Amtsgericht Düsseldorf, Abteilung 46 — 46 C 163/24

Der Kläger ist seit 1988 Mieter einer im dritten Obergeschoss gelegenen Wohnung im Hause G02. Der Beklagte ist im Jahr 2015 Eigentümer des Hauses geworden. Der monatliche Mietzins beträgt 396,89 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 114,88 €, insgesamt 511,77 €. Im Keller des alten und unsanierten Hauses befindet sich eine Zentralheizungsanlage, über die ursprünglich sämtliche Einheiten des Hauses versorgt wurden. Über die Verteilung der Heizkosten und die Beheizung verhalten sich §§ 4 und 15 des Mietvertrags, für dessen Einzelheiten auf Bl. 21 ff d.A. verwiesen wird. Erstmalig mit Schreiben des Mietervereins vom 13.12.2021 zeigte der Kläger Probleme mit der Beheizung an. Hierüber und über weitere teils streitige Mängel wie Rohrbrüche, Schimmel und eine verzogene Wohnungseingangstür entspann sich vorgerichtlich eine umfangreiche Korrespondenz, in der klägerseits schließlich auch Mietminderungen angekündigt wurden. Mittlerweile wird nur noch die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss über die Zentralheizungsanlage versorgt. Die Wohnungen des überwiegend leer stehenden Hauses wurden wie auch die Wohnung des Klägers von der Zentralheizungsanlage aus Gründen, die zwischen den Parteien streitig sind, abgeklemmt. Den Wohnungsmietern wurde die Installation von Infrarotheizkörpern angeboten, was der Kläger ablehnte. Der Kläger fertigte die aus Bl. 84 ff d.A. ersichtlichen Fotos von Heizungsanlage und Verrohrungen und zahlte den Mietzins schließlich nur teilweise. So zahlte er im November 2023 46,06 weniger, im Dezember 2023 230,44 €, wobei er dies als Gesamtminderung für den Zeitraum September bis Dezember 2023 verstanden wissen möchte, im Januar und Februar 2024 jeweils 276,60 € weniger und im März und April 2024 jeweils 205,10 € weniger. Jedenfalls ab April 2023 zahlte er Mietzins nur noch unter Vorbehalt, wobei er den Vorbehalt in der Klageschrift wiederholte. Mit Schreiben vom 5.3.2024 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos. Mit Schreiben vom 26.03.2024 erklärte der Beklagte wiederum die fristlose Kündigung und behauptete hierzu, der Kläger habe sich Zugang zu Wohnungen und Heizungskeller unbefugt verschafft, um Fotos zu fertigen. Nach einem Vorfall im Straßenverkehr vom 19.01.2024, bei dem der Kläger dem Beklagten den Wischer zeigte, erklärte der Beklagte gestützt hierauf am 12.05.2024 wiederum die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Der Kläger behauptet, aufgrund der abgeklemmten Heizung herrschten in seiner Wohnung während der Heizperiode Temperaturen unter 20°, teilweise nur im einstelligen Bereich, und legt hierzu Temperaturprotokolle vor. Er behauptet zudem, die Wohnungstür sei auch nach Austausch weiterhin mangelhaft, da an beiden Seiten Spalten vorhanden seien, die Tür sich nicht richtig schließen lasse und auch die Tapete im Bereich der Tür durch den Einbau der neuen Tür beschädigt worden sei. Heizungskeller und Wohnungen, in denen er fotografiert habe, seien unverschlossen gewesen. Er ist der Auffassung, der Beklagte habe ihn absichtlich von der Zentralheizung abgeklemmt, um das Haus zu entmieten; Die ihm angebotene Infrarotheizung sei ungeeignet, da sie keine ausreichende Beheizung gewährleisten könne, hohe Stromkosten verursache, keine Langzeitwirkung habe und hierdurch auch das Wasser nicht erwärmt werden könne. Auch sie diese in der Wohnung einer anderen Mietpartei nicht ordnungsgemäß installiert worden.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, die Heizungsmängel in der Wohnung im Hause G02 drittes Obergeschoss zu beseitigen , indem die Heizkörper in der Wohnung wieder an die zentrale Heizungsanlage angeschlossen werden

