Amtsgericht Düsseldorf, Abteilung 43 — 43 C 370/17

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietverhältnis.

Sie schlossen am 23.11.2016 einen Mietvertrag über die im Dachgeschoss und Spitzboden gelegene Wohnung des Objekts I-Straße und die dazugehörigen Stellplätze Nr.11/12 ab. Die monatliche Miete inklusive Betriebskostenvorauszahlung und Vorauszahlungen für die Stellplätze betrug insgesamt 2.792,34 Euro. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 23.11.2016 mit seinen Anlagen (Anlage K1, Bl. 20-46 d. A.) Bezug genommen.

Die Beklagten zogen zum 01.07.2016 aus dem streitgegenständlichen Objekt aus. Die Mietzahlungen stellten sie zum Monat Oktober ein.

Am 26.09.2017 erkundigten sich die Beklagten beim Hausverwalter der Klägerin nach dem Übergabetermin für die streitgegenständliche Wohnung. Dieser hatte weder Kenntnis von einer Kündigung noch von einem möglichen Übergabetermin. Daraufhin übersandte der Beklagte zu 2) auf Wunsch des Hausverwalters den Scan des Einlieferungsbelegs eines Einwurfeinschreibens, einen Scan des Online-Sendungsstatus sowie eine Kopie eines nicht unterzeichneten Kündigungsschreibens.

Am 04.10.2010 erhielten die Beklagten ein Schreiben der Klägerin per Mail, in welchem diese mitteilte, dass sie keine Kündigung erhalten habe und deshalb die Miete für Oktober einfordere. Die Beklagten setzten am selben Tag ein Schreiben auf, in welchem sie auf die Sendungsbelege hinwiesen und weiterhin die Übergabe der Wohnung anboten. Darüber hinaus erklärten sie vorsorglich erneut die Kündigung. Dieses Schreiben wurde noch am 04.10.2017 per Mail an die Klägerin verschickt. Das Original wurde am Folgetag per Übergabe-Einschreiben an die Klägerin gesandt und am 12.10.2017 von einem Empfangsbevollmächtigten der Klägerin bei einer Postfiliale abgeholt. Am 03.11.2017 wurde die Wohnung an die Klägerin übergeben.

Die Beklagten zahlten an die Klägerin zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe insgesamt 6.830 Euro, wobei sich dieser Betrag aus der Kaution in Höhe von drei Monatskaltmieten und einer Sicherheit für den Funksender des Tiefgaragentores in Höhe von 80 Euro zusammensetzte. Am 02.07.2018 ging auf dem Konto der Beklagten eine Zahlung der Klägerin in Höhe 1.245,88 Euro infolge der Verrechnung ihres Zahlungsanspruchs mit der Kaution ein.

Die Klägerin behauptet, sie habe keine Kündigung erhalten, obwohl der Briefkasten regelmäßig geleert werde. Die komplette Post werde jeden zweiten Tag von dem Zeugen C2 dem Hausbriefkasten entnommen und ins Sekretariat gebracht, wo die Zeugin L diese sichte. Darüber hinaus behauptet die Klägerin, ihr Briefkasten befände sich in einer großen Briefkastenanlage mit circa 50 Briefkästen, sodass es wahrscheinlich sei, dass der Briefträger den Brief falsch eingeworfen habe.

Die Klägerin ist der Ansicht, mangels wirksamer Kündigung bestehe die Pflicht zur Zahlung der Miete für die Monate Oktober und November. Die Beklagten könnten den Zugang nicht nachweisen und ein Anscheinsbeweis greife nicht zugunsten der Beklagten ein.

Mit der am 30.11.2017 bei Gericht eingegangen und am 07.12.2017 zugestellten Klage hat die Klägerin ursprünglich beantragt, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 5.584,68 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 2.792,34 Euro seit dem 6.10.2017 und 7.11.2017 zu zahlen. Am 27.6.2018 hat die Klägerin ihre Ansprüche gegen einen Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten verrechnet und die Differenz in Höhe von 1.245,88 Euro an die Beklagten überwiesen. Sodann hat sie den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Dieser Erklärung haben sich die Beklagten nicht angeschlossen.

