des Rauchwarnmelders - nahe der Tür - wurde ein Eimer untergestellt und der Boden abgedeckt. In der Folgezeit kam Wasser wie Regen von der Decke. Die Gipskartondecke wurde völlig durchnässt. Das Wasser lief auch an den Wänden des Kinderzimmers herunter.

Am 16.02.2021 informierte der Kläger die D1-Hausverwaltung GmbH als gewählte WEG-Verwalterin. Nach einem entsprechenden Auftrag durch die Verwalterin erschienen um 12:00 Uhr ein Mitarbeiter der Firma E1. Die Mitarbeiter der Firma E1 demontierten die Gipskartondecke im Kinderzimmer. Nachdem die Betondecke freigelegt worden war, wurde festgestellt, dass es sich bei dem Wasser um Schmelzwasser handelte. Eine Inaugenscheinnahme des Balkons der Wohnung der Frau P1 ergab, dass auf der Terrasse eine dicke Schicht Schnee und Eis lag. Diese Schnee-/Eisschicht wurde teilweise von dem Mitarbeiter der Firma E1 Haustechnik entfernt.

Ebenfalls am 16.02.2021 gegen 14:15 Uhr erschienen Mitarbeiter des Dachdeckerbetriebes F1 im Auftrage der Verwalterin. Es wurde eine massive Vereisung und Verschmutzung des Bodenablaufs der Terrasse der Frau P1 festgestellt.

Der Wasserschaden in der Wohnung des Klägers wurde durch eine Verlegung des Bodenablaufs durch Schnee und Eis verursacht. Auch in dem Balkonabfluss hatte sich Eis gebildet. Der Kläger kannte die Vereisung auf dem Balkon der Wohnung der Frau P1 nicht und ging davon aus, dass die Nutzer der Wohnung eine Vereisung im Eigeninteresse selbst beseitigen würden. Dem Kläger war seinerzeit auch nicht bekannt, wie die Entwässerung des Balkons über dem Kinderzimmer seiner Wohnung erfolgt und dass es sich bei den Balkonabflüssen um Gemeinschaftseigentum handelt, mit der Folge, dass Reinigung und Wartung dieser Balkonabflüsse von der Gemeinschaft zu regeln sind.

Der streitgegenständliche Wasserschaden wäre infolge der Vereisung des Balkonabflusses auch dann eingetreten, wenn der vereiste Balkonabfluss im November 2020 noch gewartet worden wäre. Bei Wetterverhältnissen der in der Zeit vom 06.02.-14.02.2021 gegebenen Art besteht auch bei einem intakten Balkonabfluss das Risiko der Vereisung.

Vor dem Vorfall wurden der Verwalterin noch nie Probleme mit den Balkonabläufen gemeldet oder sonst bekannt.

Nach Beendigung der Trocknungsmaßnahme ließ der Kläger die Gipskartondecke im Kinderzimmer instand setzen, die durch Feuchtigkeitsschäden beschädigten Tapeten entfernen und anschließend die Wände neu tapezieren. Die Arbeiten erfolgten durch den Mahlermeister G1 aus Ort-02, der dem Kläger hierfür Kosten in Höhe von 4.716,57 € einschließlich Mehrwertsteuer berechnete. Zur Darstellung der Rechnung vom 20.04.2021 wird auf die zur Akte gereichte Abschrift verwiesen (Bl. 39 d.A., Anlage K11). Die Rechnung ist von dem Kläger ausgeglichen worden.

Die beschädigte Gipskartondecke im Kinderzimmer stammte aus der Zeit der Errichtung der WEG-Anlage.

Durch den Wasserschaden verursachte Schäden an verschiedenen Einrichtungsgegenständen des Klägers wurden von der Gebäudehaftpflichtversicherung der Beklagten ausgeglichen. Zahlungen auf die Rechnung des Malermeisters G1 wurden von der Versicherung abgelehnt, weil das Sondereigentum des einzelnen Wohnungseigentümers durch die Haftpflichtversicherung nicht versichert sei.

Der Schmelzwasserschaden war bereits Gegenstand eines Rechtsstreites des Klägers gegen die Eigentümerin der darüberliegenden Wohnung, Frau P1. Der Rechtsstreit wurde geführt unter dem Az. 18 C 18/21. Die Klage des Klägers wurde durch Urteil des Amtsgerichtes Unna vom 23.02.2022 abgewiesen, wobei das Gericht insbesondere darauf abgestellt hat, dass der Balkonbodenabfluss zum Gemeinschaftseigentum gehöre und deshalb die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Instandhaltung des Abflusses zuständig sei.

Mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 06.04.2022 wurde die Verwaltung unter Übermittlung des Urteils aufgefordert, bis zum 19.04.2022 zu bestätigen, folgende Tagesordnungspunkte bei der nächsten Eigentümerversammlung zu berücksichtigen:

„ Beauftragung eines geeigneten Fachunternehmens mit der regelmäßigen Wartung, Überprüfung und Reinigung der Balkonbodenabflüsse sowie mit der Beseitigung von Schnee- und Eisbelägen auf den Balkonbodenabflüssen im Winterhalbjahr.

Beschlussfassung über die Regulierung der Schadensersatzforderung des Wohnungseigentümers W1 wegen des Schmelzwasserschadens in der Nacht vom 15. auf den 16.02.2021 i. H. v. vorläufig 4.641,57 €.“

Mit Schreiben vom 27.06.2022 lud die Verwaltung zur Eigentümerversammlung am 18.07.2022 ein. Der Antrag des Klägers in Bezug auf die Beauftragung eines geeigneten Fachunternehmens zur Reinigung der Balkonabflüsse wurde in der Ladung unter TOP 6c berücksichtigt. Der weitere Antrag fand keine Berücksichtigung. Die Einladung zu der Tagesordnung ging dem Kläger am 28.06.2022 zu. Nach § 16 Abs. 1 der Teilungserklärung gelten Ladungen mit dem dritten Tag seit ihrem Abgang als zugegangen.

Mit Schreiben vom 06.07.2022 ließ der Kläger beanstanden, dass sein Antrag in Bezug auf die Schadensersatzforderung keine Berücksichtigung fand. Da das Nachschieben des entsprechenden Tagesordnungspunktes im Hinblick auf die Ladungsfrist von drei Wochen nicht möglich war, wurde die Verwaltung aufgefordert, die Ladung zur Versammlung am 18.07.2022 aufzuheben und neu zu laden unter Berücksichtigung sämtlicher von dem Kläger gewünschter Tagesordnungspunkte. Ferner wurde darauf hingewiesen, dass eine Neuterminierung allein schon deshalb erforderlich sei, weil eine ordentliche Wohnungseigentümerversammlung innerhalb der Schulferien i. d. R. ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche.

Die Verwaltung teilte daraufhin mit, dass die Versammlung nicht verlegt werde. Die Schadensersatzforderung solle unter TOP 6c mitbehandelt werden.

Da der Kläger in der Zeit vom 16.07. bis zum 23.07.2022 einen seit Langem geplanten Urlaub verbrachte, konnte er selbst an der Versammlung nicht teilnehmen. Er bevollmächtigte Rechtsanwalt M1 mit der Wahrnehmung der Eigentümerversammlung. Dabei wurde übersehen, dass gemäß der Teilungserklärung die Vollmacht eines Dritten der notariellen Beglaubigung bedarf. Mit Rücksicht auf diese Regelung in der Teilungserklärung wurde Rechtsanwalt M1 die Teilnahme an der Versammlung verweigert. In einem Vorgespräch teilte die Verwaltung mit, dass Schadensersatzansprüche des Klägers nicht begründet seien. Dies habe auch die Gebäudehaftpflichtversicherung so mitgeteilt.

In der Eigentümerversammlung vom 18.07.2022 waren gemäß Anwesenheitsliste 39 von 50 Wohneinheiten (7618,50 von 10.000 Miteigentumsanteilen) vertreten.

Im Protokoll zur Eigentümerversammlung vom 18.07.2022 heißt es auszugsweise:

„TOP 3 - Jahresabrechnung 2021:

(…)

Die unveränderte Jahresabrechnung 2021 (Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen), bzw. die daraus resultierenden Abrechnungsspitzen wurden einstimmig bei einer Enthaltung verabschiedet.

TOP 4 - Anstehende Instandsetzungsmaßnahmen:

a) Aussprache und ggf. Beschlussfassung über den Austausch bzw. die Reparatur der Glasbausteine des R.-str. 55, gemäß Angebot der Fa. C1. Die Kosten der Reparatur von 70 Glasbausteinen wurden mit € 11.769,10 angesetzt. Der komplette Austausch des oberen und unteren Feldes wurde mit Kosten von € 17.118,15 angegeben: Frau T1 erläuterte beide Angebote und erklärte, dass die beschädigten Glasbausteine auch witterungsbedingte Abplatzungen aufweisen, die bei der Reinigung der Steine zu Verletzungen führen könnten. Auf Grund der Vielzahl der auszutauschenden Glasbausteine wurde eine Reparatur mehrheitlich abgelehnt. Die Gemeinschaft beschloss mit 30 Ja-Stimmen und 1 Nein-Stimme, die Fa. C1 mit dem Komplettaustausch des oberen und unteren Feldes zu beauftragen.

(…)

TOP 5 - Wirtschaftsplan 2022:

(…)

Der unveränderte Wirtschaftsplan 2022 (Gesamtwirtschaftsplan und Einzelwirtschaftspläne) bzw. deren Vorauszahlungsbeträge wurden einstimmig mit rückwirkender Fälligkeit per 01.01.22 sowie Gültigkeit bis zur Beschlussfassung über neue Vorauszahlungen verabschiedet.

(…)

TOP 6 - Weitere Anträge:

(…)

c) Antrag von Herrn W1 auf Beauftragung eines geeigneten Fachunternehmens mit der regelmäßigen Wartung, Überprüfung und Reinigung der Balkonabflüsse und - bei entsprechender Witterung - für eine Freihaltung der Balkonabflüsse von Schnee und Eis zu sorgen: Nach ausgiebiger Diskussion sahen die anwesenden Eigentümer keine Veranlassung, die Arbeiten fremd zu vergeben. Jeder Eigentümer, der die Wohnung selber bewohnt, kümmert sich darum, die Abläufe freizuhalten. Die Vermieter müssen diese Aufgaben an den Mieter weitergeben. Empfohlen wird dies in schriftlicher Form zu tun. Der Antrag wurde einstimmig abgelehnt.