sowie

festzustellen, dass der Kläger berechtigt ist bis zur vollständigen Beseitigung des Mangels, der Nichtbeheizung der Wohnung, beginnend ab 01.12.2023 bis 31..03.2024 und weiter vom 01.12. eines Jahres, beginnend im Oktober 2024 bis zum 31.03. des jeweils darauffolgenden Jahres die zum jeweiligen Zeitpunkt geschuldete Miete brutto um 50 % zu mindern.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Nach teilweiser Erledigung der Widerklage, nämlich, soweit der Beklagte beantragt hat, den Kläger zu verurteilen, es zukünftig zu unterlassen, sich Zutritt zum Heizungsraum und anderen Räumlichkeiten im Haus G02, zu verschaffen, soweit es sich nicht um die ihm zugewiesene Wohnung handelt

beantragt der Beklagte widerklagend nun noch,

den Kläger zu verurteilen, die Wohnung G02, 3. OG, zu räumen

sowie

den Kläger zu verurteilten, es zu unterlassen, Fotografien ohne ausdrückliche Erlaubnis des Beklagten oder dessen Beauftragter von den Inhalten im Heizungsraum und anderen im Haus G02, gelegenen Räumlichkeiten außerhalb der ihm zugewiesenen Wohnung zu fertigen und/oder zu verbreiten und/oder verbreiten zu lassen.

Der Beklagte behauptet, eine Reparatur der veralteten Schwerkraftheizung sei nicht möglich. Die Heizung erbringe die erforderliche Leistung nicht mehr, außerdem sei das Rohrsystem marode und es seien ständige Rohrbrüche zu befürchten. Im nachgelassenen Schriftsatz vom 3.9.24 trägt er vor, eine Instandsetzung sei nur möglich durch eine Neuverlegung von Heizungsrohren und eine Neuinstallation einer leistungsstarken Pumpe, wobei energiegesetzliche Kriterien zu berücksichtigen seien; dies führe zu einem unverhältnismäßigen finanziellen Aufwand und einer Bauzeit von mindestens acht Monaten, während derer die Bewohnbarkeit aller Wohnungen im Haus ausgeschlossen sei. Er ist der Auffassung, der Kläger habe den Einbau der Infrarotheizung zu dulden und sei daher nicht zur Mietminderung berechtigt. In einer anderen Wohneinheit liefe die Infrarotheizung problemlos, die auf den klägerseits zur Akte gereichen Fotos erkennbare Verkabelung der Infrarotheizung sei nicht beklagtenseits veranlasst worden, beklagtenseits sei ein fachgerechter Einbau erfolgt.

Entscheidungsgr ünde:

Die zulässige Klage ist begründet.

Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Anschluss seiner Wohnung an die vorhandene Zentralheizungsanlage und Beheizung seiner Wohnung über diese zu.

