Amtsgericht Neuss, Abteilung 85 — 85 C 1982/18

Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten, die Wohnung H Straße in M zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte zu 2 Mieter der oben genannten Wohnung. Die Beklagte zu 1 bewohnt diese Wohnung ebenfalls. Das Mietverhältnis besteht seit dem 15. Mai 1990. Mit Ausnahme des hier streitigen Zahlungsverzugs kam es nie zu Störungen im Mietverhältnis. Die Miete beträgt monatlich 514 Euro zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 160 Euro, einer Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 65 Euro, einem Modernisierungszuschlag in Höhe von 7,20 Euro und einer Garagenmiete in Höhe von 30,68 Euro. Insgesamt ergibt sich somit eine Gesamtmiete in Höhe von 776,88 Euro.

Die Mieten für die Monate Mai und Juni 2018 bezahlte der Beklagte zu 2 erst am 2.7.2018. Die Beklagten gaben an, der Beklagte zu 2 habe aufgrund einer Operation der Beklagten zu 1 an beiden Knien und einer darauf folgenden Reha soviel zu tun gehabt, dass er die Überweisungen vergessen habe.

Die Hausverwaltung hatte mit Schreiben von 19.5.2018 (Blatt 43) an die Zahlung der rückständigen Miete für den Monat Mai erinnert und auf die Kündigungsmöglichkeit beim Fehlen einer weiteren Monatsmiete hingewiesen. Mit Schreiben vom 15.6.2018 kündigte die Klägerin durch ihre Prozessbevollmächtigte wegen eines Zahlungsrückstandes in Höhe von 2 Monatsmieten fristlos und hilfsweise fristgemäß zum 31.3.2019 ( Blatt 22 ).

Nachdem die Klägerin zunächst auch die Mieten für die Monate Mai und Juni 2018 eingeklagt hat, hat sie die Klage diesbezüglich in der mündlichen Verhandlung vom 13.12.2018 zurückgenommen.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Beklagten aufgrund der ordentlichen Kündigung zur Räumung und Rückgabe der Wohnung verpflichtet seien.

Die Klägerin hat daher beantragt, die Beklagten wie folgt zu verurteilen:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die von ihnen bewohnte 3-Zimmer-Wohnung H Straße, M , 6. OG rechts vorne, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad mit WC, Diele, Loggia, Abstellraum, Kellerraum Nr. 18 und die Garage Nr. 22 in der Tiefgarage der Wohnanlage H Straße , in M zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

2. Eine Räumungsfrist wird nicht gewährt.

3. Der Beklagte zu 2 wird verurteilt, zukünftig ab Oktober 2018 monatlich, jeweils bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus eine Nutzungsentschädigung i.H. 776,88 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem jeweiligen Folgetag an die Klägerin zu zahlen, und zwar bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der im Klageantrag zu Ziff,1 näher bezeichneten Räume an die Klägerin.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, ein Grund für eine ordentliche Kündigung liege nicht vor da die Nichtzahlung der Miete auf einem Versehen infolge der Operation und Reha der Beklagten zu 1 beruht habe.

Wegen des weitergehenden Parteivorbringens wird Bezug genommen auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

1. Der Klägerin steht ein Recht auf Räumung und Herausgabe der Wohnung H in M nicht zu. Denn durch die Kündigung der Klägerin vom 15.06.2018 ist das Mietverhältnis nicht beendet.

a. Die fristlose Kündigung hat das Mietverhältnis nicht beendet. Zwar war die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Ziff. 3a BGB zulässig, da der Beklagte zu 2 mit der Entrichtung der Miete für 2 aufeinanderfolgenden Terminen in Verzug war. Die Kündigung ist jedoch nach § 569 Abs. 3 Ziff.2 BGB unwirksam geworden, da die Klägerin innerhalb von 2 Monaten ab Rechtshängigkeit der Klage vollständig befriedigt worden ist.

b. Auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung hat das Mietverhältnis nicht beendet. Zwar ist grundsätzlich neben dem Ausspruch der fristlosten Kündigung auch der Ausspruch der ordentlichen Kündigung möglich (vgl. BGH vom 19.09.2018, VIII ZR 231/ 17). Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB ist gegeben, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Eine solche Pflichtverletzung liegt dann vor, wenn der Mieter seiner Pflicht zur Mietzinszahlung über zwei Monate nicht nachkommt. Im vorliegenden Fall ist diese Pflichtverletzung auch schuldhaft. Denn die Beklagten haben in der mündlichen Verhandlung ausgeführt, der Beklagte zu 2 habe die Überweisungen vergessen, da er wegen der Operationen der Beklagten zu 1 und einer sich anschließenden Reha so viel zu tun gehabt habe. Diese Erklärung führt jedoch nicht dazu, dass die Nichtzahlung ohne Verschulden erfolgt wäre. Denn selbst wenn der Beklagte infolge der häuslichen Situation die Zahlung vergessen haben sollte, hätte er die Mahnung der Hausverwaltung vom 10.5.2018 zum Anlass

nehmen müssen, die Miete unverzüglich zu bezahlen. Eine solche Pflichtverletzung führt dazu, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Nach ganz herrschender Rechtsprechung führt die Nachzahlung der Miete innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB nicht dazu, dass auch die ordentliche Kündigung unwirksam wird.

Jedoch ist nach der oben zitierten Entscheidung des BGH bei einer derartigen Konstellation, bei der die Miete kurz nach Zugang der Kündigung nachgezahlt wurde, zu prüfen, ob eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gegen Treu und Glauben verstößt, § 242 BGB. Im vom BGH entschiedenen Fall wurde die Miete bereits fünf Tage nach Zustellung der Kündigung nachgezahlt. Im zu entscheidenden Fall liegen zwischen dem Zugang der Kündigung 19.6. 2018 ( der Brief wurde am 18.6. um 19 Uhr eingeworfen) und der Zahlung am 3.7.2018 zwar 14 Tage. Jedoch ist bei der Frage der Treuwidrigkeit zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt bereits seit 28 Jahren bestand und es bis zu diesem Zeitpunkt und auch danach nie irgendwelche Probleme gab. Weder wurde die Miete jemals – abgesehen von den hier in Rede stehenden beiden Monaten – verspätet gezahlt, noch gab es irgendwelche anderen Störungen im Mietverhältnis. Es verstößt daher gegen Treu und Glauben, wenn die Klägerin eine kurzfristige Störung im Mietverhältnis zum Anlass nimmt, dieses zu beenden. Denn hierbei lässt sie völlig außer Acht, dass die Beklagten über einen überaus langen Zeitraum hinweg sich vertragsgemäß verhalten haben. Sie lässt auch unberücksichtigt, dass in den Operationen und der Rehamaßnahme der Beklagten zu 1 tatsächlich ein nachvollziehbarer Grund für das kurzfristige vertragswidrige Verhalten des Beklagten zu 2 zu sehen ist.

Die ordentliche Kündigung vom 15.6.2018 hat daher das Mietverhältnis nicht beendet.

Selbst wenn das Mietverhältnis durch diese Kündigung beendet worden wäre, besteht zum derzeitigen Zeitpunkt kein Recht der Klägerin auf Räumung und Herausgabe des Wohnraums. Denn die ordentliche Kündigung konnte, wenn überhaupt, erst zum 31.3.2019 wirksam werden, Vorher besteht somit kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe.

2. Über die Gewährung einer Räumungsfrist musste das Gericht daher nicht entscheiden.

3. Der Feststellungsanspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung ist nicht begründet. Denn der Beklagte schuldet keine Nutzungsentschädigung, sondern die vereinbarte Miete. Da der Beklagte zu 2 die vereinbarte Miete auch seit Juli 2018 wieder regelmäßig bezahlt, besteht auch kein Feststellungsinteresse.

4. Die Kostenentscheidung resultiert aus § 92 Abs. 1 ZPO. Soweit die Klägerin die Klage zurückgenommen hat, hat der Beklagte zu 2 die Kosten zu tragen, § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO, da die Klage auf Zahlung der Mieten für Mai und Juni 2018 bei Einreichung der Klage am 29.6.2018 zulässig und begründet war und der Anlass der Klage durch Zahlung am 3.7.2018 weggefallen ist.

5. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 17.412,48 EUR festgesetzt.