Weiterer Antrag von Herrn W1 auf Beschlussfassung über die Regulierung der Schadenersatzforderung des Wohnungseigentümers W1 wegen des Schmelzwasserschadens in der Nacht vom 15.02. auf den 16.02.21 i. H. v. vorläufig € 4.641,57: Da seitens der Eigentümergemeinschaft kein haftungsrechtliches Verschulden zu erkennen ist, wurde der Antrag einstimmig abgelehnt.“

Zur vollständigen Darstellung des Protokolls wird auf die zur Akte gereichte Abschrift verwiesen (Bl. 89-91 d.A., Anlage B1).

Zur Darstellung des beschlossenen Angebots der Fa. C1 wird auf die zur Akte gereichte Abschrift (Bl. 94-95 d.A., Anlage B3) verwiesen.

Das Angebot verhält sich über folgende Arbeiten:

„Treppenhausfenster mit zum Teil zerstörten Glassteinen komplett fachgerecht aus 240/115/80 mm und 240/240/80 mm Solaris/Seves „Standard Wolke weiß" erneuern, einschließlich Materiallieferung und einschließlich:

-Ausbau des vorhandenen Feldes, einschließlich Schuttbeseitigung und Kippgebühr

-Lieferung und Einbau provisorischer Absturzsicherungen mit Planen als Regenschutz

-vorhandenen Stahl-Umfassungsrahmen im Bereich der Glasbausteine entrosten und mennigen

-Edelstahlbewehrung aus Ripinox

-Lieferung und Einbau von vier Stück Lüftungsklappen über 4 Steine

-Streichen der Außenfugen mit wasserabstoßender Fassadenimprägnierung gegen Schlagregen

-dauerelastische Versiegelung der Anschlußfugen

-Gerüststellung für die Dauer der Arbeiten“

Der Kläger ist der Auffassung, der Beschluss über die Jahresabrechnung (TOP 3) sei mangels Bestimmtheit bzw. mangels Beschlusskompetenz nichtig. Dem Beschluss könne nicht entnommen werden, ob die Jahresabrechnung 2021 (Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen) oder Abrechnungsspitzen beschlossen wurden. Soweit die Jahresabrechnung 2021 beschlossen wurde, liege Nichtigkeit wegen fehlender Beschlusskompetenz vor.

Entsprechendes gelte für den Beschluss über den Wirtschaftsplan (TOP 5). Dem Beschluss könne nicht entnommen werden, ob der Wirtschaftsplan 2022 oder die Vorauszahlungsbeträge beschlossen wurden.

Hinsichtlich des Beschlusses zum TOP 4a) rügt der Kläger, dass keine Vergleichsangebote zu dem Angebot der Fa. C1 eingeholt wurden.

Da es sich bei den Balkonabflüssen um Gemeinschaftseigentum handelt, sei es ein Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung, dass die Balkonabflüsse nach den technischen Erfordernissen durch ein Fachuntemehmen gewartet, gereinigt und bei entsprechender Witterung von Schnee und Eis freigehalten werden. Es seien mindestens zwei Prüf- und Reinigungsdurchgänge im Jahr durchzufuhren, und zwar ein Durchgang im Frühjahr, um etwaige Beschädigungen durch Eisbildung im zurückliegenden Winter festzustellen und Vorkehrung für Starkregen-Ereignisse im Sommer – wie das im Ahrtal im Sommer 2021 – zu treffen, und ein weiterer Durchgang im Herbst, nach dem Laubfall. Da die Beschlussfassung angesichts des bevorstehenden Winters eile, sei es ein Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung, dass über die Auswahl und Beauftragung des Fachunternehmens im Umlaufverfahren mit Mehrheit gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F. beschlossen wird. Soweit zu Protokoll genommen wurde, dass sich die Eigentümer bzw. deren Mieter selbst um die Reinigung der Abflüsse kümmern, sei unklar, ob alle Eigentümer damit einverstanden seien. Ein entsprechender Beschluss könne mangels Beschlusskompetenz nicht gefasst werden. Eine Reinigung der Abflüsse erfordere zudem Fachkunde. Sie müsse entweder mit einem Hochdruckgerät oder - bei festsitzenden Verstopfungen - mechanisch erfolgen. Entsprechende Arbeiten könnten von einem Laien nicht ohne die Gefahr einer Beschädigung der Abflussleitung durchgeführt werden. Hinsichtlich des Beschlusses zum Top 6c), betreffend die Schadensersatzforderung des Klägers, rügt der Kläger, dass dieser Beschlussgegenstand überhaupt nicht in der Einladung erwähnt wurde. Im Übrigen sei die Beschlussfassung auf der Grundlage einer fehlerhaften Entscheidungsgrundlage erfolgt, da im Vorgespräch in Bezug auf die Teilnahme von Rechtsanwalt M1 an der Versammlung die Versammlungsleiterin unzutreffender Weise mitteilte, dass die Haftpflichtversicherung eine Haftung abgelehnt habe.

Zudem seien alle angegriffenen Beschlüsse aufzuheben, weil die Ladungsfrist nicht gewahrt wurde und weil die Versammlung nicht innerhalb der Sommerferien hätte terminiert werden dürfen. Der Kläger behauptet, mehr als 10 Prozent der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft hätten schulpflichtige Kinder. Die Beschlüsse würden auch auf der Nichteinhaltung der Ladungsfrist und der Terminierung in den Sommerferien beruhen. Bei Einhaltung der Ladungsfrist und einer Terminierung außerhalb der Sommerferien hätte der Kläger persönlich an der Versammlung teilnehmen und sein Anliegen zu TOP 6c der Tagesordnung persönlich erläutern können. Hätte die Versammlung am 22.07.2022 stattgefunden, wären der Kläger und seine Ehefrau einen Tag früher aus dem Urlaub zurückgekehrt, damit der Kläger an der Versammlung teilnehmen kann.

Der Kläger ist der Auffassung, ein Schadensersatzanspruch wegen eines Verschuldens der Beklagten ergebe sich daraus, dass die von dem Kläger geforderte regelmäßige Wartung und Freihaltung der Balkonabflüsse seit Jahrzehnten nicht erfolgte. Die Verwaltung sei angesichts der extremen Wetterverhältnisse im Schadenszeitpunkt verpflichtet gewesen, eine Kontrolle der Balkonabflüsse im Einzelfall durchzuführen.

Hilfsweise beruft sich der Kläger auf den verschuldensunabhängigen aus § 14 Abs. 3 WEG n. F. folgenden Aufopferungsanspruch.

Der Kläger behauptet, das betroffene Kinderzimmer sei unmittelbar vor dem Einzug des Klägers Anfang 2018 neu tapeziert und gestrichen worden. In Hinblick auf die seitdem eingetretene Abnutzung bringt der Kläger einen Abzug neu für alt in Höhe von 300,00 € in Anrechnung, sodass von einem Schadensbetrag von 4.416,57 € auszugehen sei. Bezüglich der Gipskartondecke behauptet der Kläger, da diese keinen besonderen Beanspruchungen ausgesetzt sei, entspreche die Gesamtnutzungsdauer einer solchen Decke der durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauer eines Wohngebäudes, nämlich 80 Jahren. Die Restnutzungszeit habe also ca. 35 Jahre betragen. Der Kläger ist der Auffassung, ein Abzug Neu-für-Alt sei insoweit nicht vorzunehmen. Durch den Einbau einer neuen Gipskartondecke sei kein Vorteil für den Kläger entstanden.

Mit der am 08.08.2022 bei Gericht eingegangenen Klage hat der Kläger beantragt:

1. Es wird festgestellt, dass der Beschluss zu TOP 3 - Jahresabrechnung 2021 - nichtig ist, hilfsweise wird der Beschluss für ungültig erklärt.

2. Der Beschluss zu TOP 4a - Anstehende Instandsetzungsmaßnahmen - wird für ungültig erklärt.

3. Es wird festgestellt, dass der Beschluss zu TOP 5 - Wirtschaftsplan 2022 - nichtig ist, hilfsweise wird der Beschluss für ungültig erklärt.

4. Die Beschlüsse zu TOP 6c - Antrag von Herrn W1 auf Beauftragung eines geeigneten Fachunternehmens mit der regelmäßigen Wartung, Überprüfung und Reinigung der Balkonabflüsse und - bei entsprechender Witterung - für eine Freihaltung der Balkonabflüsse von Schnee und Eis zu sorgen - und Antrag von Herrn W1 auf Beschlussfassung über die Regulierung der Schadensersatzforderung des Wohnungseigentümers W1 wegen des Schmelzwasserschadens in der Nacht vom 15.02. auf den 16.02.2021 i. H. v. vorläufig 4.641,57 € - werden für ungültig erklärt.

5. Es gilt als beschlossen, dass ein geeignetes Fachunternehmen mit der regelmäßigen Wartung, Überprüfüng und Reinigung der Balkonabflüsse und - bei entsprechender Witterung - mit der Freihaltung der Balkonabflüsse von Schnee und Eis zu beauftragen ist. Die Verwaltung wird beauftragt, unverzüglich geeignete Angebote von mindestens drei geeigneten Fachunternehmen für die Maßnahme einzuholen. Über die Auswahl und Beauftragung des geeigneten Fachunternehmens soll im Umlaufverfahren gern. § 23 Abs. 3 S. 2 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

6. Es gilt als beschlossen, dass die WEG an den Kläger eine Zahlung i. H. v. 4.416,57 € als Schadensersatz für den Schmelzwasserschaden in der Nacht vom 15.02. auf den 16.02.2021 zahlt.