Die Klägerin beantragt nunmehr,

festzustellen, dass die Klage ursprünglich zulässig und begründet war und durch ein nach Rechtshängigkeit eintretendes Ereignis erledigt wurde.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, sie hätten das Kündigungsschreiben am 29.06.2017 unterzeichnet und am darauffolgenden Tag als Einwurfeinschreiben bei der E AG eingeliefert. Dieses Einschreiben sei der Klägerin ausweislich des Online-Sendungsstatus und der Reproduktion des Auslieferungsbelegs am 03.07.2017 auch zugestellt worden.

Die Beklagten sind der Ansicht, der Mietvertrag sei durch die Kündigung vom 29.06.2017 wirksam beendet worden. Es greife der Beweis des ersten Anscheins für den Zugang der Kündigung aufgrund des gewählten Einwurfeinschreibens und der Vorlage der entsprechenden Belege. Eine Erledigung sei nicht eingetreten, weil eine Aufrechnung der Klägerin nicht möglich sei.

Hilfsweise erklären die Beklagten die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution und einem Anspruch auf Rückzahlung der Sicherheitsleistung für den Funksender des Tiefgaragentors.

Die Beklagten sind der Ansicht, die Ansprüche auf Rückzahlung der Sicherheitsleistung seien fällig. Hinsichtlich des Funksenders sei der Sicherungszweck mit Rückgabe entfallen. Die Kaution werde zur Sicherung nicht mehr benötigt und ohne Vorliegen von Besonderheiten sei diese nicht länger als sechs Monate einzubehalten. Ferner gehe die mit der Verrechnung erklärte Aufrechnung der Klägerin ins Leere, da die geltend gemachte Forderung nicht bestehe und die Aufrechnung der Klägerin zudem erst nach der im Prozess erklärten Hilfsaufrechnung der Beklagten erfolgt und daher unbeachtlich sei.

Die Klägerin ist der Ansicht, die Fälligkeit des Kautionsanspruchs bestehe erst seit der Aufrechnungserklärung der Klägerin. Eine vorherige Aufrechnung der Beklagten sei hingegen ohne Belang und schließe die Aufrechnung der Klägerin auch nicht aus.

Die Forderung, mit der die Beklagten hilfsweisen die Aufrechnung erklärt haben, machen sie zudem hilfsweise widerklagend geltend für den Fall, dass das Gericht die Klageforderung abweist, ohne über die von den Beklagten hilfsweise zur Aufrechnung gestellte Forderung zu entscheiden.

Die Beklagten beantragen hilfsweise,

die Klägerin zu verurteilen, an sie 5.584,68 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Zustellung dieses Schriftsatzes zu zahlen,

Die Klägerin beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Die Parteien nehmen insoweit Bezug auf ihren Vortrag zur Hilfsaufrechnung.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung von Zeugen L und C2. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 13.07.2018 (Bl. 157 ff. d. A.) Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet. Die zulässige Widerklage ist begründet.

I.

Die Klage ist zulässig. Die Klägerin hat den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Dem haben die Beklagten innerhalb der zweiwöchigen Frist des § 91a Abs. 1 S. 2 ZPO, deren Versäumung eine Fiktion der übereinstimmenden Erledigungserklärung zur Folge haben kann, widersprochen. Der Klägerin ist es möglich, ihre ursprünglich auf Zahlung gerichtete Klage in der Hauptsache auch einseitig für erledigt zu erklären, nachdem sie im Verlauf des Rechtsstreits die Aufrechnung erklärt hat (Thomas/Putzo/ Hüßtege , ZPO, 38. Auflage 2017, § 91a Rn. 32, 37). Gemäß §§ 133, 157 BGB analog ist der Antrag der Klägerin bei verständiger Würdigung und unter Berücksichtigung der Erklärung in der mündlichen Verhandlung vom 13.07.2018 (Protokoll Bl.157 d. A.) so auszulegen, dass sie nunmehr statt der ursprünglichen beantragten Leistung die Feststellung begehrt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.

Diese Umstellung des Antrags stellt sich als zulässige Beschränkung des früheren Antrags und damit als Klageänderung im Sinne des § 264 Nr. 2 ZPO dar, die einer Zustimmung des Beklagten nicht bedarf (Thomas/Putzo/ Hüßtegge , ZPO, 38. Auflage 2017, § 91a Rn. 32). Die Beschränkung liegt darin, dass die Klägerin statt der Leistung nur noch die Feststellung begehrt, dass sie die Leistung zu Recht gefordert hat sowie die daraus resultierende, für sie positive Kostenentscheidung.

