Landgericht Dortmund, 17. Zivilkammer — 17 S 282/15

Der Rechtsstreit in der Hauptsache ist als übereinstimmend für erledigt erklärt anzusehen, § 91a Abs. 1 S. 2 ZPO, weil die beklagte Partei der Erledigungserklärung vom 04.09.2018 innerhalb der Notfrist von zwei Wochen ab Zustellung dieser Erklärung nicht widersprochen und das Gericht mitgeteilt hat, dass es dies als Zustimmung auslegen wird.

Gemäß § 91a ZPO konnte demnach durch Beschluss, der keiner mündlichen Verhandlung bedarf, über die Kosten des Verfahrens entschieden werden.

Unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes entspricht die tenorierte Kostenfolge billigem Ermessen.

Nach dem bisherigen Sach- und Streitstand wären die Jahresabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 für ungültig zu erklären. Die Anfechtung des Beschlusses betreffend den Wirtschaftsplan für 2014 hätte hingegen keinen Erfolg gehabt.

Eine Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung enthalten, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Diese Abrechnung muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist. Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere, ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind (BGH, Urteil vom 27.10.2017, V ZR 189/16).

Diesen Anforderungen genügen die vorliegenden Jahresabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 nicht. Insoweit kann auf den Inhalt des Beschlusses der Kammer vom 04.05.2018 Bezug genommen werden. Insbesondere hat die Kammer in diesem Beschluss bereits darauf hingewiesen, dass die Angabe des Standes des Rücklagenkontos sowohl zu Beginn als auch zum Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums nicht mit den Angaben in der jeweiligen Anlage zur Entwicklung der Instandhaltungsrücklage in Einklang zu bringen ist. Die Beklagten haben hierzu sodann Stellung genommen und angegeben, dass Vorstehendes darauf zurückzuführen sei, dass die Rücklagen nicht lediglich auf dem Rücklagenkonto geführt wurden, da nur über das Girokonto Überweisungen getätigt werden konnten und der Rücklagentransfer vom Girokonto erst im folgenden Wirtschaftsjahr erfolgte, da der tatsächliche Rücklagenanfangsbestand erst nach Abrechnungserstellung durch die Vorverwalter im Jahr 2014 bekannt gewesen sei.

Selbst wenn dies der Grund für diese Art der Darstellung in den Jahresabrechnungen war, so ist eine solche Abrechnung für einen Wohnungseigentümer ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung nicht verständlich, zumal diese Problematik in den Jahresabrechnungen in keiner Weise erläutert ist.

Dies wirkt sich auf die Nachvollziehbarkeit der gesamten Abrechnung aus. Zwar können Beschlüsse auch nur teilweise für ungültig erklärt werden, wenn sich die Unwirksamkeit lediglich auf rechnerisch selbstständige und abgrenzbare Rechnungsposten insbesondere von Jahresabrechnungen oder Wirtschaftsplänen bezieht (Roth in Bärmann, WEG, 13. Auflage, § 46 Rn. 10, 124).

Der vorstehend erläuterte Mangel der beiden Jahresabrechnungen führt allerdings dazu, dass diese insgesamt nicht nachvollziehbar sind, mithin insgesamt für ungültig zu erklären gewesen wären.

Der Beschluss betreffend den Wirtschaftsplan 2014 entspricht allerdings ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Einwand der Kläger, dieser Beschluss sei zu unklar gefasst, verfängt nicht. Laut dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 22.09.2014 wurde der Wirtschaftsplan für 2014 ausdrücklich beschlossen – allerdings mit der Maßgabe dass die Versicherungskosten anstatt mit 1.900,00 € nur mit 1.300,00 € in Ansatz gebracht werden sollen. Dies sollte durch die Verwaltung umgesetzt und der „neue WP“ den Eigentümern sodann zur Verfügung gestellt werden. Diese Beschlussfassung zeigt konkret und unmissverständlich auf, was durch die Wohnungseigentümer beschlossen wurde. Ein Wirtschaftsplan kann auch mit geänderten einzelnen Positionen beschlossen werden auch wenn dieser noch nicht nach der Maßgabe neu ausgefertigt wurde, solange deutlich ist, mit welchem Inhalt der Wirtschaftsplan genau beschlossen wurde.

