Landgericht Dortmund, 12. Zivilkammer — 12 O 359/20

Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zahlung von Gewerberaummiete für den Monat April 2020, mithin auch für den Zeitraum des ersten sog. „Lockdowns“ wegen der Corona-Pandemie.

Mit Mietvertrag vom 19./21.07.2005 (Anl. K1, Bl. 14 ff. d. A.), auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, vermietet die Klägerin der Beklagten eine in dem Objekt A1-Straße, A2 befindliche Gewerbefläche zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäftes für Textilien aller Art sowie für Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs. Zuletzt war eine Miete in Höhe von 7.785,36 € monatlich vereinbart, die bis zum 5. des jeweiligen Monats im Voraus gezahlt werden sollte.

Im Zuge der Corona-Pandemie ordnete die Stadt A2 - in Fortschreibung der Erlasse vom 15. und 17.03.2020 des Landes NRW zu weiteren kontaktreduzierenden Maßnahmen - mit einer am 17.03.2020 erlassenen Allgemeinverfügung die Schließung grundsätzlich sämtlicher Verkaufsstätten des Einzelhandels in der Zeit vom 18.03.2020 bis einschließlich 19.04.2020 an. In der Folge musste auch die streitgegenständliche Filiale der Beklagten in dem genannten Zeitraum geschlossen werden.

Daraufhin entrichtete die Beklagte die Miete für den Monat April 2020 nicht.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagte auch für den Zeitraum der zwangsweisen Schließung ihres Einzelhandelsgeschäfts zur vollständigen Entrichtung der Miete für den Monat April 2020 verpflichtet sei, da die vermieteten Räumlichkeiten auch in dieser Zeit für den vertraglich vereinbarten Zweck nutzbar gewesen seien. Das Verwendungsrisiko trage die Beklagte.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 7.785,36 € nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 06.04.2020 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte vertritt die Ansicht, dass sie für die Zeit der Filialschließung nicht verpflichtet sei, die Miete für das streitgegenständliche Objekt zu leisten. Die Mietzahlungspflicht sei gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB entfallen, weil in der staatlichen Schließungsanordnung ein Mietmangel im Sinne dieser Vorschrift zu sehen sei. Jedenfalls sei von einer vorübergehenden Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung im Sinne von § 326 Abs. 1 BGB auszugehen, mit der Folge, dass sie, die Beklagte, von der Gegenleistung befreit sei. Zudem liege es – unter Heranziehung von § 134 BGB als Auslegungsregel – nahe, dass die wechselseitigen Hauptpflichten bei Fortbestand des Mietvertrages temporär „suspendiert“ gewesen seien. Letztlich sei zumindest der Mietvertrag auf Grundlage der Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) anzupassen. Die Beklagte behauptet hierzu, dass sie im März 2020 im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang des Nettoumsatzes von 50,8 % und im April 2020 einen Rückgang von 55,5 % habe verzeichnen müssen. Der erhebliche Umsatzausfall und die damit verbundene Liquiditätslücke habe nicht durch verstärkten Onlinehandel kompensiert werden können. Dies liege im Wesentlichen daran, dass die von ihr angebotenen Produkte im Regelfall niedrigpreisig seien und sich ein Onlinekauf für den Kunden in Anbetracht der Verpackungs- und Versandkosten nur sehr eingeschränkt lohne. Die Umsatzrückgänge ließen sich auch nicht ansatzweise aufholen, zumal sich die Saisonware wie insbesondere die Osterware nicht mehr in den Geschäften verkaufen lasse. Zudem habe sie im Rahmen des zweiten „Lockdowns“ sämtliche Filialen in Deutschland beginnend ab dem 16.12.2020 erneut schließen müssen.

Hilfsweise erklärt die Beklagte die Aufrechnung mit einem angeblichen Rückzahlungsanspruch i. H. v. 3.515,96 €. Sie meint, dass ihr dieser Anspruch zustehe, weil sie – was unstreitig ist – für den Monat März 2020 die Miete entrichtet habe, obwohl sie die Filiale auch im März 2020 für 14 Tage habe schließen müssen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze sowie der dem Gericht überreichten Unterlagen ergänzend Bezug genommen.

Durch Beschluss vom 13.01.2021 hat das Gericht mit ausdrücklicher Zustimmung beider Parteien angeordnet, dass im schriftlichen Verfahren entschieden werden soll. Gleichzeitig ist den Parteien eine dem Schluss der mündlichen Verhandlung entsprechende Schriftsatzfrist bis zum 02.02.2021 gesetzt worden.

I.

Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

1.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von Miete für den Monat April 2020 aus dem zwischen ihnen bestehenden Gewerberaummietvertrag gemäß § 535 Abs. 2 BGB, allerdings nur in reduzierter Höhe von 3.562,02 €.

a)

Die Beklagte ist nicht gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB wegen eines Mietmangels von der Miete befreit.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder wenn ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht.

Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache (Ist-Beschaffenheit) vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (Soll-Beschaffenheit) in negativer Weise abweicht (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 536 BGB, Rn. 3). Maßgeblich für die Soll-Beschaffenheit sind die ausdrücklich oder konkludent zustande gekommenen, nötigenfalls auch durch die Verkehrsanschauung, technische Normen oder (insbesondere öffentlich-rechtliche) Rechtsvorschriften zu ergänzenden Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien (vgl. BeckOGK/Bieder, Stand: 01.01.2021, § 536 BGB, Rn. 30).

Auch öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, können nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einen Sachmangel im Sinne von § 536 BGB darstellen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Beschränkung mit der konkreten Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (vgl. BGH, Urteil vom 02.03.1994 - XII ZR 175/92, BeckRS 2009, 20713; BGH, NJW 2011, 3151). Denn Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen in dessen Risikobereich. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet den Vermieter nur, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht. Das Verwendungsrisiko trägt hingegen der Mieter allein (vgl. BGH, NJW 2011, 3151; LG Heidelberg, Urteil v. 30.07.2020 – 5 O 66/20 -, juris; LG Mönchengladbach, Urteil v. 02.11.2020 - 12 O 154/20 -, BeckRS 2020, 30731; LG Frankfurt a. M., Urteil v. 02.10.2020 – 2-15 O 23/20 -, juris).

Nach dieser Maßgabe ist vorliegend kein Mietmangel gegeben. Die streitgegenständlichen Schließungsanordnungen dienten dem Gesundheitsschutz der Bevölkerung. Sie knüpfen nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mieträumlichkeiten an. Hintergrund war vielmehr, dass die Beklagte in diesen ein Einzelhandelsgeschäft betreibt und dass durch den hiermit verbundenen Publikumsverkehr Infektionen begünstigt werden (vgl. LG Heidelberg, a. a. O.; LG Mönchengladbach, a. a. O.; LG Frankfurt a. M., a. a. O.).

In den von der Beklagtenseite angeführten Entscheidungen des Reichsgerichts (vgl. RG, Urt. v. 20.02.1917, III 384/18; Urt. v. 03.01.1919, III 271/18) war der vorstehend dargestellte, für die Annahme eines Mietmangels nach der heutigen Rechtsprechung erforderliche Objektbezug der Nutzungsbeeinträchtigung (noch) nicht von entscheidender Bedeutung. Die Beschränkungen durch die Schließungsanordnung sind, wie dargestellt, nach heutigen Maßstäben nicht als Mangel der Mietsache anzusehen, weil der erforderliche Zusammenhang zur konkreten Beschaffenheit der Mietsache fehlt (vgl. hierzu LG Mönchengladbach, a. a. O.).

b)

Die Beklagte kann dem Mietanspruch der Klägerin auch nicht erfolgreich entgegenhalten, dass die Gebrauchsüberlassung infolge der Schließungsanordnung durch die Klägerin unmöglich (§ 275 BGB) geworden sei, mit der Folge, dass sie, die Beklagte, gemäß § 326 Abs. 1 BGB ebenfalls von ihrer Leistungspflicht befreit sei. Die Vorschrift des § 326 Abs. 1 BGB ist nur bis zum Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache an den Mieter anwendbar und wird hiernach von den Vorschriften des besonderen Gewährleistungsrechts (§§ 536 ff. BGB) verdrängt (vgl. Blank/Börstinghaus, a. a. O., § 535 BGB, Rn. 748; Streyl, NZM 2020, 817).

c)

Die pandemiebedingte Betriebsuntersagung führt auch nicht zu einer Nichtigkeit des Mietvertrages gemäß § 134 BGB wegen eines Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot. Die Schließungsanordnung knüpft nicht beim Mietobjekt und dessen Gegebenheiten an, sondern bei der Art des dort geführten Betriebs. Untersagt wurde lediglich die Öffnung des Geschäfts, nicht aber die Vermietung der Gewerberäume (vgl. hierzu LG Mönchengladbach, a. a. O.).

d)

Die Beklagte hat jedoch teilweise erfolgreich einen Anspruch auf Vertragsanpassung für die Zeit vom 01.04.2020 bis 19.04.2020 gemäß § 313 Abs. 1 BGB einredeweise gegen die Klageforderung geltend gemacht.

Nach § 313 Abs. 1 BGB kann eine Vertragsanpassung verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und wenn die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, und soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

aa)

Der Anwendung von § 313 Abs. 1 BGB steht nicht die im Zuge der Corona-Pandemie eingeführte Regelung des Art. 240 § 2 EGBGB entgegen.