Mit Schriftsatz vom 15.09.2022 hat der Kläger die Klage um folgenden Hilfsantrag erweitert:

Es gilt als beschlossen, dass die Verwaltung beauftragt wird, mindestens drei Angebote geeigneter Fachuntemehmen für die regelmäßige Wartung, Überprüfung und Reinigung der Balkonabflüsse und - bei entsprechender Witterung - für eine Freihaltung der Balkonabflüsse von Schnee und Eis - innerhalb von vier Wochen einzuholen und den Wohnungseigentümern zur Beschlussfassung in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung vorzulegen.

Mit Schriftsatz vom 27.10.2022 hat der Kläger die Klage um folgenden Hilfsantrag erweitert:

1. Es gilt als beschlossen, dass ein geeignetes Fachunternehmen mit der zweimal im Jahr (Frühjahr und Herbst) durchzuführenden Wartung, Überprüfung und Reinigung der Balkonabflüsse zu beauftragen ist. Die Verwaltung wird beauftragt, unverzüglich geeignete Angebote von mindestens drei geeigneten Fachunternehmen für die Maßnahme einzuholen. Über die Auswahl und Beauftragung des geeigneten Fachunternehmens soll im Umlaufverfahren gern. § 23 Abs. 3 S. 2 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

2. Es gilt ferner als beschlossen, dass jeder Wohnungseigentümer auf seine Verpflichtung hingewiesen wird, eine etwaige Verstopfung und Vereisung des Balkonabflusses unverzüglich der Verwaltung mitzuteilen. Eigentümer, die ihre Wohnung vermietet oder in anderer Weise an Dritte überlassen haben, haben die Mieter bzw. Nutzer der Wohnung auf das Erfordernis zu einer entsprechenden Anzeige an den Eigentümer/Vermieter zu hinzuweisen. Wird eine Verstopfung bzw. Vereisung angezeigt, ist unverzüglich die Freilegung des betroffenen Balkonabfluss durch die Verwaltung zu beauftragen.

Nunmehr beantragt der Kläger,

1. Es wird festgestellt, dass der Beschluss zu TOP 3 - Jahresabrechnung 2021 - nichtig ist, hilfsweise wird der Beschluss für ungültig erklärt.

2. Der Beschluss zu TOP 4a - Anstehende Instandsetzungsmaßnahmen - wird für ungültig erklärt.

3. Es wird festgestellt, dass der Beschluss zu TOP 5 - Wirtschaftsplan 2022 - nichtig ist, hilfsweise wird der Beschluss für ungültig erklärt.

4. Die Beschlüsse zu TOP 6c - Antrag von Herrn W1 auf Beauftragung eines geeigneten Fachunternehmens mit der regelmäßigen Wartung, Überprüfung und Reinigung der Balkonabflüsse und - bei entsprechender Witterung - für eine Freihaltung der Balkonabflüsse von Schnee und Eis zu sorgen - und Antrag von Herrn W1 auf Beschlussfassung über die Regulierung der Schadensersatzforderung des Wohnungseigentümers W1 wegen des Schmelzwasserschadens in der Nacht vom 15.02. auf den 16.02.2021 i. H. v. vorläufig 4.641,57 € - werden für ungültig erklärt.

5. Es gilt als beschlossen, dass ein geeignetes Fachunternehmen mit der regelmäßigen Wartung, Überprüfung und Reinigung der Balkonabflüsse und - bei entsprechender Witterung - mit der Freihaltung der Balkonabflüsse von Schnee und Eis zu beauftragen ist. Die Verwaltung wird beauftragt, unverzüglich geeignete Angebote von mindestens drei geeigneten Fachunternehmen für die Maßnahme einzuholen. Über die Auswahl und Beauftragung des geeigneten Fachunternehmens soll im Umlaufverfahren gern. § 23 Abs. 3 S. 2 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

6. Es gilt als beschlossen, dass die WEG an den Kläger eine Zahlung i. H. v. 4.416,57 € als Schadensersatz für den Schmelzwasserschaden in der Nacht vom 15.02. auf den 16.02.2021 zahlt.

Hilfsweise, für den Fall, dass der Antrag zu 5. keinen Erfolg hat:

1. Es gilt als beschlossen, dass ein geeignetes Fachunternehmen mit der zweimal im Jahr (Frühjahr und Herbst) durchzuführenden Wartung, Überprüfung und Reinigung der Balkonabflüsse zu beauftragen ist. Die Verwaltung wird beauftragt, unverzüglich geeignete Angebote von mindestens drei geeigneten Fachunternehmen für die Maßnahme einzuholen. Über die Auswahl und Beauftragung des geeigneten Fachunternehmens soll im Umlaufverfahren gern. § 23 Abs. 3 S. 2 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

2. Es gilt ferner als beschlossen, dass jeder Wohnungseigentümer auf seine Verpflichtung hingewiesen wird, eine etwaige Verstopfung und Vereisung des Balkonabflusses unverzüglich der Verwaltung mitzuteilen. Eigentümer, die ihre Wohnung vermietet oder in anderer Weise an Dritte überlassen haben, haben die Mieter bzw. Nutzer der Wohnung auf das Erfordernis zu einer entsprechenden Anzeige an den Eigentümer/Vermieter zu hinzuweisen. Wird eine Verstopfung bzw. Vereisung angezeigt, ist unverzüglich die Freilegung des betroffenen Balkonabfluss durch die Verwaltung zu beauftragen.

Äußerst hilfsweise, für den Fall, dass der Hilfsantrag keinen Erfolg hat:

Es gilt als beschlossen, dass die Verwaltung beauftragt wird, mindestens drei Angebote geeigneter Fachuntemehmen für die regelmäßige Wartung, Überprüfung und Reinigung der Balkonabflüsse und - bei entsprechender Witterung - für eine Freihaltung der Balkonabflüsse von Schnee und Eis - innerhalb von vier Wochen einzuholen und den Wohnungseigentümern zur Beschlussfassung in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung vorzulegen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Auffassung, eine Eigentümerversammlung könnte auch in den Sommerferien terminiert werden. Dies ergebe sich daraus, dass jeder Wohnungseigentümer, der in den Urlaub fährt, sich ohne Weiteres in der Eigentümerversammlung vertreten lassen könne.

Es sei nicht hinreichend dargelegt, insbesondere nicht innerhalb der Klagebegründungsfrist, dass sich die formellen Fehler auf die Beschlussfassung ausgewirkt hätten. Die Beklagte behauptet, alle in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer hätten genauso abgestimmt, wenn die Ladungsfrist eingehalten worden wäre.

Die Beklagte behauptet, bei den zum Tagesordnungspunkt 4a) beauftragten Arbeiten handele es sich um solche, auf welche nur eine bestimmte geringe Anzahl von Unternehmen spezialisiert sei. Derartige Arbeiten seien mit einem erheblichen Glasbruch- und dementsprechend auch erheblichen Verletzungsrisiko verbunden, so dass solche Arbeiten nur von spezialisierten Unternehmen ausgeführt würden

Eine Mitarbeiterin der Verwalterin, Frau T1, habe versucht noch andere Firmen zur Abgabe von Vergleichsangeboten zu bewegen. Dies sei allerdings fehlgeschlagen. Die Zeugin T1 habe telefonisch bei der Fa. H1 GmbH, A.-str. 100, Ort-03 die Abgabe eines entsprechenden Angebots angefragt und zur Auskunft erhalten, dass es sich bei Arbeiten an 46-Jahre alten Glasbaustein-Wänden um eine Arbeit handelt, die nur von hochspezialisierten Firmen durchgeführt wird und dass die angefragte Fa. H1 die Übernahme solcher Arbeiten und demgemäß auch die Abgabe eines entsprechenden Angebots alternativ zur Reparatur bzw. zum Austausch ablehnt. Eine entsprechende weitere Anfrage bei der Fa. Q1, N.-str. 1, Ort-04, habe ebenfalls ergeben, dass diese Firma solche Arbeiten mit der oben genannten Begründung ablehnt und dementsprechend auch kein Angebot abgibt. Frau T1 habe auch bei beiden vorgenannten Unternehmen daraufhin angefragt, ob diese andere Unternehmen benennen können, welche solche Arbeiten ausführen. Dies sei von beiden Unternehmen verneint worden.

Die Beklagte ist der Auffassung, bezüglich des zum TOP 6c) gefassten Negativ-Beschlusses betreffend die Durchführung von Arbeiten habe dem Kläger schon insofern kein Anspruch auf eine positive Beschlussfassung zugestanden, als keinerlei Angebote von Unternehmen vorlagen. Sie trägt weiter vor, der Beschlussantrag richte sich zumindest teilweise auf eine sinnlose bzw. tatsächlich nicht durchführbare Maßnahme, soweit beschlossen werden sollte, dass die Abläufe der Balkone auf Schnee und Eis zu prüfen bzw. hiervon frei zu halten wären. Derartiges sei vollkommen sinnfrei, da Schnee schmilzt, und im Übrigen auch nicht zu leisten. Sie verweist darauf, dass die begehrte Beschlussfassung bedeuten würde, dass in der Winterzeit ein zu beauftragendes Fachunternehmen quasi täglich, unter Umständen sogar mehrfach, die Abläufe auf das Vorhandensein einer möglichen Eisverstopfung zu kontrollieren hätte, wozu dann auch die entsprechenden Wohnungen zugänglich sein müssten, was schlichtweg nicht zu leisten sei, schon gar nicht mit einem Kostenaufwand, der er in irgendeiner vernünftigen Relation zum erzielbaren Ergebnis stünde.

Bezüglich der weiteren Beschlussfassung in einem Umlaufverfahren fehle es an der erforderlichen Vorbefassung der Wohnungseigentümerversammlung.

Für einen Schadensersatzanspruch fehle es an einem Verschulden der Beklagten. Dass der Balkonabfluss der Eigentümerin P1 vereiste, sei von der Beklagten nicht zu verhindern gewesen. Es überschreite jegliches denkbare Maß einer Obsorge für das gemeinschaftliche Eigentum, den ganzen Winter über ein Unternehmen damit zu beauftragen, zu verhindern, dass sich bei Minustemperaturen Eispfropfen im Abfluss eines Balkons bilden. Die Terrassen bzw. Balkone unterlägen, da sie nicht ohne Weiteres für die Verwaltung zugänglich sind, nicht der Begehungs- und Kontrollpflicht des Verwalters, wobei der Verwalter auch nur zu einer Begehung einmal im Jahr verpflichtet sei. Es handele sich um ein singuläres Schadensereignis, hervorgerufen durch besondere Witterungsumstände.