Das für den Feststellungsantrag nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche rechtliche Interesse folgt aus dem berechtigten Begehren der Klägerin, in diesem Prozess eine abschließende Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreit zu erhalten.

II.

Die Klage ist jedoch unbegründet. Im Fall einer einseitigen Erledigungserklärung ist die Feststellungsklage begründet, wenn die ursprüngliche Klage zulässig und begründet war und durch ein nach Rechtshängigkeit eingetretenes Ereignis unzulässig oder unbegründet geworden ist. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

1.

Die ursprüngliche Klage war zulässig. Das Amtsgericht Düsseldorf war gemäß § 1 ZPO in Verbindung mit §§ 23 Nr. 2, 71 Abs. 1 GVG ohne Rücksicht auf den Streitwert sachlich zuständig. Die örtliche Zuständigkeit für die Streitigkeiten aus dem Mietvertrag ergab sich aus § 29a ZPO.

2.

Die ursprüngliche Klage war jedoch nicht begründet. Ein Anspruch auf Zahlung des Mietzinses gemäß § 535 Abs. 2 BGB für die Monate Oktober und November 2017 bestand nicht.

Zwar haben sich die Parteien am 23.11.2016 über die entgeltliche Gebrauchsüberlassung der streitgegenständlichen Wohnung ab dem 01.12.2016 geeinigt und damit einen wirksamen Mietvertrag geschlossen, der die Beklagten grundsätzlich zur monatlichen Mietzinszahlung verpflichtete. Dieser Vertrag wurde durch die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 29.06.2017 gemäß §§ 568 Abs. 1, 573c Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 2 des Mietvertrags vom 23.11.2016 mit Wirkung zum 30.09.2017 beendet.

a)

Das Kündigungsschreiben ist der Klägerin zugegangen. Unter dem 03.07.2017 wurde das Einschreiben durch einen Mitarbeiter der E AG übermittelt, weshalb von einer wirksamen Zustellung auszugehen ist. Hierfür spricht der erste Anschein, welcher durch Vorlage einer Kopie des Einlieferungsbeleges begründet wurde.

Nach der Beweisaufnahme konnte der Beweis des ersten Anscheins, der zugunsten der Beklagten eingreift, durch die Klägerin nicht erschüttert werden, sodass der Zugang zur Überzeugung des Gerichts feststeht.

Empfangsbedürftige Erklärungen unter Abwesenden, zu denen auch die Übermittlung einer Kündigung durch Einwurfeinschreiben zählt, sind gemäß § 130 Abs. 1 S. 1 BGB zugegangen, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt sind, dass dieser unter normalen Umständen die Möglichkeit hat, vom Inhalt Kenntnis zu nehmen. Zum Bereich des Empfängers gehören dabei auch die von ihm zur Entgegennahme von Erklärungen bereit gehaltenen Einrichtungen wie Briefkästen oder Postfächer (Palandt/ Ellenberger , BGB, 76. Auflage 2017, § 130 Rn. 5, 7).

Die diesbezüglich darlegungsbelasteten Beklagten trugen hinreichend substantiiert vor, dass das Kündigungsschreiben durch die Post AG in den Briefkasten der Klägerin eingeworfen wurde und damit in dem Machtbereich der Klägerin gelangt und zugegangen ist.

aa)

Vorliegend sind die Beklagten für den Zugang der Kündigung grundsätzlich beweisbelastet. Die Kündigung nach § 573c Abs. 1 BGB stellt für die Beklagten eine günstige Rechtsnorm dar, deren zugrundeliegende Tatsachen sie beweisen müssen. Dazu zählt als Voraussetzung für die Wirksamkeit auch die dem Zugang zugrundeliegende Tatsache des Gelangens in den Machtbereich des Empfängers (Palandt /Ellenberger , BGB, 76. Auflage 2017, § 130 Rn. 21).

bb)

Zugunsten der Beklagten greift vorliegend ein Anscheinsbeweis für den Zugang der Kündigung am 03.07.2017.