Art. 240 § 2 EGBGB schließt eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus, wenn diese allein darauf gestützt wird, dass der Mieter im Zeitraum 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

Dem Wortlaut der Vorschrift lässt sich nicht entnehmen, dass diese eine Sperrwirkung in Bezug auf § 313 BGB beinhaltet. Unmittelbar wird in Art. 240 § 2 EGBGB lediglich das Kündigungsrecht des Vermieters beschränkt. Regelungen zur Höhe der Miete enthält die Vorschrift dagegen nicht. Auch der Zweck der Vorschrift, den Bestand des Mietverhältnisses zu sichern und damit den Mieter zu schützen, lässt nicht die Annahme zu, dass die Anwendung von § 313 BGB ausgeschlossen ist (vgl. hierzu LG Mönchengladbach, a. a. O.).

Gegen eine Sperrwirkung in Bezug auf § 313 BGB spricht zudem auch die Vorschrift des Art. 240 § 7 EGBGB. Sie regelt gerade für den Fall, dass Gewerberäume infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind, die Vermutung, dass sich ein Umstand im Sinne § 313 BGB der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

bb)

Die Voraussetzungen von § 313 Abs. 1 BGB liegen vor.

(1)

Die gemeinsame Geschäftsgrundlage war in der Zeit der zwangsweisen Schließung der Geschäftsräume gestört.

Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (vgl. BGH, Urteil vom 11.12.2019, BeckRS 2019, 35944 m. w. N.).

Zur Geschäftsgrundlage der Parteien als Vermieterin und Mieterin der streitgegenständlichen Geschäftsräume gehörte die gemeinsame Vorstellung, dass es während der Vertragslaufzeit nicht zu einer Pandemie mit weitreichender Stilllegung des öffentlichen Lebens, Kontakt- und Zugangsbeschränkungen, Betriebsuntersagungen bzw. -einschränkungen, mit dem Abbruch von Lieferketten kommen wird (vgl. hierzu LG Mönchengladbach, a. a. O.; Streyl, a. a. O.).

Das Auftreten der Corona-Pandemie mit den erheblichen staatlichen Eingriffen in das wirtschaftliche und soziale Leben stellte eine schwerwiegende Änderung der Vertragsgrundlage dar. Es ist davon auszugehen, dass die Umstände insbesondere für die Geschäftstätigkeit der Beklagten so bedeutend waren, dass die Parteien, wenn sie an eine solche Pandemie und entsprechende Schließungsanordnungen gedacht hätten, den Vertrag nicht in der Form abgeschlossen hätten (vgl. LG Mönchengladbach, a. a. O.; Römermann, NJW 2021, 265).

(2)

Das Auftreten der Corona-Pandemie und die daraufhin ergangene Schließungsanordnung fällt nicht in den Risikobereich einer der Parteien.

Haben sich in dem Störungsereignis Risiken verwirklicht, die eine Partei übernommen hat oder die zu ihrem allgemeinen Vertragsrisiko gehören, ist ein Rückgriff auf § 313 BGB ausgeschlossen (vgl. BeckOGK/Martens, a. a. O., § 313 BGB, Rn. 59).

Im Mietrecht trägt, wie dargelegt, regelmäßig der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache und der Vermieter das Risiko der Gebrauchstauglichkeit. Daraus könnte auf den ersten Blick folgen, dass sich der Mieter eines Ladengeschäfts, der in der Corona-Krise von einer Schließungsanordnung betroffen ist, nicht auf die Vorschrift des § 313 BGB stützen kann, weil das Verwendungsrisiko tangiert ist (vgl. Warmuth, COVuR 2020, 16, 19).

Zu bedenken ist jedoch, dass die beispiellosen und in ihrer Richtung unvorhersehbaren staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung einer Pandemie deutlich über das hinausgehen, was üblicherweise zu dem Verwendungsrisiko bzw. dem Risiko der Gebrauchstauglichkeit gezählt wird. Vernünftigerweise hätte keine der Vertragsparteien es akzeptiert, das Risiko hierfür zu übernehmen. Derartige, nach vernünftigen Maßstäben unvorhersehbare Risiken können nicht allein der einen oder der anderen Seite aufgebürdet werden (vgl. LG Mönchengladbach, a. a. O.; Römermann, a. a. O.; Warmuth, a. a. O.). Dafür, dass die pandemiebedingten staatlichen Schließungsanordnungen jedenfalls grundsätzlich von der im Mietvertrag vereinbarten Risikozuweisung nicht erfasst wird, spricht zudem die bereits angesprochene Regelung in Art. 240 § 7 Abs. 1 EGBGB.

