Landgericht Düsseldorf, 21. Berufungskammer — 21 S 102/16

I.

Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung im 2. Obergeschoss des Hauses T-Straße in Düsseldorf. Die Beklagten sind seit 1974 Mieter der Wohnung.

Die Parteien streiten über Modernisierungsmaßnahmen an den Fenster- und Fenstertüranlagen, die die Klägerin mit einer Verbesserung der Wärmedämmwerte, des Schallschutzes und des Einbruchsschutzes begründeten und die die Beklagten als unnötig ablehnten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Das Amtsgericht hat die Klage als derzeit unbegründet abgewiesen, weil in dem Modernisierungsankündigungsschreiben der Klägerin vom 11.11.2015 die künftigen Betriebskosten nicht erwähnt seien, was unstreitig ist. Dies, so das Amtsgericht, sei aber zwingend erforderlich.

Die Klägerin greift das Urteil umfassend an und wiederholt sowie vertieft ihr Vorbringen erster Instanz. Die Angabe der zukünftigen Betriebskosten sei hier nicht erforderlich, weil keine neuen Betriebskosten durch die Modernisierungsmaßnahme entstünden, aber nur solche habe der Gesetzgeber gemeint. Zwar wirkten sich die neuen Fenster auf die Betriebskosten aus, dies aber in günstiger Hinsicht.

Von der weiteren Darstellung der Einzelheiten des Parteivorbringens im Berufungsverfahren und des Prozessgeschehens wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

II.

1.

Die Berufung der Klägerin ist zulässig. Sie ist insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden.

2.

In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten derzeit keinen Anspruch auf Duldung der streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555a Abs. 1 BGB, weil es an einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung gemäß § 555c Abs. 1 BGB fehlt.

In § 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB ist neben weiteren Angaben auch das Erfordernis der Angabe über voraussichtliche künftige Betriebskosten genannt. Angaben hierzu enthält das Ankündigungsschreiben der Klägerin nicht.

Die Angaben über voraussichtliche künftige Betriebskosten sind mit dem Amtsgericht nicht entbehrlich (so auch AG München, Urteil vom 30.12.2016 – 453 C #####/####, BeckRS 2016, 125475; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. (2017), § 555c Rdnr. 20; Artz in Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. (2016), § 555c Rdnr. 17; Eisenschmid in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. (2017), § 555c Rdnr. 45; Schlosser in BeckOK BGB, Sand 01.11.2017 § 555c Rdnr. 12; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage (2016), C. Rdnr. 69; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. (2013) § 555c Rdnr. 5, 7); a.A. Dickersbach in Erman, 14. Aufl., § 555c Rdnr. 10 sowie in Lützenkirchen, Mietrecht (2013) § 555c Rdnr. 39 und WuM 2013, 575). Die Modernisierungsankündigung muss den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung tragen, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch diese Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken, und ihm so eine sachgerechte Beurteilung der sich daraus ergebenden Lage, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen, ermöglichen (vgl. BT-Dr 14/4553, S. 37; BGH NJW 2012, 63, 64). Folgerichtig gehören, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, zu den Informationen, derer der Mieter bedarf, um die Lage sachgerecht beurteilen zu können, auch die Angaben über die Auswirkungen der beabsichtigten Modernisierung auf die Betriebskosten. Dabei bedarf es dieser Information nicht nur dann, wenn neue Betriebskosten entstehen oder aus anderen Gründen eine Erhöhung der Betriebskosten zu erwarten ist, sondern auch in dem Fall, dass die Betriebskosten durch die Modernisierungsmaßnahmen voraussichtlich sinken. Denn auch wenn sinkende Betriebskosten für sich allein keine Härte im Sinne des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB darstellen, rechtfertigt dies keine teleologische Reduktion der Regelung des § 555c Abs. 1 Nr. 1 BGB, weil die Härtebeurteilung für den Mieter nur bei Kenntnis der auf ihn zukommenden Gesamtkosten möglich und hierbei von Bedeutung ist, ob etwa eine auf ihn zukommende Mieterhöhung im Fall der Zustimmung zur Modernisierung in gewissem Rahmen durch eine verminderte Betriebskostenzahlung kompensiert werden kann.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert.

Streitwert für die Berufungsinstanz: 4.483,24 EUR