Ein solcher liegt vor, wenn sich unter Berücksichtigung aller unstreitigen und festgestellten Einzelumstände und besonderer Merkmale des Sachverhalts ein für die zu beweisende Tatsache nach der Lebenserfahrung typischer Geschehensablauf ergibt (Thomas/Putzo/ Reichold , ZPO, 38. Aufl. 2017, § 286 Rn. 12). Voraussetzung ist jedoch, dass die zugrundeliegenden Tatsachen der Vermutungsgrundlage feststehen – also unstreitig oder bewiesen sind (Zöller/ Greger , ZPO, 32. Auflage 2018, Vorb zu § 284 Rn. 29).

Ein Einwurfeinschreiben charakterisiert sich dadurch, dass das Schreiben dem Empfänger, anders als beim Übergabeeinschreiben, nicht persönlich ausgehändigt wird, sondern unabhängig von seiner Anwesenheit in den Briefkasten eingeworfen wird. Der Zusteller der Post dokumentiert diesen Vorgang dadurch, dass er nach dem Einwurf auf dem Auslieferungsbeleg unterschreibt und das Datum der Zustellung angibt. Der Absender erhält bei Aufgabe eines solchen Einwurfeinschreibens zusätzlich einen Einlieferungsbeleg mit einer Sendungsnummer, die er zur Sendungsverfolgung über das Onlineangebot der E AG nutzen kann. Nach der Zustellung kann er darüber hinaus gegen Gebühr eine Reproduktion des eingescannten und elektronisch archivierten Auslieferungsbelegs anfordern. (AG Erfurt, Urteil vom 20.06.2007, 5 C 1734/06 – juris – Rn. 13; BGH, Urteil vom 27.09.2016, II ZR 299/15 – juris – Rn. 33). Bei Einhaltung des Verfahrens, dessen Nachweis durch Vorlage des Einlieferungsbelegs und der Reproduktion des Auslieferungsbelegs geführt werden muss, ist der Schluss gerechtfertigt, dass die eigenlieferte Sendung tatsächlich in den Briefkasten und damit in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist (BGH, Urteil vom 27.09.2016, II ZR 299/15 – juris – Rn. 33). Dies ist insbesondere damit zu begründen, dass statistisch belegt ist, dass Briefe, die nachweislich bei der E AG eingeliefert wurden, mit einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit korrekt zugestellt werden und die Verlustquoten sehr gering sind. Diese Wahrscheinlichkeit ist durch die erhöhten Dokumentations- und Kontrollpflichten des Briefzustellers im Rahmen des Einwurfeinschreibens noch verstärkt (AG Erfurt, Urteil vom 20.06.2007, 5 C 1734/06 – juris – Rn. 10, 16). Kann auch der Auslieferungsbeleg des Einwurfeinschreibens vorgelegt werden, ergibt sich nach der Lebenserfahrung ein typischer Geschehensablauf. Dabei lässt der BGH den Anscheinsbeweis nicht allein aufgrund der hohen Wahrscheinlichkeit der korrekten Zustellung der Post durchgreifen, sondern nur im Zusammenhang mit der Dokumentation der Zustellung durch den Postangestellten im Rahmen des Einwurfeinschreibens (BGH, Urteil vom 27.09.2016, II ZR 299/15 – juris – Rn. 32, 33). Das erkennende Gericht schließt sich insoweit vollumfänglich den zutreffenden Ausführungen des BGH an.

Die Annahme eines solchen Anscheinsbeweises widerspricht auch nicht der Risikoverteilung zwischen den Parteien, der § 130 BGB Rechnung tragen soll. Durch den Anscheinsbeweis wird keine Beweislastumkehr ausgelöst. Auch die Problematik, dass der Empfänger keinen Einfluss auf den Zugangsnachweis nehmen kann, steht einem Anscheinsbeweis nicht entgegen. Beweisschwierigkeiten können nicht völlig vermieden werden. Außerdem entspricht es nicht den praktischen Bedürfnissen des Rechtsverkehrs, vom Absender trotz der hohen statistischen Zugangswahrscheinlichkeit von Briefen und Einschreiben stets Zugangsnachweise zu verlangen, die noch sicherer sind, wie zum Beispiel die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher (vgl. AG Erfurt, Urteil vom 20.06.2007, 5 C 1734/06 – juris – Rn. 11). Insbesondere ist die Zustellung mittels Übergabeeinschreiben problematisch, weil der Empfänger den Zugang durch sein Verhalten hinauszögern kann, wenn er das Einschreiben nicht bei der Poststelle abholt.