Die Beklagte bestreitet die Schadenshöhe. Bezüglich der Gipskartondecke sei von einem Abzug Neu für Alt in Höhe von 100 % auszugehen. Die Lebensdauer von Gipskartonplatten betrage nicht mehr als 50 Jahre.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze und die weiteren zur Akte gereichten Unterlagen verwiesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch das Zeugnis der Ehefrau des Klägers, der Zeugin W1. Zur Darstellung des Ergebnisses wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15.02.2023 verwiesen.

I.

1.

Die Klage ist zulässig aber unbegründet, soweit der Kläger mit den Klageanträgen zu 1. und 2. die Beschlüsse zu TOP 3 betreffend die Jahresabrechnung 2021 und zu TOP 5 betreffend den Wirtschaftsplan 2022 angreift.

Weder sind die Beschlüsse zu unbestimmt, noch fehlt es für die Beschlüsse an einer Beschlusskompetenz.

Die Beschlusskompetenz ergibt sich betreffend den Wirtschaftsplan aus § 28 Abs. 1 WEG und betreffend die Jahresabrechnung aus § 28 Abs. 2 WEG.

Gem. § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer auf der Grundlage des von der Verwaltung aufzustellenden Wirtschaftsplans über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen.

Gem. § 28 Abs. 2 WEG beschließen die Wohnungseigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres auf der Grundlage der von der Verwaltung zu erstellenden Jahresabrechnung über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.

Die angegriffenen Beschlüsse können und müssen dahingehend ausgelegt werden, dass damit entsprechend dieser gesetzlichen Regelungen über die Vorschüsse zur Kostentragung (Wirtschaftsplan) und über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (Jahresabrechnung) beschlossen wurde. Legt man die Beschlüsse entsprechend aus, sind sie auch hinreichend bestimmt.

Ein Beschluss ist hinreichend bestimmt, wenn er aus sich heraus klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gelten soll, wobei der Inhalt des Beschlusses jedoch auch durch Auslegung des Beschlusses bestimmt werden kann (BGH NZM 2016, 387 Rn. 39, beck-online). Beschlüsse sind dabei aus sich heraus auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Maßgebend für die Auslegung ist der objektive Inhalt und Sinn eines Beschlusses, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Beschlusswortlauts ergibt. Auszugehen ist vom protokollierten Wortlaut. Umstände, die keinen Eingang in den Beschlusswortlaut gefunden haben, dürfen für die Auslegung nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Hügel/Elzer, WEG vor § 23 Rn. 78, 79, beck-online). Im Zweifel ist davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollten (BeckOGK/G. Hermann, 1.12.2022, WEG § 23 Rn. 9; BGH NJW-RR 2015, 847 Rn. 28, beck-online).

Soweit zum TOP 3 über „ die unveränderte Jahresabrechnung 2021 (Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen), bzw. die daraus resultierenden Abrechnungsspitzen “ Beschluss gefasst wurde, muss dies dahingehend ausgelegt werden, dass über die aus der Jahresabrechnung resultierenden „Abrechnungsspitzen“ Beschluss gefasst werden sollte.

Die Abkürzung „ bzw .“ kann bedeuten „oder“, „genauer gesagt“ oder auch „im anderen Fall“ (vgl. https://www.duden.de/rechtschreibung/beziehungsweise). Vorliegend hat der Beschluss aber offensichtlich nur dann einen sinnvollen Inhalt, wenn „ bzw .“ im Sinne von „genauer gesagt“ verstanden wird. Dies ist die nächstliegende Bedeutung des Beschlusswortlauts und die einzige Deutung des Beschlusswortlauts die dazu führt, dass kein offensichtlich rechtswidriger Beschluss gefasst wurde.

Die Formulierung des Beschlusses ist ersichtlich noch an die alte Rechtslage angelehnt, nach der über die Jahresabrechnung als solche Beschluss gefasst wurde, lässt aber durch den Zusatz „ bzw. die daraus resultierenden Abrechnungsspitzen “ hinreichend deutlich erkennen, dass der Beschluss die neue Rechtslage berücksichtigt, nach welcher nicht die Jahresabrechnung als solche, sondern die daraus folgende Einforderung von Nachschüssen oder Anpassung der beschlossenen Vorschüsse Gegenstand der Beschlussfassung ist.

Dabei ist es auch unschädlich, dass der Beschluss nicht entsprechend dem Gesetzeswortlaut von der Einforderung von Nachschüssen oder der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse, sondern von der „Abrechnungsspitze“ spricht.

Unter dem Begriff „Abrechnungsspitze“ versteht man die Differenz zwischen dem in der Einzelabrechnung ausgewiesenen Betrag und den im Einzelwirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Sollvorschüssen (vgl. etwa: Bärmann/Pick/Emmerich, 20. Aufl. 2020, WEG § 28 Rn. 110; BGH NZM 2017, 445 Rn. 6, beck-online). Durch diesen Begriff wird mithin hinreichend deutlich, dass entsprechend § 28 Abs. 2 WEG über die Einforderung von Nachschüssen (negative Abrechnungsspitze) oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (positive Abrechnungsspitze) beschlossen wurde. Konkret bezogen auf die vorgelegte Einzel-Jahresabrechnung des Klägers (Anlage K8, Bl. 30 d.A.) bezieht sich der Beschluss mit dem Begriff „Abrechnungsspitze“ auf die Position „Saldo Wirtschaftsjahr“ i.H.v. 22,69 €, im Sinne einer Reduzierung der für das Jahr 2021 zu leistenden Vorschüsse i.H.v. 22,69 €. Dies ist ein klarer, eindeutiger und widerspruchsfreier Beschlussinhalt.

Entsprechendes gilt für den Beschluss zu Top 5 betreffend den Wirtschaftsplan.

Auch dieser Beschluss kann und muss dahingehend ausgelegt werden, dass damit nicht der Wirtschaftsplan als solcher sondern die darin vorgesehenen Vorschüsse (bzw. das „monatliche Wohngeld“, s. den vorgelegten Einzel-Wirtschaftsplan des Klägers, Anlage K8b, Bl. 32 d.A.), beschlossen wurde.

2.

Die Klage ist zulässig und begründet, soweit der Kläger den Beschluss zum TOP 4 betreffend die Instandsetzung des aus Glasbausteinen bestehenden Treppenhausfensters angreift.

Im Hinblick auf den Umfang der beauftragten Arbeiten (Auftragsvolumen von 17.118,15 Euro) war es geboten, vor der Auftragsvergabe insgesamt 3 Vergleichsangebote einzuholen (vgl. etwa: LG Ort-03, Urteil vom 21. April 2015 – 1 S 445/14 –, Rn. 10, juris: nach ständiger Rechtsprechung der Kammer seien Vergleichsangebote jedenfalls dann einzuholen, wenn das Auftragsvolumen einen Betrag von etwa 5.000 EUR überschreitet; vgl. des Weiteren etwa: LG Berlin, Urt. v. 02.02.2018 - 85 S 98/16 WEG; LG Itzehoe, Urt. v. 05.01.2018 - 11 S 1/17; ferner: BGH ZWE 2020, 284 Rn. 9, beck-online für die Verwalterbestellung).

Vorliegend konnte auch nicht ausnahmsweise davon abgesehen werden, Vergleichsangebote einzuholen.

Zwar ist es richtig, dass das Gebot zur Einholung von Vergleichsangeboten nicht uneingeschränkt gelten kann, wenn schlechterdings bzw. mit einem der Verwaltung noch zumutbaren Aufwand keine weiteren Vergleichsangebote erlangt werden können. Seitens der Beklagten ist aber nicht substantiiert dargelegt, dass dies vorliegend der Fall gewesen wäre.

Bei den in Frage stehenden Arbeiten – der Erneuerung eines aus standardisierten Glasbausteinen bestehenden Treppenhausfensters – handelt es sich offensichtlich nicht um solche, die nur von der ausgewählten Firma C1 ausgeführt werden könnten. Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 27.10.2022 drei Firmen benannt, die die Arbeiten ausführen könnten, ohne dass die Beklagte sich dazu weiter erklärte hätte. Durch den geschilderten Umfang der Bemühungen der Frau T1, weitere Angebote zu erhalten – es seien 2 Firmen angefragt worden, die aber kein Angebot abgegeben wollten und diese Firmen hätten auch keine Firma benennen können ,die ein Angebot abgebeben könnte –, wurde der zumutbare Rahmen auch bei Wahrunterstellung des diesbezüglichen Vortrags der Beklagten nicht ausgeschöpft. Vielmehr hätte noch bei weiteren Firmen angefragt werden müssen.

3.

Die Klage ist zulässig und begründet, soweit sie sich dagegen richtet, dass zum TOP 6c der Antrag des Klägers, ein geeignetes Fachunternehmen mit der regelmäßigen Wartung, Überprüfung und Reinigung der Balkonabflüsse zu beauftragen, abgelehnt wurde.

Gem. § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Gem. § 18 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

Bei den Balkonabflüssen handelt es sich gem. § 5 Abs. 1 u. 2 WEG um (zwingendes) gemeinschaftliches Eigentum, weil bei deren Beseitigung bzw. nicht gegebener Funktionsfähigkeit dem Gemeinschaftseigentum und dem Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer Schäden durch aufstauendes Wasser drohen würden. Dies zeigt schon der stattgehabte Wasserschaden in der Wohnung des Klägers, der unstreitig darauf beruht, dass der Balkonabfluss in der darüber liegenden Wohnung vereist war, sodass das Schmelzwasser von dem Balkon nicht ablaufen konnte (dazu, dass es sich bei den Balkonabflüssen um Gemeinschaftseigentum handelt, vgl. etwa auch: Sauren/Sauren, 6. Aufl. 2014, WEG § 1 Rn. 10BZ; LG Ort-03 Urt. v. 5.4.2006 – 3 O 566/03 = BeckRS 2014, 18552, beck-online; OLG Düsseldorf Urt. v. 25.7.2003 – 23 U 78/02 = BeckRS 2003, 30324269, beck-online).