Der Einwand der Kläger, die Berücksichtigung von 2.500,00 € für „Anwalts- und Gerichtskosten“ im WP sei fehlerhaft, greift ebenfalls nicht durch. Becker in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 28 Rn 27a führt hierzu aus: „Wohnungseigentümer können über das Aufbringen von Vorschüssen beschließen, um den Verwalter in die Lage zu versetzen, einen Rechtsanwalt mit der Rechtsverteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen Beschlussanfechtungsklagen zu beauftragen. Entsprechende Ausgaben können im Gesamtwirtschaftsplan und in den Einzelwirtschaftsplänen aller Eigentümer angesetzt werden. Dies entspricht jedenfalls dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn aufgrund der Erfahrungen in der Vergangenheit auch in dem kommenden Wirtschaftsjahr Beschlussmängelklagen allgemein zu erwarten sind, die angesetzten Kosten nicht der Abwehr bereits anhängiger Klagen dienen und die Person des künftigen Anfechtungsklägers noch nicht feststeht.“

Es ist zwar in der Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt, ob der Verwalter ohne ermächtigenden Beschluss der WEG den an den beauftragen Rechtsanwalt zu zahlenden Vorschuss vorläufig den gemeinschaftlichen Geldern entnehmen darf. Dennoch muss eine Berücksichtigung einer solchen Kostenposition im Wirtschaftsplan auch möglich sein, wenn es einen solchen Beschluss in der Vergangenheit noch nicht gab. Dem hier vorliegenden Verfahren und dem seinerzeitigen Parallelverfahren 17 S 303/15 ist jedenfalls zu entnehmen, dass die WEG seinerzeit (für das Wirtschaftsjahr 2014) mit weiteren Anfechtungsprozessen rechnen musste.

Entgegen der Auffassung der Kläger enthält die TE jedenfalls in § 3 Nr. 11 keine Regelung, die eine Berücksichtigung einer solchen Position im WP verbieten würde.

Soweit die Kläger einwenden, in dem Wirtschaftsplan 2014 hätte bereits eine Zahlung der Provinzial vom 08.08.2014 Berücksichtigung finden müssen, so ist dieser Vortrag auch nach Hinweis des Gerichts nicht ausreichend substantiiert. Ein Wirtschaftsplan stellt lediglich eine Richtlinie für Einnahmen und Ausgaben dar. Insoweit wäre diese Zahlung der Provinzial nur dann tatsächlich in dem Wirtschaftsplan zu berücksichtigen, wenn diese einen Betrag erreicht, der nennenswerte Änderungen des Wirtschaftsplans hervorrufen würde, was allerdings nicht vorgetragen wurde.

Die Tatsache, dass Kosten für die „Haftpflichtversicherung Beirat“ im Wirtschaftsplan Berücksichtigung gefunden hat, ist nicht zu beanstanden. Unstreitig besteht eine Haftpflichtversicherung für den Beirat, die dann auch Kosten verursacht, so dass diese von der WEG zu zahlen sind. Ob diese Versicherung sinnvoll ist oder nicht, ist nicht Frage des Wirtschaftsplans.

Richtigerweise schlüsselt der Wirtschaftsplan die Position „Winterdienst“ nach Wohneinheiten auf. Entgegen der Auffassung der Kläger handelt es sich hier nicht um die Unkostenart „befestigte Fläche“. Dieser Ausdruck betrifft die Position Niederschlagswasser. Die Position „Winterdienst“ ist vielmehr der Unkostenart „Garten, Streugut usw“ zuzuordnen. Für letztere wurde im Beschluss der WEG vom 02.04.2009 der Verteilerschlüssel „Anzahl Wohneinheiten“ festgelegt. Insoweit haben die Wohnungseigentümer hier zulässigerweise einen von § 16 Abs. 2 WEG abweichenden Verteilerschlüssel festgelegt. Der Einwand der Kläger, der Winterdienst sei aber erst nach dem 02.04.2009 fremdvergeben worden, so dass erst dann Kosten in Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen zu berücksichtigen waren, ändert hieran nichts. Die Eigentümer haben unter dem 02.04.2009 abweichende Verteilerschlüssel festgelegt. Wenn später eine Kostenposition abzurechnen bzw. einzukalkulieren ist, die bislang nicht angefallen ist, ist unter die getroffenen Vereinbarungen der Eigentümer zu subsumieren. Hier fällt die Kostenart „Winterdienst“ unter die Kategorie „Garten, Streugut usw“, für die die Eigentümer wirksam den Verteilerschlüssel der Wohneinheiten wählten.