Die Einhaltung des ordnungsgemäßen Verfahrens im vorliegenden Fall steht trotz des Bestreitens der Klägerin zur Überzeugung des Gerichts fest. Die Beklagten haben den Einlieferungsbeleg des Einwurfeinschreibens und die Reproduktion des Auslieferungsbelegs, welche übereinstimmende Sendungsnummern zeigen, vorgelegt. Der Auslieferungsbeleg weist außerdem die Klägerin als Empfängerin mit zutreffender Postleitzahl aus.

cc)

Diesen Anscheinsbeweis konnte die Klägerin nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht erschüttern.

Ein Anscheinsbeweis kann dadurch erschüttert werden, dass die Gegenpartei konkrete Tatsachen behauptet und gegebenenfalls beweist, aus denen sich die ernsthafte Möglichkeit eines vom gewöhnlichen abweichenden Verlaufs ergibt, ohne dass der Vollbeweis des Gegenteils erforderlich ist (Thomas/Putzo/ Reichold , ZPO, 38. Auflage 2017, § 286 Rn. 13). Die Umstände, aus denen die ernsthafte Möglichkeit gefolgert werden sollen, bedürfen jedoch des vollen Beweises. Wie weit die Tragweite des Anscheinsbeweis reicht, wie verlässlich die Vermutung also ist und unter Wahrung welcher Anforderungen sie gemessen hieran erschüttert werden kann, ist anhand der Umstände des Einzelfalls genau zu bestimmen.

(1) Der Vortrag in Bezug auf die Vielzahl an Briefkästen und die daraus resultierende hohe Wahrscheinlichkeit des Fehleinwurfs ist schon nicht geeignet, den Anscheinsbeweis zu erschüttern, selbst wenn dieser bewiesen werden könnte. Denn eine größere Anzahl von Briefkästen oder Postfächern stellt für sich gesehen keine Tatsache dar, aus der die hinreichend ernsthafte Möglichkeit eines atypischen Falls folgt. Vielmehr ist es üblich, dass Postmitarbeiter Briefe auch zu Briefkastenanlagen in großen Mehrfamilienhäusern, Wohn- oder Geschäftshauskomplexen bringen und dort ordnungsgemäß zuordnen.

(2) Der Vortrag, dass die Klägerin, beziehungsweise ihre Mitarbeiter, die Kündigung nicht erhalten haben, begründet hingegen die Möglichkeit eines anderen Geschehensablaufs und ist zur Erschütterung des Anscheinsbeweises geeignet. Allerdings ergibt sich – da die vorgetragenen Umstände, aus denen diese Möglichkeit folgt, zu beweisen sind – in diesem Fall, dass ausnahmsweise der volle Gegenbeweis gemäß § 286 Abs. 1 ZPO zu erbringen ist. Danach muss das Gericht von der Wahrheit überzeugt sein, ohne dass unerfüllbare Anforderungen zu stellen sind. Es reicht ein für das praktische Leben brauchbarer Grad an Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet (Thomas/Putzo/ Reichold , ZPO, 38. Auflage 2017, § 286 Rn. 2). Grundlage der Würdigung ist der gesamte Inhalt der Verhandlung, dass heißt unter anderem das Parteivorbringen, der persönliche Eindruck der Prozessbeteiligten und ihrer Vertreter und die Ergebnisse der Beweisaufnahme (Thomas/Putzo/ Reichold , ZPO, 38. Auflage 2017, § 286 Rn. 6). Dieser Gegenbeweis ist der Klägerin nicht gelungen. Sie ist insofern beweisfällig geblieben.