Daran anschließend ist die Wartung und Reinigung der Balkonabflüsse grundsätzlich Aufgabe der Gemeinschaft.

Dass tatsächlich ein Bedürfnis dafür besteht, die Balkonabflüsse in regelmäßigen Zeitabständen zu reinigen, sie zu überprüfen und ggf. zu warten, wird als solches von der Beklagten nicht in Abrede gestellt.

Bei der Frage, wie die Eigentümer die Wartung/Reinigung der Balkonabflüsse regeln, steht ihnen allerdings ein Ermessen zu. Allgemein gilt, dass die Eigentümer das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen müssen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen (vgl. BGH NZM 2018, 611 Rn. 9, beck-online).

Den Beschlussantrag des Klägers abzulehnen, war indessen von dem Ermessen der Wohnungseigentümer nicht gedeckt und widerspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung, denn es fehlt bislang eine ausreichende verbindliche Regelung zur Durchführung der erforderlichen Arbeiten.

Die in der Eigentümerversammlung protokollierte Aussage, jeder Eigentümer, der die Wohnung selber bewohnt, kümmere sich darum, die Abläufe freizuhalten, wer vermiete müsse die Aufgabe an den Mieter weitergeben, entbehrt einer Rechtsgrundlage, denn es beseht gerade keine Verpflichtung der Eigentümer, das Gemeinschaftseigentum selbst instandzuhalten oder Mieter zu entsprechenden Arbeiten zu verpflichten. Zwar können die Eigentümer entsprechende Pflichten freiwillig übernehmen (das sog. „Belastungsverbot“ ist verzichtbar, vgl. BGH, Urteil vom 10. Oktober 2014 – V ZR 315/13; LG Ort-03, Urteil vom 24. April 2018 – 1 S 109/17 –, Rn. 6, juris), jedoch ergibt sich aus dem Protokoll nicht, dass die anwesenden Eigentümer eine entsprechende (nicht bereits bestehende) Verpflichtung rechtsverbindlich gegenüber der Gemeinschaft übernommen hätten. Erst Recht fehlt es an einer entsprechenden rechtsverbindlichen Verpflichtung derjenigen Eigentümer, die in der Versammlung nicht anwesend waren.

Solange und soweit eine entsprechende rechtsverbindliche Verpflichtung der Eigentümer nicht vorliegt, hätte dem Antrag des Klägers, ein geeignetes Fachunternehmen mit der Durchführung der Arbeiten zu beauftragen, grundsätzlich entsprochen werden müssen, weil andernfalls die Gefahr besteht, dass die Balkonabflüsse mit der Zeit ihre Funktionsfähigkeit verlieren und es dadurch zu Schäden durch aufstauendes Wasser kommt.

4.

Unbegründet ist die zulässige Klage demgegenüber, soweit sie sich dagegen richtet, dass zum Top 6c der Antrag des Klägers abgelehnt wurde, ein geeignetes Fachunternehmen zu beauftragen, bei entsprechender Witterung für eine Freihaltung der Balkonabflüsse von Schnee und Eis zu sorgen.

Diesen Antrag abzulehnen, war nach Auffassung des Gerichts vom Ermessen der Wohnungseigentümer bei Abwägung des Aufwands mit dem Nutzen der Maßnahme gedeckt.

Dies ist aus Sicht des Gerichts zunächst eindeutig, soweit es um die Freihaltung der Abflüsse von Schnee geht, denn eine besondere, abhilfebedürftige Gefahr ist insoweit nicht erkennbar. Dass entstehendes Schmelzwasser (ebenso wie Regenwasser) abfließen kann, ist nicht dadurch zu gewährleisten, dass der Schnee beseitigt wird, sondern dadurch, dass der Balkon ordnungsgemäß abgedichtet wird und über einen funktionsfähigen Abfluss verfügt. Dass aufliegender Schnee als solcher dazu führen würde, dass der Balkonabfluss nicht mehr funktioniert ist abwegig, zumal der Schnee schmilzt wenn es regnet oder taut.

Hinsichtlich der Beseitigung von Eis ist demgegenüber für die Entscheidung zugrunde zu legen, dass eine Vereisung des Abflusses zu einem Eintritt von Schäden, wie bei dem streitgegenständlichen Wassereintritt in die Wohnung des Klägers führen kann, denn es ist unstreitig, dass dieser Wasserschaden durch eine Vereisung des Balkonabflusses in der darüber liegenden Wohnung begründet war. Andererseits ist jedoch zu sehen, dass es sich offenbar um ein bislang singuläres Schadensereignis gehandelt hat. Die Gefahr, dass ein grundsätzlich funktionsfähiger / nicht verstopfter Balkonabfluss vereist und dass es dadurch bei Regen oder einsetzendem Tauwetter zu einem Wasserschaden kommt, erscheint tatsächlich gering. Zunächst ist die Gefahr, dass ein grundsätzlich funktionsfähiger / nicht verstopfter Balkonabfluss vereist, gering, da die Bildung einer Eisschicht zunächst das Auftreten von Wasser voraussetzt, sodass es zu einer Vereisung nur kommen kann, wenn auf dem Abfluss gebildetes Wasser nicht schnell genug durch den Abfluss abfließen kann (vgl. zu dieser Überlegung auch: LG Bochum, Urteil vom 11. Dezember 2012 – 11 S 29/12 –, Rn. 10, juris). Zum Anderen ist zu erwarten, dass bei einem Einsetzen von Tauwetter eben auch die Eisschicht auf bzw. in dem Abfluss tauen wird, sich also von selbst auflöst.

Andererseits wäre mit der von dem Kläger begehrten Maßnahme ein erheblicher, praktisch kaum umsetzbarer Aufwand verbunden. Die Beklagte weist insofern zu Recht darauf hin, dass die Umsetzung des von dem Kläger beantragten Beschlusses – sofern man das Risiko einer Vereisung der Abflüsse tatsächlich effektiv abwehren wollte – dazu führen würde, dass die Verwalterin bzw. ein von dieser beauftragtes Unternehmen bei entsprechender Witterung quasi ständig kontrollieren müsste, ob sich auf den Balkonabflüssen – die sich innerhalb der Sondereigentumseinheiten befinden – eine Eisschicht (ggf. auch: erneut) gebildet hat. Dieser Aufwand erscheint gegenüber dem damit verbundenen Nutzen unverhältnismäßig.

Dabei ist davon auszugehen, dass eine Anfechtungsklage gegen einen sog. „Negativbeschluss“, mit dem ein Antrag abgelehnt wurde, nur dann begründet ist, wenn das Ermessen der Wohnungseigentümer dahingehend reduziert war, dass dem Antrag hätte entsprochen werden müssen (vgl.: BGH, Urteil vom 2.10.2015 – V ZR 5/15). Von einer entsprechenden Ermessensreduzierung kann hier nicht ausgegangen werden.

Demgegenüber kann nach Auffassung des Gerichts auch nicht eingewandt werden, dass der Aufwand dadurch reduziert werden könnte, dass die Eigentümer freiwillig die Aufgabe übernehmen, die Balkonabflüsse auf Vereisungen zu überprüfen und solche ggf. zu beseitigen, sodass die Verwalterin bzw. ein von dieser zu beauftragendes Unternehmen nur tätig werden müsste, wenn ein Eigentümer einen entsprechenden Bedarf im Einzelfall anzeigt. Die Tatsache, dass das sog. „Belastungsverbot“ verzichtbar ist (siehe dazu oben), muss bei der Beurteilung der Frage, welche Maßnahmen die Eigentümer bei Abwägung der Kosten und Nutzen zwingend beschließen müssen, unberücksichtigt bleiben. Im Grundsatz ist davon auszugehen, dass die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums Aufgabe der durch die Verwalterin handelnden Gemeinschaft und nicht der Eigentümer ist. Erst dann, wenn nach den diesbezüglich anzulegenden Maßstäben festgestellt ist, dass eine bestimmte Handlungsplicht der Gemeinschaft besteht, stellt sich die Frage, ob die Eigentümer deren Erfüllung ggf. freiwillig selbst übernehmen.

Die Anfechtungsklage ist insoweit auch nicht unter dem Gesichtspunkt begründet, dass die Eigentümerversammlung in den „Sommerferien“ und unter Nichtwahrung der gem. § 24 Abs. 4 S. 2 WEG geltenden Ladungsfrist abgehalten wurde.

Die Erklärung eines Beschlusses für ungültig scheidet bei formellen Mängeln nämlich in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat. Anders verhält es sich nur bei schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitgliedes in gravierender Weise ausgehebelt wird oder wenn die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums systematisch missachtet, etwa Einladungen zu Wohnungseigentümerversammlungen immer wieder sehenden Auges und bewusst von einem dazu nicht ermächtigten oder sonst befugten Wohnungseigentümer ausgesprochen werden (vgl. etwa: BGH, Urt. v. 2. 7. 2021 ‒ V ZR 201/20, Rn. 32, beck-online). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

Zwar ist im Zweifel davon auszugehen, dass sich ein formeller Mangel auf die Beschlussfassung auch ausgewirkt hat. Insbesondere dann, wenn ein Beschluss mit großer Mehrheit gefasst wurde, bedarf es jedoch konkreten Vortrags des Klägers dazu, warum es ohne den Mangel zu einer anderen Beschlussfassung gekommen wäre (vgl. BGH a.a.O, Rn. 33; BGH NJW 2002, 1647, beck-online). Vorliegend wurde der angegriffene Negativbeschluss einstimmig gefasst. Hinreichender Vortrag des Klägers dazu, aus welchen Gründen bei seiner Teilnahme an der Versammlung möglicherweise anders entschieden worden wäre, fehlt.

5.

Der zu Ziffer 5. gestellte Beschlussersetzungsantrag ist zulässig, aber nur teilweise begründet.

a.