Das Kappen der Verbindung der Wohnung zur Zentralheizungsanlage stellt einen Mangel der Mietsache dar, auf dessen Beseitigung der Kläger einen Anspruch hat. Bei Beginn des Mietverhältnisses war eine zentrale Beheizung vorhanden, diese ist auch mietvertraglich vereinbart. Dass vorliegend eine Beheizung der Wohnung des Klägers über die zentrale Heizungsanlage technisch nicht möglich und die Umstellung der Heizung auf Infrarot heizungstechnisch alternativlos ist, behauptet der Beklagte zwar unter Vorlage mehrerer Bescheinigungen des Sanitärbetriebs X.. Aus dem eigenen Vortrag des Beklagten allerdings ergibt sich, dass gerade keine technische Unmöglichkeit im Sinne von § 275 Abs. 1 BGB vorliegt. Denn im nachgelassenen Schriftsatz lässt der Beklagte vortragen, dass ein Betrieb des Systems nur sichergestellt werden kann durch die neue Installation einer leistungsstarken Pumpe und die Neuverlegung von Heizungsrohren unter Beachtung energiegesetzlicher Kriterien. Grundsätzlich ist demnach eine Versorgung der Wohnung des Klägers über die vorhandene Zentralheizungsanlage nach Ertüchtigung möglich. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Reparaturfähigkeit der Heizung bedarf es nicht, denn das Gericht legt der Entscheidung den eigenen Vortrag des Beklagten zugrunde. Soweit der Beklagte nun erstmals im nachgelassenen Schriftsatz vorträgt, eine Reparatur würde einen unverhältnismäßigen finanziellen Aufwand erfordern, ist dieser Vortrag verspätet. Denn von Beginn des Rechtsstreits an verteidigt sich der Beklagte damit, eine Reparatur sei unmöglich; dies ist der zentrale Streitpunkt zwischen den Parteien und das Gericht hat bereits am 16.4.2022 auf die fehlende Substanz des Beklagtenvortrags hinsichtlich der von ihm behaupteten fehlenden Beheizungsmöglichkeit durch die Zentralheizung hingewiesen, ohne dass der Beklagte in der Folge den finanziellen Aufwand angesprochen hat. Der Vortrag des Beklagten hat in diesem Punkt gemäß §§ 296 Abs. 2, 282 Abs. 1 ZPO unberücksichtigt zu bleiben, denn hierdurch würde die Erledigung des Rechtsstreits verzögert, da insoweit dem Kläger durch Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung rechtliches Gehör zu gewähren wäre. Bei auf den Fortgang des Verfahrens bedachter Prozessführung hätte dieser Aspekt jedenfalls nach dem Hinweis des Gerichts vorgetragen werden müssen. Davon unabhängig ist der Vortrag des Beklagten zur Unzumutbarkeit der Reparatur auch in jeglicher Hinsicht unsubstantiiert. Schriftsätzlich wird nicht einmal etwas zu den kalkulierten Kosten einer derartigen Reparatur vorgetragen, in der Anl. B8 wird ohne nähere Aufschlüsselung eine Summe von mindestens 100.000,00 € in den Raum gestellt. Vortrag zu den Erträgen des Mietobjekts und dessen Wert fehlt, wobei diese Faktoren allerdings bei der Abwägung, die im Rahmen von § 275 Abs. 2 BGB stattzufinden hätte, erheblich sind.

Der Anspruch auf Mangelbeseitigung ist auch nicht wegen treuwidrigen Verhaltens des Klägers ausgeschlossen. Der Kläger war nicht verpflichtet, die Installation der beklagtenseits angebotenen Infrarotheizkörper vornehmen zu lassen. Aus der klägerseits zur Akte gereichten Bedienungsanleitung für die Infrarotheizung ergibt sich schon, dass kein Temperaturregler vorhanden ist. Dies bedeutet zusammen mit den weiteren Warnhinweisen zur Bedienung, dass letztlich ständig eine Person im Raum sein muss, die den Heizkörper überwacht und ggfls. eingreift. Schon dies stellt keine zumutbare Form der Beheizung dar. Auf Seite 1 unten der Betriebsanleitung ist zudem vermerkt, dass diese Produkte nur für gut isolierter Räume oder für den gelegentlichen Gebrauch geeignet sind. Unstreitig handelt es sich bei dem Objekt um einen unsanierten Altbau, so dass gerade kein gut isolierter Raum vorhanden ist. Ein nur gelegentlicher Gebrauch ist für den Mieter nicht zumutbar, wenn es sich nicht um eine Zusatzheizung handelt, sondern er seine Wohnung permanent mithilfe des Infrarotgeräts beheizen soll. Davon abgesehen zeigen die Fotos Bl. 218 ff. d.A: ( Anlage K51), dass die Infraroteinheit einfach vor die fest installierten Radiatoren gestellt worden ist. Auch dies stellt einen unzumutbaren Zustand dar, da dies schon optisch ein Provisorium darstellt und zudem die Nutzung der Wohnfläche beeinträchtigt wird. Letzteres ergibt sich zudem aus den unter Ziffer 17 der Gebrauchsanleitung einzuhaltenden Abständen und der Warnung unter Ziffer. 15 und 16, dass in der Nähe platzierte Gegenstände eine Brandgefahr darstellen, wobei im Zusammenhang mit der Installation an den Fensternischen insbesondere Vorhänge dann nicht mehr gestattet wären. Soweit der Beklagte vorträgt, die auf den Fotos ersichtliche Art des Einbaus und die Kabel seien nicht durch den Beklagten veranlasst, ist der Vortrag in jeglicher Hinsicht unsubstantiiert.