Die Aussage des Zeugen C2 ist in Bezug auf die zu beweisende Tatsache nicht ergiebig. Herr C2 sagt aus, dass er die Post, die er aus dem Briefkasten der Klägerin entnehme, nicht durchsehe. Es handele sich auch um eine große Anzahl an Briefen, sodass er nicht sagen könne, ob ein Schreiben der Beklagten im Juli 2017 bei der Klägerin in den Briefkasten eingeworfen wurde. Er öffne immer die gesamte Front des Briefkastens, sodass er auch keine Briefe übersehen könne und bringe sie in einer mit einem Reißverschluss verschlossenen Aktentasche – meist auf direktem Wege – ins Büro zu Frau L. Seine Aussage kann allenfalls im Zusammenhang mit den Bekundungen der Zeugin L Bedeutung erlangen, wenn diese glaubhaft ausschließt, die Kündigung erhalten zu haben.

Die Aussage der von der Klägerin benannte Zeugin Frau L ist zwar ergiebig, jedoch ist das erkennende Gericht nach der Beweisaufnahme im Zusammenspiel mit dem sonstigen Inhalt der Verhandlung nicht davon überzeugt, dass mit ausreichender Gewissheit feststeht, dass das Schreiben nie bei der Klägerin angekommen ist. Frau L bekundet zwar, sie wisse genau, dass sie kein Kündigungsschreiben bekommen habe, weil sie mit diesen sehr genau umgehe und sie nur sehr selten Kündigungen erhalte, die Aussage ist jedoch nicht glaubhaft, weil es ihr an innerer Plausibilität mangelt.

Es fehlt an der inneren Wahrscheinlichkeit, dass sie sich genau an die relevanten Tage erinnern kann und zuordnen kann, dass kein Schreiben der Beklagten bei der Klägerin angekommen ist. Bei der Klägerin handelt es sich um eine GmbH, die eine Vielzahl von Wohnungen vermietet und bei der – nach Aussage der Frau L – um die 60 Briefe pro Woche im Durchschnitt eingehen. Es erscheint daher unwahrscheinlich, dass Frau L jedem einzelnen Brief das nötige Interesse entgegengebracht hat, um nach mehreren Wochen, die bis zur Korrespondenz mit den Beklagten vergangen sind, beziehungsweise nach einem Jahr, welches bis zur Beweisaufnahme verstrichen ist, eine Kündigung sicher ausschließen zu können. Sie hat die Wahrnehmungen nicht in der Kenntnis gemacht, hierüber später berichten zu müssen, sodass zum streitgegenständlichen Zeitpunkt nur eine begrenzte Wahrnehmungsbereitschaft bestand.

Die Zeugin tendiert außerdem dazu, Erinnerungslücken durch Erfahrungswerte auszufüllen. Diese Anreicherungstendenz zeigt sich vor allem darin, dass sie aussagt, sie wisse genau, dass sie kein Kündigungsschreiben bekommen hat, weil sie mit den Kündigungen immer sehr genau umgehe, weil dies sehr, sehr wichtig sei (Bl. 159 d. a) Damit beschreibt sie letztlich nur, dass sie davon ausgeht, dass keine Kündigung angekommen ist, ohne sich konkret erinnern zu können. Die Wiedergabefähigkeit ist somit eingeschränkt.

Darüber hinaus bekundet die Zeugin, dass sie nur selten Kündigungen erhalte, ohne eine genaue Zahl angeben zu können. Dies steht im Widerspruch zum Parteivortrag der Klägerin, welche im Schriftsatz vom 20.02.2018 (Bl. 102 d. A.) darauf hinweist, dass es „zu ihrem Tagesgeschäft“ gehöre, dass Mieter kündigen und „Wohnungen auf dem Markt nach Räumung neu zur Vermietung wieder angeboten werden“ (Bl. 104 d. A.). Dies erscheint auch angesichts der Tatsache, dass die Klägerin im Immobiliengeschäft tätig ist, wahrscheinlicher. Es ist vielmehr ebenfalls möglich, dass das Schreiben aufgrund der großen Anzahl an Briefen untergegangen oder falsch einsortiert wurde.

b)

Die im Rahmen von Wohnraummietverhältnissen erforderliche Schriftform der Kündigung gemäß §§ 568 Abs. 1, 549 Abs. 1, 126 Abs. 1 BGB ist gewahrt

c)

Die Kündigung ist auch innerhalb der Kündigungsfrist zugegangen. Gemäß § 573c Abs. 1 BGB ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigung der Beklagten ist der Klägerin am Montag dem 03.07.2017 – das heißt vor dem Ablauf des dritten Werktags des Monats Julis – zugegangen und somit zu Ende September wirksam geworden.