Soweit der Kläger beantragt, einen dahingehenden Beschluss zu fassen, dass ein geeignetes Fachunternehmen mit der regelmäßigen Wartung, Überprüfung und Reinigung der Balkonabflüsse zu beauftragen ist, ist die Klage unter Bezugnahme auf die Ausführungen unter Ziffer I.3. begründet.

Dem steht auch nicht entgegen, dass noch keine Angebote von Fachunternehmen für die Durchführung der Arbeiten vorliegen. Es entspricht vielmehr regelmäßig einer ordnungsmäßigen Verwaltung, zunächst darüber zu entscheiden, welche Arbeiten ausgeführt werden sollen und sodann Angebote zu diesen Arbeiten einzuholen. Diese müssen erst vorliegen, wenn ein Unternehmen ausgewählt wird, was der Eigentümerversammlung vorbehalten bleibt.

Dabei war durch das Gericht auch nicht darüber zu entscheiden, in welchen Abständen entsprechende Arbeiten durchzuführen sind. Abgesehen davon, dass sich eine entsprechende Vorgabe schon nicht aus dem gestellten Antrag ergibt, ist bei der Entscheidung über Beschlussersetzungsklagen das Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer nach Möglichkeit zu wahren und darauf zu achten, dass eine Klage auf richterliche Beschlussfassung subsidiär ist. Da eine Beschlussersetzung das Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer beschneidet, darf sie stets nur soweit gehen, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist (Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 44 Rn. 208, m.Nw. zur Rspr. des BGH).

Vorliegend stellt es sich so dar, dass ein Beschluss bereits daran gescheitert ist, dass die Wohnungseigentümer davon ausgegangen sind, dass die erforderlichen Arbeiten durch die Wohnungseigentümer selbst bzw. deren Mieter durchgeführt werden. Eine Entscheidung darüber, in welcher Regelmäßigkeit die Arbeiten auszuführen sind, wurde deshalb nicht getroffen. Das Gericht ist ohne sachverständige Beratung auch nicht dazu in der Lage, zu entscheiden, in welchem Umfang die Arbeiten zwingend notwendig sind. Insofern ist es sachgerecht bzw. zur Wahrung des Selbstbestimmungsrechts der Gemeinschaft zwingend, diese Entscheidung zunächst der Eigentümerversammlung zu überlassen.

Ein Anspruch darauf, die weiteren Entscheidungen in einem Umlaufverfahren gemäß § 23 Abs. 3 S. 2 WEG zu treffen, besteht nicht.

b.

Soweit der Kläger beantragt, einen dahingehenden Beschluss zu fassen, dass ein geeignetes Fachunternehmen mit der Freihaltung der Balkonabflüsse von Schnee und Eis zu beauftragen ist, ist die Beschlussersetzungsklage unter Bezugnahme auf die Ausführungen unter Ziffer I.4. unbegründet.

c.

Über den Hilfsantrag zu Ziffer 1. ist nicht zu entscheiden, weil die Bedingung, unter welcher dieser Antrag gestellt wurde, schon nicht eingetreten ist. Der Antrag bezieht sich ebenfalls auf die Wartung, Überprüfung und Reinigung der Balkonabflüsse. Diesbezüglich wurde aber bereits dem Hauptantrag entsprochen.

d.

Der Hilfsantrag zu Ziffer 2. ist mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig.

Mit dem Hilfsantrag will der Kläger eine Regelung erreichen, die in dieser Form bisher nicht zur Abstimmung stand. Die vorherige Befassung der Eigentümerversammlung mit dem Antrag, den der Wohnungseigentümer gerichtlich durchsetzen will, ist jedoch Voraussetzung für die Zulässigkeit der Beschlussersetzungsklage, denn primär zuständig für die Beschlussfassung ist die Versammlung der Wohnungseigentümer (BGH NJW 2010, 2129, Rn. 14 beck-online). Das Rechtsschutzbedürfnis fehlt ausnahmsweise nur dann nicht, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, so dass die Befassung der Versammlung eine unnötige Förmelei wäre

(vgl. etwa: BGH NJW-RR 2012, 910 Rn. 7, beck-online).

Davon kann hier jedoch nicht ausgegangen werden.

Zwar wurde der Antrag des Klägers, ein geeignetes Fachunternehmen zu beauftragen, bei entsprechender Witterung für eine Freihaltung der Balkonabflüsse von Schnee und Eis zu sorgen, einstimmig abgelehnt. Der zu Ziffer 2. gestellte Hilfsantrag, mit dem der Kläger erreichen will, dass die Eigentümer darauf hingewiesen werden, dass eine etwaige Verstopfung und Vereisung des Balkonabflusses unverzüglich der Verwaltung mitzuteilen ist, dass bei Überlassung an Dritte diese auf das Erfordernis einer entsprechenden Anzeige hingewiesen werden und dass bei einer entsprechenden Anzeige die Verwaltung unverzüglich die Freilegung des betroffenen Balkonabflusses zu beauftragen habe, hat jedoch einen erheblich anderen Inhalt als der Antrag, der tatsächlich zur Abstimmung gestellt wurde.

Dass die Eigentümer dem vom Kläger begehrten „Hinweisbeschluss“ nicht zugestimmt hätten, kann nicht ohne Weiteres angenommen werden, zumal aus dem Verfahren 18 C 12/21 bekannt ist, dass sich aus § 8 Abs. 1 der Teilungserklärung ausdrücklich eine Anzeigepflicht der Wohnungseigentümer betreffend Mängel am Gemeinschaftseigentum ergibt.

Soweit mit dem Hilfsantrag die Verwaltung verpflichtet werden soll, bei Anzeige einer Verstopfung oder Vereisung unverzüglich die Freilegung des betroffenen Balkonabflusses zu beauftragen, kann die Annahme, ein solcher Beschluss würde mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit keine Mehrheit finden, nicht ohne Weiteres darauf gestützt werden, dass die Eigentümer in der Eigentümerversammlung einstimmig die Auffassung vertreten haben, diese Arbeiten seien durch die Wohnungseigentümer selbst zu veranlassen.

Insofern ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Frage der Vorbefassung um eine Zulässigkeitsvoraussetzung handelt, die bezogen auf den Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung zu beurteilen ist (vgl.: MüKoZPO vor § 253 Rn. 16, beck-online). Insofern ist davon auszugehen, dass die Eigentümer im Hinblick auf die zwischenzeitlich seitens des Gerichts erfolgten rechtlichen Hinweise, ihre Auffassung überdenken werden.

Insgesamt kann deshalb nicht davon ausgegangen werden, dass es sich bei der Befassung der Eigentümerversammlung mit dem Hilfsantrag um eine bloße Förmelei handeln würde.

e.

Der äußerst hilfsweise gestellte Antrag ist mangels Eintritt der Bedingung, unter der der Antrag gestellt war, nicht zu bescheiden, soweit es um die regelmäßige Wartung, Überprüfung und Reinigung der Balkonabflüsse geht.

Soweit sich der Antrag auf die Freihaltung der Balkonabflüsse von Schnee und Eis bezieht, ist der Antrag unter Bezugnahme auf Ziffer I.4. unbegründet.

6.

Die Klage ist zulässig und begründet, soweit sich der Kläger dagegen wendet, dass zum TOP 6c) der Antrag des Klägers auf Beschlussfassung über die Regulierung seiner Schadensersatzforderung wegen des Schmelzwasserschadens in der Nacht vom 15.02. auf den 16.02.21 abgelehnt wurde.

Dies insofern, als nicht ausgeschlossen ist, dass der Antrag auf formellen Fehlen beruht.

Insofern beanstandet der Kläger zunächst zu Recht, dass entgegen § 23 Abs. 2 WEG der Beschlussgegenstand nicht bei Einberufung der Versammlung bezeichnet wurde. Die Wohnungseigentümer hatten insofern keine Möglichkeit, sich auf das Thema, z.B. auch durch ein persönliches Gespräch mit dem Kläger, vorzubereiten.

Des Weiteren ist zu beanstanden, dass der Versammlungsleiter – was unstreitig ist – im Rahmen der Versammlung erklärt hat, die Gebäudehaftpflichtversicherung habe mitgeteilt, dass Schadensersatzansprüche des Klägers nicht begründet seien. Diese Information war unzutreffend – tatsächlich hat die Versicherung Zahlungen geleistet, soweit es um Schäden an versicherten Gegenständen ging – und kann maßgeblich dazu beigetragen haben, dass man eine Zahlung auf die Ansprüche abgelehnt hat.

Schließlich ist im Hinblick auf das Datum der Eigentümerversammlung jedenfalls zu beanstanden, dass die Ladungsfrist nicht eingehalten wurde. Ausgehend davon, dass die Ladungen am Mo. den 27.06.2022 abgesandt wurden, wären diese gem. § 16 Abs. 1 der Teilungserklärung am Do. den 30.06.2022 zugegangen. Die 3-wöchtige Ladungsfrist war dann gem. § 187 Abs. 2 BGB am Donnerstag den 21.07.2022 abgelaufen, sodass frühestens für Freitag den 22.07.2022 hätte terminiert werden dürfen. Dabei ist davon auszugehen, dass der Kläger entsprechend seinem Vortrag an einer Versammlung am 22.07.2022 teilgenommen hätte – das Gegenteil wäre von der Beklagten zu beweisen, wozu ein tauglicher Beweisantritt jedoch nicht vorliegt –, sodass er Gelegenheit dazu gehabt hätte, sein Anliegen in der Versammlung persönlich vorzutragen. Auch insofern besteht ein konkreter Anhaltspunkt dafür, dass die Entscheidung der übrigen Eigentümer hätte beeinflusst werden können, da es allein schon psychologisch einen erheblichen Unterschied macht, ob in Abwesenheit oder in Anwesenheit des Anspruchstellers entschieden wird.