Aus den obigen Ausführungen ergibt sich zugleich, dass der Mietzins während der Heizperiode gemindert war. Der Beklagte hat die Heizung des Klägers selbst von der Zentralheizung trennen lassen, so dass eine weitere Mangelanzeige entbehrlich war. Soweit der Beklagte die Temperaturangaben des Klägers bestreitet, kann er hiermit nicht gehört werden. Denn unstreitig ist in der Wohnung keine Heizung mehr vorhanden, so dass es auf der Hand liegt, dass während der Heizperiode die Wohnung auskühlt, zumal das alte Haus unstreitig nicht modern gedämmt ist. Dabei kann dahinstehen, ob an einzelnen Tagen möglicherweise wegen außergewöhnlich hoher Außentemperaturen eine Raumtemperatur von 20 °C auch ohne Heizung erreicht wird und welches die tiefste Temperatur ist, die in den klägerischen Räumen herrschte. Das Fehlen jeglicher Beheizung stellt unabhängig von den konkret gemessenen Temperaturen während der Heizperiode in hiesigen Breiten einen Mangel der Mietsache dar. Wenn über längere Zeit gar nicht geheizt werden kann, kühlen Räume nachhaltig aus, so dass einzelne Tage mit wärmeren Außentemperaturen kaum ins Gewicht fallen und nur für kurzfristige geringe Erwärmung sorgen. Angesichts der erheblichen Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung hält das Gericht eine Minderung i.H.v. 50 % für angemessen. Die Wohnung taugt zwar, um Sachen zu lagern, länger darin aufhalten allerdings kann man sich im Herbst/Winter nicht. Der Klageantrag zu zwei enthält einen offensichtlichen Schreibfehler, soweit begehrt wird, in Zukunft vom 1. Dezember eines Jahres an, beginnend im Oktober 2024 einem Minderung festzustellen; gemeint ist auch angesichts der Ausführungen zur Heizperiode ersichtlich die Feststellung einer Minderung jeweils ab dem 1. Oktober eines Jahres.

Die Widerklage ist nicht begründet.

Ein Räumungsanspruch besteht nicht.

Die auf Zahlungsrückstand gestützte fristlose Kündigung vom 05.03.2024 ist unbegründet, denn es lag kein zur Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand vor. Es kann daher dahinstehen, ob die Kündigung überhaupt formell ausreicht, denn es fehlt an einer Auflistung des Zahlungsrückstandes. Vertraglich vereinbart war ein Mietzins von 511,77 €, zusammengesetzt aus 396,89 € Grundmiete zuzüglich Vorauszahlungen i.H.v. 114,88 € auf Nebenkosten. Soweit der Beklagte unter Hinweis auf die Anl. B5 einen geschuldeten Mietzins von 516,12 € behauptet, ergibt sich dies aus der Anl. B5 Bl. 249 der Akte gerade nicht. Dort wird die Zustimmung zu einem Grundmietzins i.H.v. 396,89 € erklärt zuzüglich der Vorauszahlungen i.H.v. 114,88 €. Dies ergibt eine Gesamtmiete von 511,77 €. Indes war dieser Mietzins wegen des Mangels der Heizung wie bereits ausgeführt ab Oktober 2023 um 50 % gemindert. Geschuldet wurden demnach monatlich lediglich 255,88 €. Im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung standen damit allenfalls geringfügige Beträge für Januar und Februar 2024 offen, also 2 x 20,72 Euro, und dies auch nur, falls kein zur Minderung führender Mangel der Wohnungseingangstür vorlag, was wegen der geminderten Miete wegen der fehlenden Beheizbarkeit dahinstehen kann. Ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Rückstand im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 3a oder Nr. 3b BGB lag nicht vor.