Hinsichtlich der Kosten für den Schornsteinfeger verbleibt es bei der Rechtsauffassung der Kammer, die diese bereits mit Beschluss vom 04.05.2018 erläuterte.

Die Verteilung der Kosten ergibt sich aus § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die beiden Jahresabrechnungen haben einen Anteil von insgesamt 60 % an dem Gesamtstreitwert.

Betreffend den Streitwert wendet die Kammer auch weiterhin nicht die sog. „Additionsmethode“ an. Nach der Rechtsprechung des OLG Hamm und ständiger Kammerrechtsprechung ist der Streitwert für die Anfechtung einer Jahresabrechnung gem. § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG mit der Hälfte der in der Abrechnung ausgewiesenen Gesamtabrechnungssumme anzusetzen, wenn dieser Betrag das fünffache Einzelinteresse der Kläger, also das Fünffache der auf sie entfallenden Umlage, nicht übersteigt (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 05.08.2014, I-15 W 260/14; Beschluss I-15 W 287/15).

Letzteres ist hier der Fall.

Die Jahresabrechnung 2012 weist einen Gesamtumlagebetrag von 14.854,11 EUR aus, das hälftige Gesamtinteresse beträgt insoweit 7.427,06 EUR. Die Jahresabrechnung 2013 weist einen Gesamtumlagebetrag von 15.288,58 EUR aus, das hälftige Gesamtinteresse beträgt insoweit 7.644,29 EUR.

Entsprechend gilt Vorstehendes auch für die Anfechtung des Wirtschaftsplans, der einen Gesamtumlagebetrag von 18.414,40 EUR ausweist, so dass das hälftige Gesamtinteresse 9.207,20 € beträgt.

Insgesamt folgt daraus ein Betrag von 24.278,55 EUR.

Das Fünffache der auf die Kläger entfallenden Einzelumlagen übersteigt diesen Betrag, so dass der Streitwert gem. § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG zu berechnen ist.

Die Kammer hat die Kosten des Rechtsstreit nicht (teilweise) der Verwaltung der WEG auferlegt, da ein grobes Verschulden nicht festzustellen ist. Eine Kostenentscheidung gemäß § 49 Abs. 2 WEG setzt das Bestehen eines gegen den Verwalter gerichteten materiell-rechtlichen Schadensersatzanspruchs des unterlegenen Wohnungseigentümers wegen der (grob verschuldeten) Verletzung von Pflichten bei der Verwaltung voraus. Dieser Anspruch kann sich aus dem Verwaltervertrag ergeben, der Schutzwirkungen auch zugunsten der Wohnungseigentümer entfaltet (näher Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 49 Rn. 29; Bärmann/Merle/Becker, WEG, 13. Aufl., § 26 Rn. 111 mwN). Im Hinblick auf die Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs ist dem Gericht ein Ermessen nicht eingeräumt; vielmehr müssen sämtliche hierfür erheblichen Tatsachen feststehen (vgl. Bärmann/Roth, WEG, 13. Aufl., § 49 Rn. 58; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 49 Rn. 22 a.E.; Then in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 49 Rn. 10; Bonifacio, ZWE 2012, 206, 209; aA Hügel/Elzer, WEG, § 49 Rn. 15).

Ein grobes Verschulden im Sinne von § 49 Abs. 2 WEG ist vorliegend nicht erkennbar. Zwar sind die Anforderungen an die Beigeladene insoweit erhöht, als sie die Hausverwaltung berufsmäßig führt. Es gehört auch zu den ureigensten Aufgaben eines Verwalters, für ordnungsgemäße Jahresabrechnungen zu sorgen.

Indes fehlt es hier am subjektiven Moment. Es sind keine Umstände vorgetragen oder sonst ersichtlich, die die Fehlerhaftigkeit aus subjektiver Sicht besonders vorwerfbar, d. h. schlechthin unentschuldbar erscheinen ließen. Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass die vorherige Verwaltung Abrechnungen erst erheblich verspätet erstellte, so dass z.B. der tatsächliche Stand der Rücklagen erst in 2014 deutlich wurde.