Soweit die Beklagte demgegenüber unter Berufung auf das Zeugnis aller in der Versammlung anwesenden Eigentümer in der mündlichen Verhandlung behauptet hat, dass diese bei Wahrung der Ladungsfrist nicht anders abgestimmt hätten, ist der Vortrag unsubstantiiert und erfolgt erkennbar „ins Blaue hinein“, sodass dem Beweisantritt als unzulässiger „Ausforschung“ nicht nachzugehen ist. Die Beklagte äußert sich nicht dazu, wie es sich konkret auf die Entscheidungsfindung der einzelnen Eigentümer ausgewirkt hätte, wenn die vorstehend bezeichneten Mängel insgesamt hinweggedacht würden. Offenbar liegen der Beklagten dazu keine konkreten Angaben seitens der einzelnen Eigentümer vor. Der Beweisantritt ist auch völlig ungeeignet, da durch eine hintereinander gereihte Befragung der einzelnen Eigentümer schlicht nicht aufgeklärt werden könnte, wie die Eigentümerversammlung unter Hinwegdenken der Mängel tatsächlich verlaufen wäre. Keiner der Eigentümer kann wissen, welchen dynamischen Verlauf die Diskussion ohne die dargelegten Mängel (in Anwesenheit des Klägers) ggf. genommen hätte. Deshalb ist es einzig sachgerecht, dass sich die Eigentümerversammlung erneut mit dem Antrag befasst.

7.

Die Klage ist zulässig aber unbegründet, soweit der Kläger beantragt, einen dahingehenden Beschluss zu ersetzen, dass die WEG an den Kläger eine Zahlung i. H. v. 4.416,57 € als Schadensersatz für den Schmelzwasserschaden in der Nacht vom 15.02. auf den 16.02.2021 erbringt.

Dabei ist davon auszugehen, dass eine Beschlussersetzungsklage, die darauf gerichtet ist, dass die Gemeinschaft einen Leistungsanspruch eines Wohnungseigentümers erfüllt, nur dann begründet ist, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet ist (vgl. BGH NJW 2015, 3713, beck-online).

Dies beruht darauf, dass die Eigentümer im Beschlusswege nicht über die Berechtigung des Anspruchs entscheiden, sondern nur darüber, ob dieser freiwillig anerkannt werden soll. Die Berechtigung des Anspruchs ist ggf. im Rahmen einer Zahlungsklage zu prüfen (BGH a.a.O.).

Der geltend gemachte Anspruch ist indessen nicht offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet.

Im Einzelnen:

a.

Der Kläger dürfte gegen die Beklagte wegen des in der Nacht vom 15.02. auf den 16.02.2021 stattgehabten Wasserschadensereignisses keinen Anspruch auf Schadensersatz haben.

Insbesondere dürfte sich ein solcher Anspruch nicht aus § 280 Abs. 1 BGB ergeben, da nicht festzustellen sein dürfte, dass der Schaden auf einer Pflichtverletzung der Beklagten beruht.

Dabei ist davon auszugehen, dass allein das Auftreten eines abhilfebedürftigen Mangels – hier die Vereisung des Balkonabflusses, die objektiv absehbar zu einem Schmelzwasserschaden führen kann – noch keine Pflichtverletzung der gem. § 18 Abs. 1 u. 2 WEG zur Abhilfe verpflichteten Gemeinschaft begründet.

Da Wohnungseigentümergemeinschaft als solche weder selbst handeln noch einen eigenen Willen bilden kann, ist für die Beurteilung der Frage, ob eine Pflicht verletzt wurde, analog § 31 BGB auf das Handeln oder Unterlassen ihrer Organe abzustellen, welches sodann der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuzurechnen ist. Liegt also eine Pflichtverletzung des Organs Wohnungseigentümerversammlung bzw. der Wohnungseigentümer als deren Organwalter im Zusammenhang mit der Willensbildung vor oder eine Pflichtverletzung des Verwalters als Vollzugs-und/oder Vertretungsorgan, muss sich dies die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zurechnen lassen, so dass diese Pflichtverletzung zugleich eine eigene Pflichtverletzung begründet. Im Vergleich zu der vor dem Inkrafttreten des WEMoG geltenden Rechtslage tritt also in Bezug auf die Frage, ob und wann eine Pflichtverletzung vorliegt, nach dem Inkrafttreten des WEMoG keine wesentliche Änderung ein; die einzige und wesentliche Änderung besteht darin, dass bei Pflichtverletzungen des Willensbildungs-und/oder Vollzugs- und Vertretungsorgans Anspruchsgegner stets und ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, die sich diese Pflichtverletzungen zurechnen lassen muss, d.h. es kommt lediglich zu einem Austausch des Anspruchsgegners, was ja auch mit ein Hauptgrund für den vom Gesetzgeber veranlassten Systemwechsel war, da nach der vor dem Inkrafttreten des WEMoG geltenden Rechtslage häufig unklar war, wer der richtige Anspruchsgegner war (so nach Auffassung des Gerichts zutreffend: MüKoBGB/Rüscher, 9. Aufl. 2023, WEG § 18 Rn. 37).

Bzgl. der Wohnungseigentümer bzw. der Wohnungseigentümerversammlung ist dabei in Anknüpfung an die Rspr. des BGH zur Rechtslage vor dem WEMoG davon auszugehen, dass eine Pflichtverletzung erst dann vorliegen kann, wenn eine bestimmte Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung von einem Wohnungseigentümer verlangt wurde (vgl. BGH, Urteil vom 23. Februar 2018 – V ZR 101/16 –, Rn. 36, juris; BGH NZM 2015, 53 Rn. 24, beck-online). Die Wohnungseigentümer verstoßen dann ggf. gegen ihre Pflicht, in der Eigentümerversammlung den Maßnahmen, die für eine ordnungsmäßige Verwaltung erforderlich sind, zuzustimmen. Es ist aber nicht dargelegt, dass die Wohnungseigentümerversammlung vor dem Schadensfall überhaupt mit dem Problem der Wartung der Balkonabflüsse befasst worden wäre.

Eine der Beklagten zurechenbare Pflichtverletzung eines Wohnungseigentümers könnte sich möglicherweise auch ergeben, wenn ein Wohnungseigentümer es entgegen der in § 8 Abs. 1 der Teilungserklärung ausdrücklich vorgesehenen Anzeigepflicht unterlassen hätte, den Mangel an dem Balkonabfluss der Verwaltung anzuzeigen. Dass ein bestimmter Wohnungseigentümer von dem Mangel Kenntnis gehabt hätte, behauptet der Kläger indessen nicht. Frau P1 als Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung, von deren Balkon der Schaden ausging, hatte in dem geführten Vorprozess bestritten, dass ihr die Vereisung des Balkonabflusses bekannt gewesen wäre.

Eine etwaige (schon nicht dargelegte) Kenntnis der Mieter der Frau P1 von der Vereisung des Balkonabfluss könnte eine Pflichtverletzung der Beklagten demgegenüber wohl nicht begründen, denn der Mieter ist kein Organ oder Erfüllungsgehilfe der Beklagten. Zwar kann der Mieter Erfüllungsgehilfe des vermietenden Sondereigentümers in Bezug auf dessen Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft sein. Diese Pflicht des Eigentümers gegenüber der Eigentümergemeinschaft beschränkte sich aber darauf, der Verwaltung Mängel am Gemeinschaftseigentum anzuzeigen, die dem Sondereigentümer selbst bekannt sind. Auf die Kenntnis des Mieters kommt es insoweit nicht an. Eine Pflicht der Wohnungseigentümer, das Gemeinschaftseigentum auf Mängel zu untersuchen oder auch solche Mängel anzuzeigen, von denen ein Mieter Kenntnis genommen hat, war vorliegend nicht vereinbart. Für die wohnungseigentumsrechtliche Beurteilung ist es auch unerheblich, dass der Mieter im Verhältnis zum Vermieter wohl verpflichtet ist, Vereisungen eines Balkonabflusses selbst zu beseitigen (vgl.: LG Bochum Urt. v. 11.12.2012 – 11 S 29/12, BeckRS 2013, 13855, beck-online). Dies folgt daraus, dass im Rahmen des Mietvertrags auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile der Mietsache der mietvertraglichen Obhutspflicht des Mieters unterfallen. Dies führt aber nicht dazu, dass auch den vermietenden Sondereigentümer entsprechende Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft treffen würden.

In Betracht kommt ein Verschulden der Verwalterin, die gem. § 27 WEG verpflichtet ist, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

Auch bezüglich der Verwalterin kann indessen nicht davon ausgegangen werden, dass das Auftreten eines abhilfebedürftigen Mangels, dessen Beseitigung ggf. ohne Befassung der Eigentümerversammlung veranlasst werden könnte, automatisch dazu führt, dass eine Pflichtverletzung vorliegt. Vielmehr ist bereits auf der Ebene der Pflichtverletzung – nicht erst auf der Ebene des Verschuldens – relevant, ob der Mangel der Verwaltung bekannt war oder hätte bekannt sein müssen.

Dass die Verwaltung Kenntnis davon hatte, dass der Balkonabfluss aufgrund einer Vereisung nicht funktionsfähig war, behauptet der Kläger nicht.

Es dürfte auch nicht anzunehmen sein, dass die Verwaltung allein aufgrund der Wetter- bzw. Witterungsverhältnisse hätte tätig werden müssen. Anderweitiges würde die an die Verwaltung zu stellenden Anforderungen überspannen.

Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass offenbar vor dem Schadensfall von keinem Wohnungseigentümer verlangt oder erwartet wurde, dass sich die Verwaltung um die Wartung der Balkonabflüsse kümmert, geschweige denn witterungsbedingte Kontrollen durchführt.