3.

Ein Zinsanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB besteht mangels Hauptforderung nicht.

III.

Die von den Beklagten hilfsweise erhobene Widerklage ist zulässig.

1.

Die örtliche Zuständigkeit des Amtsgerichts Düsseldorf ergibt sich aus § 29a ZPO und die sachliche Zuständigkeit aus § 1 ZPO in Verbindung mit §§ 23 Nr. 2, 71 Abs. 1 GVG.

2.

Der Umstand, dass die Widerklage unter einer Bedingung erhoben worden ist, ist als Ausnahme von dem in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO enthaltenen Grundsatz der Bedingungsfeindlichkeit von Anträgen zulässig. Die Bedingung ist ein innerprozessuales Ereignis, da die Erfolglosigkeit der Klage und damit das Scheitern des Aufrechnungseinwandes allein von der Entscheidung des erkennenden Gerichts abhängt und keine Rechtsunsicherheit bewirkt, deren Verhinderung gerade Zweck des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO ist. Die Tatsache, dass der Beklagte mit dem hilfsweise widerklagend erhobenen Anspruch gleichzeitig hilfsweise die Aufrechnung erklärt hat, steht der Erhebung der Widerklage auch nicht aus dem Gesichtspunkt der anderweitigen Rechtshängigkeit gem. § 261 Abs. 2 Nr. 1 ZPO entgegen. Durch die im Prozess erklärte hilfsweise Aufrechnung wird dieser Anspruch nicht rechtshängig.

3.

Es kann dahinstehen, ob die Konnexität zwischen dem mit der Widerklage geltend gemachten Gegenanspruch und dem in der Klage geltend gemachten Anspruch oder den vorgebrachten Verteidigungsmitteln eine besondere Prozessvoraussetzung ist, bei deren Fehlen die Klage unzulässig wäre (zum Streitstand vgl. Thomas/Putzo/ Hüßtegge , ZPO, 38. Auflage 2017, § 33 Rn. 1), denn die Konnexität ist jedenfalls gegeben. Sie folgt daraus, dass die mit der Hilfswiderklage geltend gemachte Forderung gleichzeitig hilfsweise zur Aufrechnung gestellt worden ist. Darüber hinaus handelt es sich sowohl bei der klageweise geltend gemachten Forderung, als auch bei dem im Wege der Widerklage geltend gemachten Anspruch um Ansprüche aus demselben Mietverhältnis. Darin liegt der erforderliche innerlich zusammengehörige Lebenssachverhalt zwischen Klage und Widerklage. Auch die Parteiidentität liegt vor.

IV.

Die Widerklage ist begründet. Den Beklagten steht ein Anspruch auf Kautionsrückzahlung aus dem Mietvertrag in Verbindung mit der schuldrechtlichen Sicherungsabrede, in Höhe von insgesamt 5.584,68 Euro zu.

1.

Den Beklagten steht ein Anspruch auf Rückzahlung der Sicherheitsleistung für den Funksender des Tiefgaragentors in Höhe von 80 Euro zu. Die schuldrechtliche Sicherungsabrede enthält die konkludente Abrede, dass bei Wegfall des Sicherungszwecks ein Anspruch auf Rückzahlung besteht. Mit der Rückgabe des Funksenders des Tiefgaragentors in ordnungsgemäßem Zustand entfällt der Sicherungszweck. Da die Funktionsfähigkeit und der ordnungsgemäße Zustand zeitnah überprüft werden kann, wird der Anspruch auch sofort fällig. Die Beklagten haben den Funksender unstreitig zurückgegeben; die Beklagte hat die Funktionsfähigkeit des Senders nicht moniert.

2.

Den Beklagten steht auch ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution inklusive des für Spareinlagen üblichem Zinssatz gemäß § 551 Abs. 3 BGB in Höhe von 5.504,68 Euro zu.

Mit Leistung der Mietkaution erwirbt der Mieter einen durch das Ende des Mietvertrages und die Rückgabe der Mietsache aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr (Palandt/ Weidenkaff , BGB, 76. Auflage 2017, Einf v § 535 Rn. 126).