(3)

Der Beklagten ist das Festhalten am unveränderten Vertrag für den Geltungszeitraum der Schließungsanordnung nicht zuzumuten.

Nicht jede einschneidende Veränderung der bei Vertragsabschluss bestehenden oder gemeinsam erwarteten Verhältnisse rechtfertigt eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB. Erforderlich ist hierfür, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (vgl. BGH, NJW 2012, 1718 m. w. N.).

Nach dieser Maßgabe war der Beklagten für den Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 19.04.2020 ein Festhalten am Vertrag unzumutbar. Dass während der zwangsweisen Schließung jedenfalls vor Ort in dem Einzelhandelsgeschäft der Beklagten kein Umsatz erzielt werden konnte, ist offensichtlich. Da die Beklagte – wie allgemein bekannt ist – niedrigpreisige Waren anbietet, ist es auch überzeugend, wenn die Beklagte vorträgt, dass sie die erlittenen Umsatzeinbußen nicht durch den Onlinehandel habe auffangen können. Für die Annahme der Unzumutbarkeit ist insoweit auch nicht erforderlich, dass die Einbußen so einschneidend waren, dass die Beklagte in eine existenzgefährdende Notlage geraten ist (vgl. BeckOGK/Martens, a. a. O., § 313 BGB, Rn. 249).

Zu berücksichtigen ist weiterhin der Charakter des Mietvertrages als Dauerschuldverhältnis. Eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB ist bei solchen Verhältnissen auch für einzelne Abschnitte des Vertragsverhältnisses möglich. Die Störung der Geschäftsgrundlage muss also nicht so schwerwiegend und dauerhaft sein, dass eine dauerhafte Anpassung des Vertragsverhältnisses erforderlich wäre (vgl. BeckOGK/Martens, a. a. O., Rn. 248). Vorliegend erstreckte sich das Betriebsverbot insgesamt über einen Zeitraum von mehr als einem Monat. In Anbetracht dieser nicht unerheblichen Dauer, in der der Betrieb der Beklagten geschlossen werden musste, ist das Festhalten an dem bestehenden Vertrag der Beklagten für diesen Zeitabschnitt nicht zumutbar.

(4)

Angemessen erscheint hier eine Anpassung des Mietvertrages auf die Hälfte des Mietzinses in der Zeit vom 01.04.2020 bis zum 19.04.2020, da das Risiko für die Betriebsuntersagung in gleichem Maß außerhalb des Risikobereichs von Mieter und Vermieter lag (vgl. LG Mönchengladbach, a, a, O.; Römermann, a. a. O.; Zehelein NZM 2020, 390, 399). Die Miete für den Monat April 2020 ist demnach um 2.465,36 € (= 7.785,36 € : 30 Tage x 19 Tage : 2) herabzusetzen, sodass sich für diesen Monat zunächst eine angepasste Miete i. H. v. 5.320,00 € (= 7.785,36 € - 2.465,36 €) ergibt.

e)

Der Mietanspruch ist indes gemäß § 389 BGB i. H. v. 1.757,98 € infolge der von der Beklagten erklärten Hilfsaufrechnung mit einem Rückzahlungsanspruch wegen einer im März 2020 überzahlten Miete erloschen.

Der Beklagten steht gegen die Klägerin ein Anspruch auf Rückzahlung von 1.757,98 € gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zu, nachdem die Beklagte durch die Zahlung der regulären Miete für März 2020 den vorgenannten Betrag ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet hat. Denn auch für die Zeit der zwangsweisen Schließung des Geschäfts im März 2020 hat die Beklagte – aus den bereits dargelegten Gründen – gemäß § 313 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Vertragsanpassung, und zwar auf Reduzierung der Miete um 50 %. Demnach ist die Mietschuld der Beklagten für den Zeitraum von 14 Tagen im Monat März 2020 um 1.757,98 € (= 7.785,36 € : 31 Tage x 14 Tage : 2) zu reduzieren. Dem Rückzahlungsanspruch steht auch nicht die Regelung des § 814 BGB entgegen, da davon auszugehen ist, dass der Beklagten bei Zahlung der Miete die fehlende Schuld nicht bekannt gewesen ist.

2.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288 Abs. 1 S. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

II.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 11, 2. Alt., 709 S. 1 u. 2, 711 ZPO.

III.

Der Streitwert wird auf 9.543,34 € festgesetzt. Bei der Berechnung des Streitwerts wurde gemäß § 45 Abs. 3 GKG die Hilfsaufrechnung der Beklagten insoweit erhöhend berücksichtigt, als eine Entscheidung hierüber ergangen ist, mithin i. H. v. 1.757,98 €.