Dabei ist im Ausgangspunkt zu berücksichtigen, dass dem Verwalter bei der Wahrnehmung seiner Aufgaben nach § 27 WEG ein gewisser Ermessens- und Beurteilungsspielraum zusteht (vgl.: Zschieschack in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 27 WEG, Rn. 207f.) und dass es im Regelfall keine Pflichtwidrigkeit darstellen soll, wenn der Verwalter von seinem Recht Gebrauch macht, eine Weisung der Eigentümer auf einer Versammlung einzuholen, auch wenn hierin im Einzelfall eine Kompetenzunterschreitung liegt (Zschieschack in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 27 WEG, Rn. 205). Weiter ist zu berücksichtigen, dass die Gefahr eines Schadenseintritts aufgrund eines vereisten Balkonabflusses der Verwaltung aus der maßgeblichen ex-ante Sicht (vor dem Schadenseintritt) sehr gering erscheinen durfte (siehe dazu bereits oben). Eine Kontrolle sämtlicher Abflüsse wäre demgegenüber mit einem hohen Aufwand verbunden gewesen, zumal die Verwaltung zunächst Zugang zu sämtlichen im Sondereigentum liegenden Abflüssen hätte erhalten müssen und im Hinblick auf die bisherige Praxis, nach der Kontrollen der Abflüsse durch die Verwaltung nicht erfolgt sind und auch nicht erwartet wurden, nicht erwartet werden konnte, dass solcher Zugang ohne Weiteres allseits ermöglicht wird. Die Maßnahme hätte dabei genau in dem Zeitraum umgesetzt werden müssen, in dem das Wetter von Frost in Tauwetter umschlug, denn nur in diesem Zeitfenster hätte es überhaupt Sinn gemacht, die Abflüsse von einer Vereisung zu befreien. Dabei ist auch davon auszugehen, dass die Verwalterin jedenfalls nicht verpflichtet gewesen wäre, die Balkonabflüsse selbst zu kontrollieren und ggf. zu reinigen (vgl. zum Beispiel auch BayOblG NZM 1999, 840, beck-online, wonach sich bezüglich der Säuberung der Dachrinnen die Pflicht der Verwaltung insgesamt darauf beschränken soll, die Wohnungseigentümer auf die Notwendigkeit eines Wartungsvertrages hinzuweisen, aber keine Pflicht bestehen soll, erforderliche Kontrollen der Dachrinnen selbst durchzuführen; dabei verkennt das Gericht nicht, dass die Kontrolle eines Balkonabflusses weniger aufwändig ist, als die Kontrolle einer Dachrinne; die Entscheidung zeigt jedoch auf, dass die Kontrollpflichten der Verwaltung begrenzt sind; vgl. etwa auch: KG NZM 1999, 131, beck-online zur Wartung der Regenfallrohre). Allenfalls hätte die Verwaltung eine Hilfskraft bzw. einen entsprechenden Leistungsanbieter mit den Arbeiten beauftragen müssen. Entsprechende kostenauslösende Aufträge wären aus der ex-ante sich hingegen wohl mit ziemlicher Sicherheit auf Ablehnung seitens der Mehrheit der Wohnungseigentümer gestoßen

Denkbar ist, dass die Verwaltung die Eigentümerversammlung schon vor dem Schadensereignis mit der Frage hätte befassen müssen, wie die Wartung und Reinigung der Balkonabflüsse geregelt werden soll. Es ist aber jedenfalls nicht festzustellen, dass der eingetretene Schaden kausal auf einer solchen Pflichtverletzung beruht. De Kläger hat unbestritten vorgetragen, dass der streitgegenständliche Schaden aufgrund einer Vereisung des Balkonabflusses auch dann eingetreten wäre, wenn im November 2020 eine Wartung des Balkonabflusses erfolgt wäre. Dass die Eigentümer beschlossen hätten, einen Wartungsvertrag auch für die Beseitigung von Vereisungen abzuschließen, kann angesichts der Behandlung des diesbezüglichen klägerischen Antrags in der Eigentümerversammlung vom 18.07.2022 nicht angenommen werden. Es wäre auch nicht pflichtwidrig gewesen, einen solchen Vertrag nicht abzuschließen (s.o.).

b.

Der Kläger könnte nach Auffassung des Gerichts gegen die Beklagte einen Anspruch auf Entschädigung gem. bzw. in entsprechender Anwendung von § 14 Abs. 3 WEG haben.

Nach dieser Vorschrift kann ein Wohnungseigentümer, der eine Einwirkung, die über das zumutbare Maß hinausgeht, zu dulden hat, einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.

Die Norm deutet ihrem Wortlaut nach darauf hin, dass es sich um eine Einwirkung handeln soll, bezüglich derer eine rechtliche Duldungspflicht des betroffenen Wohnungseigentümers besteht. Davon ausgehend, wäre die Regelung vorliegend nicht einschlägig, weil der Kläger jedenfalls in dem Zeitpunkt, zu dem objektiv absehbar war, dass es zu einem Eintritt von Schmelzwasser kommen wird, von der Verwaltung hätte verlangen können, das schadensverhütende Maßnahmen (insbesondere die Beseitigung der Vereisung des Balkonabflusses) ergriffen werden. Der Kläger konnte die Einwirkung lediglich faktisch nicht abwehren, weil ihm die Vereisung des Balkonabflusses und die davon ausgehende Gefahr nicht bekannt war.

Es entspricht jedoch der wohl zumindest überwiegenden Meinung in der Literatur, dass der Anspruch aus § 14 Abs. 3 WEG auch bei einem lediglich faktischen Duldungszwang anwendbar ist (BeckOGK/Falkner, 1.6.2022, WEG § 14 Rn. 170; MüKoBGB/Scheller, 9. Aufl. 2023, WEG § 14 Rn. 46; Bärmann/Suilmann, 15. Aufl. 2023, WEG § 14 Rn. 89; Lafontaine in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 14 WEG 1. Überarbeitung (Stand: 06.09.2021), Rn. 184; BeckOK WEG/Müller, 49. Ed. 1.7.2022, WEG § 14 Rn. 135; wohl offen bzw. undifferenziert diesbezüglich: BGH Urt. v. 11.6.2021 – V ZR 41/19, BeckRS 2021, 19575 Rn. 13, beck-online: Anspruch setzt voraus, dass die Einwirkung nicht abgewehrt werden kann, sondern geduldet werden muss). Dieser Auffassung erscheint dem Gericht auch zutreffend.

Ein faktischer Duldungszwang bestand für den Kläger vorliegend.

Insbesondere ist anzunehmen, dass er den Schaden auch nicht dadurch hätte vermeiden können, dass er die Eigentümerversammlung frühzeitiger mit der Frage der Wartung und Reinigung der Balkonabflüsse befasst hätte. Zwar hätte der Kläger im Wege der Beschlussersetzungsklage eine dahingehende Regelung erwirken können, dass die Abflüsse regelmäßig gewartet und gereinigt werden. Eine solche Wartung und Reinigung wäre jedoch – um einer Vereisung der Abflüsse möglichst vorzubeugen – sinnvoller Weise vor dem Eintritt von Temperaturen unter dem Gefrierpunkt bzw. vor den Wintermonaten erfolgt. Es ist jedoch unstreitig, dass der Schaden aufgrund einer Vereisung auch dann eingetreten wäre, wenn eine Wartung im November 2020 erfolgt wäre. Dass der Balkonabfluss ständig auf Vereisungen überprüft wird, hätte der Kläger im Wege einer Beschlussersetzungsklage nicht erwirken können (s.o.).

Daran anschließend, dass § 14 Abs. 3 WEG auch in Fällen des faktischen Duldungszwangs anwendbar ist, sieht das Gericht eher keinen Grund dafür, weiter danach zu differenzieren, ob es sich um Einwirkungen handelt, die vom Sondereigentum oder vom Gemeinschaftseigentum ausgehen. Bei der vor dem WEMoG diskutierten analogen Anwendung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs gem. § 906 Abs. 2 S. 2 BGB hat der BGH entsprechend differenziert (vgl.: NJW 2010, 2347, beck-online). Begründet wurde dies damit, dass das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander unter Berücksichtigung des unter den Wohnungseigentümern bestehenden Gemeinschaftsverhältnisses mit speziellen Schutz- und Treuepflichten in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum nicht mit dem Verhältnis zwischen Grundstücksnachbarn vergleichbar sei. Dieses Problem der analogen Anwendung von § 906 Abs. 2 S. 2 BGB erübrigt sich jedoch dadurch, dass der Entschädigungsanspruch nach Einführung des § 14 Abs. 3 WEG nicht mehr an den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch aus § 906 Abs. 2 S. 2 BGB angeknüpft werden muss (a.A. etwa: Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 14 Rn. 76).

Auch sieht das Gericht eher keinen sachlichen Grund dafür, danach zu differenzieren, ob es sich um eine Einwirkung handelt, die durch einen Mangel des Gemeinschaftseigentums begründet wurde oder um eine Einwirkung, zu der es (ggf. auch unbeabsichtigt) bei der Beseitigung eines Mangels des Gemeinschaftseigentums kommt (so aber: Bärmann/Suilmann, 15. Aufl. 2023, WEG § 14 Rn. 101; der hier vertretene Ansicht steht demgegenüber nach dem Verständnis des Gerichts in Einklang mit folgenden Stimmen: MüKoBGB/Scheller, 9. Aufl. 2023, WEG § 14 Rn. 46; Lafontaine in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 14 WEG 1. Überarbeitung (Stand: 06.09.2021), Rn. 184; BeckOK WEG/Müller, 49. Ed. 1.7.2022, WEG § 14 Rn. 136).

Den maßgeblichen Grund dafür, den Schaden dem Risikobereich der Gemeinschaft zuzurechnen, könnte man darin sehen, dass sich der Schaden unstreitig ereignete, weil die Funktion des im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonabflusses versagte. Es ist in Ansehung der Regelungen in §§ 18 Abs. 1, 14 Abs. 3 WEG eher nicht ersichtlich, warum der Kläger das dadurch begründete Sonderopfer allein tragen sollte.

Die erfolgte Einwirkung ging auch deutlich über das hinaus, was zumutbar im Sinne von § 14 Abs. 3 WEG ist.

Letztlich bedarf dies alles keiner abschließenden Entscheidung, da im Hinblick auf die vorstehend aufgezeigten ungeklärten Rechtsfragen zum Anwendungsbereich des Ausgleichsanspruchs jedenfalls nicht davon ausgegangen werden kann, dass der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet ist (vgl. nochmals: BGH NJW 2015, 3713, beck-online).

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

III.

Bezüglich des Streitwerts verbleibt es bei der vorläufigen Festsetzung mit Beschluss vom 20.09.2022. Zwar hat sich durch die gestellten Hilfsanträge noch eine gewisse Erhöhung ergeben, die aber jedenfalls keine höheren Gebühren auslöst, sodass eine ergänzende Festsetzung nicht veranlasst ist.