Die Beklagten hatten infolge einer entsprechenden Vereinbarung mit dem Vermieter, zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag, drei Monatskaltmieten in Höhe von 6.750 Euro gezahlt. Der Mietvertrag war zum 30.09.2017 beendet und die Wohnung wurde am 03.11.2017 herausgegeben. Ab diesem Zeitpunkt bestand der Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten.

Der Anspruch ist auch fällig. Die Fälligkeit tritt mit Ablauf einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters ein. Die Dauer dieser Frist ist nicht gesetzlich bestimmt, sondern richtet sich nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls. Dabei ist jedoch in der Regel anzunehmen, dass eine Prüfungsfrist von mehr als sechs Monaten nur ausnahmsweise erforderlich und dem Mieter zumutbar ist (jurisPK/ Schur , BGB, 8. Auflage 2017, § 551 BGB, Rn. 24; BeckOK/ Lutz , Mietrecht, 12. Auflage 2018, § 551 Rn. 49; Stangl/ Schach , Mietrecht, 3. Auflage 2016, Rn. 521). Ein solcher Fall liegt insbesondere vor, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht und die Abrechnungsfrist dieser noch nicht abgelaufen ist. Dann kann der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (Stangl/ Schach , Mietrecht, 3. Auflage 2016, Rn. 521). Für die Frage, ob eine Nachforderung zu erwarten ist, ist insbesondere auf Betriebsabrechnungen aus der Vergangenheit, auf den Zeitraum der Nutzung sowie etwaige erhebliche Kostensteigerungen abzustellen (Stangl/ Schach , Mietrecht, 3. Auflage 2016, Rn. 524). Im vorliegenden Fall sind die Beklagten nachweislich bereits im Juli aus der Wohnung ausgezogen. Außerdem ergab sich aus der vorherigen Abrechnung, dass sie Geld rückerstattet bekommen haben. Sonstige Gründe, aus denen der Klägerin eine längere Prüfungsfrist eingeräumt werden sollte, sind nicht ersichtlich. Sie hatte ausreichend Zeit, ihre möglicherweise bestehenden Ansprüche zu überprüfen und gegebenenfalls mit diesen aufzurechnen.

3.

Die Ansprüche sind jedoch teilweise gemäß § 362 Abs. 1 BGB durch Erfüllung erloschen. Die Klägerin zahlte infolge einer unwirksamen Aufrechnung mit ihrer vermeintlichen, aber tatsächlich nicht bestehenden Forderung auf Mietzinszahlung 1.245,88 Euro zur Tilgung der Kautionsrückforderungsansprüche der Beklagten. Aus diesem Grund besteht noch ein Anspruch auf Kautionsrückzahlung im geltend gemachten Umfang von 5.504,68 Euro bezüglich der Kaution für die Wohnung.

4.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Der mit der Hilfswiderklage geltend gemachte Anspruch wird bereits mit der Stellung des Hilfsantrags rechtshängig. Die Rechtshängigkeit entfällt hingegen rückwirkend, wenn der Eventualfall nicht eintritt (BGH, Beschluss vom 12. 07. 1972 - VIII ZR 259/69, NJW 1973, 98). Voraussetzung der Rechtshängigkeit einer Widerklage ist jedoch die Zustellung des Schriftsatzes oder die Geltendmachung in der mündlichen Verhandlung (Zöller/ Schultzky , ZPO, 32. Auflage 2018, § 33 Rn. 12). Somit ist davon auszugehen, dass die Widerklage entweder durch Übergabe des Schriftsatzes oder jedenfalls durch Stellung der Anträge in der mündlichen Verhandlung am 13.07.2018 erhoben und damit rechtshängig geworden ist. Auch wenn keine Zustellung im förmlichen Sinn erfolgt ist, ist der Antrag der Beklagten auf Zinsen „ab Zustellung dieses Schriftsatzes“ entsprechend auszulegen. Der Zinsanspruch besteht folglich wegen § 187 Abs. 1 BGB ab dem Folgetag der Rechtshängigkeit, dem 14.07.2018.

V.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Der Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit liegt § 709 S. 1, 2 ZPO zugrunde.

IV.

Der Streitwert wird festgesetzt auf: 11.169,36 Euro

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Düsseldorf statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

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