Auch die fristlose Kündigung vom 26.03.2024 war unbegründet. Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wobei ein wichtiger Grund dann vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Dabei ist gemäß Abs. 3 dieser Vorschrift grundsätzlich eine Abmahnung erforderlich. Die Ausnahmetatbestände, bei denen gemäß Abs. 3 S. 2 dieser Vorschrift von einer vorherigen Abmahnung abgesehen werden kann, liegen ersichtlich nicht vor, eine Abmahnung ist dem Kläger nicht erteilt worden.

Auch die fristlose Kündigung vom 12.4.2024 ist unbegründet. Dabei können die Details des Vorfalls dahinstehen. Der Vorfall ereignete sich bereits am 19.01.2024. Es fehlt an einem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen dem Vorfall im Straßenverkehr und der erst knapp drei Monate später ausgesprochenen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies zeigt bereits, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf einer ordentlichen Kündigungsfrist nicht unzumutbar war, aufgrund des Zeitablaufs war ein etwa zuvor gegebener Kündigungsgrund verbraucht.

Auch soweit der Beklagte einen Unterlassungsanspruch bezüglich der Fertigung von Fotos durch den Kläger oder dessen Beauftragte von Inhalten des Heizungsraums oder anderer im Hause Neustraße gelegenen Räumlichkeiten außerhalb der von dem Kläger angemieteten Wohnung ohne Erlaubnis des Beklagten geltend macht, hat die Widerklage keinen Erfolg. Der Kläger hat Fotografien gefertigt, um im Rechtsstreit über den Heizungsmangel den Zustand der Heizungsanlage substantiiert darstellen zu können. Er hat hiermit lediglich zur Wahrung eigener berechtigter Interessen gehandelt, und es ist auch kein schützenswertes Recht des Beklagten erkennbar, in welches der Kläger durch die Fertigung von Fotografien der Heizungsanlage und der Heizungsrohre eingegriffen haben soll.

Nach alledem hat die Klage Erfolg, die Widerklage jedoch nicht.

Im Rahmen der gemäß §§ 91, 91a ZPO zu treffenden Kostenentscheidung hat das Gericht die Kosten des Rechtsstreits dem Beklagten insgesamt auferlegt. Zwar ist offen, ob der übereinstimmend für erledigt erklärte ehemalige Widerklageantrag zu 2) Erfolg gehabt hätte. Insoweit wäre bei streitiger Fortführung eine Beweisaufnahme über die Frage, ob der Kläger verschlossenen Räumlichkeiten betreten hat oder die Räume offen standen, erforderlich geworden. Selbst wenn der Beklagte in diesem Punkt die Widerklage gewonnen hätte, so hätte er bei einer Gesamtbetrachtung des Rechtsstreits nur in geringfügigem Umfang Erfolg gehabt, so dass aus dem Rechtsgedanken des § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO das Gericht die Kosten des Rechtsstreits insgesamt dem Beklagten auferlegt.

Die Vollstreckbarkeitsentscheidung ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Gebührenstreitwert wird wie folgt festgesetzt:

5.117,60 Euro bis 10.4.2024

( 3070,56 Euro für Ziffer 1 Jahresbetrag einer angemessenen Minderung bei Mangelbeseitigungsklage + 2047,04 Euro für Ziffer 2 Minderungsbeträge für 12/23-3/24 i.H.v. 1023,52 € und 1535,28 € für 10/24-3/25 abzgl. 20 % wegen Feststellungsantrag)

seitdem: 10480,28 ( 5117,60 + 4762,68 + 600)

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

D.